相続財産の評価の詳細

基本の仕組み

路線価20万円、面積100㎡、補正率1.0という単純な土地なら、自用地の評価は20万円×100×1.0＝2,000万円です。奥行等の補正や借地権等の権利、貸付状況があれば、該当する調整を順に加えます。

小規模宅地等の特例は、宅地等の用途や取得者、居住・保有等の要件と限度面積を確認して適用します。「自宅だから必ず大幅に減額できる」とは限りません。建物と土地も別々に評価します。

相続財産の評価では現預金、上場株式、生命保険、不動産を同じ方法で測りません。上場株式では課税時期の価格と一定の月平均等の比較条件、土地では路線価方式・倍率方式や利用状況を確認します。貸している土地・建物の権利関係は、自用の場合の評価と異なる場合があります。

死亡保険金の非課税枠は、受取人が相続人である場合に500万円×法定相続人の数です。契約者（保険料負担者）と被保険者が同じなら相続税、契約者と受取人が同じなら所得税、三者が異なれば贈与税の対象です。保険金は分割前の納税資金に役立つ一方、他の相続人との公平も確認します。

不動産を中心に相続する場合、財産価値があっても納税や生活費へすぐ使える現金が足りないことがあります。売却、共有、代償分割等の選択では税額だけでなく、住み続ける人、維持費、換金の時期を比較します。評価額が下がることだけを目的に、借入れや賃貸の負担を無視しません。

財産別の評価と宅地の特例

宅地は、路線価地域なら路線価×奥行価格補正率などの補正率×地積、路線価のない地域なら固定資産税評価額×倍率で評価します。上場株式は、課税時期の終値と、課税時期の月・前月・前々月の毎日の終値の月平均額のうち最も低い額です。家屋は固定資産税評価額×1.0、貸家は固定資産税評価額×（1−借家権割合×賃貸割合）です。

借地権は自用地評価額×借地権割合、貸宅地は自用地評価額×（1−借地権割合）、貸家建付地は自用地評価額×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）です。自用地6,000万円、借地権割合70%、借家権割合30%、賃貸割合100%なら、貸家建付地は6,000万円×（1−0.7×0.3×1）＝4,740万円です。

子などに土地を無償で貸し（使用貸借）、子が家を建てている場合は、借地権がないため自用地として評価します。生命保険契約に関する権利は課税時期の解約返戻金相当額で評価します。

小規模宅地等の特例は、特定居住用宅地等が330㎡まで80%減、特定事業用宅地等が400㎡まで80%減、貸付事業用宅地等が200㎡まで50%減です。特定居住用と特定事業用だけなら合計730㎡まで併用できますが、貸付事業用を含むと「特定居住用×200/330＋特定事業用×200/400＋貸付事業用≦200㎡」で調整します。

特定居住用宅地等は、配偶者が取得すれば居住・保有の要件はありません。同居親族は申告期限まで居住と保有を続けることが要件です。配偶者も同居親族もいない場合の別居親族（いわゆる家なき子）は、相続開始前3年以内に自己や配偶者等の持ち家に住んでいないことなどが要件です。特例の適用には申告が必要です。

取引相場のない株式の評価

取引相場のない株式は、取得した株主の立場と会社規模で評価方式が決まります。同族株主等が取得した株式は原則的評価方式、同族株主以外の株主等が取得した株式は特例的評価方式である配当還元方式で評価します。

原則的評価方式は、大会社が類似業種比準方式、中会社が類似業種比準方式と純資産価額方式の併用方式、小会社が純資産価額方式を原則とします。大会社は純資産価額方式、小会社は類似業種比準価額と純資産価額を各50%とする併用方式も選べます。

類似業種比準方式は、上場している類似業種の株価を基に、1株当たりの配当金額・利益金額・純資産価額の三要素を比べ、斟酌率（大会社0.7、中会社0.6、小会社0.5）を掛けます。純資産価額方式は、相続税評価額による純資産から評価差額に対する法人税等相当額（37%）を控除して求めます。

土地保有特定会社や株式保有特定会社、開業後3年未満の会社などの特定の評価会社は、原則として純資産価額方式で評価します。