税

取得・登記・保有で異なる税

税ごとに納税義務者、課税標準、税率、軽減要件を区別します。同じ不動産でも、売買・贈与・相続など取得原因によって課税されるかどうかが変わります。

不動産取得税は都道府県が課す税です。固定資産税は市町村が課す税で、原則として1月1日（賦課期日）現在の所有者に課されます。登録免許税は登記を受ける人に、印紙税は課税文書を作成した人に課される国税です。

税率や特例は年度ごとに改正されるため、古い数値をそのまま使いません。問題文に示された法令基準と条件を優先します。

不動産取得税

不動産取得税は、売買・贈与・交換・新築などによる不動産の取得に課されます。相続や法人の合併による取得は形式的な移転なので課されません。国・都道府県・市町村などが取得する場合も非課税です。徴収は納税通知書による普通徴収で、使い道を限らない普通税です。

課税標準は、実際の売買価格ではなく、固定資産課税台帳に登録された価格です。標準税率は4％ですが、2027年3月31日までに取得した土地と住宅は3％です（住宅以外の家屋は4％）。同じ期限まで、宅地評価土地の課税標準は価格の2分の1とされます。

新築住宅は、床面積の要件を満たすと、課税標準から1戸につき1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）を控除します。2026年4月1日以後の取得では、床面積要件が原則40㎡以上240㎡以下に見直されました（それ以前は原則50㎡以上240㎡以下）。

課税標準となる額が免税点に満たなければ課税されません。2026年4月1日以後の取得では、土地16万円、家屋（建築）1戸66万円、家屋（売買・贈与等）1戸34万円に引き上げられました。

登録免許税と印紙税

登録免許税の税率は、登記の種類（所有権保存・移転、抵当権設定など）と取得原因で分けます。売買や贈与による所有権移転登記は原則1000分の20、相続による所有権移転登記は1000分の4です。

土地の売買による所有権移転登記は、2029年3月31日までに登記を受ければ1000分の15に軽減されます（令和8年度改正で3年延長）。この軽減には、地目（雑種地なども対象）、面積、土地の価額、買主が個人か法人かによる制限はありません。個人が自分で住む住宅用家屋の軽減（所有権保存1000分の1.5、移転1000分の3、抵当権設定1000分の1。2027年3月31日まで）とは要件が異なります。

印紙税は、契約の数ではなく、作成した課税文書ごとに判定します。売主・買主・仲介人がそれぞれ保存する契約書は、どれも契約の成立を証する文書なので、それぞれに課税されます。電子契約のように書面を作成しない場合は課税されません。

土地の贈与契約書は不動産の譲渡に関する契約書に当たりますが、対価がないため「記載金額のない文書」として扱います。時価や評価額が書かれていても記載金額にはなりません。契約金額を変更する契約書は、変更前の契約書が作成済みであることが明らかなら、増額分が記載金額となり、減額の場合は記載金額のない文書となります。

固定資産税の課税標準・減額・免税点

小規模住宅用地（住宅1戸当たり200㎡までの部分）は、固定資産税の課税標準を価格の6分の1とします（都市計画税は3分の1）。200㎡を超える部分（一般住宅用地）は3分の1（都市計画税は3分の2）なので、土地全体を一律に6分の1とはしません。

新築住宅は、床面積の要件を満たすと、居住部分のうち120㎡までの部分の税額が2分の1に減額されます。期間は原則3年度分（3階建以上の中高層耐火建築物等は5年度分）です。2026年4月1日以後に新築された住宅では、床面積要件が40㎡以上240㎡以下（それ以前は50㎡以上280㎡以下）です。

免税点は税額ではなく、同じ市町村内で同じ人が所有する土地・家屋・償却資産それぞれの課税標準額の合計で判定します。2026年度分は土地30万円、家屋20万円、償却資産150万円未満です。令和8年度改正による家屋30万円・償却資産180万円への引上げは2027年度分以後なので、年度を確認します。

固定資産税は登記簿などに所有者として登記・登録されている者に課すのが原則です。ただし、その者が賦課期日前に死亡していれば、賦課期日に現に所有している者（相続人など）に課されます。

固定資産課税台帳の閲覧と縦覧

固定資産課税台帳の閲覧は、自分に関係する資産の登録内容を確認する制度です。納税義務者のほか、借地人・借家人も、借りている土地・家屋について閲覧できます。住所が明らかになると人の生命・身体に危害が及ぶおそれがある場合、市町村長は住所を削除するなどした台帳を閲覧させることができます。

縦覧は、納税者が自分の土地・家屋の価格を近隣の土地・家屋の価格と比べる制度です。縦覧帳簿には所在・地番・価格などが載り、所有者の氏名・住所や税額は載りません。台帳の閲覧、縦覧、価格への審査の申出は別の制度として区別します。

譲渡所得と住宅ローン控除

譲渡所得は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得です。

自分が住んでいる家屋やその敷地（居住用財産）を売った場合は、所有期間に関係なく最高3,000万円の特別控除を使えます。配偶者や直系血族など特別な関係がある者への譲渡や、前年・前々年にこの特例を使っている場合は対象外です。

売った年の1月1日現在で所有期間が10年を超える居住用財産なら、3,000万円控除の後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に軽減税率（所得税10％・住民税4％）を重ねて使えます。

特定の居住用財産の買換え特例は、所有期間10年超・居住期間10年以上・譲渡対価1億円以下などの要件で、譲渡益への課税を繰り延べる制度です。3,000万円控除や軽減税率とは選択適用で、併用できません。適用期限は令和8年度改正で2年延長されました。

住宅ローン控除は、年末の借入金残高に0.7％を掛けた額を所得税から差し引く制度です。住み始めた年分から適用され、返済期間10年以上の借入金が対象です。合計所得金額2,000万円以下、床面積50㎡以上（合計所得金額1,000万円以下の年は40㎡以上）などの要件があり、令和8年度改正で2030年12月31日までの入居分まで延長されました。

住み始めた年とその前2年・後3年の間に、3,000万円控除・軽減税率・買換え特例を使うと、住宅ローン控除は受けられません。一方、居住用財産の買換え等の譲渡損失の損益通算・繰越控除とは併用できます。