宅建業法

免許が必要な取引と免許権者

免許権者は、事務所の設置状況で決まります。一の都道府県の区域内にだけ事務所を置く場合は都道府県知事免許、二以上の都道府県に事務所を置く場合は国土交通大臣免許です。取引する物件の所在地で決めるのではありません。

ここでいう事務所は、本店や支店など、継続的に宅建業の業務を行う場所です。看板や営業所の名称だけで判断せず、実態で判断します。

宅建業とは、不特定多数の者を相手に反復継続して、宅地・建物の売買・交換を自ら行うこと、または売買・交換・貸借の媒介・代理を行うことです。自己が所有する物件を貸す行為（貸借自体）は宅建業に含まれませんが、他人の物件の貸借を媒介・代理することは含まれます。

欠格・有効期間・届出

免許の欠格事由は申請者本人だけでなく、法人の役員や政令で定める使用人にも及びます。役員等の1人が欠格事由に当たれば、法人も免許を受けられません。

欠格事由は、原因ごとに「いつから免許を受けられるか」が異なります。破産手続開始の決定を受けた者は、復権を得れば5年を待たずに免許を受けられます。

拘禁刑以上の刑、または宅建業法違反・傷害・暴行・脅迫等による罰金刑に処せられた者は、刑の執行を終わった日等から5年を経過するまで免許を受けられません。執行猶予が付いた場合は、猶予期間が満了すれば直ちに免許を受けられます。不正手段による免許取得など一定の理由で免許を取り消された者も、取消しから5年間は欠格です。

免許換えは、事務所の設置範囲が変わって免許権者が変わる場合に、新たな免許を受ける手続です。商号、役員・政令で定める使用人の氏名、事務所の名称・所在地、専任の宅建士の氏名が変わったときは、30日以内に免許権者へ変更の届出をします。廃業等の届出も30日以内ですが、届け出る者は原因ごとに異なり、死亡の場合は相続人が死亡を知った日から30日以内です。

宅建業の免許は5年間有効です。引き続き営業するには有効期間満了日の90日前から30日前までに更新申請をします。更新申請が受理され審査中に期限が来た場合も、処分があるまで旧免許は効力を保ちます。免許換えによって新免許を受けたときは旧免許が失効します。

申請先・名簿の改正と案内所

令和6年5月25日から、国土交通大臣免許の申請等は都道府県知事を経由せず、主たる事務所の所在地を管轄する地方整備局等へ直接提出します（eMLITによるオンライン申請も可能）。古い「都道府県を経由して申請する」という説明は現在の制度に合いません。

また、令和7年4月1日施行の改正で、宅地建物取引業者名簿の登載事項から「事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引士の氏名」が除かれました。ただし、免許申請書の記載事項としては残っているため、氏名が変わったときの変更の届出は引き続き必要です。標識では、専任の宅建士を氏名ではなく人数で表示します。

契約締結や申込みの受付を行う案内所等では、事務所とは別に届出と専任の宅建士（1人以上）の設置が必要です。届出は業務を開始する日の10日前までに、免許権者と案内所等の所在地を管轄する都道府県知事の両方へ行います。物件を展示するだけで契約や申込みを受けない場所なら、この届出と専任の宅建士の設置は不要ですが、標識の掲示は必要です。

登録・取引士証

登録には宅建試験合格に加え、原則2年以上の実務経験または登録実務講習の修了等が必要です。登録は試験を行った都道府県の知事から受けます。住所・氏名・勤務先などが変わったときは、遅滞なく変更の登録を申請します。

取引士証の有効期間は5年で、交付・更新には登録をしている知事が指定する講習（法定講習）を申請前6か月以内に受けます。試験合格から1年以内に交付を受ける場合は講習が免除されます。業者の免許更新とは別の制度です。

登録の移転は、他の都道府県にある事務所で働く（働こうとする）場合に、本人が任意で申請できる手続です。住所の移転だけでは申請できず、事務禁止処分の期間中も申請できません。移転すると従前の取引士証は効力を失い、新しい知事から残りの有効期間の取引士証が交付されます。登録が消除されたときは取引士証を返納し、事務禁止処分を受けたときは交付を受けた知事へ提出します。

宅建士の独占業務

宅建士だけが行う業務は①35条の重要事項説明、②35条書面への記名、③37条書面への記名の3つです。37条書面の交付そのものや、媒介契約書面への記名押印は宅建士の独占業務ではありません。

35条書面と37条書面には宅建士が記名しますが、書面を交付する義務を負うのは宅建業者です。記名した宅建士と説明する宅建士が同一人である必要はなく、専任の宅建士である必要もありません。

重要事項説明では、相手方から請求がなくても取引士証を提示します。それ以外の場面では、取引の関係者から請求があったときに提示します。

専任の宅建士の配置

事務所ごとに、業務に従事する者5人につき1人以上の、成年である専任の宅地建物取引士を置く必要があります。契約締結等を行う案内所等では1人以上です。退職などで不足が生じた場合は、宅建業者が2週間以内に補充などの必要な措置をとります。

未成年の宅建士でも、宅建業者本人や法人の役員であれば、自ら主として業務に従事する事務所等では成年者である専任の宅建士とみなされます。

営業保証金と保証協会

保証協会に加入する場合は営業保証金の供託は不要ですが、弁済業務保証金分担金として、本店60万円・支店1か所30万円を加入しようとする日までに協会へ納めます。協会は納付を受けた日から1週間以内に、同額の弁済業務保証金を供託します。分担金は金銭で納付します。営業保証金と違い、有価証券で充てることを認める規定はありません。

営業保証金は主たる事務所の最寄りの供託所に供託し、供託した旨を免許権者に届け出てからでなければ事業を開始できません。国債・地方債などの有価証券でも供託できますが、評価額は種類により額面の100％・90％・80％です。免許から3か月以内に届出がなければ免許権者が催告し、催告から1か月以内に届出がなければ免許を取り消すことができます。

還付・補充の流れ

還付を受けられるのは、宅建業者と宅建業に関する取引をして債権を持つ者です。ただし、取引の相手方が宅建業者である場合、その業者は還付を受けられません。広告の印刷代など宅建業の取引以外で生じた債権も対象外です。還付の限度は、支店で取引した場合でも、その業者が供託している営業保証金の全額です。

還付で営業保証金が不足したときは、免許権者から通知を受けた日から2週間以内に不足額を供託し、その後2週間以内に免許権者へ届け出ます。

保証協会の社員と取引した相手方は、協会の認証を受けたうえで供託所に還付を請求します。弁済の限度は分担金の額ではなく、社員でなければ供託すべき営業保証金の額に相当する範囲です。還付があると社員は協会から還付充当金の納付を通知され、2週間以内に納付しなければ社員の地位を失います。社員の地位を失った業者は、1週間以内に営業保証金を供託しなければなりません。

営業保証金を取り戻すときは、原則として6か月以上の期間を定めて還付請求権者に申し出るよう公告します。保証協会に加入した場合、取戻し事由の発生から10年を経過した場合、主たる事務所の移転で新たに供託した場合の移転前の供託所の分は、公告なしで取り戻せます。

媒介の種類と期限

専任媒介は契約日から休業日を除いて7日以内、専属専任媒介は5日以内に指定流通機構（物件情報を登録する仕組み）へ登録します。業務報告は専任媒介が2週間に1回以上、専属専任媒介が1週間に1回以上です。

有効期間はどちらも3か月以内で、これより長く定めても3か月になります。自動更新の特約は無効で、更新には依頼者の申出が必要です。登録した業者は、登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡し、契約が成立したときは遅滞なく指定流通機構に通知します。

媒介契約の種類にかかわらず、目的物について売買・交換の申込みがあったときは、遅滞なく依頼者に報告します。一般媒介でもこの報告義務はあります。

令和7年1月1日施行の改正により、指定流通機構（レインズ）への登録事項に、物件の取引の申込みの受付に関する状況（ステータス管理機能に係る事項）が加わりました。売主が自分で申込み状況を確認できるようにするためで、業者が依頼者へ交付する登録証明書には2次元コードが掲載されます。

書面と代理の役割

売買・交換の媒介契約を結んだら、一般媒介を含めて遅滞なく媒介契約書面を作成し、宅建業者が記名押印して依頼者に交付します。宅建士の記名が必要な35条・37条書面とは異なります。貸借の媒介には、この書面の規定は適用されません。依頼者の承諾があれば電磁的方法で提供できます。

書面には物件の表示、売買すべき価額、有効期間・解除、指定流通機構への登録、報酬などを記載し、既存建物では建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項も記載します。売買すべき価額について業者が意見を述べるときは、根拠を明らかにします。代理契約にも同じ規定が準用されます。

報酬の上限は媒介と代理で異なります。代理では、依頼者から媒介の一方分の2倍まで受け取れます。相手方からも受け取るときは、依頼者と相手方からの合計がその2倍の額までです。

低廉な空家等の報酬特例

報酬の特例として、売買代金が800万円以下の低廉な空家等の売買・交換の媒介では、媒介契約の締結に際しあらかじめ報酬額を説明して依頼者の合意を得たうえで、通常の計算方法による額を超えて、消費税相当額を含め30万円の1.1倍（33万円）を上限に報酬を受け取れます。代理の場合はその2倍が上限で、相手方からも報酬を受ける場合は双方の合計がその額までです。

説明する人・時期・相手

原則として宅地建物取引士が行い、取引士証を提示して、法定事項を記載した35条書面を交付して説明します。

説明を受けるのは買主・借主（交換では各当事者）であり、売主・貸主に対しては説明義務はありません。説明の場所に制限はなく、事務所以外でも行えます。

買主・借主が宅建業者である場合は、35条書面を交付すれば足り、宅建士による説明は不要です。書面の交付と宅建士の記名は省略できません。

一定の条件を満たせば、テレビ会議等で行うIT重説や、相手方の承諾を得た電子書面の交付も認められます。IT重説でも、宅建士は取引士証を画面上で相手方が視認できるように示します。

複数の宅建業者が共同売主となる場合や、売主業者と媒介業者が関与する場合は、各業者が説明義務を負います。説明自体は一社の宅建士が代表して行えますが、重要事項説明書には関与する各社の宅建士の記名が必要です。

取引別の説明事項

35条書面は物件と契約判断に必要なリスクの説明です。売買・交換では登記された権利、法令上の制限、私道負担、飲用水・電気・ガス・排水施設の整備、未完成物件の形状・構造、手付金等の保全措置などを確認します。

貸借でも登記された権利や設備などの共通事項がありますが、法令上の制限は対象となる規定が売買等と異なります。建物賃貸借では台所・浴室・便所等の整備状況、契約期間・更新、用途その他の利用制限、管理委託先などの追加事項も問われます。

水害ハザードマップ上の所在地は、売買・貸借のどちらでも説明事項です。物件が浸水想定区域の外にあっても、マップ上の位置を示して説明します。

区分所有建物の売買・交換では、敷地に関する権利、共用部分に関する規約、専有部分の用途制限、専用使用権、修繕積立金・管理費、管理の委託先、維持修繕の実施状況の記録などを説明します。規約が案の段階でも、その案の内容を説明しなければなりません。

区分所有建物の貸借で説明するのは、専有部分の用途制限と管理の委託先だけです。敷地に関する権利、共用部分の規約、修繕積立金・管理費は売買・交換だけの説明事項です。

手付金等の保全措置の概要は、宅建業者が自ら売主となり保全措置が必要な場合の説明事項です。保全措置が必要なのに概要を記載しなければ違反になります。

石綿使用調査の記録や耐震診断は、「記録や診断結果があればその内容を説明する」事項であり、業者に調査の実施を義務づけるものではありません。「調査結果がない」ことと「調査を必ず実施する」ことを混同しません。

区分所有の改正と37条書面との違い

2026年4月施行の改正により、区分所有建物の売買・交換では、マンション管理業者が管理者等を兼ねる管理業者管理者方式が採用されている場合、その旨も重要事項説明の対象になりました。管理業務を行う者と管理組合を代表する管理者が同一になる利益相反の可能性を、相手方が確認できるようにするためです。

35条には、契約解除や損害賠償額の予定など「定めがあるときに説明する」項目と、登記された権利や法令上の制限のように必ず調査して説明する項目があります。

代金・借賃の額、引渡時期、移転登記の申請時期は37条書面の必須事項ですが、35条の説明事項ではありません。逆に、登記された権利や法令上の制限は35条の説明事項ですが、37条書面の記載事項ではありません。代金・借賃以外に授受される金銭（手付金・敷金など）の額と目的は、両方に出てきます。

交付の時期・相手・方法

37条書面は、契約が成立したら遅滞なく交付します。交付する義務を負うのは宅建業者で、記名は宅地建物取引士が行います。35条書面と違い、宅建士による説明は義務づけられていません。

交付先は、自ら売主なら相手方、代理なら相手方と代理を依頼した者、媒介なら契約の各当事者です。相手が宅建業者でも37条書面の交付義務はなくなりません。

交付先の承諾を得れば、書面に代えて電磁的方法で提供できます。承諾を得ないままメールで送るだけでは足りません。

必須記載事項を取引別に判定

必ず記載する事項（売買・交換）は、①当事者の氏名・住所、②土地・建物を特定する表示、③代金または交換差金の額と支払時期・方法、④引渡時期、⑤移転登記の申請時期です。既存建物の売買・交換では、構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項も記載します。

貸借では当事者、物件の表示、借賃の額・支払時期・方法、引渡時期が必須です。借賃以外の金銭の授受、解除、損害賠償・違約金、不可抗力の負担は定めたときに記載します。移転登記の申請時期や既存建物の状況について双方が確認した事項は、貸借の37条書面の法定記載事項ではありません。

定めがあるときの事項と35条との違い

定めたときに記載する事項（売買・交換）は、代金等以外の金銭の額・授受時期・目的、解除、損害賠償額の予定・違約金、融資あっせんが成立しないときの措置、不可抗力による損害負担、契約不適合責任やその保証措置、租税公課の負担です。特約がなければ、これらを一律に書く義務はありません。

敷金・共益費は借賃以外の金銭に当たり、その定めがあれば額・授受の時期・目的を書きます。一方、登記された抵当権の内容は35条の説明事項ですが、37条の法定記載事項ではありません。取引当事者の承諾があっても必須事項は省略できません。

広告と契約を始められる時期

広告では、業者が「売主」「代理」「媒介」のどれであるかを、取引態様として明示しなければなりません。

取引態様は、広告のたびに明示するほか、注文を受けたときにも遅滞なく明らかにします。

広告の開始時期と契約締結時期は別に判定します。工事完了前の物件では、必要な開発許可・建築確認等を受ける前に広告できません。これは売買・交換・貸借のすべてに適用され、「建築確認申請中」と表示しても広告はできません。

契約締結時期の制限は、売買・交換の契約（自ら当事者、代理、媒介）が対象です。貸借には適用されないため、建築確認前でも貸借の契約や媒介はできますが、広告はできません。

表示・従業者・取引時確認

事務所等には、公衆の見やすい場所に標識（宅地建物取引業者票）を掲げ、事務所ごとに従業者名簿を備え、従業者には従業者証明書を携帯させなければなりません。

令和7年4月1日施行の改正で、従業者名簿の記載事項から性別・生年月日が削除されました。標識には「この事務所の代表者氏名」が加わり、専任の宅地建物取引士は氏名ではなく人数を、あわせて宅建業に従事する者の数を表示します。標識の大きさも、令和7年12月1日以降は縦25cm以上・横35cm以上（A3判程度）に見直されています。

従業者証明書は、代表者や一時的に業務を手伝うアルバイトも含め、業務に従事するすべての者に携帯させ、取引の関係者から請求があれば提示します。取引士証を持っていても従業者証明書の代わりにはなりません。従業者名簿は事務所ごとに備えて最終の記載をした日から10年間保存し、取引の関係者から請求があれば閲覧させます。

宅建業者は犯罪収益移転防止法の特定事業者でもあります。不動産売買などの特定取引では取引時確認、確認記録・取引記録の作成保存、疑わしい取引の届出が問題になり、宅建業法の37条書面や従業者名簿とは目的が異なります。

犯収法上の確認記録は取引時確認後7年間、取引記録は取引の日から7年間保存します。宅建業法の業務帳簿の保存期間（各事業年度末から原則5年間、新築住宅に関する取引は10年間）とは起算点も目的も異なります。

受領できる報酬

報酬では媒介と代理、売買と貸借、依頼者の一方・双方から受ける額を分けます。売買媒介の一方からの上限（税別）は、価格200万円以下が5％、200万円超400万円以下が4％＋2万円、400万円超が3％＋6万円です。実際の受領額には消費税相当額を加えます。

居住用建物の貸借媒介では、原則として依頼者の一方から賃料の0.5か月分以内、双方の合計で1か月分以内（いずれも税別）です。媒介の依頼を受ける際に依頼者の承諾を得ていれば、その依頼者から1か月分まで受け取れます。長期の空家等の貸主側の特例は別に判定します。

居住用建物以外（店舗・事務所や宅地）の貸借で権利金（返還されないもの）を授受するときは、権利金の額を売買代金とみなして売買の計算式で上限を求めることもできます。居住用建物ではこの方法は使えません。

報酬とは別に受け取れるのは、依頼者の依頼によって行った広告の料金と、依頼者の特別の依頼で行う遠隔地での現地調査等の費用（事前に依頼者の承諾があるもの）に限られます。依頼のない通常の広告費を別に請求することはできません。

勧誘時の禁止行為

勧誘に先立ち、業者名・担当者名・勧誘目的を告げます。相手方が契約しない意思を示した後の再勧誘、長時間の電話など私生活や業務の平穏を害して困惑させる勧誘は禁止されます。将来の利益など不確実な事項を確実であるかのように告げることもできません。

申込みの撤回や契約解除を妨げたり、受領済みの預り金の返還を不当に拒んだりしてはいけません。撤回を申し出た者に事務所への来訪を強要したり、威迫したりすることも禁止です。

手付について貸付けその他の信用の供与をして契約の締結を誘引することも禁止です。手付の分割払い・後払いを認めることも信用の供与に当たり、実際に契約が成立しなかったとしても違反になります。一方、手付の額を減額すること自体は信用の供与に当たりません。

関連する告知義務：物件内での人の死

国交省の「人の死の告知に関するガイドライン」は、自然死や日常生活上の不慮の死（特殊清掃等がない場合）について原則告知不要と整理します。一方、賃貸借の対象不動産や日常使用する共用部分で生じたこれ以外の死は、事案から概ね3年を経過すると原則告知不要とされます。売買にこの3年の扱いをそのまま当てはめません。

買主・借主から事案の有無を尋ねられたときや、社会的影響が大きいなど取引判断に重要な事情があるときは、死因や経過年数にかかわらず告げる必要があります。売主・貸主への告知書等による確認が通常の調査方法です。

8種類の全体像と適用範囲

8種制限は、宅建業者が自ら売主となり、宅建業者ではない者が買主となる売買に適用される買主保護の規制です。業者が媒介・代理をするだけの取引、業者間売買、貸借にはこの8つを一括して適用しません。ただし、広告・重要事項説明・37条書面などの別の義務は取引に応じて残ります。

8つを「契約できる物件か」「申込みを撤回できるか」「金銭をいくら・いつ受け取れるか」「品質について不利な特約を置けるか」「割賦販売でどう回収するか」に分けると、問題文の条件から適用する条文を選べます。

①他人物売買と②クーリング・オフ

業者が自ら所有していない宅地・建物を売主として売る契約は原則禁止です。所有者との取得契約を締結済みなら例外となりますが、取得契約が停止条件付きで所有権を得られるか不確実な場合は、この例外を使えません。未完成物件で法定の手付金等保全措置を講じる場合なども例外です。「他人物売買」と、建築確認等を受ける前の未完成物件の契約禁止とは別に判断します。

クーリング・オフは、事務所等以外の場所で買受けを申し込み、または契約した買主が、申込みの撤回や契約の解除をできる制度です。クーリング・オフできることと方法を書面で告げられた日から起算して8日を経過すると、できなくなります。

申込みの場所で判断するため、事務所等で申し込んでから別の場所で契約した場合は対象外です。「事務所等」には、事務所のほか、専任の宅建士を置くべき案内所等や、買主が自ら申し出た買主の自宅・勤務先が含まれます。業者から申し出た自宅訪問や、喫茶店・ホテルのロビーは事務所等に当たりません。

物件の引渡しを受け、かつ代金全額を支払った場合も対象外です。撤回・解除は書面で行い、書面を発した時に効力が生じます。業者は損害賠償や違約金を請求できず、受け取った手付金等を速やかに返還します。買主に不利な特約は無効です。

③損害賠償予定・④手付・⑥手付金等保全

損害賠償額の予定と違約金の合計が代金の20％を超えると、超過部分は無効です。手付は代金の20％を超えて受領できず、性質を別に定めても解約手付として扱われます。相手方が履行に着手するまでは、買主は手付放棄、売主は倍額を現実に提供して解除できます。自分が履行に着手しただけでは相手の解除権を奪えません。

手付金等には、名目にかかわらず契約締結後から引渡し前までに授受する代金充当金も含みます。未完成物件で代金の5％以下かつ1,000万円以下、完成物件で10％以下かつ1,000万円以下なら保全不要です。いずれかを超えれば受領前に保全します。買主名義の所有権登記が済んだ場合の例外もあります。

未完成物件の保全は金融機関等の保証または保険、完成物件はこれらに加えて指定保管機関による保管も認められます。買主は必要な保全措置が講じられるまで手付金等の支払を拒めます。手付の20％上限と保全の5％・10％基準は別の規制です。

⑤契約不適合責任の特約

種類・品質が契約内容に適合しない場合の売主責任について、民法より買主に不利な特約は原則無効です。ただし、民法の「不適合を知った時から1年以内に通知」という期間を、引渡しの日から2年以上とする特約は認められます。「引渡しから2年」と「知った時から1年」は起算点が異なるため、数字だけで比較しません。

この規制と、新築住宅の構造耐力上主要な部分・雨水の浸入を防止する部分についての10年の責任、住宅瑕疵担保履行法による供託・保険を混同しません。

⑦割賦販売の解除と⑧所有権留保

割賦販売で買主が賦払金を遅らせても、売主業者は直ちに解除したり、未到来の賦払金を一括請求したりできません。30日以上の相当期間を定め、書面で支払を催告し、その期間内に支払われなかった場合に限ります。

割賦販売では、売主業者は原則として引渡しまでに所有権移転登記など引渡し以外の義務を履行します。引渡しまでに代金の10分の3を超える額を受け取っていないときは、その額を超えて受け取るまでが履行期限です。買主が代金債務の担保となる抵当権等の登記や保証人を用意する見込みがない場合など、法定の例外も確認します。引渡し後に担保目的で買主から物件を再取得する行為も原則禁止です。

関連制度：住宅瑕疵担保履行法

住宅瑕疵担保履行法は8種制限とは別の法律です。宅建業者が自ら売主として新築住宅を宅建業者以外の買主に引き渡すときは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託または保険加入で資力を確保します。買主が宅建業者なら、この義務はありません。

毎年3月31日の基準日から3週間以内に、資力確保措置の状況を免許権者へ届け出ます。届け出なければ、基準日の翌日から50日を経過した日以後、新たに新築住宅の売買契約を締結できません。手付金等の保全措置とは目的も時期も異なります。

業者と宅建士の監督処分

業者への監督処分は指示・業務停止・免許取消し、宅建士への処分は指示・事務禁止・登録消除です。事務禁止期間は1年以内で、業者の業務停止期間も1年以内です。

業者への指示・業務停止は、免許権者のほか、業務を行った都道府県の知事も行えます。免許取消しは免許権者だけが行います。

宅建士への指示・事務禁止は、登録をしている知事のほか、違反行為のあった都道府県の知事も行えます。登録消除は登録をしている知事だけが行います。

免許取消しには、必ず取り消す場合（必要的）と取り消すことができる場合（任意的）があります。欠格事由に該当するに至った、不正の手段で免許を受けた、業務停止処分に違反した、業務停止事由に当たり情状が特に重い、免許を受けてから1年以内に事業を開始しない・引き続き1年以上休止した、などは必要的です。事務所の所在地や業者の所在を確知できず、公告から30日を経過しても申出がない場合は任意的です。

処分手続と刑事罰

監督処分は行政上の措置、罰則は刑事上の制裁です。同じ行為について両方が問題となることもあり、従業者の違反では法人を罰する両罰規定が適用されることがあります。

刑法の改正により、2025年6月から懲役と禁錮は拘禁刑に一本化されました。宅建業免許や宅建士登録の欠格事由、宅建業法上の罰則の表記も「拘禁刑」に変わっているため、古い過去問の「懲役」を現在の用語としてそのまま使わないようにします。

監督処分をするには、あらかじめ聴聞を行い、その審理は公開で行います。所在不明を理由とする免許取消しは例外で、聴聞は不要です。

業務停止処分と免許取消しをしたときは、処分をした者が官報や都道府県の公報等で公告します。業者への指示処分や、宅建士への処分は公告の対象ではありません。事例では、業者と宅建士のどちらが処分対象か、どの処分かを主語から判定します。