不動産

基本の仕組み

敷地100㎡の部分に容積率200％、別の100㎡に300％が適用され、加重平均する条件なら、延べ面積の基礎となる上限は100×2＋100×3＝500㎡です。単に大きい300％を全200㎡へかけて600㎡とはしません。

ただし、面積で加重平均しない制限もあります。用途制限は敷地の過半が属する用途地域の制限を敷地全体に適用し、防火地域と準防火地域にまたがる建築物は原則として厳しい方の規制を建築物全体に適用します。道路制限やセットバック、緩和を適用する際も、要件を満たす根拠を先に示します。

都市計画の区域や用途地域は、建てられる用途や規模を確認する入口です。市街化区域と市街化調整区域では市街化への方針が異なり、用途地域の制限だけ見て建築可能と判断できません。農地を宅地へ変える場合等は、建築基準法とは別の許可や届出も確認します。

敷地・道路・指定値を先に確定する

計算の順序は、①敷地面積とセットバックで敷地に算入できない部分、②各用途地域・防火地域の面積、③指定建ぺい率・指定容積率、④角地・耐火建築物等の緩和、⑤前面道路幅員による容積率制限です。接道義務や高さ制限も別に判定します。

接道義務は、建築基準法上の道路（原則幅員4m以上）に敷地が2m以上接することです。幅員4m未満の2項道路では道路中心線から2m（反対側が崖地・川等なら反対側の境界から4m）後退した線が道路境界とみなされ、後退部分は建ぺい率・容積率の計算上の敷地面積に算入しません。

2025年9月の1級実技問15のように複数の用途地域にまたがる敷地では、各部分の面積に適用する建ぺい率を掛けて合計します。同問では第二種中高層住居専用地域90㎡が指定50％＋角地10％＋耐火建築物等10％＝70％で63㎡、指定80％・防火地域内の耐火建築物の商業地域135㎡が制限なし（100％）で135㎡、合計198㎡でした。

緩和・道路制限を別計算する

特定行政庁が指定する角地の緩和と、防火地域内の耐火建築物等・準防火地域内の耐火建築物等または準耐火建築物等への緩和は、要件を満たすとそれぞれ10％を加え、両方なら20％加算です。用途地域ごとの指定値と建物の構造を確認してから各部分に適用します。

指定建ぺい率80％の地域内で防火地域内にある耐火建築物等は、建ぺい率の制限が適用されません（100％）。敷地が防火地域の内外にわたる場合でも、敷地内の建築物の全部が耐火建築物等なら、敷地全体を防火地域内とみなして緩和を適用します。

前面道路幅員が12m未満なら、指定容積率と「道路幅員×法定係数」を比較して小さい方を使います。住居系の典型例は係数0.4、非住居系は0.6ですが、指定による例外があります。例えば指定200％、住居系で幅員4mなら道路側は160％で、200㎡の敷地の延べ面積上限は原則320㎡です。

前面道路が2以上あるときは、最も幅員の広い道路で計算します。幅員6m以上12m未満の前面道路が幅員15m以上の特定道路から70m以内で接続する場合は、特定道路までの距離に応じて幅員を加算する緩和があります。

高さの制限は面積計算とは別に判定します。道路斜線制限はすべての用途地域と用途地域の指定のない区域、隣地斜線制限は第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域以外、北側斜線制限は低層住居専用地域・田園住居地域と中高層住居専用地域（日影規制の対象区域を除く）に適用されます。

第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域には、10mまたは12mの絶対高さ制限もあります。

基本の仕組み

自己建設なら賃貸収入の多くを得る一方、建設資金と空室・修繕等のリスクを負います。土地を貸す方法なら建物投資の負担を抑えられる場合がありますが、契約期間中の土地利用は制約されます。

例えば家賃年1,000万円の案と地代年400万円の案を比べるなら、家賃案の運営費・返済・将来修繕を差し引かなければ比較できません。収入の大きさが違っても、投下資金やリスクが違うためです。

主な土地活用方式を比較する

自己建設は地主が建物を建てて所有・賃貸する方式です。事業受託は企画・建設・運営の仕事を事業者へ委託しますが、原則として投資と事業リスクは地主側に残ります。建設協力金方式ではテナント等から建設資金を借り、賃料等から返済します。借入れが消えるわけではありません。

等価交換は地主が土地等を提供し、事業者が建物を建て、交換後の土地・建物の権利をそれぞれ取得する方式です。地主の土地持分は減ることがあります。譲渡益の課税は、立体買換えの特例や固定資産の交換の特例の要件で繰り延べられるかを確認します。

土地信託は受託者に所有権を移して運用し、地主は受益権を持って信託配当を受けます。定期借地では地主は土地を保有し地代を受けますが、期間・用途・終了時の建物の扱いは借地権の種類で異なります。

資金・権利・リスクで選ぶ

同じ年額収入でも、建設費と借入返済、空室・修繕、管理、満期時の権利関係が違います。税負担と相続時の評価も別に検討します。所有権を保ち借入れを避けたい相談者に、年額家賃の数字だけで自己建設を薦める判断はできません。

借地借家法の期間と方式を比べる

土地を貸す方式では、普通借地権か定期借地権かで土地が戻る確実性が変わります。普通借地権は存続期間30年以上で更新があり、地主は正当事由がなければ更新を拒めません。定期借地権は更新がなく、種類ごとに期間・契約方式・用途が決まっています。

借家では、定期建物賃貸借は書面（電磁的記録を含む）で契約し、契約前に更新がなく期間満了で終了する旨を書面で説明する必要があります。定期借家は1年未満の期間も定められますが、普通借家で1年未満と定めると期間の定めのない賃貸借とみなされます。

相続税評価では、土地を貸すと自用地より評価が下がります。普通借地権の底地（貸宅地）は自用地評価額×（1－借地権割合）、アパートを自己建設した敷地は貸家建付地として評価します（計算式は相続分野の「相続対策の実務」で扱います）。

基本の仕組み

年間総収入1,000万円、空室損失100万円、運営費300万円ならNOIは600万円。年間元利返済400万円なら、税等を無視した返済後キャッシュフローは200万円です。DSCRは600÷400＝1.5倍で、返済に対する収益の余裕を表します。

DCF法は将来の各年の収益と売却代金等を現在価値へ割り引きます。1年後の110万円を割引率10％で現在価値へ直すと100万円です。割引率が上がれば同じ将来収益の現在価値は下がります。

不動産の価格には実際の取引価格のほか、公示価格、相続税路線価、固定資産税評価額等があります。目的と評価時点が異なるため、同じ土地でも金額が一致するとは限りません。登記面積、実測面積、接道、用途制限も確認して価格資料を読みます。

不動産の証券化では資産を保有する主体、借入れ、出資、収益の分配の順序を読みます。J-REITの投資口と現物不動産の直接保有では、流動性や費用だけでなく価格の決まり方も異なります。借入れを使うレバレッジは利益と損失の変動を増幅し得るため、収益率だけで優劣を決めません。

利回りと借入余力を計算する

物件価格1億円で年額家賃1,000万円なら表面利回りは10％です。空室損失100万円と運営費300万円を引いたNOIは600万円なので、NOI利回りは6％です。取得諸費用を投資額へ含めると、同じNOIでも投資額に対する利回りは下がります。

年間元利返済が400万円ならDSCRはNOI600÷400＝1.5。1を下回れば、その年の運営純収益だけでは返済額を賄えません。ただしDSCRが1超でも、大規模修繕や税金、売却費用まで賄えるとは限りません。

総投資利回り（NOI÷総投資額）が借入金利を上回るとき、借入れの比率を高めるほど自己資金利回りは上がります。逆に空室等で総投資利回りが借入金利を下回ると、借入れが多いほど自己資金利回りは大きく下がります。

DCFと出口を読む

DCFでは各年のキャッシュフローと最終年の売却収入を同じ評価時点へ割り引き、投資額と比べます。還元利回りでNOIから価格を推定する直接還元法とは、一定収益を一度で評価するか、年ごとの変化を表すかが異なります。

NPV（正味現在価値）は、各年のキャッシュフローと売却収入の現在価値合計から投資額を差し引いた額で、0より大きければ投資は有利です。IRR（内部収益率）はNPVが0になる割引率で、期待収益率を上回れば有利です。1,000万円を投じて1年後に1,100万円を受け取るなら、IRRは10％、割引率5％のNPVは1,100÷1.05－1,000≒48万円です。

J-REITは複数不動産を投資法人等を通して保有する仕組みで、分配金だけでなく投資口価格も変動します。現物の賃貸経営と比較する際は、流動性、分散、借入れ、管理費、空室リスクの負担先を表にします。

J-REITの分配金は配当所得ですが、配当控除の対象外です。投資法人は利益の90％超を分配するなどの要件を満たすと分配金を損金に算入でき、法人段階の課税が実質的に生じにくい仕組みです。

基本の仕組み

取得価額5,000万円の資産に関し、特例により引き継ぐ取得費が低くなる場合、将来同じ価格で売っても譲渡益が大きくなる可能性があります。当期の税軽減だけでなく、将来の取得費と保有期間の扱いを確かめます。

居住用財産の特例同士や住宅ローン控除との併用には制限があります。「どちらも条件を満たすから同時に使える」とは限りません。売却年と前後の年の適用歴まで読む必要があります。

取得・保有・売却の税目を並べる

取得時は不動産取得税・登録免許税・契約書の印紙税など、保有中は固定資産税・都市計画税、売却時は土地建物の譲渡所得に対する所得税・住民税を確認します。固定資産税は原則1月1日時点の所有者が対象です。

住宅用地の課税標準は、1戸当たり200㎡までの小規模住宅用地が固定資産税6分の1・都市計画税3分の1、超える部分の一般住宅用地が固定資産税3分の1・都市計画税3分の2です。土地全体を6分の1にはしません。

新築住宅の固定資産税は、居住部分の床面積120㎡までの部分の税額が2分の1に減額されます。期間は一般住宅3年度分、3階建以上の中高層耐火建築物等5年度分、認定長期優良住宅はそれぞれ5年度分・7年度分です。2026年4月1日以後の新築では床面積要件が40㎡以上240㎡以下（それ以前は50㎡以上280㎡以下）です。

譲渡所得と特例の選択を計算する

土地建物の課税譲渡所得は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」です。建物の取得費には減価償却を反映し、取得費不明などの場合は譲渡価額の5％を概算取得費として使える場合があります。長期・短期は売却年の1月1日時点の所有期間が5年超か以下かで分け、通常の所得税・住民税率は長期15％・5％、短期30％・9％です（別途、復興特別所得税等を確認）。

居住用財産の3,000万円特別控除は所有期間の長短を問いません。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること、配偶者・直系血族など特別の関係がある者への譲渡でないこと、前年・前々年にこの特例等を使っていないことなどが要件です。

所有期間10年超の居住用財産の軽減税率（課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分は所得税10％・住民税4％、超える部分は15％・5％）とは併用できます。特定の居住用財産の買換え特例（所有期間10年超・居住期間10年以上・譲渡対価1億円以下、2027年12月31日までの譲渡）とは選択適用です。

住宅ローン控除は、入居した年とその前2年・後3年の間に3,000万円控除・軽減税率・買換え特例を適用すると受けられません。売却損失は原則として他の所得と通算できませんが、居住用財産の買換え等の譲渡損失や、住宅ローン残高が譲渡対価を上回る特定居住用財産の譲渡損失は、要件を満たせば損益通算と3年間の繰越控除ができます。

相続・事業用・収用等の特例を比べる

控除型の特例は税額が確定的に減りますが、繰延べ型の特例では買換資産等が譲渡資産の取得費を引き継ぐため、将来の売却時に譲渡益が大きくなります。交換の特例では取得時期も引き継ぎますが、居住用・事業用の買換え特例では実際の取得日から所有期間を数えます。

空き家特例は、被相続人が一人で住んでいた家屋（区分所有建物を除く）とその敷地を相続した人が対象です。譲渡後、翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行った場合も適用できます。

基本の仕組み

一人で二住戸を所有する人がいる場合、「人数」と「持分等に基づく議決権」は一致しないことがあります。問題に人数と議決権割合が別々に示されるのは、それぞれの要件を判定する必要があるためです。

所在不明所有者や建替え等の扱いには法改正があり、施行前後で条件が変わる論点があります。古い過去問の決議要件をそのまま現在のルールとして覚えず、対象となる基準日と決議内容を確認します。

不動産の法改正を調べるときは、法務省の改正概要とe-Govの施行日を照合します。例えば区分所有法の改正は2026年4月施行の部分があり、古い過去問の決議条件をそのまま施行後の判断へ使えません。問題の基準日、決議の種類、対象となる所有者と議決権、経過措置を並べ、旧制度と変わった箇所だけを更新します。

2026年4月施行後の決議を分類する

共用部分の日常管理等は原則として出席区分所有者と出席議決権の各過半数の普通決議です。規約変更や共用部分の著しい変更などの特別決議は、総区分所有者数と総議決権数の各過半数が出席する定足数を確認したうえで、出席区分所有者と出席議決権の各4分の3以上が基本です。区分所有権の処分を伴う再生決議に同じ出席者基準を流用しません。

共用部分の変更でも、安全上の瑕疵の除去やバリアフリー化など法定の要件があれば、決議割合が3分の2へ緩和されます。建替え・建物敷地売却・更新・取壊しなどの再生は原則として区分所有者数と議決権の各5分の4、耐震性不足など客観的事由があれば各4分の3となる制度です。再生方法そのものの種類も押さえます。

母数と個別事情を確認する

一人が複数住戸を所有すると人数と議決権は一致しません。所在等不明者は当然に分母から除外されるのではなく、裁判所の除外決定などの法定手続を確認します。決議に特別の影響を受ける区分所有者の承諾や、規約で変更できる範囲も決議の種類に応じて判定します。

集会の招集通知は、会日より少なくとも1週間前に発します。2026年4月施行後は規約で期間を伸ばすことはできますが、短縮はできません。古い過去問では2026年4月1日前の母数・期間と区別します。