不動産投資の分析

基本の仕組み

年間総収入1,000万円、空室損失100万円、運営費300万円ならNOIは600万円。年間元利返済400万円なら、税等を無視した返済後キャッシュフローは200万円です。DSCRは600÷400＝1.5倍で、返済に対する収益の余裕を表します。

DCF法は将来の各年の収益と売却代金等を現在価値へ割り引きます。1年後の110万円を割引率10％で現在価値へ直すと100万円です。割引率が上がれば同じ将来収益の現在価値は下がります。

不動産の価格には実際の取引価格のほか、公示価格、相続税路線価、固定資産税評価額等があります。目的と評価時点が異なるため、同じ土地でも金額が一致するとは限りません。登記面積、実測面積、接道、用途制限も確認して価格資料を読みます。

不動産の証券化では資産を保有する主体、借入れ、出資、収益の分配の順序を読みます。J-REITの投資口と現物不動産の直接保有では、流動性や費用だけでなく価格の決まり方も異なります。借入れを使うレバレッジは利益と損失の変動を増幅し得るため、収益率だけで優劣を決めません。

利回りと借入余力を計算する

物件価格1億円で年額家賃1,000万円なら表面利回りは10％です。空室損失100万円と運営費300万円を引いたNOIは600万円なので、NOI利回りは6％です。取得諸費用を投資額へ含めると、同じNOIでも投資額に対する利回りは下がります。

年間元利返済が400万円ならDSCRはNOI600÷400＝1.5。1を下回れば、その年の運営純収益だけでは返済額を賄えません。ただしDSCRが1超でも、大規模修繕や税金、売却費用まで賄えるとは限りません。

総投資利回り（NOI÷総投資額）が借入金利を上回るとき、借入れの比率を高めるほど自己資金利回りは上がります。逆に空室等で総投資利回りが借入金利を下回ると、借入れが多いほど自己資金利回りは大きく下がります。

DCFと出口を読む

DCFでは各年のキャッシュフローと最終年の売却収入を同じ評価時点へ割り引き、投資額と比べます。還元利回りでNOIから価格を推定する直接還元法とは、一定収益を一度で評価するか、年ごとの変化を表すかが異なります。

NPV（正味現在価値）は、各年のキャッシュフローと売却収入の現在価値合計から投資額を差し引いた額で、0より大きければ投資は有利です。IRR（内部収益率）はNPVが0になる割引率で、期待収益率を上回れば有利です。1,000万円を投じて1年後に1,100万円を受け取るなら、IRRは10％、割引率5％のNPVは1,100÷1.05－1,000≒48万円です。

J-REITは複数不動産を投資法人等を通して保有する仕組みで、分配金だけでなく投資口価格も変動します。現物の賃貸経営と比較する際は、流動性、分散、借入れ、管理費、空室リスクの負担先を表にします。

J-REITの分配金は配当所得ですが、配当控除の対象外です。投資法人は利益の90％超を分配するなどの要件を満たすと分配金を損金に算入でき、法人段階の課税が実質的に生じにくい仕組みです。