区分所有法

マンションの自室と廊下では、管理や変更の決め方が異なります。誰の所有で、誰が◯◯◯◯するかを整理します。

◯◯◯◯◯では専有部分・共用部分・◯◯◯◯◯を区別します。2026年4月1日施行の改正で集会決議などの規律が見直されたため、決議の種類ごとに改正後の要件を確認します。

専有部分は構造上・利用上独立した部分、廊下・階段などは共用部分です。共用部分は原則として区分所有者全員の共有で、各共有者の持分は、規約に別段の定めがない限り、専有部分の◯◯◯◯◯◯によります（人数で等分するのではありません）。規約に特別の定めがあれば、管理者が共用部分を所有すること（◯◯◯◯）もできます。

共用部分の持分は、区分所有法に別段の定めがある場合を除き、専有部分と◯◯◯◯◯◯できません。敷地利用権も、規約に別段の定めがない限り、専有部分と分離して処分できません。規約と集会の決議は、区分所有者の◯◯◯◯◯（買主など）にも効力を生じます。

2026年4月1日施行の改正で、建替え決議など区分所有権の処分を伴う決議を除き、集会の決議は◯◯◯◯◯◯◯によることになりました。書面・電磁的方法・代理人で議決権を行使した者も出席者に数えます。施行日以後に招集手続が開始された集会から、改正後の規律が適用されます。

普通決議は、法律又は規約に別段の定めがない限り、出席した区分所有者とその議決権の◯◯◯◯で決します。特別決議のような法律上の◯◯◯◯（定足数）はありません。

規約の設定・変更・廃止や共用部分の変更（形状・効用の著しい変更を伴わないものを除く）などの特別決議は、区分所有者と議決権の各過半数が出席し、出席者とその議決権の◯◯◯◯◯◯◯で決します。出席要件と◯◯◯◯◯を分けて確認します。

共用部分の変更の賛成割合は、規約で◯◯◯◯◯◯◯◯◯◯まで下げられます。共用部分の瑕疵で他人の権利を侵害するおそれがある場合の瑕疵除去や、バリアフリー化のための変更なら、出席者の◯◯◯◯◯◯◯で決議できます。

建替え決議は、出席者ではなく区分所有者と議決権の◯◯◯◯◯◯◯で決します。耐震性や火災に対する安全性の不足、外壁の剥離・落下の危険、給排水管の劣化、バリアフリー基準への不適合という客観的事由があれば、◯◯◯◯◯◯◯に緩和されます。建替え決議の集会の招集通知は、会日の少なくとも◯◯◯◯に発します。

裁判所の決定を受けた◯◯◯◯◯◯◯◯◯◯は、全ての決議の母数から除かれます。古い過去問の「全区分所有者を分母とする」説明を、改正後の決議へそのまま当てはめないようにします。

集会の招集通知は、会日の少なくとも◯◯◯◯に、会議の目的である事項と議案の要領を示して発します。この期間は規約で伸ばせますが、2026年4月以降は◯◯できません。◯◯◯◯◯◯◯◯◯◯があれば、招集手続を省略して集会を開けます。

区分所有者が通知を受ける場所を管理者に通知していないときは、専有部分の所在場所あてに通知すれば足ります。管理者は、集会で◯◯◯◯一定の時期に事務の報告をしなければなりません。

議事録は議長が作成し、書面で作成したときは議長と集会に出席した区分所有者◯◯が署名します（出席者全員ではありません）。

区分所有者が建物の保存に有害な行為など共同の利益に反する行為をし、又はそのおそれがあるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、行為の停止・結果の除去・予防の措置を請求できます。訴訟で請求するには集会の◯◯◯◯が必要です。

専有部分の使用禁止請求、区分所有権の競売請求、占有者に対する引渡し請求は、◯◯◯◯で決し、あらかじめ相手方に◯◯◯◯◯を与えなければなりません。