不動産の有効活用

基本の仕組み

自己建設なら賃貸収入の多くを得る一方、建設資金と空室・修繕等のリスクを負います。土地を貸す方法なら建物投資の負担を抑えられる場合がありますが、契約期間中の土地利用は制約されます。

例えば家賃年1,000万円の案と地代年400万円の案を比べるなら、家賃案の運営費・返済・将来修繕を差し引かなければ比較できません。収入の大きさが違っても、投下資金やリスクが違うためです。

主な土地活用方式を比較する

自己建設は地主が建物を建てて所有・賃貸する方式です。事業受託は企画・建設・運営の仕事を事業者へ委託しますが、原則として投資と事業リスクは地主側に残ります。建設協力金方式ではテナント等から建設資金を借り、賃料等から返済します。借入れが消えるわけではありません。

等価交換は地主が土地等を提供し、事業者が建物を建て、交換後の土地・建物の権利をそれぞれ取得する方式です。地主の土地持分は減ることがあります。譲渡益の課税は、立体買換えの特例や固定資産の交換の特例の要件で繰り延べられるかを確認します。

土地信託は受託者に所有権を移して運用し、地主は受益権を持って信託配当を受けます。定期借地では地主は土地を保有し地代を受けますが、期間・用途・終了時の建物の扱いは借地権の種類で異なります。

資金・権利・リスクで選ぶ

同じ年額収入でも、建設費と借入返済、空室・修繕、管理、満期時の権利関係が違います。税負担と相続時の評価も別に検討します。所有権を保ち借入れを避けたい相談者に、年額家賃の数字だけで自己建設を薦める判断はできません。

借地借家法の期間と方式を比べる

土地を貸す方式では、普通借地権か定期借地権かで土地が戻る確実性が変わります。普通借地権は存続期間30年以上で更新があり、地主は正当事由がなければ更新を拒めません。定期借地権は更新がなく、種類ごとに期間・契約方式・用途が決まっています。

借家では、定期建物賃貸借は書面（電磁的記録を含む）で契約し、契約前に更新がなく期間満了で終了する旨を書面で説明する必要があります。定期借家は1年未満の期間も定められますが、普通借家で1年未満と定めると期間の定めのない賃貸借とみなされます。

相続税評価では、土地を貸すと自用地より評価が下がります。普通借地権の底地（貸宅地）は自用地評価額×（1－借地権割合）、アパートを自己建設した敷地は貸家建付地として評価します（計算式は相続分野の「相続対策の実務」で扱います）。