法令上の制限

区域・地域地区・地区計画

都市計画区域は、市街化区域と市街化調整区域に線引き（区域区分）される場合と、線引きされない非線引き都市計画区域の場合があります。市街化区域には少なくとも用途地域を定め、市街化調整区域には原則として用途地域を定めません。

都市計画区域外でも、放置すれば将来の都市の整備に支障が生じるおそれがある区域は、準都市計画区域に指定できます。準都市計画区域には区域区分も市街地開発事業も定められません。一方、道路などの都市施設は、特に必要があれば都市計画区域外にも定められます。

用途地域は13種類で、住居系8・商業系2・工業系3に分かれます。区域区分は都市の市街化の方針、用途地域は建てられる建物の用途、地区計画は地区ごとの細かなルールを定めるもので、階層を取り違えないようにします。

地域地区は名称が似たものの取り違えが頻出です。下の2つ目の表で「どこに定めるか」と「何を定めるか」を区別します。地区計画は、用途地域がある区域のほか、一定の条件を満たせば用途地域がない区域にも定められます。

開発行為と許可の基準

開発行為は、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更です。土地の区画形質を変えずに建物を建てるだけなら開発行為ではなく、開発許可は不要です。

開発許可が必要となる規模は、市街化区域が1,000㎡以上（三大都市圏の既成市街地等は500㎡以上）、非線引き都市計画区域と準都市計画区域が3,000㎡以上、都市計画区域・準都市計画区域外が1ha以上です。市街化区域・非線引き区域・準都市計画区域では、条例で300㎡まで引き下げられることがあります。市街化調整区域には面積による例外がなく、小規模でも原則として許可が必要です。

面積にかかわらず許可が不要となる主な例外は、下の2つ目の表のとおりです。農林漁業用の建築物とその業務を営む者の住宅は、市街化区域では例外にならず、面積基準だけで判断します。学校・病院・社会福祉施設は公益上必要な建築物の例外に含まれず、原則どおり許可が必要です。

開発許可の手続

開発許可を申請する者は、あらかじめ、開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得ます。自己の居住用住宅を建てるための開発行為以外では、原則として災害危険区域などの土地を開発区域に含められません。

許可後に申請書の記載事項を変更するときは改めて知事の許可が必要で、軽微な変更なら遅滞なく知事に届け出ます。工事が完了したら許可を受けた者が知事に届け出て検査を受けます。検査済証の交付後に工事完了を公告するのは知事で、開発登録簿を調製・保管するのも知事です。

工事前後の建築制限

開発許可を受けた開発区域内では、工事完了公告の前は原則として建築物を建てられません。例外は、工事用の仮設建築物、知事が支障がないと認めたとき、開発行為に同意していない土地所有者等が自分の権利として建てるときです。

完了公告の後は、許可を受けた予定建築物以外の建築物を新築できません。ただし、知事の許可を受けたときや、その区域に用途地域等が定められているときは例外です。

市街化調整区域のうち開発許可を受けた区域以外では、開発行為を伴わない建築でも原則として知事の許可が必要です。農林漁業用建築物や農林漁業者の住宅などは例外ですが、自己の居住用住宅というだけでは許可は不要になりません。

開発許可を受けても、建物を建てる建築確認は別に必要です。都市計画施設の区域や市街地開発事業の施行区域内で建築するときの許可も、開発許可とは別の手続です。「どの区域で、何の行為をするか」を先に特定します。

建蔽率・容積率・接道

敷地100㎡、建蔽率60%、容積率200%なら、単純計算で建築面積60㎡、延べ面積200㎡が上限です。実際には道路幅員や緩和などの条件を加えて判定します。

容積率は、指定容積率と前面道路幅員による容積率の小さい方で判定します。前面道路の幅員が12m未満なら、道路幅員に用途地域ごとの係数（原則として住居系は4/10、その他は6/10）を掛けます。

建蔽率は、特定行政庁が指定する角地で1/10、防火地域内の耐火建築物等や準防火地域内の耐火建築物等・準耐火建築物等で1/10が加算され、両方に当たれば2/10が加算されます。建蔽率の限度が80%の地域内で、防火地域内にある耐火建築物等には、建蔽率の制限自体が適用されません。

敷地は原則として建築基準法上の道路（原則として幅員4m以上）に2m以上接する必要があります（接道義務）。幅員4m未満でも特定行政庁が指定した既存の道（2項道路）は道路とみなされ、原則として道の中心線から2m後退した線が道路の境界線になります。

地方公共団体は、特殊建築物や延べ面積1,000㎡超の建築物、袋路状道路にのみ接する延べ面積150㎡超の建築物（一戸建ての住宅を除く）などについて、条例で接道の制限を付加できます。

敷地が複数の地域にまたがるとき、建蔽率・容積率は各部分の面積で按分（加重平均）します。一方、用途制限は敷地の過半が属する地域の制限を敷地全体に適用し、防火地域と準防火地域にまたがる建築物は原則として全部に厳しい防火地域の規定を適用します。

用途・高さ・防火の規制

用途制限は、用途地域ごとに建てられる建物を定めます。神社・寺院・教会、保育所、診療所、公衆浴場、巡査派出所などはすべての用途地域で建てられます。住宅や学校・病院のように、建てられない地域がある建物を代表例で押さえます。

高さの制限は、用途地域ごとに適用の有無が異なります。天空率が斜線制限に適合する建築物の天空率以上であれば、斜線制限は適用されません。日影規制の対象区域外にある建築物でも、高さ10m超で対象区域内に日影を生じさせるものは規制を受けます。

防火・避難・構造の規制は、建蔽率・容積率とは別に適用されます。「大きさが基準内なら建築可能」と結論せず、設問で示された用途、道路、防火地域等を順に当てはめます。

建築確認と2025年改正

2025年（令和7年）4月1日から、建築確認の対象となる建築物の区分が見直されました。木造・非木造を問わず、階数2以上又は延べ面積200㎡超の建築物は、都市計画区域の内外を問わず、建築（新築・増築・改築・移転）に加えて大規模の修繕・模様替でも建築確認が必要です。この規模の建築物は、構造関係規定等の審査も省略されません。

平屋かつ延べ面積200㎡以下の建築物は、都市計画区域・準都市計画区域等の内で建築するときに建築確認が必要で、大規模の修繕・模様替では不要です。建築士が設計すれば構造関係規定等の審査を省略できる4号特例（審査省略制度）の対象は、この平屋かつ200㎡以下の建築物に縮小されました。改正は施行日以後に工事に着手するものに適用されます。

このほか、飲食店・共同住宅などの特殊建築物で、その用途の床面積が200㎡超のものは、全国で建築・大規模の修繕・模様替に確認が必要です。既存の建築物を床面積200㎡超の特殊建築物に用途変更するときも確認が必要ですが、劇場から映画館への変更など類似の用途間の変更は不要です。

防火地域・準防火地域の外で行う床面積10㎡以内の増築・改築・移転は確認不要ですが、防火地域・準防火地域内では10㎡以内でも必要です。

事後届出の対象と面積

事後届出の面積基準は、市街化区域が2,000㎡以上、市街化区域以外の都市計画区域（市街化調整区域・非線引き区域）が5,000㎡以上、都市計画区域外が10,000㎡以上です。

面積は権利取得者ごとに判定します。買主が複数の契約で取得する土地を一体として利用する一団の土地なら、合計面積で判断します。逆に、1つの土地を複数の買主が分割して買う場合は、各買主が取得する面積で判断します。

届出が必要な土地売買等の契約は、土地の所有権・地上権・賃借権を、対価を得て、契約により移転・設定するものです。売買・交換・予約や、権利金等の対価がある地上権・賃借権の設定は対象です。相続・遺産分割・贈与・時効取得・競売・対価のない賃借権の設定は対象外です。当事者の一方又は双方が国・地方公共団体等である場合や、民事調停による場合も届出は不要です。

勧告と届出違反の効果

届出事項には対価の額も含まれますが、知事の勧告の対象は土地の利用目的だけです。勧告は土地利用審査会の意見を聴いて、原則として届出から3週間以内に行います（3週間の範囲で延長可）。

勧告に従わないときは、その旨と勧告の内容を公表されることがありますが、契約自体は有効です。届出をしなかった場合も契約は無効になりませんが、6か月以下の拘禁刑又は100万円以下の罰金の対象になります。

注視・監視・規制区域

土地取引規制は、一般の区域の事後届出、注視区域・監視区域の事前届出、規制区域の許可制に分かれます。事前届出は、契約前に売主・買主の双方が市町村長を経由して知事に行い、届出から6週間は原則として契約を締結できません。注視区域は一般の事後届出と同じ面積基準、監視区域は都道府県の規則で定める（より小さい）面積基準を使います。これらの区域内の取引には、事後届出は不要です。

規制区域では、面積を問わず契約前に知事の許可が必要で、無許可の契約は効力を生じません。事後届出や事前届出の違反では契約が無効にならない点と区別します。

別法の届出：重要土地等調査法

重要土地等調査法は、重要施設の周辺や国境離島等の土地・建物の利用状況を調査する制度です。注視区域と特別注視区域を区別し、特別注視区域にある面積200㎡以上の土地又は建物（床面積）について所有権等の移転・設定契約を結ぶ場合は、売主・買主の双方があらかじめ内閣総理大臣に届け出ます。注視区域という名称だけで届出対象と判断しません。

国土利用計画法の事後届出とは、目的、対象区域、面積、届出者、時期が異なります。同じ土地取引で両法が関係する場合も、それぞれ判定します。

3条・4条・5条の選択

農地のまま売買するなら3条、自分の農地を駐車場へ転用するなら4条、売買と転用を同時に行うなら5条が基本です。

3条許可は農業委員会、4条・5条許可は都道府県知事等（農林水産大臣が指定する市町村では市町村長）が行います。3条と5条は採草放牧地の権利移動も対象ですが、4条は農地の転用だけが対象です。

市街化区域内の転用は、あらかじめ農業委員会に届け出れば4条・5条の許可が不要です。3条の権利移動（農地のままの売買など）には、この市街化区域の特例は使えません。抵当権の設定は3条の権利移動に当たらず、許可は不要です。

相続・小規模転用などの例外

相続（遺産分割、包括遺贈、相続人への特定遺贈を含む）による取得は3条許可が不要ですが、遅滞なく農業委員会へ届け出ます。相続人以外の者への特定遺贈は3条許可が必要です。

自分の農地を2アール（200㎡）未満の農業用施設（畜舎・農機具収納施設など）に転用する場合は、4条許可が不要です。2アール以上なら許可が必要です。

仮設工作物の設置など一時的に使うために市街化区域外の農地を取得する場合、所有権の取得は5条許可の対象にならず、賃借権などの設定に限られます。競売による農地の取得にも許可が必要です。一方、「許可があれば所有権が移る」とする停止条件付売買の仮登記の申請には、許可は不要です。

無許可行為の効力と農地の賃貸借

「田」と登記されていないから農地法は無関係、とは判断できません。現況と例外要件を確かめます。

3条・5条の許可が必要な権利移動を許可なく行っても、その効力は生じず、所有権は移転しません。無許可の転用には、知事等が工事の停止や原状回復を命じることができます。違反者には3年以下の拘禁刑又は300万円以下の罰金が科され、法人の業務として無許可転用をした場合、法人には1億円以下の罰金が科されます。

農地の賃貸借は、登記がなくても農地の引渡しがあれば、その後に所有権を取得した第三者に対抗できます。賃貸借の解除・解約の申入れ・合意解約・更新拒絶には、農事調停による場合などを除き、知事の許可が必要です。

区域と対象となる工事

区域は宅地造成等工事規制区域と特定盛土等規制区域の2種類で、いずれも都道府県知事（指定都市・中核市では市長）が指定します。宅地造成等工事規制区域は市街地や集落などとその周辺の区域です。特定盛土等規制区域はそれ以外の区域のうち、盛土等が崩れると人家等に危害を及ぼすおそれが特に大きい区域です。

宅地だけでなく農地・森林等での盛土・切土や、一時的な土石の堆積も、区域と規模に応じて許可又は届出の対象になります。規模は崖の高さ、盛土の高さ、面積で判定し、下の表のとおり区域ごとに異なります。

許可・届出・検査

工事主は、許可を申請する前に、説明会の開催などで周辺住民に工事内容を周知します。許可を受けた工事主は、工事現場の見やすい場所に標識を掲げます。一定規模以上の工事では中間検査や定期報告があり、工事が完了したら知事の検査等を受けます。

都市計画法の開発許可を受けた宅地造成・特定盛土等は、盛土規制法の許可を受けたものとみなされます。宅地でないから規制対象外と判断せず、他法令の許可との関係も確認します。

宅地造成等工事規制区域では、許可が不要な場面でも届出が必要なことがあります。区域指定の際に既に行われている工事は指定日から21日以内、擁壁・排水施設などの除却工事は着手日の14日前まで、公共施設用地を宅地や農地等に転用したときは転用日から14日以内に、知事へ届け出ます。

所有者の安全維持責任

宅地造成等工事規制区域内の土地の所有者・管理者・占有者は、区域指定前の造成も含め、災害が生じないよう土地を常時安全な状態に維持するよう努めなければなりません。この努力義務を負うのは工事主・工事施行者ではない点が問われます。

知事は、災害防止に必要と認めるときは、土地の所有者・管理者・占有者に加えて工事主・工事施行者にも、擁壁等の設置などを勧告できます。災害の危険が大きい場合は、所有者等に改善命令を出せます。

宅地造成等工事規制区域の外で、既存の造成宅地に災害の危険が大きい一団の区域は、造成宅地防災区域に指定できます。宅地造成等工事規制区域内には指定しません。

施行者・減歩・換地計画

施行者には、個人、土地区画整理組合、区画整理会社、地方公共団体、国土交通大臣、独立行政法人都市再生機構などがあります。組合は宅地の所有者・借地権者が7人以上で設立し、知事の認可を受けます。組合施行では、施行地区内の宅地の所有者・借地権者は全員が組合員になります。土地区画整理審議会は地方公共団体などが施行する場合に置かれ、組合施行では置かれません。

各所有者の土地の一部を道路等の用地に充てる減歩により、面積が減る場合があります。その一方で道路への接続など利用条件が改善されます。

換地計画で従前地に対応する換地を定め、仮換地指定や換地処分などの段階を経ます。面積の単純な等価交換ではなく、位置・地積・環境等を考慮します。

仮換地と換地処分の時点

仮換地指定と換地処分を同じ時点の権利変動と考えないようにします。使用収益と所有権の扱いを段階別に整理します。

仮換地が指定されると、その効力発生日から換地処分の公告の日まで、従前地の権利者は仮換地を使用収益でき、従前地は使用収益できなくなります。施行者が特別の事情で仮換地の使用収益の開始日を別に定めたときは、その日まで仮換地も使えず、生じた損失は施行者が補償します。

所有権は換地処分の公告まで従前地に残ります。そのため、仮換地指定後も従前地を売却したり抵当権を設定したりできます。「使える土地」と「所有権の対象」を分けて考えます。

換地処分は、原則として換地計画の区域全部の工事が完了した後、遅滞なく、関係権利者に通知して行います。公告日の翌日に換地が従前の宅地とみなされ、清算金が確定し、保留地は施行者が取得します。清算金は換地の位置や地積等の不均衡を調整する金銭で、減歩の対価ではありません。

建築制限・公告・登記

事業の認可等の公告があった日後、換地処分の公告の日までは、施行地区内で事業の障害となるおそれがある土地の形質の変更、建築物の新築・改築・増築、移動の容易でない物件の設置・堆積に、都道府県知事等（国土交通大臣施行なら大臣）の許可が必要です。

換地処分の公告は、都道府県知事（国土交通大臣施行なら大臣）が行います。市町村・組合などの施行者は、換地処分をしたら知事に届け出ます。公告後、施行者は遅滞なく変動に係る登記を申請又は嘱託し、その登記がされるまでは原則として他の登記ができません。この登記の制限は、仮換地の指定後ではなく換地処分の公告後から始まります。