価格・評価制度

土地価格には、実際の◯◯◯◯と、公的な評価の指標があります。目的が違うため、同じ数字になるとは限りません。

地価公示は、国土交通省に置かれる◯◯◯◯◯◯◯が、都市計画区域などの◯◯◯について毎年◯◯◯◯時点の正常な価格を判定し公示する制度です。2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、建物などがあっても、それがないもの（更地）として価格を判定します。

都道府県地価調査（基準地価格）は◯◯◯◯時点です。相続税路線価や固定資産税評価額とは目的・実施主体・評価時点が異なるため、一つの価格を別の制度の課税標準へそのまま流用しません。

賃貸物件の◯◯◯が年100万円、◯◯◯◯◯5％という単純な直接還元なら、価格は100万円÷5％＝2,000万円です。

家賃収入の総額を費用控除前のまま純収益としないようにします。◯◯◯◯◯と単なる借入金利も同じとは限りません。

原価法は◯◯◯◯◯から減価修正して◯◯◯◯を求めます。建物だけでなく、再調達原価を適切に求められる土地（造成地・埋立地など）にも適用できます。減価修正は、耐用年数に基づく方法と◯◯◯◯◯を併用します。

取引事例比較法は、取引事例に◯◯◯◯・◯◯◯◯・地域要因と個別的要因の比較を行って◯◯◯◯を求めます。特殊な事情のある事例でも、その事情が分かり事情補正できるなら採用できます。

収益還元法は、純収益を還元利回りで割る◯◯◯◯◯と、期間ごとの純収益などを現在価値に割り引く◯◯◯◯に分かれます。賃貸用・事業用の不動産に特に有効で、自用の不動産でも賃貸を想定して適用できます。

価格形成要因は◯◯◯◯◯・◯◯◯◯・◯◯◯◯◯に分けます。一般的要因は一般経済社会における不動産のあり方や価格水準に影響する要因（自然的・社会的・経済的・行政的要因）、地域要因は地域の特性をつくる要因、個別的要因は不動産ごとの個性に関する要因です。市場全体の金利、地域の交通条件、対象建物の維持管理状態は、それぞれ別の区分に当たります。

価格の原則では、◯◯◯◯◯◯◯◯（効用が最も発揮される使用を前提に価格が形成される）と、◯◯◯◯◯（周囲の環境に適合することで効用が最も発揮される）を取り違えないようにします。