不動産

基本の仕組み

例えば同じ土地売買でも、仲介業者の報酬と売主の売買代金は別の支払です。報酬の上限を計算するなら、取引価格、消費税の扱い、媒介か代理か、適用時点の特例を確認します。

契約不適合責任は、引き渡されたものが契約内容に適合しない場合の対応です。修補などの追完、代金減額、損害賠償、解除を、要件を無視して自由に同時選択できるものと考えないようにします。

不動産の価格には実際の取引価格のほか、公示価格、相続税路線価、固定資産税評価額等があります。目的と評価時点が異なるため、同じ土地でも金額が一致するとは限りません。登記面積、実測面積、接道、用途制限も確認して価格資料を読みます。

不動産の法改正は、契約日・取得日・登記日等のどの日を基準にするかで適用が変わる場合があります。区分所有や省エネ等の制度を読むときも、国土交通省等の施行日と経過措置を確認します。価格や金利の市場データは調査時点と地域をそろえて比較します。

宅建業法の書面・媒介と四つの公的価格

宅建業者が関わる売買では、契約前に宅地建物取引士が重要事項を説明する35条書面、契約成立後に契約内容を確認する37条書面を区別します。業者自ら売主で買主が業者でない場合の規制（手付の上限など）は、媒介だけの業者には適用されません。

媒介契約は一般・専任・専属専任の三種類です。専任と専属専任は1社にしか依頼できず、有効期間は3か月以内で、業務報告と指定流通機構への登録の義務があります。専属専任では、依頼者が自分で見つけた相手と直接契約すること（自己発見取引）もできません。

売買の媒介報酬の上限は、取引額400万円超なら「取引額×3%＋6万円」に消費税を加えた額で、代理ならその2倍です。手付は特に定めがなければ解約手付と推定され、相手方が履行に着手するまで、買主は手付の放棄、売主は倍額の現実の提供で解除できます。業者自ら売主なら手付は代金の2割までです。

民法の契約不適合責任では、種類・品質の不適合について、買主は不適合を知った時から1年以内に売主へ通知します。業者自ら売主で買主が業者でない場合は、通知期間を引渡しから2年以上とする特約を除き、民法より買主に不利な特約は無効です。

公的な土地価格は四つあります。公示価格と基準地標準価格は一般の土地取引の指標、相続税路線価は相続税・贈与税の土地評価、固定資産税評価額は固定資産税等の課税の基礎です。基準日・決定主体・評価水準・見直しの周期を表で区別します。

登記と鑑定評価

登記記録は、土地・建物の物理的な状況を示す表題部と権利部に分かれ、権利部の甲区は所有権、乙区は抵当権・賃借権など所有権以外の権利です。登記事項証明書は誰でも交付を請求できます。登記には第三者への対抗力がありますが公信力はなく、登記名義人を信じて買っても権利を取得できない場合があります。

仮登記は将来の本登記の順位を確保するもので、仮登記のままでは第三者に対抗できません。相続で不動産を取得した相続人は、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります（2024年4月1日施行）。登記記録の地積は実測面積と一致しないことがあります。

不動産鑑定評価の手法は、再調達原価から減価修正する原価法（積算価格）、取引事例に事情補正・時点修正をする取引事例比較法（比準価格）、純収益から求める収益還元法（収益価格）の三つです。収益還元法には、直接還元法とDCF法があります。

基本の仕組み

敷地200㎡、指定容積率200％、前面道路幅員4m、住居系の用途地域で法定乗数4/10なら、道路による容積率は4×4/10＝160％。他の条件を無視すると小さい160％を使い、延べ面積の上限は200×1.6＝320㎡です。

二つの用途地域等にまたがる敷地では、建ぺい率・容積率は面積で加重平均し、用途制限は敷地の過半が属する地域で判断します。制限の種類ごとに計算方法が違う点に注意します。建ぺい率の緩和やセットバックも条件を確認します。

都市計画の区域や用途地域は、建てられる用途や規模を確認する入口です。市街化区域と市街化調整区域では市街化への方針が異なり、用途地域の制限だけ見て建築可能と判断できません。農地を宅地へ変える場合等は、建築基準法とは別の許可や届出も確認します。

敷地・道路・用途別の判定

建ぺい率は建築面積÷敷地面積、容積率は延べ面積÷敷地面積です。敷地が建ぺい率・容積率の異なる地域にまたがるときは、各部分の面積で加重平均します。例えば前面道路の制限を考えなければ、容積率300%の部分200㎡と200%の部分100㎡の延べ面積の上限は200×3＋100×2＝800㎡です。

用途制限は、敷地の過半が属する用途地域の制限を敷地全体に適用します。防火地域と準防火地域にまたがる建築物は、原則として厳しい防火地域の規制を受けます。

前面道路の幅員が12m未満なら、指定容積率と「幅員×法定乗数（住居系は原則4/10、その他は原則6/10）」の小さい方を使います。前面道路が二つ以上あれば最も広い道路の幅員で計算します。

敷地は建築基準法上の道路に2m以上接する必要があります（接道義務）。幅員4m未満の2項道路では、原則として道路中心線から2m後退した線が道路境界線となり、後退部分（セットバック部分）は建ぺい率・容積率の敷地面積に算入しません。

延べ面積に算入しない部分もあります。共同住宅の共用廊下・階段は全部、住宅の地階（天井が地盤面から1m以下）は住宅部分の床面積合計の3分の1まで、自動車車庫等は各階の床面積合計の5分の1までが延べ面積に算入されません。

建ぺい率の緩和・開発許可・農地法

建ぺい率は、特定行政庁が指定する角地で10%、防火地域内の耐火建築物等や準防火地域内の耐火・準耐火建築物等で10%加算され、両方に当たれば20%加算です。建ぺい率80%の地域内で防火地域内にある耐火建築物等は、建ぺい率の制限がありません。

都市計画区域は、市街化区域（少なくとも用途地域を定める）、市街化調整区域（原則として用途地域を定めない）、区域区分をしない非線引き区域に分かれます。開発許可が必要な規模は区域ごとに異なり、市街化調整区域では規模にかかわらず原則として必要です。

農地法では、農地のまま権利を移す3条は農業委員会の許可、自分の農地を転用する4条と転用目的で権利を移す5条は都道府県知事等の許可が必要です。市街化区域内の農地なら、4条・5条はあらかじめ農業委員会に届け出れば許可は不要ですが、3条にはこの特例がありません。

基本の仕組み

売却代金5,000万円、取得費2,000万円、譲渡費用200万円なら、控除前の譲渡所得は2,800万円です。仮に適用可能な居住用財産の特別控除がその金額以上でも、要件や申告の確認を省けるわけではありません。

固定資産税の住宅用地の特例と、相続税の小規模宅地等の特例は別制度です。同じ土地の面積が登場しても、税目、基準日、限度面積、要件が異なります。

取得・保有・譲渡の税を分ける

取得時は不動産取得税・登録免許税・印紙税、保有時は固定資産税・都市計画税、譲渡時は譲渡所得に対する所得税・住民税を検討します。不動産取得税は相続による取得には課されませんが、贈与による取得には課されます。登録免許税は相続による所有権移転登記にも課され、表題登記には課されません。

不動産取得税と登録免許税の課税標準は原則として固定資産税評価額ですが、抵当権設定登記の登録免許税は債権金額が課税標準です。固定資産税は1月1日（賦課期日）の所有者に市町村が課し、標準税率は1.4%です。都市計画税は原則として市街化区域内の土地・家屋に課され、制限税率は0.3%です。

譲渡所得の計算と居住用財産の特例

土地・建物の譲渡所得は「譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除」で求め、他の所得と分けて課税します。取得費が不明なときや実際の取得費が少ないときは、譲渡価額の5%を概算取得費にできます。相続・贈与で取得した資産は、被相続人等の取得日と取得費を引き継ぎます。

長期・短期は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超かどうかで判定します。税率は長期20.315%（所得税15.315%・住民税5%）、短期39.63%（所得税30.63%・住民税9%）です。

マイホームの3,000万円特別控除は所有期間を問いません。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること、配偶者・直系血族など特別な関係のある人への譲渡でないこと、前年・前々年に適用を受けていないことなどが条件です。

居住用財産の軽減税率の特例は所有期間10年超が要件で、特別控除後の6,000万円以下の部分が14.21%となり、3,000万円控除と併用できます。特定の居住用財産の買換え特例（所有10年超・居住10年以上・譲渡対価1億円以下など）は、これらと選択適用です。

住み始めた年とその前2年・後3年の間に、3,000万円控除・軽減税率・買換え特例を使うと、住宅ローン控除は受けられません。土地・建物の譲渡損失は原則として他の所得と損益通算できませんが、居住用財産の買換え等の譲渡損失などは要件を満たせば損益通算と3年間の繰越控除ができます。

固定資産の交換の特例

固定資産の交換の特例では、1年以上所有していた固定資産を、相手方が1年以上所有し交換のために取得したものでない同種の固定資産（土地と土地、建物と建物）と交換し、交換前と同じ用途に使う場合、譲渡がなかったものとされます。

交換する資産の時価の差額は、いずれか高い方の価額の20%以内でなければなりません。交換差金を受け取った場合は、その部分が譲渡所得として課税されます。

基本の仕組み

例えば住宅を建てるための土地と、店舗だけを建てるための土地では、利用できる契約類型が異なり得ます。単に「長く借りるから定期借地」という判断はできません。

建物買取請求権や更新、再築の扱いは契約類型により違います。契約の終了時に建物をどうするのかまで考えると、期間の数字を暗記する意味が見えてきます。

借地と借家の種類を全体で見る

普通借地権の存続期間は30年以上で、期間を定めない場合や30年未満で定めた場合は30年になります。更新後の期間は1回目20年以上、2回目以降10年以上で、地主の更新拒絶には正当事由が必要です。契約が更新されないときは、借地権者は建物買取請求権を行使できます。

借地権は、借地上に借地権者名義で登記された建物があれば第三者に対抗できます。定期借地権は、一般定期借地権（50年以上・書面等）、事業用定期借地権等（10年以上50年未満・公正証書に限る）、建物譲渡特約付借地権（30年以上・書面不要）に分かれます。事業用定期借地権等は居住用建物には使えません。

普通借家で1年未満の期間を定めると、期間の定めがないものとみなされます。貸主の更新拒絶や解約申入れには正当事由が必要で、解約申入れは6か月前までに行います。定期借家は、書面（電磁的記録を含む）で契約し、事前に更新がない旨を書面（承諾があれば電磁的方法）で説明しなければ、更新のない契約になりません。

定期借家は1年未満の期間も定められます。期間1年以上なら、貸主は満了の1年前から6か月前までに終了を通知します。居住用で床面積200㎡未満なら、転勤・療養などやむを得ない事情により借主から中途解約を申し入れられます。造作買取請求権は、普通借家・定期借家とも特約で排除できます。

基本の仕組み

年間家賃600万円でも、空室損失60万円、運営費140万円なら、借入返済前の収益は400万円です。ローン返済が年300万円なら手元に残る額は100万円。表面上の家賃だけで返済能力を判断しないようにします。

サブリースでも、将来ずっと同じ賃料が保証されると決めつけず、賃料改定や解約の条件を確認します。等価交換は資金負担を抑えられる場合がある一方、土地等の権利の一部を手放す取引です。

証券化では不動産の収益等を裏付けに資金を集め、投資家が現物の持分を直接管理する場合とは異なる形で投資します。J-REITでは投資口価格や分配金が賃料・空室・金利等の影響を受け、取引しやすさが元本保証を意味するわけではありません。

活用方式と利回りを比べる

土地活用の方式は、誰が建設資金を出し、誰が事業を行い、土地の所有権がどうなるかで比べます。自己建設方式は収益が大きくなり得る一方、資金負担と事業リスクをすべて負います。定期借地権方式は資金負担がなく、収益は地代に限られ、期間満了で土地が返還されます。

事業受託方式は所有者が資金を負担し、企画から管理運営までデベロッパーに任せます。建設協力金方式はテナントから預かる建設協力金を建設資金に充てる方法で、建物がテナント仕様になるため中途退去のリスクがあります。等価交換方式は土地の一部をデベロッパーに譲渡し、建物の一部を取得します。

土地信託方式は、信託期間中は土地の所有権が信託銀行に移り、所有者は実績に応じた信託配当を受け取ります（配当の保証はありません）。

表面利回り（単純利回り）は年間賃料収入÷総投資額、NOI利回り（純利回り）は（年間賃料収入−諸経費）÷総投資額です。諸経費には管理費・修繕費・固定資産税などを含め、借入金の返済額は含めません。投資額1億円、年間賃料800万円、諸経費200万円なら、表面利回り8%、NOI利回り6%です。

DCF法とレバレッジ

DCF法は、保有期間中の各年の純収益と、保有期間終了時の売却想定価格（復帰価格）を、発生時期に応じて現在価値に割り引いて合計する方法です。直接還元法は、1年間の純収益を還元利回りで割って収益価格を求めます。

NPV法（正味現在価値法）では、収益の現在価値の合計が投資額の現在価値の合計を上回れば投資適格と判断します。IRR法（内部収益率法）では、内部収益率が投資家の期待収益率を上回れば投資適格です。

借入金を使うレバレッジ効果は、物件の収益率が借入金利を上回るときに自己資金の収益率を高めます。収益率が金利を下回ると、逆に自己資金の収益率は下がります。

基本の仕組み

例えば住戸内の内装変更と、共用廊下を変える工事では、必要な判断や手続が異なります。窓や玄関扉なども見た目だけで専有と決めず、法令と規約上の区分を確認します。

管理費は日常の管理、修繕積立金は将来のまとまった修繕等に備える資金という役割の違いがあります。集会の決議要件は工事等の内容で変わり、法改正の施行時点にも注意します。

専有・共用と決議を分ける

区分所有建物では専有部分、共用部分、敷地利用権を区別します。共用部分の持分は原則として専有部分の床面積の割合により、専有部分と敷地利用権は規約に別段の定めがない限り分離して処分できません。窓や玄関扉の外側などは管理規約や構造上の区分を確認し、住戸に近いだけで専有部分と決めません。

2026年4月1日施行の改正で、建替え決議など区分所有権の処分を伴う決議を除き、集会の決議は出席者の多数決になりました。書面・電磁的方法・代理人で議決権を行使した者も出席者に数えます。所在等不明区分所有者は、裁判所の決定により決議の母数から除外できます。

普通決議は、出席した区分所有者と議決権の各過半数で決します。規約の設定・変更・廃止や共用部分の重大な変更は、区分所有者と議決権の各過半数が出席し、出席者と出席議決権の各4分の3以上が必要です。共用部分の瑕疵による危険の除去やバリアフリー化のための変更は、各3分の2以上で足ります。

建替え決議は出席者ではなく区分所有者と議決権の各5分の4以上で、耐震性不足などの客観的事由があれば各4分の3以上です。過去問は問題文の基準日時点の法令で解き、改正前の「全区分所有者の各4分の3」を現在の事案に当てはめないようにします。

管理者は少なくとも毎年1回集会を招集し、招集通知は原則として会日の1週間前（建替え決議は2か月前）までに発します。規約や集会の決議は、区分所有権を譲り受けた人（特定承継人）にも効力が及びます。