免許制度

免許が必要な取引と免許権者

免許権者は、事務所の設置状況で決まります。一の都道府県の区域内にだけ事務所を置く場合は都道府県知事免許、二以上の都道府県に事務所を置く場合は国土交通大臣免許です。取引する物件の所在地で決めるのではありません。

ここでいう事務所は、本店や支店など、継続的に宅建業の業務を行う場所です。看板や営業所の名称だけで判断せず、実態で判断します。

宅建業とは、不特定多数の者を相手に反復継続して、宅地・建物の売買・交換を自ら行うこと、または売買・交換・貸借の媒介・代理を行うことです。自己が所有する物件を貸す行為（貸借自体）は宅建業に含まれませんが、他人の物件の貸借を媒介・代理することは含まれます。

欠格・有効期間・届出

免許の欠格事由は申請者本人だけでなく、法人の役員や政令で定める使用人にも及びます。役員等の1人が欠格事由に当たれば、法人も免許を受けられません。

欠格事由は、原因ごとに「いつから免許を受けられるか」が異なります。破産手続開始の決定を受けた者は、復権を得れば5年を待たずに免許を受けられます。

拘禁刑以上の刑、または宅建業法違反・傷害・暴行・脅迫等による罰金刑に処せられた者は、刑の執行を終わった日等から5年を経過するまで免許を受けられません。執行猶予が付いた場合は、猶予期間が満了すれば直ちに免許を受けられます。不正手段による免許取得など一定の理由で免許を取り消された者も、取消しから5年間は欠格です。

免許換えは、事務所の設置範囲が変わって免許権者が変わる場合に、新たな免許を受ける手続です。商号、役員・政令で定める使用人の氏名、事務所の名称・所在地、専任の宅建士の氏名が変わったときは、30日以内に免許権者へ変更の届出をします。廃業等の届出も30日以内ですが、届け出る者は原因ごとに異なり、死亡の場合は相続人が死亡を知った日から30日以内です。

宅建業の免許は5年間有効です。引き続き営業するには有効期間満了日の90日前から30日前までに更新申請をします。更新申請が受理され審査中に期限が来た場合も、処分があるまで旧免許は効力を保ちます。免許換えによって新免許を受けたときは旧免許が失効します。

申請先・名簿の改正と案内所

令和6年5月25日から、国土交通大臣免許の申請等は都道府県知事を経由せず、主たる事務所の所在地を管轄する地方整備局等へ直接提出します（eMLITによるオンライン申請も可能）。古い「都道府県を経由して申請する」という説明は現在の制度に合いません。

また、令和7年4月1日施行の改正で、宅地建物取引業者名簿の登載事項から「事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引士の氏名」が除かれました。ただし、免許申請書の記載事項としては残っているため、氏名が変わったときの変更の届出は引き続き必要です。標識では、専任の宅建士を氏名ではなく人数で表示します。

契約締結や申込みの受付を行う案内所等では、事務所とは別に届出と専任の宅建士（1人以上）の設置が必要です。届出は業務を開始する日の10日前までに、免許権者と案内所等の所在地を管轄する都道府県知事の両方へ行います。物件を展示するだけで契約や申込みを受けない場所なら、この届出と専任の宅建士の設置は不要ですが、標識の掲示は必要です。