建築基準法の詳細

基本の仕組み

敷地100㎡の部分に容積率200％、別の100㎡に300％が適用され、加重平均する条件なら、延べ面積の基礎となる上限は100×2＋100×3＝500㎡です。単に大きい300％を全200㎡へかけて600㎡とはしません。

ただし、面積で加重平均しない制限もあります。用途制限は敷地の過半が属する用途地域の制限を敷地全体に適用し、防火地域と準防火地域にまたがる建築物は原則として厳しい方の規制を建築物全体に適用します。道路制限やセットバック、緩和を適用する際も、要件を満たす根拠を先に示します。

都市計画の区域や用途地域は、建てられる用途や規模を確認する入口です。市街化区域と市街化調整区域では市街化への方針が異なり、用途地域の制限だけ見て建築可能と判断できません。農地を宅地へ変える場合等は、建築基準法とは別の許可や届出も確認します。

敷地・道路・指定値を先に確定する

計算の順序は、①敷地面積とセットバックで敷地に算入できない部分、②各用途地域・防火地域の面積、③指定建ぺい率・指定容積率、④角地・耐火建築物等の緩和、⑤前面道路幅員による容積率制限です。接道義務や高さ制限も別に判定します。

接道義務は、建築基準法上の道路（原則幅員4m以上）に敷地が2m以上接することです。幅員4m未満の2項道路では道路中心線から2m（反対側が崖地・川等なら反対側の境界から4m）後退した線が道路境界とみなされ、後退部分は建ぺい率・容積率の計算上の敷地面積に算入しません。

2025年9月の1級実技問15のように複数の用途地域にまたがる敷地では、各部分の面積に適用する建ぺい率を掛けて合計します。同問では第二種中高層住居専用地域90㎡が指定50％＋角地10％＋耐火建築物等10％＝70％で63㎡、指定80％・防火地域内の耐火建築物の商業地域135㎡が制限なし（100％）で135㎡、合計198㎡でした。

緩和・道路制限を別計算する

特定行政庁が指定する角地の緩和と、防火地域内の耐火建築物等・準防火地域内の耐火建築物等または準耐火建築物等への緩和は、要件を満たすとそれぞれ10％を加え、両方なら20％加算です。用途地域ごとの指定値と建物の構造を確認してから各部分に適用します。

指定建ぺい率80％の地域内で防火地域内にある耐火建築物等は、建ぺい率の制限が適用されません（100％）。敷地が防火地域の内外にわたる場合でも、敷地内の建築物の全部が耐火建築物等なら、敷地全体を防火地域内とみなして緩和を適用します。

前面道路幅員が12m未満なら、指定容積率と「道路幅員×法定係数」を比較して小さい方を使います。住居系の典型例は係数0.4、非住居系は0.6ですが、指定による例外があります。例えば指定200％、住居系で幅員4mなら道路側は160％で、200㎡の敷地の延べ面積上限は原則320㎡です。

前面道路が2以上あるときは、最も幅員の広い道路で計算します。幅員6m以上12m未満の前面道路が幅員15m以上の特定道路から70m以内で接続する場合は、特定道路までの距離に応じて幅員を加算する緩和があります。

高さの制限は面積計算とは別に判定します。道路斜線制限はすべての用途地域と用途地域の指定のない区域、隣地斜線制限は第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域以外、北側斜線制限は低層住居専用地域・田園住居地域と中高層住居専用地域（日影規制の対象区域を除く）に適用されます。

第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域には、10mまたは12mの絶対高さ制限もあります。