不動産の税金の詳細

基本の仕組み

取得価額5,000万円の資産に関し、特例により引き継ぐ取得費が低くなる場合、将来同じ価格で売っても譲渡益が大きくなる可能性があります。当期の税軽減だけでなく、将来の取得費と保有期間の扱いを確かめます。

居住用財産の特例同士や住宅ローン控除との併用には制限があります。「どちらも条件を満たすから同時に使える」とは限りません。売却年と前後の年の適用歴まで読む必要があります。

取得・保有・売却の税目を並べる

取得時は不動産取得税・登録免許税・契約書の印紙税など、保有中は固定資産税・都市計画税、売却時は土地建物の譲渡所得に対する所得税・住民税を確認します。固定資産税は原則1月1日時点の所有者が対象です。

住宅用地の課税標準は、1戸当たり200㎡までの小規模住宅用地が固定資産税6分の1・都市計画税3分の1、超える部分の一般住宅用地が固定資産税3分の1・都市計画税3分の2です。土地全体を6分の1にはしません。

新築住宅の固定資産税は、居住部分の床面積120㎡までの部分の税額が2分の1に減額されます。期間は一般住宅3年度分、3階建以上の中高層耐火建築物等5年度分、認定長期優良住宅はそれぞれ5年度分・7年度分です。2026年4月1日以後の新築では床面積要件が40㎡以上240㎡以下（それ以前は50㎡以上280㎡以下）です。

譲渡所得と特例の選択を計算する

土地建物の課税譲渡所得は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」です。建物の取得費には減価償却を反映し、取得費不明などの場合は譲渡価額の5％を概算取得費として使える場合があります。長期・短期は売却年の1月1日時点の所有期間が5年超か以下かで分け、通常の所得税・住民税率は長期15％・5％、短期30％・9％です（別途、復興特別所得税等を確認）。

居住用財産の3,000万円特別控除は所有期間の長短を問いません。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること、配偶者・直系血族など特別の関係がある者への譲渡でないこと、前年・前々年にこの特例等を使っていないことなどが要件です。

所有期間10年超の居住用財産の軽減税率（課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分は所得税10％・住民税4％、超える部分は15％・5％）とは併用できます。特定の居住用財産の買換え特例（所有期間10年超・居住期間10年以上・譲渡対価1億円以下、2027年12月31日までの譲渡）とは選択適用です。

住宅ローン控除は、入居した年とその前2年・後3年の間に3,000万円控除・軽減税率・買換え特例を適用すると受けられません。売却損失は原則として他の所得と通算できませんが、居住用財産の買換え等の譲渡損失や、住宅ローン残高が譲渡対価を上回る特定居住用財産の譲渡損失は、要件を満たせば損益通算と3年間の繰越控除ができます。

相続・事業用・収用等の特例を比べる

控除型の特例は税額が確定的に減りますが、繰延べ型の特例では買換資産等が譲渡資産の取得費を引き継ぐため、将来の売却時に譲渡益が大きくなります。交換の特例では取得時期も引き継ぎますが、居住用・事業用の買換え特例では実際の取得日から所有期間を数えます。

空き家特例は、被相続人が一人で住んでいた家屋（区分所有建物を除く）とその敷地を相続した人が対象です。譲渡後、翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行った場合も適用できます。