賃貸借・借地借家法

普通借地と定期借地

借地借家法は土地・建物の賃借人を保護する特則を置きます。普通借地・定期借地、普通借家・定期借家を、更新と終了条件で比較します。

普通借地権の存続期間は30年以上で、期間を定めなかったときや30年より短く定めたときは30年になります。更新後の期間は、最初の更新が20年以上、2回目以降が10年以上です（定めなければそれぞれ20年・10年）。

期間満了時に建物があり借地権者が更新を請求したときは、借地権設定者が遅滞なく正当事由のある異議を述べない限り、契約は更新されます。更新されずに終了したときは、借地権者は建物の買取りを請求できますが、債務不履行による解除で終了した場合は請求できません。

借地権は、借地権の登記がなくても、借地上に借地権者本人名義で登記した建物があれば第三者に対抗できます。配偶者や子の名義で登記した建物では対抗できません（判例）。

定期借地権には、①一般定期借地権（50年以上）、②事業用定期借地権（10年以上50年未満）、③建物譲渡特約付借地権（30年以上）の3類型があります。一般定期借地権は、更新・建物の築造による延長・建物買取請求をしない特約を公正証書による等書面（電磁的記録を含む）で定めます。

事業用定期借地権は、専ら事業用の建物（居住用を除く）を所有する目的に限り、公正証書で設定しなければなりません。30年以上50年未満では更新・延長・買取請求をしない特約を定めることができ、10年以上30年未満ではこれらの規定が法律上当然に適用されません。賃貸マンションなど居住用建物の所有を目的とすることはできません。

普通借家と定期借家

普通建物賃貸借で期間を1年未満と定めると、期間の定めがない賃貸借とみなされます。期間の定めがある場合、期間満了の1年前から6か月前までに更新しない旨の通知をしなければ、従前と同一の条件で更新されたものとみなされます。ただし、更新後は期間の定めがないものになります。

期間の定めがない普通建物賃貸借は、賃貸人から解約を申し入れると6か月後、賃借人から申し入れると3か月後に終了します。賃貸人の更新拒絶の通知や解約申入れには、いずれも正当事由が必要です。

契約書に「更新なし」と一行書けば必ず定期借家になるわけではありません。定期建物賃貸借は、公正証書による等書面（電磁的記録を含む）で契約し、さらに賃貸人が契約前に、更新がなく期間満了で終了することを記載した書面を交付して説明しなければなりません。この説明がなければ、更新がない旨の定めは無効です。

定期建物賃貸借は1年未満の期間でも設定できます。期間が1年以上なら、賃貸人は期間満了の1年前から6か月前までに終了を通知しなければ、終了を賃借人に対抗できません。この期間を過ぎて通知したときは、通知の日から6か月後に対抗できるようになります。床面積200㎡未満の居住用建物では、転勤・療養などやむを得ない事情があれば賃借人から中途解約でき、申入れから1か月で終了します。

賃料は、事情の変化で不相当になれば増減を請求できます。一定期間増額しない特約は有効ですが、普通建物賃貸借や借地で減額しない特約をしても、減額請求は否定されません。定期建物賃貸借では、賃料改定に関する特約があれば増減請求の規定は適用されません。造作買取請求権を排除する特約は、普通・定期のどちらでも有効です。

居住用建物の賃借人が相続人なしに死亡したときは、事実上の夫婦や養親子と同様の関係にあった同居者が、反対の意思を表示しない限り賃借人の権利義務を承継します。取壊し予定の建物の賃貸借で、取壊し時に終了する旨の特約は、取壊しの事由を記載した書面でします（公正証書に限りません）。

対抗要件と賃貸人の地位

建物の賃借権は、賃借権の登記がなくても、建物の引渡しを受けていれば第三者に対抗できます。これは普通建物賃貸借でも定期建物賃貸借でも同じです。

対抗要件を備えた賃貸建物が譲渡されると、賃貸人の地位は賃借人の承諾なしに譲受人へ移ります。譲受人が賃料を請求するには、所有権移転登記を備える必要があります。敷金返還債務や費用償還債務も譲受人に承継されます。ただし、譲渡人と譲受人が賃貸人の地位を譲渡人に留保し、譲受人が譲渡人に賃貸する旨を合意したときは、賃貸人の地位は移転しません。

敷金は、賃貸借が終了して建物が明け渡された時に、未払賃料などを差し引いて返還されます。明渡しが先で、明渡しと敷金返還は同時履行の関係に立ちません。

修繕は原則として賃貸人の義務ですが、賃借人の責めに帰すべき事由で必要になった修繕は、賃貸人の義務ではありません。賃借人は、修繕が必要な旨を賃貸人に通知し又は賃貸人がそれを知ったのに相当の期間内に修繕されないとき、又は急迫の事情があるときに、自ら修繕できます。

賃借人が賃貸人の承諾なく賃借権を譲渡・転貸したときは、賃貸人は原則として解除できます。ただし、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、解除できません（判例）。