区分所有法

基本の仕組み

例えば住戸内の内装変更と、共用廊下を変える工事では、必要な判断や手続が異なります。窓や玄関扉なども見た目だけで専有と決めず、法令と規約上の区分を確認します。

管理費は日常の管理、修繕積立金は将来のまとまった修繕等に備える資金という役割の違いがあります。集会の決議要件は工事等の内容で変わり、法改正の施行時点にも注意します。

専有・共用と決議を分ける

区分所有建物では専有部分、共用部分、敷地利用権を区別します。共用部分の持分は原則として専有部分の床面積の割合により、専有部分と敷地利用権は規約に別段の定めがない限り分離して処分できません。窓や玄関扉の外側などは管理規約や構造上の区分を確認し、住戸に近いだけで専有部分と決めません。

2026年4月1日施行の改正で、建替え決議など区分所有権の処分を伴う決議を除き、集会の決議は出席者の多数決になりました。書面・電磁的方法・代理人で議決権を行使した者も出席者に数えます。所在等不明区分所有者は、裁判所の決定により決議の母数から除外できます。

普通決議は、出席した区分所有者と議決権の各過半数で決します。規約の設定・変更・廃止や共用部分の重大な変更は、区分所有者と議決権の各過半数が出席し、出席者と出席議決権の各4分の3以上が必要です。共用部分の瑕疵による危険の除去やバリアフリー化のための変更は、各3分の2以上で足ります。

建替え決議は出席者ではなく区分所有者と議決権の各5分の4以上で、耐震性不足などの客観的事由があれば各4分の3以上です。過去問は問題文の基準日時点の法令で解き、改正前の「全区分所有者の各4分の3」を現在の事案に当てはめないようにします。

管理者は少なくとも毎年1回集会を招集し、招集通知は原則として会日の1週間前（建替え決議は2か月前）までに発します。規約や集会の決議は、区分所有権を譲り受けた人（特定承継人）にも効力が及びます。