物権

登記で対抗できる相手

Aが同じ土地をBとCへ二重に売った場合、原則として先に登記を備えた側が相手へ所有権を対抗できます。契約日の早さだけでは決まりません。

登記がなければ対抗できない民法177条の第三者は、登記がないことを主張する正当な利益を持つ者に限られます。二重譲渡の後の買主はこれに当たり、先の売買を知っていた（悪意）だけなら、先に登記を備えれば優先します。ただし、信義則に反するほどの背信的悪意者には、登記がなくても対抗できます。無権利者や不法占拠者も、ここでいう第三者に当たりません。

解除前の第三者は、民法545条1項ただし書で保護されますが、判例上は登記を備えている必要があります。解除後の第三者とは、民法177条により先に登記した側が優先する対抗関係になります。取消しも、取消し後の第三者とは対抗関係です。権利取得と解除・取消しの時間の順序を書き出して判断します。

取得時効でも、時効完成前に所有者から取得した第三者に対しては、時効取得者は登記なしで所有権を主張できます。時効完成後に取得した第三者とは対抗関係となり、先に登記した側が優先します。

抵当権などの担保

所有権は物を支配する権利、抵当権は占有を移さず不動産から優先弁済を受ける担保権です。不動産物権変動の対抗には登記が基本となります。

抵当権が付いても、所有者は不動産を使い続けられます。抵当権者は、債務不履行があったときに競売し、その競売代金から優先弁済を受けます。抵当権者が所有権を取得するわけではなく、抵当権が付いたまま売買されても、売買だけで抵当権は消えません。

抵当権の順位は、原則として登記の前後で決まります。順位の変更は関係する抵当権者全員の合意と登記で順位そのものを入れ替えます。順位の譲渡は譲り受けた者が譲り渡した者より先に配当を受け、順位の放棄は両者を同順位として、2人の配当額の合計を債権額の割合で分けます。

所有権と地上権などの権利が同一人に帰属すると、原則として混同で消滅します。ただし、その権利が第三者の権利の目的となっているときなどは消滅しません。

共有物の決め方

共有では各共有者に持分があり、保存・管理・変更のどれに当たるかで決定方法が違います。小さな補修と建物の取り壊しを同じ多数決として扱わず、具体的な行為と法の条件を照合します。

共有物の保存行為は各共有者が単独ででき、管理行為と軽微な変更は持分価格の過半数、形状・効用の著しい変更は全員の同意が必要です。建物の賃貸借は3年以内、土地は5年以内なら管理行為として過半数で決められます。

共有者が持分を放棄したときは、その持分は他の共有者に帰属します（国庫ではありません）。相続人なく死亡したときも、特別縁故者への分与がなければ同様です。無権利者が不実の登記をしているときは、各共有者が単独で抹消を請求できます。一方、他の共有者が無断で共有物を占有していても、少数持分の共有者が当然に明渡しを請求できるわけではありません。

所在等不明の共有者がいるときは、裁判所の決定を得て、その者以外の共有者の同意や持分価格の過半数で変更・管理を決めたり、その持分を取得したりできます。

占有・相隣関係・用益物権

占有権は物を事実上支配する状態を保護し、所有権の有無とは別に判断します。占有の訴えには、占有を妨害されたときの占有保持の訴え、妨害のおそれがあるときの占有保全の訴え、占有を奪われたときの占有回収の訴えの3つがあります。占有回収の訴えは、侵奪の時から1年以内に提起します。

隣地との関係では、隣地使用・境界標や囲障・越境した竹木の枝や根など、所有権を行使する際の調整規律があります。地上権・永小作権・地役権などの用益物権は他人の土地を利用する権利で、抵当権等の担保物権とは目的が違います。

立木など登記以外の対抗方法

土地の所有権は登記で対抗するのが原則です。一方、立木は、立木法による登記のほか、樹皮を削って所有者名を記すなど、外から権利関係が分かる明認方法でも第三者に対抗できます。土地・建物・立木を一律に「登記以外は不可」とせず、対象物ごとに対抗方法を分けます。