自ら売主となる場合の8種制限

8種類の全体像と適用範囲

8種制限は、宅建業者が自ら売主となり、宅建業者ではない者が買主となる売買に適用される買主保護の規制です。業者が媒介・代理をするだけの取引、業者間売買、貸借にはこの8つを一括して適用しません。ただし、広告・重要事項説明・37条書面などの別の義務は取引に応じて残ります。

8つを「契約できる物件か」「申込みを撤回できるか」「金銭をいくら・いつ受け取れるか」「品質について不利な特約を置けるか」「割賦販売でどう回収するか」に分けると、問題文の条件から適用する条文を選べます。

①他人物売買と②クーリング・オフ

業者が自ら所有していない宅地・建物を売主として売る契約は原則禁止です。所有者との取得契約を締結済みなら例外となりますが、取得契約が停止条件付きで所有権を得られるか不確実な場合は、この例外を使えません。未完成物件で法定の手付金等保全措置を講じる場合なども例外です。「他人物売買」と、建築確認等を受ける前の未完成物件の契約禁止とは別に判断します。

クーリング・オフは、事務所等以外の場所で買受けを申し込み、または契約した買主が、申込みの撤回や契約の解除をできる制度です。クーリング・オフできることと方法を書面で告げられた日から起算して8日を経過すると、できなくなります。

申込みの場所で判断するため、事務所等で申し込んでから別の場所で契約した場合は対象外です。「事務所等」には、事務所のほか、専任の宅建士を置くべき案内所等や、買主が自ら申し出た買主の自宅・勤務先が含まれます。業者から申し出た自宅訪問や、喫茶店・ホテルのロビーは事務所等に当たりません。

物件の引渡しを受け、かつ代金全額を支払った場合も対象外です。撤回・解除は書面で行い、書面を発した時に効力が生じます。業者は損害賠償や違約金を請求できず、受け取った手付金等を速やかに返還します。買主に不利な特約は無効です。

③損害賠償予定・④手付・⑥手付金等保全

損害賠償額の予定と違約金の合計が代金の20％を超えると、超過部分は無効です。手付は代金の20％を超えて受領できず、性質を別に定めても解約手付として扱われます。相手方が履行に着手するまでは、買主は手付放棄、売主は倍額を現実に提供して解除できます。自分が履行に着手しただけでは相手の解除権を奪えません。

手付金等には、名目にかかわらず契約締結後から引渡し前までに授受する代金充当金も含みます。未完成物件で代金の5％以下かつ1,000万円以下、完成物件で10％以下かつ1,000万円以下なら保全不要です。いずれかを超えれば受領前に保全します。買主名義の所有権登記が済んだ場合の例外もあります。

未完成物件の保全は金融機関等の保証または保険、完成物件はこれらに加えて指定保管機関による保管も認められます。買主は必要な保全措置が講じられるまで手付金等の支払を拒めます。手付の20％上限と保全の5％・10％基準は別の規制です。

⑤契約不適合責任の特約

種類・品質が契約内容に適合しない場合の売主責任について、民法より買主に不利な特約は原則無効です。ただし、民法の「不適合を知った時から1年以内に通知」という期間を、引渡しの日から2年以上とする特約は認められます。「引渡しから2年」と「知った時から1年」は起算点が異なるため、数字だけで比較しません。

この規制と、新築住宅の構造耐力上主要な部分・雨水の浸入を防止する部分についての10年の責任、住宅瑕疵担保履行法による供託・保険を混同しません。

⑦割賦販売の解除と⑧所有権留保

割賦販売で買主が賦払金を遅らせても、売主業者は直ちに解除したり、未到来の賦払金を一括請求したりできません。30日以上の相当期間を定め、書面で支払を催告し、その期間内に支払われなかった場合に限ります。

割賦販売では、売主業者は原則として引渡しまでに所有権移転登記など引渡し以外の義務を履行します。引渡しまでに代金の10分の3を超える額を受け取っていないときは、その額を超えて受け取るまでが履行期限です。買主が代金債務の担保となる抵当権等の登記や保証人を用意する見込みがない場合など、法定の例外も確認します。引渡し後に担保目的で買主から物件を再取得する行為も原則禁止です。

関連制度：住宅瑕疵担保履行法

住宅瑕疵担保履行法は8種制限とは別の法律です。宅建業者が自ら売主として新築住宅を宅建業者以外の買主に引き渡すときは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託または保険加入で資力を確保します。買主が宅建業者なら、この義務はありません。

毎年3月31日の基準日から3週間以内に、資力確保措置の状況を免許権者へ届け出ます。届け出なければ、基準日の翌日から50日を経過した日以後、新たに新築住宅の売買契約を締結できません。手付金等の保全措置とは目的も時期も異なります。