建築基準法の詳細

基本の仕組み

敷地200㎡、指定容積率200％、前面道路幅員4m、住居系の用途地域で法定乗数4/10なら、道路による容積率は4×4/10＝160％。他の条件を無視すると小さい160％を使い、延べ面積の上限は200×1.6＝320㎡です。

二つの用途地域等にまたがる敷地では、建ぺい率・容積率は面積で加重平均し、用途制限は敷地の過半が属する地域で判断します。制限の種類ごとに計算方法が違う点に注意します。建ぺい率の緩和やセットバックも条件を確認します。

都市計画の区域や用途地域は、建てられる用途や規模を確認する入口です。市街化区域と市街化調整区域では市街化への方針が異なり、用途地域の制限だけ見て建築可能と判断できません。農地を宅地へ変える場合等は、建築基準法とは別の許可や届出も確認します。

敷地・道路・用途別の判定

建ぺい率は建築面積÷敷地面積、容積率は延べ面積÷敷地面積です。敷地が建ぺい率・容積率の異なる地域にまたがるときは、各部分の面積で加重平均します。例えば前面道路の制限を考えなければ、容積率300%の部分200㎡と200%の部分100㎡の延べ面積の上限は200×3＋100×2＝800㎡です。

用途制限は、敷地の過半が属する用途地域の制限を敷地全体に適用します。防火地域と準防火地域にまたがる建築物は、原則として厳しい防火地域の規制を受けます。

前面道路の幅員が12m未満なら、指定容積率と「幅員×法定乗数（住居系は原則4/10、その他は原則6/10）」の小さい方を使います。前面道路が二つ以上あれば最も広い道路の幅員で計算します。

敷地は建築基準法上の道路に2m以上接する必要があります（接道義務）。幅員4m未満の2項道路では、原則として道路中心線から2m後退した線が道路境界線となり、後退部分（セットバック部分）は建ぺい率・容積率の敷地面積に算入しません。

延べ面積に算入しない部分もあります。共同住宅の共用廊下・階段は全部、住宅の地階（天井が地盤面から1m以下）は住宅部分の床面積合計の3分の1まで、自動車車庫等は各階の床面積合計の5分の1までが延べ面積に算入されません。

建ぺい率の緩和・開発許可・農地法

建ぺい率は、特定行政庁が指定する角地で10%、防火地域内の耐火建築物等や準防火地域内の耐火・準耐火建築物等で10%加算され、両方に当たれば20%加算です。建ぺい率80%の地域内で防火地域内にある耐火建築物等は、建ぺい率の制限がありません。

都市計画区域は、市街化区域（少なくとも用途地域を定める）、市街化調整区域（原則として用途地域を定めない）、区域区分をしない非線引き区域に分かれます。開発許可が必要な規模は区域ごとに異なり、市街化調整区域では規模にかかわらず原則として必要です。

農地法では、農地のまま権利を移す3条は農業委員会の許可、自分の農地を転用する4条と転用目的で権利を移す5条は都道府県知事等の許可が必要です。市街化区域内の農地なら、4条・5条はあらかじめ農業委員会に届け出れば許可は不要ですが、3条にはこの特例がありません。