不動産の有効活用

基本の仕組み

年間家賃600万円でも、空室損失60万円、運営費140万円なら、借入返済前の収益は400万円です。ローン返済が年300万円なら手元に残る額は100万円。表面上の家賃だけで返済能力を判断しないようにします。

サブリースでも、将来ずっと同じ賃料が保証されると決めつけず、賃料改定や解約の条件を確認します。等価交換は資金負担を抑えられる場合がある一方、土地等の権利の一部を手放す取引です。

証券化では不動産の収益等を裏付けに資金を集め、投資家が現物の持分を直接管理する場合とは異なる形で投資します。J-REITでは投資口価格や分配金が賃料・空室・金利等の影響を受け、取引しやすさが元本保証を意味するわけではありません。

活用方式と利回りを比べる

土地活用の方式は、誰が建設資金を出し、誰が事業を行い、土地の所有権がどうなるかで比べます。自己建設方式は収益が大きくなり得る一方、資金負担と事業リスクをすべて負います。定期借地権方式は資金負担がなく、収益は地代に限られ、期間満了で土地が返還されます。

事業受託方式は所有者が資金を負担し、企画から管理運営までデベロッパーに任せます。建設協力金方式はテナントから預かる建設協力金を建設資金に充てる方法で、建物がテナント仕様になるため中途退去のリスクがあります。等価交換方式は土地の一部をデベロッパーに譲渡し、建物の一部を取得します。

土地信託方式は、信託期間中は土地の所有権が信託銀行に移り、所有者は実績に応じた信託配当を受け取ります（配当の保証はありません）。

表面利回り（単純利回り）は年間賃料収入÷総投資額、NOI利回り（純利回り）は（年間賃料収入−諸経費）÷総投資額です。諸経費には管理費・修繕費・固定資産税などを含め、借入金の返済額は含めません。投資額1億円、年間賃料800万円、諸経費200万円なら、表面利回り8%、NOI利回り6%です。

DCF法とレバレッジ

DCF法は、保有期間中の各年の純収益と、保有期間終了時の売却想定価格（復帰価格）を、発生時期に応じて現在価値に割り引いて合計する方法です。直接還元法は、1年間の純収益を還元利回りで割って収益価格を求めます。

NPV法（正味現在価値法）では、収益の現在価値の合計が投資額の現在価値の合計を上回れば投資適格と判断します。IRR法（内部収益率法）では、内部収益率が投資家の期待収益率を上回れば投資適格です。

借入金を使うレバレッジ効果は、物件の収益率が借入金利を上回るときに自己資金の収益率を高めます。収益率が金利を下回ると、逆に自己資金の収益率は下がります。