権利関係

行為能力と意思表示

未成年者が法定代理人の同意なく契約した場合、原則としてその契約を取り消せます。最初から無効になるわけではありません。単に権利を得る・義務を免れる行為、処分を許された財産の処分、営業を許された営業に関する行為は、同意がなくても取り消せません。

意思能力がない状態でした意思表示は無効です。制限行為能力を理由とする取消しとは効果が違うため、「無効」か「取り消せる」かを区別します。

当事者間で取り消せるかと、第三者へその効果を主張できるかは別の問題です。第三者が善意であればよいのか、善意無過失まで必要なのかは、意思表示の種類ごとに違います。

意思表示の問題は、心裡留保・通謀虚偽表示・錯誤・詐欺・強迫に分けます。心裡留保は原則有効、通謀虚偽表示は当事者間で無効、錯誤と詐欺・強迫は取消しの問題です。「無効」と「取り消せる」を入れ替えた肢に注意します。

第三者の保護も同じではありません。通謀虚偽表示の無効は善意の第三者に対抗できず、錯誤・詐欺による取消しは善意無過失の第三者に対抗できません。強迫による取消しには第三者保護の規定がなく、善意無過失の第三者にも対抗できます。

代理と無権代理

代理では代理権の範囲内で本人のためにすることを示した意思表示が、原則として本人へ効果を生じさせます。代理人自身が買主などの契約当事者になるわけではありません。

代理権のない者が代理人として契約すると無権代理となり、本人が追認しない限り本人に効果は生じません。本人が追認すれば、原則として契約時に遡って効力が生じます。相手方は、本人に追認するかの催告ができ、善意であれば本人の追認前に契約を取り消せます。

表見代理は、無権代理でも相手方を保護して本人に効果を及ぼす例外です。代理権授与の表示、権限外の行為、代理権消滅後の行為の3類型があり、いずれも相手方の善意無過失が中心の要件です。表見代理が成立しなくても、相手方は要件を満たせば無権代理人に履行又は損害賠償を請求できます。

代理人が自分や第三者の利益を図る目的で権限内の行為をした場合（代理権の濫用）、相手方がその目的を知り又は知ることができたときは、無権代理とみなされます。

時効の援用と期間

時効は、期間が経ったことだけで裁判所が自動的に扱うものではありません。当事者の援用が必要で、完成猶予・更新の事由があれば期間の進行も変わります。

取得時効は、所有の意思をもって平穏・公然に占有を続けた場合に成立し、占有開始時に善意無過失なら10年、それ以外は20年です。債権の消滅時効は、権利を行使できることを知った時から5年、権利を行使できる時から10年のいずれか早い方で完成します。

相続と代襲相続

相続では、配偶者は常に相続人となり、子・直系尊属・兄弟姉妹が順位に従って相続します。相続人が引き継ぐのは財産だけでなく債務も含むため、単純承認・限定承認・放棄を区別します。相続放棄をした者は、初めから相続人でなかったものとみなされます。

子が相続開始以前に死亡したとき（同時死亡を含む）や、相続欠格・廃除で相続権を失ったときは、その子の子が代襲相続します。相続放棄は代襲原因ではありません。兄弟姉妹が相続人となる場合の代襲は甥・姪までで、再代襲はしません。

遺産分割前に相続財産である賃貸不動産から生じた賃料債権は、各共同相続人が相続分に応じて取得します。後の遺産分割でその不動産を一人が取得しても、既に生じた賃料債権の帰属を当然には変えません。

相続に関連する配偶者の居住権

配偶者居住権は、被相続人が所有し、相続開始時に配偶者が住んでいた建物に、配偶者が無償で住み続けられる権利です。遺産分割・遺贈等で取得し、期間は原則として終身です。建物の所有権とは別の権利で、配偶者は譲渡できず、所有者の承諾がなければ第三者に賃貸できません。配偶者居住権の登記をすれば第三者に対抗でき、所有者は配偶者に登記を備えさせる義務を負います。

配偶者短期居住権は、相続開始時に無償で住んでいた配偶者が、一定期間そのまま住み続けられる権利で、遺産分割や遺言がなくても当然に成立します。遺産分割をする場合は、帰属が確定した日と相続開始から6か月を経過する日のいずれか遅い日までです。登記はできず、譲渡もできません。

不在者の財産管理

従来の住所・居所を去って財産管理人がいない不在者については、利害関係人等の請求により家庭裁判所が財産管理人を選任するなど必要な処分を行います。財産管理人が保存・管理の範囲を超えて不動産を処分するには、家庭裁判所の許可が必要です。所有者不明土地管理制度とは、管理対象と要件が異なります。

登記で対抗できる相手

Aが同じ土地をBとCへ二重に売った場合、原則として先に登記を備えた側が相手へ所有権を対抗できます。契約日の早さだけでは決まりません。

登記がなければ対抗できない民法177条の第三者は、登記がないことを主張する正当な利益を持つ者に限られます。二重譲渡の後の買主はこれに当たり、先の売買を知っていた（悪意）だけなら、先に登記を備えれば優先します。ただし、信義則に反するほどの背信的悪意者には、登記がなくても対抗できます。無権利者や不法占拠者も、ここでいう第三者に当たりません。

解除前の第三者は、民法545条1項ただし書で保護されますが、判例上は登記を備えている必要があります。解除後の第三者とは、民法177条により先に登記した側が優先する対抗関係になります。取消しも、取消し後の第三者とは対抗関係です。権利取得と解除・取消しの時間の順序を書き出して判断します。

取得時効でも、時効完成前に所有者から取得した第三者に対しては、時効取得者は登記なしで所有権を主張できます。時効完成後に取得した第三者とは対抗関係となり、先に登記した側が優先します。

抵当権などの担保

所有権は物を支配する権利、抵当権は占有を移さず不動産から優先弁済を受ける担保権です。不動産物権変動の対抗には登記が基本となります。

抵当権が付いても、所有者は不動産を使い続けられます。抵当権者は、債務不履行があったときに競売し、その競売代金から優先弁済を受けます。抵当権者が所有権を取得するわけではなく、抵当権が付いたまま売買されても、売買だけで抵当権は消えません。

抵当権の順位は、原則として登記の前後で決まります。順位の変更は関係する抵当権者全員の合意と登記で順位そのものを入れ替えます。順位の譲渡は譲り受けた者が譲り渡した者より先に配当を受け、順位の放棄は両者を同順位として、2人の配当額の合計を債権額の割合で分けます。

所有権と地上権などの権利が同一人に帰属すると、原則として混同で消滅します。ただし、その権利が第三者の権利の目的となっているときなどは消滅しません。

共有物の決め方

共有では各共有者に持分があり、保存・管理・変更のどれに当たるかで決定方法が違います。小さな補修と建物の取り壊しを同じ多数決として扱わず、具体的な行為と法の条件を照合します。

共有物の保存行為は各共有者が単独ででき、管理行為と軽微な変更は持分価格の過半数、形状・効用の著しい変更は全員の同意が必要です。建物の賃貸借は3年以内、土地は5年以内なら管理行為として過半数で決められます。

共有者が持分を放棄したときは、その持分は他の共有者に帰属します（国庫ではありません）。相続人なく死亡したときも、特別縁故者への分与がなければ同様です。無権利者が不実の登記をしているときは、各共有者が単独で抹消を請求できます。一方、他の共有者が無断で共有物を占有していても、少数持分の共有者が当然に明渡しを請求できるわけではありません。

所在等不明の共有者がいるときは、裁判所の決定を得て、その者以外の共有者の同意や持分価格の過半数で変更・管理を決めたり、その持分を取得したりできます。

占有・相隣関係・用益物権

占有権は物を事実上支配する状態を保護し、所有権の有無とは別に判断します。占有の訴えには、占有を妨害されたときの占有保持の訴え、妨害のおそれがあるときの占有保全の訴え、占有を奪われたときの占有回収の訴えの3つがあります。占有回収の訴えは、侵奪の時から1年以内に提起します。

隣地との関係では、隣地使用・境界標や囲障・越境した竹木の枝や根など、所有権を行使する際の調整規律があります。地上権・永小作権・地役権などの用益物権は他人の土地を利用する権利で、抵当権等の担保物権とは目的が違います。

立木など登記以外の対抗方法

土地の所有権は登記で対抗するのが原則です。一方、立木は、立木法による登記のほか、樹皮を削って所有者名を記すなど、外から権利関係が分かる明認方法でも第三者に対抗できます。土地・建物・立木を一律に「登記以外は不可」とせず、対象物ごとに対抗方法を分けます。

契約不適合ごとの救済

注文した設備の性能が契約を満たさないなら、追完請求、代金減額、損害賠償、解除などを検討します。売主の責任や履行の催告の要否は請求ごとに確認します。

契約不適合は種類・品質・数量などが契約内容に適合しない問題です。債務不履行一般の規律と、買主の通知など売買の特則を組み合わせます。

「不具合がある」と「契約に適合していない」は同じとは限りません。合意した品質や内容が判断基準になります。

買主が追完を求めても、売主は買主に不相当な負担を課さない限り、買主が請求した方法と異なる方法で追完できます。代金減額は、原則として相当期間を定めて追完を催告し、その期間内に追完がないときに請求できます。追完が不能なときなどは催告は不要です。

損害賠償は、売主に帰責事由がないときは請求できません。これに対し、追完請求・代金減額・解除は売主の帰責事由がなくても行使できます。逆に、不適合が買主の責めに帰すべき事由によるときは、買主は追完請求・代金減額・解除ができません。

種類・品質の不適合については、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、原則としてその不適合を理由とする請求ができなくなります。ただし、売主が引渡しの時に不適合を知り又は重大な過失で知らなかったときは、この制限はありません。数量の不適合にはこの通知期間の制限がありません。宅建業者が自ら売主となる場合の特約制限とも分けて考えます。

保証・個人根保証

保証は、主債務者が払わないときに別の者が代わって履行する仕組みです。保証契約は、書面又は電磁的記録でしなければ無効です。これは通常の保証にも連帯保証にも共通します。

個人根保証は、賃貸借から生じる一切の債務のように、一定範囲の不特定の債務を個人が保証する契約で、極度額を定めなければ無効です。特定の売買代金債務の保証には、この極度額の要件はありません。

連帯保証人には、「まず主債務者に請求せよ」という催告の抗弁権や、「まず主債務者の財産から執行せよ」という検索の抗弁権がありません。主債務者の委託を受けた保証人から請求があれば、債権者は主債務の履行状況に関する情報を遅滞なく提供しなければなりません。

履行遅滞と相殺

履行遅滞の責任が始まる時期は、期限の種類で異なります。確定期限がある債務は期限が到来した時、不確定期限がある債務は期限到来後に履行の請求を受けた時か期限の到来を知った時のいずれか早い時、期限の定めがない債務は履行の請求を受けた時からです。不法行為による損害賠償債務は、判例上、不法行為の時から遅滞となります。

相殺するには、原則として双方の債権が同種の目的で、自分の債権（自働債権）が弁済期にあることが必要です。相手方の債権（受働債権）は、期限の利益を放棄すれば弁済期前でも相殺できます。悪意による不法行為や人の生命・身体の侵害による損害賠償債務は、加害者側からこれを受働債権として相殺できません。被害者側から相殺することはできます。

連帯債務と相対効

連帯債務者の一人について生じた事由は、原則として他の連帯債務者に効力が及びません（相対効）。2020年施行の改正で、履行の請求・免除・時効の完成は相対効になったため、旧法の知識で判断しないようにします。

例外として他の連帯債務者にも効力が及ぶ（絶対効）のは、弁済など債権を満足させる事由と、更改・相殺・混同です。相殺できる債権を持つ連帯債務者が相殺しないうちは、他の連帯債務者はその者の負担部分の限度で履行を拒めます。当事者の合意で、相対効の事由の効力を他の債務者に及ぼすこともできます。

事務管理・必要費・先取特権

事務管理は、法律上の義務がないのに他人のために事務を処理する場合の制度です。請負人が自分の請負契約の履行として工事をしたときは、それだけで建物所有者に対する事務管理は成立しません。

賃借人が賃貸人の負担に属する必要費（雨漏りの修理など）を支出したときは、賃貸人に直ちに償還を請求できます。有益費は、賃貸借の終了時に、価格の増加が現存する場合に限り、賃貸人の選択で支出額か増価額を償還させます。

不動産工事の先取特権は、工事によって生じた不動産の価格の増加が現存する場合に限り、その増価額について成立します。効力を保存するには、工事を始める前に費用の予算額を登記する必要があります。賃借人が請負人に発注した工事の代金を、請負人が当然に賃貸人へ請求できるわけではありません。

典型契約と債務引受

売買は財産権の移転と代金支払、請負は仕事の完成と報酬、委任は法律行為の事務処理、準委任は法律行為以外の事務処理を目的とします。委任・準委任の受任者は、無償でも善良な管理者の注意義務を負い、特約がなければ報酬を請求できません。

委任は、各当事者がいつでも解除できます。ただし、相手方に不利な時期に解除したときなどは、やむを得ない事由がない限り損害賠償が必要です。委任者・受任者の死亡や破産手続開始、受任者の後見開始で委任は終了します。

債務引受には、元の債務者も債務を負い続ける併存的債務引受と、元の債務者が債務を免れる免責的債務引受があります。どちらも債権者と引受人の契約でできます。債務者と引受人の契約でする場合は、債権者の承諾が必要です。免責的債務引受を債権者と引受人の契約でするときは、債権者が債務者に通知した時に効力が生じます。

普通借地と定期借地

借地借家法は土地・建物の賃借人を保護する特則を置きます。普通借地・定期借地、普通借家・定期借家を、更新と終了条件で比較します。

普通借地権の存続期間は30年以上で、期間を定めなかったときや30年より短く定めたときは30年になります。更新後の期間は、最初の更新が20年以上、2回目以降が10年以上です（定めなければそれぞれ20年・10年）。

期間満了時に建物があり借地権者が更新を請求したときは、借地権設定者が遅滞なく正当事由のある異議を述べない限り、契約は更新されます。更新されずに終了したときは、借地権者は建物の買取りを請求できますが、債務不履行による解除で終了した場合は請求できません。

借地権は、借地権の登記がなくても、借地上に借地権者本人名義で登記した建物があれば第三者に対抗できます。配偶者や子の名義で登記した建物では対抗できません（判例）。

定期借地権には、①一般定期借地権（50年以上）、②事業用定期借地権（10年以上50年未満）、③建物譲渡特約付借地権（30年以上）の3類型があります。一般定期借地権は、更新・建物の築造による延長・建物買取請求をしない特約を公正証書による等書面（電磁的記録を含む）で定めます。

事業用定期借地権は、専ら事業用の建物（居住用を除く）を所有する目的に限り、公正証書で設定しなければなりません。30年以上50年未満では更新・延長・買取請求をしない特約を定めることができ、10年以上30年未満ではこれらの規定が法律上当然に適用されません。賃貸マンションなど居住用建物の所有を目的とすることはできません。

普通借家と定期借家

普通建物賃貸借で期間を1年未満と定めると、期間の定めがない賃貸借とみなされます。期間の定めがある場合、期間満了の1年前から6か月前までに更新しない旨の通知をしなければ、従前と同一の条件で更新されたものとみなされます。ただし、更新後は期間の定めがないものになります。

期間の定めがない普通建物賃貸借は、賃貸人から解約を申し入れると6か月後、賃借人から申し入れると3か月後に終了します。賃貸人の更新拒絶の通知や解約申入れには、いずれも正当事由が必要です。

契約書に「更新なし」と一行書けば必ず定期借家になるわけではありません。定期建物賃貸借は、公正証書による等書面（電磁的記録を含む）で契約し、さらに賃貸人が契約前に、更新がなく期間満了で終了することを記載した書面を交付して説明しなければなりません。この説明がなければ、更新がない旨の定めは無効です。

定期建物賃貸借は1年未満の期間でも設定できます。期間が1年以上なら、賃貸人は期間満了の1年前から6か月前までに終了を通知しなければ、終了を賃借人に対抗できません。この期間を過ぎて通知したときは、通知の日から6か月後に対抗できるようになります。床面積200㎡未満の居住用建物では、転勤・療養などやむを得ない事情があれば賃借人から中途解約でき、申入れから1か月で終了します。

賃料は、事情の変化で不相当になれば増減を請求できます。一定期間増額しない特約は有効ですが、普通建物賃貸借や借地で減額しない特約をしても、減額請求は否定されません。定期建物賃貸借では、賃料改定に関する特約があれば増減請求の規定は適用されません。造作買取請求権を排除する特約は、普通・定期のどちらでも有効です。

居住用建物の賃借人が相続人なしに死亡したときは、事実上の夫婦や養親子と同様の関係にあった同居者が、反対の意思を表示しない限り賃借人の権利義務を承継します。取壊し予定の建物の賃貸借で、取壊し時に終了する旨の特約は、取壊しの事由を記載した書面でします（公正証書に限りません）。

対抗要件と賃貸人の地位

建物の賃借権は、賃借権の登記がなくても、建物の引渡しを受けていれば第三者に対抗できます。これは普通建物賃貸借でも定期建物賃貸借でも同じです。

対抗要件を備えた賃貸建物が譲渡されると、賃貸人の地位は賃借人の承諾なしに譲受人へ移ります。譲受人が賃料を請求するには、所有権移転登記を備える必要があります。敷金返還債務や費用償還債務も譲受人に承継されます。ただし、譲渡人と譲受人が賃貸人の地位を譲渡人に留保し、譲受人が譲渡人に賃貸する旨を合意したときは、賃貸人の地位は移転しません。

敷金は、賃貸借が終了して建物が明け渡された時に、未払賃料などを差し引いて返還されます。明渡しが先で、明渡しと敷金返還は同時履行の関係に立ちません。

修繕は原則として賃貸人の義務ですが、賃借人の責めに帰すべき事由で必要になった修繕は、賃貸人の義務ではありません。賃借人は、修繕が必要な旨を賃貸人に通知し又は賃貸人がそれを知ったのに相当の期間内に修繕されないとき、又は急迫の事情があるときに、自ら修繕できます。

賃借人が賃貸人の承諾なく賃借権を譲渡・転貸したときは、賃貸人は原則として解除できます。ただし、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、解除できません（判例）。

専有部分・共用部分・敷地利用権

区分所有法では専有部分・共用部分・敷地利用権を区別します。2026年4月1日施行の改正で集会決議などの規律が見直されたため、決議の種類ごとに改正後の要件を確認します。

専有部分は構造上・利用上独立した部分、廊下・階段などは共用部分です。共用部分は原則として区分所有者全員の共有で、各共有者の持分は、規約に別段の定めがない限り、専有部分の床面積の割合によります（人数で等分するのではありません）。規約に特別の定めがあれば、管理者が共用部分を所有すること（管理所有）もできます。

共用部分の持分は、区分所有法に別段の定めがある場合を除き、専有部分と分離して処分できません。敷地利用権も、規約に別段の定めがない限り、専有部分と分離して処分できません。規約と集会の決議は、区分所有者の特定承継人（買主など）にも効力を生じます。

2026年改正後の集会決議

2026年4月1日施行の改正で、建替え決議など区分所有権の処分を伴う決議を除き、集会の決議は出席者の多数決によることになりました。書面・電磁的方法・代理人で議決権を行使した者も出席者に数えます。施行日以後に招集手続が開始された集会から、改正後の規律が適用されます。

普通決議は、法律又は規約に別段の定めがない限り、出席した区分所有者とその議決権の各過半数で決します。特別決議のような法律上の出席要件（定足数）はありません。

規約の設定・変更・廃止や共用部分の変更（形状・効用の著しい変更を伴わないものを除く）などの特別決議は、区分所有者と議決権の各過半数が出席し、出席者とその議決権の各4分の3以上で決します。出席要件と多数決要件を分けて確認します。

共用部分の変更の賛成割合は、規約で2分の1を超える割合まで下げられます。共用部分の瑕疵で他人の権利を侵害するおそれがある場合の瑕疵除去や、バリアフリー化のための変更なら、出席者の各3分の2以上で決議できます。

建替え決議は、出席者ではなく区分所有者と議決権の各5分の4以上で決します。耐震性や火災に対する安全性の不足、外壁の剥離・落下の危険、給排水管の劣化、バリアフリー基準への不適合という客観的事由があれば、各4分の3以上に緩和されます。建替え決議の集会の招集通知は、会日の少なくとも2か月前に発します。

裁判所の決定を受けた所在等不明区分所有者は、全ての決議の母数から除かれます。古い過去問の「全区分所有者を分母とする」説明を、改正後の決議へそのまま当てはめないようにします。

集会の手続

集会の招集通知は、会日の少なくとも1週間前に、会議の目的である事項と議案の要領を示して発します。この期間は規約で伸ばせますが、2026年4月以降は短縮できません。区分所有者全員の同意があれば、招集手続を省略して集会を開けます。

区分所有者が通知を受ける場所を管理者に通知していないときは、専有部分の所在場所あてに通知すれば足ります。管理者は、集会で毎年1回一定の時期に事務の報告をしなければなりません。

議事録は議長が作成し、書面で作成したときは議長と集会に出席した区分所有者2人が署名します（出席者全員ではありません）。

共同利益に反する行為

区分所有者が建物の保存に有害な行為など共同の利益に反する行為をし、又はそのおそれがあるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、行為の停止・結果の除去・予防の措置を請求できます。訴訟で請求するには集会の普通決議が必要です。

専有部分の使用禁止請求、区分所有権の競売請求、占有者に対する引渡し請求は、特別決議で決し、あらかじめ相手方に弁明の機会を与えなければなりません。

表示登記・権利登記と効力

登記簿を信じれば、記載が事実と違っても必ず権利を取得できるわけではありません。不動産登記には一般に公信力がないことも押さえます。

表示に関する登記（表題部）は不動産の物理的な状態を公示し、権利に関する登記（権利部）は所有権移転や抵当権設定などを公示します。表示に関する登記には申請義務があり、建物を新築したときや建物が滅失したときは、1か月以内に表題登記・滅失の登記を申請しなければなりません。登記官が職権でできる場合もあります。

分筆・合筆は土地の表示の変更で、表題部所有者又は所有権の登記名義人しか申請できません。ただし、一筆の土地の一部が別の地目になったときなどは、登記官が職権で分筆の登記をします。

登記事項証明書は、誰でも手数料を納めて交付を請求でき、オンラインでも請求できます。一方、登記簿の附属書類（申請書など）の閲覧は、図面を除き、自分が申請した書類か、正当な理由があるときに限られます。

申請方法と登記義務

権利に関する登記は、原則として登記権利者と登記義務者の共同申請です。例外として、相続・合併による移転、相続人に対する遺贈、判決による登記、登記名義人の住所・氏名の変更、収用による移転、契約から10年を経過した買戻し特約の抹消などは単独で申請できます。相続人以外の者への遺贈は共同申請です。

相続（遺言を含む）で不動産の所有権を取得した相続人は、相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。期限内に相続人申告登記をすれば、この義務を果たしたことになります。遺産分割が成立したときは、分割の日から3年以内にその内容の登記を申請します。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。

所有権の登記名義人は、住所・氏名等が変わった日から2年以内に変更の登記を申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象です。

相続登記の義務は2024年4月1日、住所・氏名等の変更登記の義務は2026年4月1日に施行されました。施行前の相続や変更も対象で、相続登記は2027年3月31日まで、住所等の変更登記は2028年3月31日までが期限です（起算日が後になる場合はその日から）。問題文でいつ知ったか、いつ変更したかを確認します。