借地借家法の詳細

基本の仕組み

例えば住宅を建てるための土地と、店舗だけを建てるための土地では、利用できる契約類型が異なり得ます。単に「長く借りるから定期借地」という判断はできません。

建物買取請求権や更新、再築の扱いは契約類型により違います。契約の終了時に建物をどうするのかまで考えると、期間の数字を暗記する意味が見えてきます。

借地と借家の種類を全体で見る

普通借地権の存続期間は30年以上で、期間を定めない場合や30年未満で定めた場合は30年になります。更新後の期間は1回目20年以上、2回目以降10年以上で、地主の更新拒絶には正当事由が必要です。契約が更新されないときは、借地権者は建物買取請求権を行使できます。

借地権は、借地上に借地権者名義で登記された建物があれば第三者に対抗できます。定期借地権は、一般定期借地権（50年以上・書面等）、事業用定期借地権等（10年以上50年未満・公正証書に限る）、建物譲渡特約付借地権（30年以上・書面不要）に分かれます。事業用定期借地権等は居住用建物には使えません。

普通借家で1年未満の期間を定めると、期間の定めがないものとみなされます。貸主の更新拒絶や解約申入れには正当事由が必要で、解約申入れは6か月前までに行います。定期借家は、書面（電磁的記録を含む）で契約し、事前に更新がない旨を書面（承諾があれば電磁的方法）で説明しなければ、更新のない契約になりません。

定期借家は1年未満の期間も定められます。期間1年以上なら、貸主は満了の1年前から6か月前までに終了を通知します。居住用で床面積200㎡未満なら、転勤・療養などやむを得ない事情により借主から中途解約を申し入れられます。造作買取請求権は、普通借家・定期借家とも特約で排除できます。