住宅ローン

基本の仕組み

借換えによる利息軽減額の見込みが60万円で、諸費用が35万円なら、単純な差引効果は25万円です。金利が低くなる事実だけで60万円得をすると判断しないようにします。

期間短縮型の繰上返済は、同じ条件の返済額軽減型に比べ利息軽減効果が大きくなりやすい一方、毎月の返済負担は大きく変わりません。失業への備えを厚くしたい家計では、利息総額だけでは選べません。

クレジットカードのショッピングは代金の後払い、キャッシングは借入れです。リボルビング払いは月の支払額が一定でも、残高や手数料率によって完済までの期間と総負担が増えることがあります。返済額だけでなく元本がいくら減るかを確認します。

教育資金は入学時など支出時期が集中するため、住宅ローンの返済と同じ年に重なる額を確認します。現在の貯蓄、今後の積立、奨学金や教育ローンを区別し、返済義務のある制度では卒業後も含む収支を考えます。

返済方式と繰上返済を比べる

元利均等返済は毎回の元金と利息の合計額が一定（固定金利等の前提）で、初期ほど利息の割合が大きくなります。元金均等返済は毎回の元金が一定で、当初の返済額が大きい一方、残高の減少に伴い返済額も減ります。同じ金利・期間なら、元金均等返済のほうが総利息は少なくなります。

繰上返済は返済期間を縮める期間短縮型と、期間を維持して毎回の返済額を減らす返済額軽減型に分かれます。いずれも元本を前倒しで減らしますが、同じ条件なら前者の利息軽減効果が大きくなりやすいです。住宅ローン控除への影響や手元資金も確認します。

フラット35と変動金利の注意点

フラット35（買取型）は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する全期間固定金利の住宅ローンです。金利は申込時ではなく融資実行時点のものが適用されます。借入額は8,000万円以下で建設費・購入価額以内、返済期間は15年以上35年以内（完済時80歳まで）で、保証料・保証人は不要です。

投資用など第三者に賃貸する住宅は対象外で、住宅金融支援機構が第1順位の抵当権者になります。一部繰上返済の手数料は不要で、インターネットサービス「住・My Note」なら10万円以上から繰り上げられます。

変動金利型の多くは、金利が変わっても返済額を5年ごとに見直し（5年ルール）、増額は前回の1.25倍まで（125％ルール）とします。返済額が据え置かれても利息の割合が増えるだけで、返し切れない利息（未払利息）が出れば最終的に負担が残ります。

リバースモーゲージは自宅を担保に老後資金を借り、死亡時などに自宅の売却等で一括返済する仕組みです。長生き、不動産価格の下落、金利上昇で借入可能額や返済余力が不足するリスクがあります。

教育資金とキャッシュレス決済

日本政策金融公庫の国の教育ローン（教育一般貸付）は保護者などが借りる公的ローンで、学生1人につき350万円以内（自宅外通学・海外留学などは450万円以内）、固定金利、返済期間は最長18年です。世帯年収の上限があり、日本学生支援機構の奨学金と併用できます。

日本学生支援機構の貸与型奨学金は学生本人が借りて返し、第一種は無利息、第二種は利息付き（在学中は無利息）です。給付型奨学金と授業料等減免（高等教育の修学支援新制度）は返済不要で、2025年度からは扶養する子が3人以上の多子世帯について所得制限なく一定額まで授業料等が減免されます。

クレジットカードは後払い、デビットカードは利用時に口座から即時に引き落とし、プリペイド型電子マネーは前払いです。キャッシングやカードローンは借入れで、貸金業者からの借入れは総量規制により原則年収の3分の1までです（ショッピングは対象外）。