重要事項説明（35条書面）

説明する人・時期・相手

原則として宅地建物取引士が行い、取引士証を提示して、法定事項を記載した35条書面を交付して説明します。

説明を受けるのは買主・借主（交換では各当事者）であり、売主・貸主に対しては説明義務はありません。説明の場所に制限はなく、事務所以外でも行えます。

買主・借主が宅建業者である場合は、35条書面を交付すれば足り、宅建士による説明は不要です。書面の交付と宅建士の記名は省略できません。

一定の条件を満たせば、テレビ会議等で行うIT重説や、相手方の承諾を得た電子書面の交付も認められます。IT重説でも、宅建士は取引士証を画面上で相手方が視認できるように示します。

複数の宅建業者が共同売主となる場合や、売主業者と媒介業者が関与する場合は、各業者が説明義務を負います。説明自体は一社の宅建士が代表して行えますが、重要事項説明書には関与する各社の宅建士の記名が必要です。

取引別の説明事項

35条書面は物件と契約判断に必要なリスクの説明です。売買・交換では登記された権利、法令上の制限、私道負担、飲用水・電気・ガス・排水施設の整備、未完成物件の形状・構造、手付金等の保全措置などを確認します。

貸借でも登記された権利や設備などの共通事項がありますが、法令上の制限は対象となる規定が売買等と異なります。建物賃貸借では台所・浴室・便所等の整備状況、契約期間・更新、用途その他の利用制限、管理委託先などの追加事項も問われます。

水害ハザードマップ上の所在地は、売買・貸借のどちらでも説明事項です。物件が浸水想定区域の外にあっても、マップ上の位置を示して説明します。

区分所有建物の売買・交換では、敷地に関する権利、共用部分に関する規約、専有部分の用途制限、専用使用権、修繕積立金・管理費、管理の委託先、維持修繕の実施状況の記録などを説明します。規約が案の段階でも、その案の内容を説明しなければなりません。

区分所有建物の貸借で説明するのは、専有部分の用途制限と管理の委託先だけです。敷地に関する権利、共用部分の規約、修繕積立金・管理費は売買・交換だけの説明事項です。

手付金等の保全措置の概要は、宅建業者が自ら売主となり保全措置が必要な場合の説明事項です。保全措置が必要なのに概要を記載しなければ違反になります。

石綿使用調査の記録や耐震診断は、「記録や診断結果があればその内容を説明する」事項であり、業者に調査の実施を義務づけるものではありません。「調査結果がない」ことと「調査を必ず実施する」ことを混同しません。

区分所有の改正と37条書面との違い

2026年4月施行の改正により、区分所有建物の売買・交換では、マンション管理業者が管理者等を兼ねる管理業者管理者方式が採用されている場合、その旨も重要事項説明の対象になりました。管理業務を行う者と管理組合を代表する管理者が同一になる利益相反の可能性を、相手方が確認できるようにするためです。

35条には、契約解除や損害賠償額の予定など「定めがあるときに説明する」項目と、登記された権利や法令上の制限のように必ず調査して説明する項目があります。

代金・借賃の額、引渡時期、移転登記の申請時期は37条書面の必須事項ですが、35条の説明事項ではありません。逆に、登記された権利や法令上の制限は35条の説明事項ですが、37条書面の記載事項ではありません。代金・借賃以外に授受される金銭（手付金・敷金など）の額と目的は、両方に出てきます。