広告と業務上の規制

広告と契約を始められる時期

広告では、業者が「売主」「代理」「媒介」のどれであるかを、取引態様として明示しなければなりません。

取引態様は、広告のたびに明示するほか、注文を受けたときにも遅滞なく明らかにします。

広告の開始時期と契約締結時期は別に判定します。工事完了前の物件では、必要な開発許可・建築確認等を受ける前に広告できません。これは売買・交換・貸借のすべてに適用され、「建築確認申請中」と表示しても広告はできません。

契約締結時期の制限は、売買・交換の契約（自ら当事者、代理、媒介）が対象です。貸借には適用されないため、建築確認前でも貸借の契約や媒介はできますが、広告はできません。

表示・従業者・取引時確認

事務所等には、公衆の見やすい場所に標識（宅地建物取引業者票）を掲げ、事務所ごとに従業者名簿を備え、従業者には従業者証明書を携帯させなければなりません。

令和7年4月1日施行の改正で、従業者名簿の記載事項から性別・生年月日が削除されました。標識には「この事務所の代表者氏名」が加わり、専任の宅地建物取引士は氏名ではなく人数を、あわせて宅建業に従事する者の数を表示します。標識の大きさも、令和7年12月1日以降は縦25cm以上・横35cm以上（A3判程度）に見直されています。

従業者証明書は、代表者や一時的に業務を手伝うアルバイトも含め、業務に従事するすべての者に携帯させ、取引の関係者から請求があれば提示します。取引士証を持っていても従業者証明書の代わりにはなりません。従業者名簿は事務所ごとに備えて最終の記載をした日から10年間保存し、取引の関係者から請求があれば閲覧させます。

宅建業者は犯罪収益移転防止法の特定事業者でもあります。不動産売買などの特定取引では取引時確認、確認記録・取引記録の作成保存、疑わしい取引の届出が問題になり、宅建業法の37条書面や従業者名簿とは目的が異なります。

犯収法上の確認記録は取引時確認後7年間、取引記録は取引の日から7年間保存します。宅建業法の業務帳簿の保存期間（各事業年度末から原則5年間、新築住宅に関する取引は10年間）とは起算点も目的も異なります。

受領できる報酬

報酬では媒介と代理、売買と貸借、依頼者の一方・双方から受ける額を分けます。売買媒介の一方からの上限（税別）は、価格200万円以下が5％、200万円超400万円以下が4％＋2万円、400万円超が3％＋6万円です。実際の受領額には消費税相当額を加えます。

居住用建物の貸借媒介では、原則として依頼者の一方から賃料の0.5か月分以内、双方の合計で1か月分以内（いずれも税別）です。媒介の依頼を受ける際に依頼者の承諾を得ていれば、その依頼者から1か月分まで受け取れます。長期の空家等の貸主側の特例は別に判定します。

居住用建物以外（店舗・事務所や宅地）の貸借で権利金（返還されないもの）を授受するときは、権利金の額を売買代金とみなして売買の計算式で上限を求めることもできます。居住用建物ではこの方法は使えません。

報酬とは別に受け取れるのは、依頼者の依頼によって行った広告の料金と、依頼者の特別の依頼で行う遠隔地での現地調査等の費用（事前に依頼者の承諾があるもの）に限られます。依頼のない通常の広告費を別に請求することはできません。

勧誘時の禁止行為

勧誘に先立ち、業者名・担当者名・勧誘目的を告げます。相手方が契約しない意思を示した後の再勧誘、長時間の電話など私生活や業務の平穏を害して困惑させる勧誘は禁止されます。将来の利益など不確実な事項を確実であるかのように告げることもできません。

申込みの撤回や契約解除を妨げたり、受領済みの預り金の返還を不当に拒んだりしてはいけません。撤回を申し出た者に事務所への来訪を強要したり、威迫したりすることも禁止です。

手付について貸付けその他の信用の供与をして契約の締結を誘引することも禁止です。手付の分割払い・後払いを認めることも信用の供与に当たり、実際に契約が成立しなかったとしても違反になります。一方、手付の額を減額すること自体は信用の供与に当たりません。

関連する告知義務：物件内での人の死

国交省の「人の死の告知に関するガイドライン」は、自然死や日常生活上の不慮の死（特殊清掃等がない場合）について原則告知不要と整理します。一方、賃貸借の対象不動産や日常使用する共用部分で生じたこれ以外の死は、事案から概ね3年を経過すると原則告知不要とされます。売買にこの3年の扱いをそのまま当てはめません。

買主・借主から事案の有無を尋ねられたときや、社会的影響が大きいなど取引判断に重要な事情があるときは、死因や経過年数にかかわらず告げる必要があります。売主・貸主への告知書等による確認が通常の調査方法です。