媒介契約と代理契約

媒介の種類と期限

専任媒介は契約日から休業日を除いて7日以内、専属専任媒介は5日以内に指定流通機構（物件情報を登録する仕組み）へ登録します。業務報告は専任媒介が2週間に1回以上、専属専任媒介が1週間に1回以上です。

有効期間はどちらも3か月以内で、これより長く定めても3か月になります。自動更新の特約は無効で、更新には依頼者の申出が必要です。登録した業者は、登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡し、契約が成立したときは遅滞なく指定流通機構に通知します。

媒介契約の種類にかかわらず、目的物について売買・交換の申込みがあったときは、遅滞なく依頼者に報告します。一般媒介でもこの報告義務はあります。

令和7年1月1日施行の改正により、指定流通機構（レインズ）への登録事項に、物件の取引の申込みの受付に関する状況（ステータス管理機能に係る事項）が加わりました。売主が自分で申込み状況を確認できるようにするためで、業者が依頼者へ交付する登録証明書には2次元コードが掲載されます。

書面と代理の役割

売買・交換の媒介契約を結んだら、一般媒介を含めて遅滞なく媒介契約書面を作成し、宅建業者が記名押印して依頼者に交付します。宅建士の記名が必要な35条・37条書面とは異なります。貸借の媒介には、この書面の規定は適用されません。依頼者の承諾があれば電磁的方法で提供できます。

書面には物件の表示、売買すべき価額、有効期間・解除、指定流通機構への登録、報酬などを記載し、既存建物では建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項も記載します。売買すべき価額について業者が意見を述べるときは、根拠を明らかにします。代理契約にも同じ規定が準用されます。

報酬の上限は媒介と代理で異なります。代理では、依頼者から媒介の一方分の2倍まで受け取れます。相手方からも受け取るときは、依頼者と相手方からの合計がその2倍の額までです。

低廉な空家等の報酬特例

報酬の特例として、売買代金が800万円以下の低廉な空家等の売買・交換の媒介では、媒介契約の締結に際しあらかじめ報酬額を説明して依頼者の合意を得たうえで、通常の計算方法による額を超えて、消費税相当額を含め30万円の1.1倍（33万円）を上限に報酬を受け取れます。代理の場合はその2倍が上限で、相手方からも報酬を受ける場合は双方の合計がその額までです。