区分所有法の詳細

基本の仕組み

一人で二住戸を所有する人がいる場合、「人数」と「持分等に基づく議決権」は一致しないことがあります。問題に人数と議決権割合が別々に示されるのは、それぞれの要件を判定する必要があるためです。

所在不明所有者や建替え等の扱いには法改正があり、施行前後で条件が変わる論点があります。古い過去問の決議要件をそのまま現在のルールとして覚えず、対象となる基準日と決議内容を確認します。

不動産の法改正を調べるときは、法務省の改正概要とe-Govの施行日を照合します。例えば区分所有法の改正は2026年4月施行の部分があり、古い過去問の決議条件をそのまま施行後の判断へ使えません。問題の基準日、決議の種類、対象となる所有者と議決権、経過措置を並べ、旧制度と変わった箇所だけを更新します。

2026年4月施行後の決議を分類する

共用部分の日常管理等は原則として出席区分所有者と出席議決権の各過半数の普通決議です。規約変更や共用部分の著しい変更などの特別決議は、総区分所有者数と総議決権数の各過半数が出席する定足数を確認したうえで、出席区分所有者と出席議決権の各4分の3以上が基本です。区分所有権の処分を伴う再生決議に同じ出席者基準を流用しません。

共用部分の変更でも、安全上の瑕疵の除去やバリアフリー化など法定の要件があれば、決議割合が3分の2へ緩和されます。建替え・建物敷地売却・更新・取壊しなどの再生は原則として区分所有者数と議決権の各5分の4、耐震性不足など客観的事由があれば各4分の3となる制度です。再生方法そのものの種類も押さえます。

母数と個別事情を確認する

一人が複数住戸を所有すると人数と議決権は一致しません。所在等不明者は当然に分母から除外されるのではなく、裁判所の除外決定などの法定手続を確認します。決議に特別の影響を受ける区分所有者の承諾や、規約で変更できる範囲も決議の種類に応じて判定します。

集会の招集通知は、会日より少なくとも1週間前に発します。2026年4月施行後は規約で期間を伸ばすことはできますが、短縮はできません。古い過去問では2026年4月1日前の母数・期間と区別します。