不動産

登記記録の読み方

登記記録は、土地・建物の物理的な状況を示す表題部と、権利関係を示す権利部に分かれます。権利部は、所有権に関する甲区と、抵当権・賃借権など所有権以外の権利に関する乙区に分かれます。登記事項証明書は、利害関係がなくても誰でも法務局で交付を請求できます。

登記をすると、その権利を第三者に主張できる対抗力が得られます。一方、不動産登記には公信力がないため、登記名義人を真の所有者と信じて買っても、権利を取得できない場合があります。現地の利用状況や売主が本当に権利者かも確認します。

公的な土地価格

土地には目的の異なる公的な価格があります。公示価格と基準地標準価格は一般の土地取引の指標、相続税路線価は相続税・贈与税の土地評価、固定資産税評価額は固定資産税などの課税の基準です。基準日・公表主体・評価水準の違いを表で押さえます。

不動産の鑑定評価

不動産鑑定評価の基本的な手法は3つあります。費用に着目する原価法、市場の取引に着目する取引事例比較法、収益に着目する収益還元法です。収益還元法には、1年間の純収益を還元利回りで割る直接還元法と、複数期間の純収益と将来の売却価格を現在価値に割り引くDCF法があります。

媒介契約と報酬

媒介契約のうち、一般媒介は複数の業者に依頼できますが、専任媒介と専属専任媒介は1社だけに依頼します。専属専任媒介では、依頼者が自分で見つけた相手（自己発見取引）とも直接契約できません。宅建業者が受け取る報酬には上限があり、売買の媒介なら400万円超の取引で「取引額×3%＋6万円」に消費税を加えた額です。

重要事項説明と手付

重要事項説明は、契約締結前に宅地建物取引士が宅地建物取引士証を示し、書面（相手方の承諾があれば電磁的方法）を交付して行います。登記された権利、法令上の制限、代金以外に授受される金銭などが対象です。契約成立後に交付する書面とは時点と役割が異なります。

手付金は、特に定めがなければ解約手付と推定されます。相手方が履行の着手をするまでは、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供して解除できます。宅建業者が自ら売主で、買主が宅建業者でない場合は、代金の2割を超える手付を受け取れず、受け取った手付は解約手付とみなされます。

マンションのルール（区分所有法）

マンションは、各住戸の専有部分と、廊下・エレベーターなどの共用部分に分かれます。共用部分の持分は原則として専有部分の床面積の割合で、専有部分と敷地利用権は原則として分離して処分できません。管理者は少なくとも毎年1回集会を招集します。2026年4月1日施行の改正で、集会の決議は出席者を基準とする形に見直されました。

建ぺい率・容積率の計算

敷地200㎡、建ぺい率60%なら、建築面積の上限は200×0.6＝120㎡です。容積率200%なら、延べ面積の上限は200×2＝400㎡です。建築面積120㎡と延べ面積400㎡は、測っているものが違います。

前面道路の幅員が12m未満なら、「幅員×法定乗数（住居系の用途地域は原則4/10、その他は原則6/10）」でも容積率を計算し、指定容積率と比べて小さい方を使います。例えば敷地200㎡、住居系、幅員6m、指定容積率300%なら、6×4/10＝240%が上限で、延べ面積は200×2.4＝480㎡です。

道路と接道義務

建築物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接しなければなりません（接道義務）。幅員4m未満でも特定行政庁が指定した道（2項道路）は道路とみなされ、原則として道路の中心線から2m後退した線が道路との境界線になります。後退した部分（セットバック部分）は、建ぺい率・容積率の敷地面積に算入しません。

都市計画法と農地法

都市計画区域は、市街化を進める市街化区域と、市街化を抑制する市街化調整区域などに分かれます。市街化区域では用途地域を定め、市街化調整区域では原則として定めません。一定規模以上の開発行為には都道府県知事等の開発許可が必要です。農地の転用には農地法の許可が必要ですが、市街化区域内なら農業委員会への事前届出で足ります。

取得時の税

不動産取得税は、売買・贈与・新築などで不動産を取得した人に都道府県が課す税で、相続による取得には課されません。登録免許税は、登記を受ける人に国が課す税です。どちらも課税標準は原則として固定資産税評価額で、住宅や土地には期限付きの軽減の特例があります。

保有時の税

固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）時点の所有者に市町村が課す税で、標準税率は1.4%です。年の途中で売っても納税義務者は変わらず、売買では日割りで精算するのが一般的です。都市計画税は原則として市街化区域内の土地・家屋に課され、制限税率は0.3%です。どちらも住宅用地には課税標準の特例があります。

譲渡所得の計算と特例

譲渡所得は「譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除」で求め、他の所得と分けて課税します（分離課税）。取得費が不明なら譲渡価額の5%を概算取得費にできます。売却代金3,000万円、取得費2,000万円、譲渡費用100万円なら、特別控除前は900万円です。譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年超なら長期、5年以下なら短期です。

借地と借家の区別

借地は土地を借りる契約、借家は建物を借りる契約です。土地の賃貸借でも、建物所有を目的としない駐車場や資材置き場の賃貸借には、借地借家法の借地権の規定は適用されません。「土地を借りた」という事実だけで借地権と決めないようにします。

普通借地権と定期借地権

普通借地権の存続期間は30年以上で、期間を定めない場合や30年未満で定めた場合は30年になります。更新後の期間は1回目が20年以上、2回目以降が10年以上です。地主が更新を拒むには正当事由が必要です。定期借地権は更新がなく、種類ごとに期間・契約方法・用途の要件が異なります。

普通借家と定期借家

普通借家で1年未満の期間を定めると、期間の定めがないものとみなされます。貸主からの更新拒絶や解約申入れには正当事由が必要で、解約申入れは6か月前までに行います。定期借家は、書面（電磁的記録を含む）で契約し、事前に更新がない旨を記した書面を交付して説明しなければ、更新のない契約になりません。

利回りの計算

表面利回り（単純利回り）は年間賃料収入÷投資額、NOI利回り（実質利回り）は（年間賃料収入−諸経費）÷投資額で求めます。投資額1,000万円、年間賃料100万円、年間の諸経費20万円なら、表面利回りは10%、NOI利回りは80万円÷1,000万円＝8%です。

諸経費には管理費・修繕費・固定資産税などを含めますが、借入金の返済額は含めません。借入れで購入した場合は、NOIからさらに返済額を引いた手元の資金（キャッシュフロー）も確認します。表面利回りが高くても、空室や修繕で手取りは大きく変わります。

土地の有効活用の方式

土地の活用方法は、誰が建設資金を出し、誰が事業を行い、土地の所有権がどうなるかで比べます。自分で建てて賃貸するほど収益は大きくなり得ますが、資金負担と事業のリスクも大きくなります。土地を貸すだけの定期借地権方式は、収益は地代に限られる一方、資金負担がありません。

不動産の証券化とJ-REIT

不動産の証券化は、賃料などの収益を裏付けに証券を発行し、投資家から資金を集める仕組みです。J-REITは集めた資金で複数の不動産を保有し、賃料収入などを分配します。証券取引所で売買でき少額から投資できますが、元本保証はなく、賃料・空室率・金利・市場価格の影響を受けます。分配金は配当所得ですが、配当控除は受けられません。