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FP技能検定 · 学習ガイド

賃貸経営・有効活用と不動産の証券化

表面利回りとは

表面利回りとは、年間賃料収入を投資額で割った、経費を考慮しない利回りの指標です。

エルくんが家賃100の帯から経費20を取り外して手残り80を作り、同じ購入額1000の分母台へ載せる図。
考え方の例：100÷1,000＝10%、経費を引くと80÷1,000＝8%です。この例では取得費用や税金など他の費用は考慮していません。設問ごとの利回りの定義を確認します。

家賃が入る不動産でも、収入全額が手元へ残るわけではありません。投資額だけでなく、空室、管理費、修繕、税金、借入返済を考えて投資や土地活用を判断します。

利回りの計算

利回りの計算の図解。中央の仕切りを挟み、左に表面利回り「100万円÷1,000万円＝10%」、右にNOI利回り「（100万円−20万円）÷1,000万円＝8%」を並べる。左右とも投資額を分母に置き、右だけ年間賃料から諸経費を引く流れを矢印で示す。
覚えること：実質利回り=(年間賃料−諸経費)÷投資額

表面利回り（単純利回り）は年間賃料収入÷投資額、NOI利回り（実質利回り）は（年間賃料収入−諸経費）÷投資額で求めます。投資額1,000万円、年間賃料100万円、年間の諸経費20万円なら、表面利回りは10%、NOI利回りは80万円÷1,000万円＝8%です。

諸経費には管理費・修繕費・固定資産税などを含めますが、借入金の返済額は含めません。借入れで購入した場合は、NOIからさらに返済額を引いた手元の資金（キャッシュフロー）も確認します。表面利回りが高くても、空室や修繕で手取りは大きく変わります。

利回りの計算
指標計算式例（投資額1,000万円）
表面利回り年間賃料収入÷投資額100万円÷1,000万円＝10%
NOI利回り（年間賃料収入−諸経費）÷投資額（100万円−20万円）÷1,000万円＝8%

土地の有効活用の方式

土地の有効活用の方式の図解。1つの土地の上に、自己建設方式と定期借地権方式を左右に分岐させて並べる。左は土地所有者から建物へ建設資金の矢印、右は借地人から建物へ建設資金の矢印と、借地人から土地所有者へ地代の矢印を描く。両方式とも土地の所有権は残る。
覚えること：定期借地は建設資金負担なし・地代のみ

土地の活用方法は、誰が建設資金を出し、誰が事業を行い、土地の所有権がどうなるかで比べます。自分で建てて賃貸するほど収益は大きくなり得ますが、資金負担と事業のリスクも大きくなります。土地を貸すだけの定期借地権方式は、収益は地代に限られる一方、資金負担がありません。

土地の有効活用の方式
方式建設資金土地の所有権特徴
自己建設方式土地所有者残る企画・建設・管理を自分で行う
事業受託方式土地所有者残る企画から管理運営までデベロッパーに任せる
建設協力金方式テナントから預かる建設協力金残る建物はテナント仕様。中途退去のリスクがある
土地信託方式信託銀行が調達信託期間中は信託銀行に移る信託配当を受け取る（実績配当で保証なし）
等価交換方式デベロッパー一部をデベロッパーへ譲渡土地の一部と建物の一部を交換する
定期借地権方式借地人残る土地を貸して地代を得る。期間満了で土地が返還される

不動産の証券化とJ-REIT

不動産の証券化とJ-REITの図解。左の投資家から中央のJ-REITへ資金が向かい、右の複数の不動産へつながる。賃料収入は不動産からJ-REITへ、分配金はJ-REITから投資家へ戻る矢印で示す。
覚えること：賃料等を分配、元本保証なし

不動産の証券化は、賃料などの収益を裏付けに証券を発行し、投資家から資金を集める仕組みです。J-REITは集めた資金で複数の不動産を保有し、賃料収入などを分配します。証券取引所で売買でき少額から投資できますが、元本保証はなく、賃料・空室率・金利・市場価格の影響を受けます。分配金は配当所得ですが、配当控除は受けられません。

試験に出る

  • 表面利回り＝年間賃料収入÷投資額、NOI利回り（実質利回り）＝（年間賃料収入−諸経費）÷投資額。
  • 等価交換方式は、土地所有者が資金を負担せず、土地の一部と建物の一部を交換する。
  • 事業受託方式は、デベロッパーに企画から管理運営まで任せるが、建設資金は土地所有者が負担する。
  • 建設協力金方式は、入居予定のテナントから預かる建設協力金を建設資金に充てる。
  • 土地信託方式では信託期間中に土地の所有権（名義）が信託銀行に移り、配当は実績に応じて変動する。
  • J-REITは証券取引所に上場し、元本保証はない。分配金は配当所得だが配当控除の対象外。

重要な言葉

表面利回り
年間賃料収入を投資額で割った利回り。空室や管理費などの経費を差し引かない。
NOI利回り
年間賃料収入から諸経費を引いた純収益（NOI）を投資額で割った利回り。実質利回りともいう。
等価交換方式
土地所有者が土地を出し、デベロッパーが建設資金を出して建物を建て、出資割合に応じて土地と建物を分け合う方式。
不動産証券化
不動産から生じる賃料などの収益を裏付けに証券を発行し、投資家から資金を集める仕組み。
J-REIT
投資家から集めた資金で複数の不動産を保有し、賃料収入などを分配する上場不動産投資信託。

確認問題

確かめよう投資額1,000万円、年間賃料100万円、年間の諸経費20万円の物件で、年間賃料100万円はそのまま利益になりますか。

いいえです。諸経費を引いた純収益は80万円で、NOI利回りは8%です。借入れがあれば、さらに返済額も差し引いて手取りを考えます。

表面利回りは、経費を差し引いた後の利益率を示す。

J-REITは、複数の不動産へ間接的に投資する形を取る。

等価交換方式では、土地所有者が建設資金を借り入れて建物を建てる。

J-REITの分配金は、配当控除の対象にならない。

投資額1,000万円・年間賃料収入100万円の表面利回りは？

投資額1,000万円・年間賃料収入100万円・年間諸経費20万円のNOI利回りは？

土地所有者が資金を負担せず、土地の一部と引換えに建物の一部を取得する方式は？

J-REITの説明として正しいものは？

家賃が入る不動産でも、収入全額が手元へ残るわけではありません。だけでなく、空室、管理費、修繕、税金、を考えて投資や土地活用を判断します。

（単純利回り）は年間賃料収入÷投資額、NOI利回り（実質利回り）は（年間賃料収入−諸経費）÷投資額で求めます。投資額、年間賃料100万円、年間の諸経費20万円なら、表面利回りは10%、NOI利回りは80万円÷1,000万円＝8%です。

土地の活用方法は、誰が建設資金を出し、誰が事業を行い、土地の所有権がどうなるかで比べます。自分で建てて賃貸するほど収益は大きくなり得ますが、と事業のリスクも大きくなります。土地を貸すだけの定期借地権方式は、収益は地代に限られる一方、資金負担がありません。

不動産の証券化は、賃料などの収益を裏付けに証券を発行し、投資家から資金を集める仕組みです。は集めた資金で複数の不動産を保有し、賃料収入などを分配します。証券取引所で売買でき少額から投資できますが、はなく、賃料・空室率・金利・市場価格の影響を受けます。分配金は配当所得ですが、配当控除は受けられません。

出典・参考資料

試験の公式案内と、この記事の参考にした学習資料です。

編集：Pinternet Works · 更新日：

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