税・価格・その他

取得・登記・保有で異なる税

税ごとに納税義務者、課税標準、税率、軽減要件を区別します。同じ不動産でも、売買・贈与・相続など取得原因によって課税されるかどうかが変わります。

不動産取得税は都道府県が課す税です。固定資産税は市町村が課す税で、原則として1月1日（賦課期日）現在の所有者に課されます。登録免許税は登記を受ける人に、印紙税は課税文書を作成した人に課される国税です。

税率や特例は年度ごとに改正されるため、古い数値をそのまま使いません。問題文に示された法令基準と条件を優先します。

不動産取得税

不動産取得税は、売買・贈与・交換・新築などによる不動産の取得に課されます。相続や法人の合併による取得は形式的な移転なので課されません。国・都道府県・市町村などが取得する場合も非課税です。徴収は納税通知書による普通徴収で、使い道を限らない普通税です。

課税標準は、実際の売買価格ではなく、固定資産課税台帳に登録された価格です。標準税率は4％ですが、2027年3月31日までに取得した土地と住宅は3％です（住宅以外の家屋は4％）。同じ期限まで、宅地評価土地の課税標準は価格の2分の1とされます。

新築住宅は、床面積の要件を満たすと、課税標準から1戸につき1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）を控除します。2026年4月1日以後の取得では、床面積要件が原則40㎡以上240㎡以下に見直されました（それ以前は原則50㎡以上240㎡以下）。

課税標準となる額が免税点に満たなければ課税されません。2026年4月1日以後の取得では、土地16万円、家屋（建築）1戸66万円、家屋（売買・贈与等）1戸34万円に引き上げられました。

登録免許税と印紙税

登録免許税の税率は、登記の種類（所有権保存・移転、抵当権設定など）と取得原因で分けます。売買や贈与による所有権移転登記は原則1000分の20、相続による所有権移転登記は1000分の4です。

土地の売買による所有権移転登記は、2029年3月31日までに登記を受ければ1000分の15に軽減されます（令和8年度改正で3年延長）。この軽減には、地目（雑種地なども対象）、面積、土地の価額、買主が個人か法人かによる制限はありません。個人が自分で住む住宅用家屋の軽減（所有権保存1000分の1.5、移転1000分の3、抵当権設定1000分の1。2027年3月31日まで）とは要件が異なります。

印紙税は、契約の数ではなく、作成した課税文書ごとに判定します。売主・買主・仲介人がそれぞれ保存する契約書は、どれも契約の成立を証する文書なので、それぞれに課税されます。電子契約のように書面を作成しない場合は課税されません。

土地の贈与契約書は不動産の譲渡に関する契約書に当たりますが、対価がないため「記載金額のない文書」として扱います。時価や評価額が書かれていても記載金額にはなりません。契約金額を変更する契約書は、変更前の契約書が作成済みであることが明らかなら、増額分が記載金額となり、減額の場合は記載金額のない文書となります。

固定資産税の課税標準・減額・免税点

小規模住宅用地（住宅1戸当たり200㎡までの部分）は、固定資産税の課税標準を価格の6分の1とします（都市計画税は3分の1）。200㎡を超える部分（一般住宅用地）は3分の1（都市計画税は3分の2）なので、土地全体を一律に6分の1とはしません。

新築住宅は、床面積の要件を満たすと、居住部分のうち120㎡までの部分の税額が2分の1に減額されます。期間は原則3年度分（3階建以上の中高層耐火建築物等は5年度分）です。2026年4月1日以後に新築された住宅では、床面積要件が40㎡以上240㎡以下（それ以前は50㎡以上280㎡以下）です。

免税点は税額ではなく、同じ市町村内で同じ人が所有する土地・家屋・償却資産それぞれの課税標準額の合計で判定します。2026年度分は土地30万円、家屋20万円、償却資産150万円未満です。令和8年度改正による家屋30万円・償却資産180万円への引上げは2027年度分以後なので、年度を確認します。

固定資産税は登記簿などに所有者として登記・登録されている者に課すのが原則です。ただし、その者が賦課期日前に死亡していれば、賦課期日に現に所有している者（相続人など）に課されます。

固定資産課税台帳の閲覧と縦覧

固定資産課税台帳の閲覧は、自分に関係する資産の登録内容を確認する制度です。納税義務者のほか、借地人・借家人も、借りている土地・家屋について閲覧できます。住所が明らかになると人の生命・身体に危害が及ぶおそれがある場合、市町村長は住所を削除するなどした台帳を閲覧させることができます。

縦覧は、納税者が自分の土地・家屋の価格を近隣の土地・家屋の価格と比べる制度です。縦覧帳簿には所在・地番・価格などが載り、所有者の氏名・住所や税額は載りません。台帳の閲覧、縦覧、価格への審査の申出は別の制度として区別します。

譲渡所得と住宅ローン控除

譲渡所得は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得です。

自分が住んでいる家屋やその敷地（居住用財産）を売った場合は、所有期間に関係なく最高3,000万円の特別控除を使えます。配偶者や直系血族など特別な関係がある者への譲渡や、前年・前々年にこの特例を使っている場合は対象外です。

売った年の1月1日現在で所有期間が10年を超える居住用財産なら、3,000万円控除の後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に軽減税率（所得税10％・住民税4％）を重ねて使えます。

特定の居住用財産の買換え特例は、所有期間10年超・居住期間10年以上・譲渡対価1億円以下などの要件で、譲渡益への課税を繰り延べる制度です。3,000万円控除や軽減税率とは選択適用で、併用できません。適用期限は令和8年度改正で2年延長されました。

住宅ローン控除は、年末の借入金残高に0.7％を掛けた額を所得税から差し引く制度です。住み始めた年分から適用され、返済期間10年以上の借入金が対象です。合計所得金額2,000万円以下、床面積50㎡以上（合計所得金額1,000万円以下の年は40㎡以上）などの要件があり、令和8年度改正で2030年12月31日までの入居分まで延長されました。

住み始めた年とその前2年・後3年の間に、3,000万円控除・軽減税率・買換え特例を使うと、住宅ローン控除は受けられません。一方、居住用財産の買換え等の譲渡損失の損益通算・繰越控除とは併用できます。

公的な地価の基準日

地価公示は、国土交通省に置かれる土地鑑定委員会が、都市計画区域などの標準地について毎年1月1日時点の正常な価格を判定し公示する制度です。2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、建物などがあっても、それがないもの（更地）として価格を判定します。

都道府県地価調査（基準地価格）は7月1日時点です。相続税路線価や固定資産税評価額とは目的・実施主体・評価時点が異なるため、一つの価格を別の制度の課税標準へそのまま流用しません。

鑑定評価の3手法

賃貸物件の純収益が年100万円、還元利回り5％という単純な直接還元なら、価格は100万円÷5％＝2,000万円です。

家賃収入の総額を費用控除前のまま純収益としないようにします。還元利回りと単なる借入金利も同じとは限りません。

原価法は再調達原価から減価修正して積算価格を求めます。建物だけでなく、再調達原価を適切に求められる土地（造成地・埋立地など）にも適用できます。減価修正は、耐用年数に基づく方法と観察減価法を併用します。

取引事例比較法は、取引事例に事情補正・時点修正・地域要因と個別的要因の比較を行って比準価格を求めます。特殊な事情のある事例でも、その事情が分かり事情補正できるなら採用できます。

収益還元法は、純収益を還元利回りで割る直接還元法と、期間ごとの純収益などを現在価値に割り引くDCF法に分かれます。賃貸用・事業用の不動産に特に有効で、自用の不動産でも賃貸を想定して適用できます。

価格形成要因

価格形成要因は一般的要因・地域要因・個別的要因に分けます。一般的要因は一般経済社会における不動産のあり方や価格水準に影響する要因（自然的・社会的・経済的・行政的要因）、地域要因は地域の特性をつくる要因、個別的要因は不動産ごとの個性に関する要因です。市場全体の金利、地域の交通条件、対象建物の維持管理状態は、それぞれ別の区分に当たります。

価格の原則では、最有効使用の原則（効用が最も発揮される使用を前提に価格が形成される）と、適合の原則（周囲の環境に適合することで効用が最も発揮される）を取り違えないようにします。

住宅金融支援機構の役割

住宅金融支援機構の中心業務は証券化支援です。買取型では、民間金融機関が貸し付けた長期固定金利の住宅ローン（フラット35）の債権を機構が買い取り、証券化して資金を調達します。保証型では、金融機関の住宅ローンを担保とする証券に機構が保証を付けます。機構がすべての住宅ローンを利用者へ直接貸し付ける仕組みではありません。

買取型で買い取る債権は、本人や親族が住む住宅の建設・購入資金の貸付債権です。新築住宅に限らず中古住宅の購入資金も含み、住宅の購入に付随する改良（リフォーム）資金も対象です。賃貸住宅や投資用物件の資金は対象外です。省エネ性・耐震性などに優れた住宅は、一定期間金利を引き下げる制度（フラット35S）があります。

このほか機構は、民間の住宅ローンの事故に備える住宅融資保険、団体信用生命保険、民間では対応しにくい分野の直接融資を行います。

直接融資には、災害復興住宅融資（元金の据置期間を設けられる）、子育て世帯・高齢者世帯向け賃貸住宅の建設資金、マンション共用部分の改良資金、耐震改修や省エネ改修の資金、市街地の土地の合理的な利用に役立つ建築物の建設資金などがあります。賃貸住宅向けの直接融資があることと、フラット35の対象に賃貸住宅が含まれないことを区別します。

高齢者が自ら住む住宅のバリアフリー工事などの融資では、毎月は利息のみを支払い、元金は本人の死亡時に一括返済する高齢者向け返済特例制度があります。

統計の読み方

新設住宅着工戸数の持家と貸家は利用目的の区分です。総数が増えても、すべての区分が増えたとは限りません。

統計問題では、どの調査か、対象が年度か暦年か、単位が戸数か床面積か件数か、前年比か構成比かを先に確認します。ここを混同すると、最新の数値を知っていても誤ります。

年度ごとの数値の確認

数値は毎年変わるため、固定の暗記項目として本文に埋め込まず、試験年度に公表された一次資料で更新します。過去問の年度の数値を翌年の正誤判断へ流用しません。

地形・地盤の見分け方

土地の安全性は、地形の成り立ち、造成履歴、浸水や土砂災害の情報を合わせて判断します。

台地や段丘は低地より古い時代にできた地盤で、一般に建物を支える強さがあります。ただし、崖の縁や盛土で造成した部分は別に確認が必要です。丘陵地は山地より斜面が緩く、一般に斜面崩壊が起きにくいといえます。

川沿いの低地（自然堤防・後背湿地・三角州など）に積もった土砂は新しく軟弱なことが多く、重い建物を支えるには不向きです。谷底低地に軟弱層が厚く積もった所では、地震の揺れが増幅されます。自然堤防の後背湿地側の縁、旧河道、埋立地、地下水位の浅い砂州・砂丘は液状化しやすい場所です。

建物の材料と構造

鉄筋コンクリート造は、コンクリートの圧縮に対する強さと鉄筋の引張りに対する強さを組み合わせます。表面に突起のある異形棒鋼は、丸鋼よりコンクリートとの付着に優れます。変形が小さく耐火性に富む一方、自重が大きく、コンクリートが固まるまで時間がかかるため工期が長くなります。

鉄骨造の鋼材は強度が高く粘りもあるので、小さな断面で大きな荷重に耐えられます。ただし熱に弱くさびやすいため、耐火被覆や防錆処理が必要です。鋼は炭素量が多いほど硬く強くなりますが、もろくなります。密度は木材やコンクリートより大きくなります。

構造形式では、柱と梁を強く接合するラーメン構造、四角形の骨組に斜め材を入れるブレース構造（ラーメン構造などと併用されることも多い）、壁と床を箱形に組んで原則として柱・梁を使わない壁式構造を区別します。構造名だけで耐震性を決めません。

擁壁と現地調査

「新しい建物だからどんな地盤でも安全」「鉄筋コンクリートなら維持管理不要」という一律の判断はできません。条件と劣化を確認します。

擁壁は背面の土圧と水圧を受けるため、高さにかかわらず水抜き穴などの排水が重要です。重力式擁壁は自重で土圧に抵抗します。30度以上の斜面を背後に控える宅地では、擁壁の設置や崖面の保護が必要です。土地の安全性は地形図・造成履歴・ハザードマップなど複数の情報を合わせて確認します。

徒歩表示の計算

徒歩所要時間は道路距離80mにつき1分で計算し、1分未満の端数を切り上げます。信号待ちや坂道の時間を足す計算ではないため、徒歩11分という表示が実際の到着時間を保証するわけではありません。表示規約上の計算と現地の条件を分けて考えます。

距離は、物件の区画（マンションなどは建物の出入口）から駅などの施設の出入口までを測ります。団地（一団の宅地・建物）では、駅から最も近い区画と最も遠い区画の両方を起点とした数値を表示し、どちらか一方だけでは足りません。

スーパーなどの商業施設は、物件からの道路距離または徒歩所要時間を示して表示します。自転車の所要時間を示しても徒歩所要時間の代わりにはなりません。電車・バスの所要時間は朝の通勤ラッシュ時の時間を示し、平常時の時間はその旨を明らかにして併記できます。

おとり広告と新築表示

物件の品質・設備などの優良誤認、価格等の有利誤認、おとり広告は手口が違います。おとり広告は、実在しない物件、実在しても取引の対象にならない物件、取引する意思がない物件で客を誘う表示です。物件が実在していても、取引する意思がなければおとり広告になります。

不動産表示規約で「新築」と表示できるのは、建築工事の完了後1年未満で、かつ居住の用に供されたことがない住宅です。未入居でも建築後1年以上なら「新築」と表示できません。「新発売」は、新築住宅や一棟リノベーションマンションなどについて初めて購入の申込みの勧誘を行う場合に使えます。

未完成の物件は、建築確認などの処分を受けた後でなければ広告できません。

表示規約と宅建業法

不動産の表示に関する公正競争規約は景品表示法に基づく表示ルールです。宅建業法の誇大広告の禁止や取引態様の明示と重なる場面があっても、設問がどの規律を問うか確認します。

過去問では、物件名の付け方、管理費の表示、新設予定の駅、土地上の古家・廃屋の明示なども問われています。下の表の数値と条件を押さえます。