都市計画法

区域・地域地区・地区計画

都市計画区域は、市街化区域と市街化調整区域に線引き（区域区分）される場合と、線引きされない非線引き都市計画区域の場合があります。市街化区域には少なくとも用途地域を定め、市街化調整区域には原則として用途地域を定めません。

都市計画区域外でも、放置すれば将来の都市の整備に支障が生じるおそれがある区域は、準都市計画区域に指定できます。準都市計画区域には区域区分も市街地開発事業も定められません。一方、道路などの都市施設は、特に必要があれば都市計画区域外にも定められます。

用途地域は13種類で、住居系8・商業系2・工業系3に分かれます。区域区分は都市の市街化の方針、用途地域は建てられる建物の用途、地区計画は地区ごとの細かなルールを定めるもので、階層を取り違えないようにします。

地域地区は名称が似たものの取り違えが頻出です。下の2つ目の表で「どこに定めるか」と「何を定めるか」を区別します。地区計画は、用途地域がある区域のほか、一定の条件を満たせば用途地域がない区域にも定められます。

開発行為と許可の基準

開発行為は、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更です。土地の区画形質を変えずに建物を建てるだけなら開発行為ではなく、開発許可は不要です。

開発許可が必要となる規模は、市街化区域が1,000㎡以上（三大都市圏の既成市街地等は500㎡以上）、非線引き都市計画区域と準都市計画区域が3,000㎡以上、都市計画区域・準都市計画区域外が1ha以上です。市街化区域・非線引き区域・準都市計画区域では、条例で300㎡まで引き下げられることがあります。市街化調整区域には面積による例外がなく、小規模でも原則として許可が必要です。

面積にかかわらず許可が不要となる主な例外は、下の2つ目の表のとおりです。農林漁業用の建築物とその業務を営む者の住宅は、市街化区域では例外にならず、面積基準だけで判断します。学校・病院・社会福祉施設は公益上必要な建築物の例外に含まれず、原則どおり許可が必要です。

開発許可の手続

開発許可を申請する者は、あらかじめ、開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得ます。自己の居住用住宅を建てるための開発行為以外では、原則として災害危険区域などの土地を開発区域に含められません。

許可後に申請書の記載事項を変更するときは改めて知事の許可が必要で、軽微な変更なら遅滞なく知事に届け出ます。工事が完了したら許可を受けた者が知事に届け出て検査を受けます。検査済証の交付後に工事完了を公告するのは知事で、開発登録簿を調製・保管するのも知事です。

工事前後の建築制限

開発許可を受けた開発区域内では、工事完了公告の前は原則として建築物を建てられません。例外は、工事用の仮設建築物、知事が支障がないと認めたとき、開発行為に同意していない土地所有者等が自分の権利として建てるときです。

完了公告の後は、許可を受けた予定建築物以外の建築物を新築できません。ただし、知事の許可を受けたときや、その区域に用途地域等が定められているときは例外です。

市街化調整区域のうち開発許可を受けた区域以外では、開発行為を伴わない建築でも原則として知事の許可が必要です。農林漁業用建築物や農林漁業者の住宅などは例外ですが、自己の居住用住宅というだけでは許可は不要になりません。

開発許可を受けても、建物を建てる建築確認は別に必要です。都市計画施設の区域や市街地開発事業の施行区域内で建築するときの許可も、開発許可とは別の手続です。「どの区域で、何の行為をするか」を先に特定します。