不動産取引の詳細

基本の仕組み

例えば同じ土地売買でも、仲介業者の報酬と売主の売買代金は別の支払です。報酬の上限を計算するなら、取引価格、消費税の扱い、媒介か代理か、適用時点の特例を確認します。

契約不適合責任は、引き渡されたものが契約内容に適合しない場合の対応です。修補などの追完、代金減額、損害賠償、解除を、要件を無視して自由に同時選択できるものと考えないようにします。

不動産の価格には実際の取引価格のほか、公示価格、相続税路線価、固定資産税評価額等があります。目的と評価時点が異なるため、同じ土地でも金額が一致するとは限りません。登記面積、実測面積、接道、用途制限も確認して価格資料を読みます。

不動産の法改正は、契約日・取得日・登記日等のどの日を基準にするかで適用が変わる場合があります。区分所有や省エネ等の制度を読むときも、国土交通省等の施行日と経過措置を確認します。価格や金利の市場データは調査時点と地域をそろえて比較します。

宅建業法の書面・媒介と四つの公的価格

宅建業者が関わる売買では、契約前に宅地建物取引士が重要事項を説明する35条書面、契約成立後に契約内容を確認する37条書面を区別します。業者自ら売主で買主が業者でない場合の規制（手付の上限など）は、媒介だけの業者には適用されません。

媒介契約は一般・専任・専属専任の三種類です。専任と専属専任は1社にしか依頼できず、有効期間は3か月以内で、業務報告と指定流通機構への登録の義務があります。専属専任では、依頼者が自分で見つけた相手と直接契約すること（自己発見取引）もできません。

売買の媒介報酬の上限は、取引額400万円超なら「取引額×3%＋6万円」に消費税を加えた額で、代理ならその2倍です。手付は特に定めがなければ解約手付と推定され、相手方が履行に着手するまで、買主は手付の放棄、売主は倍額の現実の提供で解除できます。業者自ら売主なら手付は代金の2割までです。

民法の契約不適合責任では、種類・品質の不適合について、買主は不適合を知った時から1年以内に売主へ通知します。業者自ら売主で買主が業者でない場合は、通知期間を引渡しから2年以上とする特約を除き、民法より買主に不利な特約は無効です。

公的な土地価格は四つあります。公示価格と基準地標準価格は一般の土地取引の指標、相続税路線価は相続税・贈与税の土地評価、固定資産税評価額は固定資産税等の課税の基礎です。基準日・決定主体・評価水準・見直しの周期を表で区別します。

登記と鑑定評価

登記記録は、土地・建物の物理的な状況を示す表題部と権利部に分かれ、権利部の甲区は所有権、乙区は抵当権・賃借権など所有権以外の権利です。登記事項証明書は誰でも交付を請求できます。登記には第三者への対抗力がありますが公信力はなく、登記名義人を信じて買っても権利を取得できない場合があります。

仮登記は将来の本登記の順位を確保するもので、仮登記のままでは第三者に対抗できません。相続で不動産を取得した相続人は、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります（2024年4月1日施行）。登記記録の地積は実測面積と一致しないことがあります。

不動産鑑定評価の手法は、再調達原価から減価修正する原価法（積算価格）、取引事例に事情補正・時点修正をする取引事例比較法（比準価格）、純収益から求める収益還元法（収益価格）の三つです。収益還元法には、直接還元法とDCF法があります。