不動産の税金の詳細

基本の仕組み

売却代金5,000万円、取得費2,000万円、譲渡費用200万円なら、控除前の譲渡所得は2,800万円です。仮に適用可能な居住用財産の特別控除がその金額以上でも、要件や申告の確認を省けるわけではありません。

固定資産税の住宅用地の特例と、相続税の小規模宅地等の特例は別制度です。同じ土地の面積が登場しても、税目、基準日、限度面積、要件が異なります。

取得・保有・譲渡の税を分ける

取得時は不動産取得税・登録免許税・印紙税、保有時は固定資産税・都市計画税、譲渡時は譲渡所得に対する所得税・住民税を検討します。不動産取得税は相続による取得には課されませんが、贈与による取得には課されます。登録免許税は相続による所有権移転登記にも課され、表題登記には課されません。

不動産取得税と登録免許税の課税標準は原則として固定資産税評価額ですが、抵当権設定登記の登録免許税は債権金額が課税標準です。固定資産税は1月1日（賦課期日）の所有者に市町村が課し、標準税率は1.4%です。都市計画税は原則として市街化区域内の土地・家屋に課され、制限税率は0.3%です。

譲渡所得の計算と居住用財産の特例

土地・建物の譲渡所得は「譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除」で求め、他の所得と分けて課税します。取得費が不明なときや実際の取得費が少ないときは、譲渡価額の5%を概算取得費にできます。相続・贈与で取得した資産は、被相続人等の取得日と取得費を引き継ぎます。

長期・短期は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超かどうかで判定します。税率は長期20.315%（所得税15.315%・住民税5%）、短期39.63%（所得税30.63%・住民税9%）です。

マイホームの3,000万円特別控除は所有期間を問いません。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること、配偶者・直系血族など特別な関係のある人への譲渡でないこと、前年・前々年に適用を受けていないことなどが条件です。

居住用財産の軽減税率の特例は所有期間10年超が要件で、特別控除後の6,000万円以下の部分が14.21%となり、3,000万円控除と併用できます。特定の居住用財産の買換え特例（所有10年超・居住10年以上・譲渡対価1億円以下など）は、これらと選択適用です。

住み始めた年とその前2年・後3年の間に、3,000万円控除・軽減税率・買換え特例を使うと、住宅ローン控除は受けられません。土地・建物の譲渡損失は原則として他の所得と損益通算できませんが、居住用財産の買換え等の譲渡損失などは要件を満たせば損益通算と3年間の繰越控除ができます。

固定資産の交換の特例

固定資産の交換の特例では、1年以上所有していた固定資産を、相手方が1年以上所有し交換のために取得したものでない同種の固定資産（土地と土地、建物と建物）と交換し、交換前と同じ用途に使う場合、譲渡がなかったものとされます。

交換する資産の時価の差額は、いずれか高い方の価額の20%以内でなければなりません。交換差金を受け取った場合は、その部分が譲渡所得として課税されます。