建築基準法

建蔽率・容積率・接道

敷地100㎡、建蔽率60%、容積率200%なら、単純計算で建築面積60㎡、延べ面積200㎡が上限です。実際には道路幅員や緩和などの条件を加えて判定します。

容積率は、指定容積率と前面道路幅員による容積率の小さい方で判定します。前面道路の幅員が12m未満なら、道路幅員に用途地域ごとの係数（原則として住居系は4/10、その他は6/10）を掛けます。

建蔽率は、特定行政庁が指定する角地で1/10、防火地域内の耐火建築物等や準防火地域内の耐火建築物等・準耐火建築物等で1/10が加算され、両方に当たれば2/10が加算されます。建蔽率の限度が80%の地域内で、防火地域内にある耐火建築物等には、建蔽率の制限自体が適用されません。

敷地は原則として建築基準法上の道路（原則として幅員4m以上）に2m以上接する必要があります（接道義務）。幅員4m未満でも特定行政庁が指定した既存の道（2項道路）は道路とみなされ、原則として道の中心線から2m後退した線が道路の境界線になります。

地方公共団体は、特殊建築物や延べ面積1,000㎡超の建築物、袋路状道路にのみ接する延べ面積150㎡超の建築物（一戸建ての住宅を除く）などについて、条例で接道の制限を付加できます。

敷地が複数の地域にまたがるとき、建蔽率・容積率は各部分の面積で按分（加重平均）します。一方、用途制限は敷地の過半が属する地域の制限を敷地全体に適用し、防火地域と準防火地域にまたがる建築物は原則として全部に厳しい防火地域の規定を適用します。

用途・高さ・防火の規制

用途制限は、用途地域ごとに建てられる建物を定めます。神社・寺院・教会、保育所、診療所、公衆浴場、巡査派出所などはすべての用途地域で建てられます。住宅や学校・病院のように、建てられない地域がある建物を代表例で押さえます。

高さの制限は、用途地域ごとに適用の有無が異なります。天空率が斜線制限に適合する建築物の天空率以上であれば、斜線制限は適用されません。日影規制の対象区域外にある建築物でも、高さ10m超で対象区域内に日影を生じさせるものは規制を受けます。

防火・避難・構造の規制は、建蔽率・容積率とは別に適用されます。「大きさが基準内なら建築可能」と結論せず、設問で示された用途、道路、防火地域等を順に当てはめます。

建築確認と2025年改正

2025年（令和7年）4月1日から、建築確認の対象となる建築物の区分が見直されました。木造・非木造を問わず、階数2以上又は延べ面積200㎡超の建築物は、都市計画区域の内外を問わず、建築（新築・増築・改築・移転）に加えて大規模の修繕・模様替でも建築確認が必要です。この規模の建築物は、構造関係規定等の審査も省略されません。

平屋かつ延べ面積200㎡以下の建築物は、都市計画区域・準都市計画区域等の内で建築するときに建築確認が必要で、大規模の修繕・模様替では不要です。建築士が設計すれば構造関係規定等の審査を省略できる4号特例（審査省略制度）の対象は、この平屋かつ200㎡以下の建築物に縮小されました。改正は施行日以後に工事に着手するものに適用されます。

このほか、飲食店・共同住宅などの特殊建築物で、その用途の床面積が200㎡超のものは、全国で建築・大規模の修繕・模様替に確認が必要です。既存の建築物を床面積200㎡超の特殊建築物に用途変更するときも確認が必要ですが、劇場から映画館への変更など類似の用途間の変更は不要です。

防火地域・準防火地域の外で行う床面積10㎡以内の増築・改築・移転は確認不要ですが、防火地域・準防火地域内では10㎡以内でも必要です。