2023年10月 宅建士試験の問題・解答解説

解答

1

解説

遺産分割前に生じた賃料債権には、遺産分割の遡及効（過去にさかのぼる効力）が及びません。賃料債権は遺産とは別の財産とされ、各共同相続人が相続分に応じて確定して取得するからです。

解き方

1. 判決文を読み、遺産分割までの間に生じた賃料債権は遺産とは別の財産で、共同相続人が相続分に応じて確定して取得すると確認する。
2. 遺産分割の遡及効が不動産自体に及んでも、すでに発生した賃料債権には及ばないという判例の考え方と、肢1の記述を比べて誤りを判定する。

選択肢 1正解

判決文と判例により、遺産分割前に生じた賃料債権は各共同相続人が相続分に応じて確定して取得します。不動産を取得した人が、さかのぼって全部を取得するわけではないので、この肢は誤りです。

選択肢 2不正解

民法の規定どおり、共同相続では相続財産は共有になり、各共同相続人は相続分に応じて権利と義務を受け継ぎます。

選択肢 3不正解

民法の規定どおり、遺産分割の効力は相続が始まった時にさかのぼりますが、第三者の権利を害することはできません。

選択肢 4不正解

遺産分割で単独の所有権を取得した相続人は、分割後に発生する賃料債権を受け取る人になるので、この記述は正しいです。

覚えるポイント

• 相続開始から遺産分割前までの賃料は相続分に応じて確定的に各共同相続人に帰属する。

間違えやすいところ

• 遺産分割の遡及効（過去にさかのぼる効力）が、分ける前に発生した賃料にも及ぶと間違えやすい。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行されている民法の規定および判例

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.3 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.29 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

隣地を使用できる場合でも、住家に立ち入るには居住者の承諾が必要です。住家の平穏（静かで安全な暮らし）を守るため、法律が特に定めているからです。

解き方

1. 令和3年改正民法（令和5年4月施行）を含めた相隣関係の条文を、各選択肢について確認する。
2. 肢1が民法第209条第1項ただし書の規定にそのまま当てはまるかを判断する。

選択肢 1正解

民法第209条第1項ただし書により、住家に立ち入るには必ず居住者の承諾が必要なので正しいです。

選択肢 2不正解

民法第233条第3項第1号により、枝の切除を催告しても相当の期間内に切らないときは、自分でその枝を切り取ることができます。

選択肢 3不正解

民法第228条により、共有の障壁の高さを増すときに相手の承諾は不要で、自分の費用で行うことができます。

選択肢 4不正解

民法第211条第1項により、囲繞地通行権（他の土地を通る権利）の場所や方法は、損害が最も少ないものを選ばなければならず、自由には選べません。

覚えるポイント

• 隣地使用権でも住家への立ち入りには必ず居住者の承諾が必要。

間違えやすいところ

• 越境した枝について、催告して相当期間たっても自分では切れないと誤解しやすい。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行されている民法の規定

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.3 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.29 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

請負の契約不適合（契約の内容と合わないこと）の通知は、「不適合を知った時から1年以内」に行います。工事が終わった日からではない点が重要です。

解き方

1. 増築部分の所有権は付合（建物に付いて一体となること）により建物の所有者に帰属することを確認する。
2. 請負の目的物が契約内容に合わない場合の通知期間の起算点を確認し、誤りの肢を見つける。

選択肢 1不正解

独立性のない増築部分は既存建物に付合するので、代金を払う前でも、建物の所有者Aが増築部分の所有権を取得します。

選択肢 2正解

民法第637条第1項では、不適合を知った時から1年以内に通知すればよく、工事終了日から1年以内とする記述は誤りです。

選択肢 3不正解

民法第637条第2項により、請負人が完成時に不適合を知りながら告げなかった場合は、1年の通知制限はなく、消滅時効が来るまで請求できます。

選択肢 4不正解

民法第636条本文により、注文者が提供した材料の性質で生じた不適合について、請負人は責任を負いません。Bは知らなかったので修補を請求できません。

関連する分野を学ぶ

• 「債権・契約」

覚えるポイント

• 請負の契約不適合通知期間は「不適合を知った時から1年以内」。

間違えやすいところ

• 通知期間の起算点を、「工事が終わった時」と取り違えやすい。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行されている民法の規定および判例

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.4 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.29 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

相殺する側の債権（自働債権）は、弁済期が来ている必要があります。相手の債権（受働債権）は自分で期限の利益を放棄できるので、弁済期前でも相殺できます。

解き方

1. Aが相殺を主張するとき、自働債権が甲債権、受働債権が乙債権であることを確認する。
2. 自働債権は弁済期が来ていること、または期限の定めがなくすぐ請求できる状態であることが必要だと当てはめる。
3. エは甲債権（自働債権）の弁済期が来ていないため、Bの期限の利益を奪えず、Aから一方的に相殺できないと判断する。

選択肢 1不正解

ア・イ・ウはどれも自働債権の弁済期が来ているか期限の定めがなく、受働債権も相殺できる状態なので、この答えは誤りです。

選択肢 2不正解

イ・ウはどちらも相殺できるので、この答えは誤りです。

選択肢 3不正解

ウは自働債権に期限の定めがなく、いつでも請求できるため相殺できる状態にあり、相殺できます。

選択肢 4正解

自働債権（甲）の弁済期が来ていない場合は、相手Bの期限の利益を害するので、Aから一方的に相殺できません。相殺できないのはエだけです。

覚えるポイント

• 相殺適状には「自働債権の弁済期到来」が必要（受働債権は期限の利益を放棄可能）。

間違えやすいところ

• 自働債権と受働債権を取り違え、弁済期の要件を逆に考えてしまう。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行されている民法の規定および判例

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.4 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.29 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

不在者の財産を管理する人は、保存行為は自分だけでできます。売却などの処分行為には、家庭裁判所の許可が必要です。

解き方

1. 不在者財産管理人の選任の要件と権限（民法第25条〜第28条）を整理する。
2. 肢4が、保存行為は自由で、処分行為には裁判所の許可が要ることを正しく書いているか判断する。

選択肢 1不正解

民法第25条第1項により、住まいを去った人が管理人を置かないときは、生死不明7年を待たずに家庭裁判所が必要な処分を命じられます。7年は失踪宣告の要件です。

選択肢 2不正解

民法第26条により、不在者が管理人を置いても生死が明らかでないときは、利害関係人などの請求で家庭裁判所は管理人を改任できます。

選択肢 3不正解

判例により、不在者を被告とする敗訴判決への控訴は財産を守る「保存行為」なので、家庭裁判所の許可は不要です。

選択肢 4正解

民法第28条と第103条により、自宅の修理などの保存行為は自分だけででき、売却などの処分行為は家庭裁判所の許可を得て行えます。

覚えるポイント

• 不在者財産管理人の選任には生死不明期間の制限はなく、売却等の処分行為には家裁の許可を要する。

間違えやすいところ

• 失踪宣告の「7年間」の要件を、不在者財産管理人の選任の要件と混同しやすい。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行されている民法の規定および判例

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.5 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.29 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

時効が完成する前の第三者には、登記がなくても対抗できます。完成後の第三者には登記が必要ですが、その後さらに時効期間占有を続けると、再度の時効取得で登記なく対抗できます。

解き方

1. アについて、時効完成前に登記を備えた第三者との関係は当事者に近く、登記なく対抗できるという判例を確認する。
2. イとウについて、時効完成後に利害を持った第三者でも、その登記後に新たに時効期間占有を続ければ再度の時効取得が認められ、登記不要・抵当権消滅となる判例を確認する。

選択肢 1不正解

ア・イ・ウのすべてが正しいので、「一つ」とするのは誤りです。

選択肢 2不正解

ア・イ・ウのすべてが正しいので、「二つ」とするのは誤りです。

選択肢 3正解

ア（時効完成前の第三者に対抗できる）、イ（登記後の再度の時効取得）、ウ（抵当権登記後の再度の時効取得で抵当権が消滅）の3つとも正しいです。

選択肢 4不正解

正しい記述があるので、「なし」とするのは誤りです。

覚えるポイント

• 時効完成前の第三者には登記不要。時効完成後の第三者に対しても、再度の時効取得があれば登記不要。

間違えやすいところ

• 再度の時効取得を考えず、「時効完成後の第三者には登記がなければ対抗できない」と一律に決めてしまう。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行されている民法の規定および判例

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.5 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.29 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

配偶者居住権をもつ配偶者は、所有者の承諾なしに建物を第三者へ貸せません。通常の必要費は配偶者が負担し、所有者は居住権の設定登記を備えさせる義務があります。

解き方

1. 配偶者居住権の各条文（存続期間、使用収益と賃貸、登記義務、費用負担）を確認する。
2. 肢3の、所有者が負う設定登記の協力義務の記述が民法第1031条第1項に合っているか確認する。

選択肢 1不正解

民法第1030条により、存続期間の定めがない場合は配偶者の終身の間続くので、20年とする記述は誤りです。

選択肢 2不正解

民法第1032条第3項により、配偶者は居住建物の所有者の承諾がなければ、第三者に建物を使わせたり収益を得させたりできません。

選択肢 3正解

民法第1031条第1項により、建物を取得した所有者Cは、配偶者Bに配偶者居住権の設定登記を備えさせる義務があります。

選択肢 4不正解

民法第1034条第1項により、居住建物の通常の必要費は配偶者Bが負担します。

覚えるポイント

• 配偶者居住権の存続期間の原則は「終身」。第三者への賃貸には「所有者の承諾」が必要。

間違えやすいところ

• 通常の必要費を建物の所有者が負担すると誤解しやすい（実際は使う配偶者が負担）。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行されている民法の規定

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.6 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.29 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

未成年者は自分だけで取消しができます。追認は成年になった後でないと自分だけではできず、法定追認も成年後にする必要があります。

解き方

1. 未成年者の法律行為について、取消権者、取消しの効力、追認の要件（民法第120条〜第125条）を確認する。
2. 成年になれば本人が確定して有効とする追認ができ、追認後は取消権がなくなることから、肢3を正しいと判断する。

選択肢 1不正解

民法第120条第1項により、未成年者は自分だけで有効に取り消せます。取消し自体は不利益にならないので、法定代理人がその取消しをさらに取り消すことはできません。

選択肢 2不正解

未成年者の行為能力の制限は、取引の安全より本人の保護を優先するので、相手が善意無過失でも取り消せます。

選択肢 3正解

民法第124条第1項と第122条により、成年になったAは取消権の存在を知ったうえで自分だけで追認でき、追認後は取り消せなくなります。

選択肢 4不正解

法定追認（民法第125条）は、取消しの原因となっていた状況が消えた後にする必要があります。成年になる前の処分行為は法定追認にならず、まだ取り消せます。

覚えるポイント

• 未成年者は単独で「取消し」はできるが、単独での「追認」は成年後でなければできない。

間違えやすいところ

• 未成年者の処分行為がすぐ法定追認になると誤解しやすい（成年後の行為であることが必要）。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行されている民法の規定

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.6 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.29 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

借主が自分で修繕できるのは、貸主が「相当の期間内」に修繕しないときか、急迫の事情があるときだけです。「直ちに」しないだけでは足りません。

解き方

1. 民法第607条の2にある、借主が自分で修繕できる条件を確認する。
2. 貸主への通知後に求められる猶予は「直ちに」ではなく「相当の期間」だと確認し、誤りを特定する。

選択肢 1不正解

貸主Aが修繕の必要を知りながら、相当の期間内に修繕しないときは、借主Bが自分で修繕できます（民法第607条の2第1号）。

選択肢 2正解

借主が通知した後、貸主が「相当の期間内」に修繕しないときに借主が直せます。「直ちに」しないだけでは直せません（民法第607条の2第1号）。

選択肢 3不正解

修繕が借主Bの責任で必要になったときは、貸主Aは修繕義務を負いません（民法第606条第1項ただし書）。

選択肢 4不正解

急迫の事情があるときは、貸主への通知や相当期間の経過を待たずに、借主Bが自分で修繕できます（民法第607条の2第2号）。

覚えるポイント

• 借主自ら修繕できるのは「通知後相当期間放置」または「急迫の事情があるとき」の2つの場合です。

間違えやすいところ

• 通知後「直ちに」修繕されないだけで借主が自分で直せると間違えないよう、「相当の期間内」という言葉に注意する。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行の民法第606条、第607条の2

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.7 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

抵当権の順位を放棄しても、間の順位の人の配当には影響しません。放棄した人と利益を受ける人の本来の配当を合計し、債権額の割合で分け合います。

解き方

1. 放棄する前の本来の優先順位での配当額を計算する（B：1,000万円、C：1,200万円、D：200万円）。
2. 順位放棄の当事者（BとD）の配当の合計額（1,000万＋200万＝1,200万円）を出す。
3. 両者の債権額（B：1,000万円、D：2,000万円、比1：2）で分け、Bの受け取る額（1,200万円×1/3＝400万円）を求める。

選択肢 1不正解

0円ではありません。順位の放棄は権利を全部失うのではなく、当事者の間で債権額に応じて配当を分け合います。

選択肢 2不正解

200万円はDが本来受け取るはずだった配当額で、Bの配当額ではありません。

選択肢 3正解

BとDの本来の配当の合計1,200万円を、Bの債権1,000万円とDの債権2,000万円の比1：2で分けるので、Bの配当は400万円です。

選択肢 4不正解

800万円は、分け合った結果Dが受け取る配当額（1,200万円×2/3）です。

関連する分野を学ぶ

• 「物権」

覚えるポイント

• 順位の譲渡は受益者が優先、順位の放棄は債権額の比で按分して分配します。

間違えやすいところ

• 順位の「譲渡」と「放棄」で配当計算が違うこと、間の順位の人の配当を変えないことを取り違えないようにする。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行の民法第376条第1項

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.7 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

借地の借主が更新を請求しても、土地上に建物があっても、貸主が遅滞なく正当な事由をもって異議を述べたときは、契約は更新されません。

解き方

1. 各肢の要件（地代を減額しない特約、事業用定期借地権を居住用に使えるか、買取請求権の解除時の扱い、正当な事由による更新拒絶）を照合する。
2. 肢4が借地借家法第5条と第6条の要件を正しく満たしているか確認する。

選択肢 1不正解

地代を減額しない特約は借地人に不利なので無効で、Bは地代の減額請求ができます（借地借家法第11条第1項ただし書、第16条）。

選択肢 2不正解

事業用定期借地権などは、もっぱら事業用の建物が対象です。賃貸アパートなど居住用の建物を建てる目的には使えません（借地借家法第23条）。

選択肢 3不正解

借地人の債務不履行で契約が解除された場合は、建物買取請求権を使えません（判例）。「終了事由のいかんにかかわらず」とする点が誤りです。

選択肢 4正解

期間満了時に借地人が更新を請求しても、貸主Aが遅滞なく異議を述べ、その異議に正当な事由があると認められるときは更新されません（借地借家法第5条第1項、第6条）。

覚えるポイント

• 事業用定期借地権は居住用（賃貸アパート・社宅等を含む）には利用できません。

間違えやすいところ

• 地代を「増額」しない特約は有効ですが、「減額」しない特約は借地人に不利で無効になる点を取り違えないようにする。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行の借地借家法第5条、第6条、第11条、第16条、第23条

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.8 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

賃貸物件が譲渡されると、賃貸人の地位は原則として譲受人に移ります。ただし、譲渡人と譲受人が地位を譲渡人に残し、譲受人が譲渡人に貸す合意をしたときは移りません。

解き方

1. 借地借家法第29条（1年未満の期間の定め）と第32条（減額しない特約の効力）の規定を確認する。
2. 民法第605条の2第2項の、賃貸人の地位を残す合意の効力を確認し、肢3が正しいと導く。

選択肢 1不正解

1年未満とする建物の賃貸借は「期間の定めのない建物の賃貸借」とみなされます（借地借家法第29条第1項）。「期間を1年とする」わけではありません。

選択肢 2不正解

建物の賃料を減額しない特約は、借主に不利なので無効です（借地借家法第32条第1項ただし書）。

選択肢 3正解

対抗要件を備えた賃貸不動産の譲渡で、譲渡人と譲受人が賃貸人の地位を譲渡人に残し、譲受人が譲渡人に貸す合意をしたときは、地位は譲受人に移りません（民法第605条の2第2項）。

選択肢 4不正解

賃料の増額を請求するために、前回の改定から一定期間が経っていなければならないという法律の制限はありません（借地借家法第32条第1項）。

覚えるポイント

• 1年未満の建物賃貸借は「期間の定めのない賃貸借」とみなされます。

間違えやすいところ

• 賃貸人の地位を残す合意には、「譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意」も必要だと注意する。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行の民法第605条の2、借地借家法第29条、第32条

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.8 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

集会の招集手続を省くには、区分所有者「全員」の同意が必要です。多数決では省けません。

解き方

1. 招集手続を省く要件（法第36条）を確認する。
2. 「全員の同意」が必要なのに、肢2が「4分の3以上」としている誤りを特定する。

選択肢 1不正解

集会では原則として前もって通知した事項だけを決議できますが、特別多数決の事項を除き、規約で定めれば通知外の事項も決議できます（区分所有法第37条第1項・第2項）。

選択肢 2正解

集会は区分所有者「全員」の同意があるときに限り、招集手続を省いて開けます（区分所有法第36条）。4分の3以上では足りません。

選択肢 3不正解

共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがある場合を除き、各共有者が自分だけでできます（区分所有法第18条第1項ただし書）。

選択肢 4不正解

一部共用部分の規約の設定・変更は、共用すべき区分所有者の4分の1を超える人、または議決権の4分の1を超える人が反対すると成立しません（法第31条第2項）。8人中3人（約37.5%）は4分の1を超えるので変更できません。

覚えるポイント

• 招集手続の省略は区分所有者「全員」の同意が必要です。

間違えやすいところ

• 特別決議（4分の3以上）の定数と、全員の同意が必要な招集手続の省略を混同しないようにする。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行の建物の区分所有等に関する法律第18条、第31条、第36条、第37条

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.9 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

登記記録の閲覧や登記事項証明書は、誰でも理由なく請求できます。ただし、登記簿の附属書類（申請書など）の閲覧には正当な理由（利害関係）が必要です。

解き方

1. 登記記録そのものの公開性と、附属書類が原則非公開で例外的に開示される要件（不動産登記法第121条第2項）を区別する。
2. 肢2の「理由の有無にかかわらず…閲覧することができる」が誤りであることを確認する。

選択肢 1不正解

建物が滅失したときは、表題部所有者または所有権の登記名義人は、滅失の日から1か月以内に滅失の登記を申請します（不動産登記法第57条）。

選択肢 2正解

登記簿の附属書類である申請書などの閲覧は、正当な理由があると認められる部分だけ請求できます（不動産登記法第121条第2項）。理由を問わず誰でも見られるわけではありません。

選択肢 3不正解

共有物分割禁止の定めに係る権利の変更の登記は、共有者であるすべての登記名義人が共同して申請します（不動産登記法第65条）。

選択肢 4不正解

区分建物では、表題部所有者から所有権を取得した人も、自分の名義で直接、所有権の保存の登記を申請できます（不動産登記法第74条第2項）。

覚えるポイント

• 附属書類の閲覧には「正当な理由」が必要ですが、登記記録の登記事項証明書等は誰でも理由なく請求できます。

間違えやすいところ

• 普通の「登記記録の閲覧・登記事項証明書の請求」と「附属書類の閲覧」を混同しないように注意する。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行の不動産登記法第57条、第65条、第74条、第121条

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.9 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

地区計画は、用途地域がある区域だけでなく、一定の条件を満たせば用途地域がない区域にも定められます。地域地区ごとの定義の違いに注意が必要です。

解き方

1. 肢1の定義が準都市計画区域のものだと確認する。
2. 高度利用地区で定める事項（容積率・建蔽率・建築面積などで、高さの限度ではない）を確認する。
3. 特定用途制限地域が「用途地域が定められていない区域内」に定めるものだと確認する。
4. 肢4の地区計画を定められる区域（都市計画法第12条の5第1項）を確認し、正しいと判断する。

選択肢 1不正解

この記述は「準都市計画区域」の定義です（都市計画法第5条の2）。市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」です（法第7条第3項）。

選択肢 2不正解

高度利用地区で定めるのは、容積率の最高・最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度などで、「建築物の高さの最低限度」ではありません（法第9条第19項）。

選択肢 3不正解

特定用途制限地域は、「用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く）」に定めます（法第9条第15項）。用途地域がある区域ではありません。

選択肢 4正解

地区計画は、用途地域がある区域のほか、一定の要件を満たせば用途地域がない区域にも定められます（都市計画法第12条の5第1項各号）。

覚えるポイント

• 特定用途制限地域は「用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く）」に指定されます。

間違えやすいところ

• 高度地区（高さの最高・最低限度）と高度利用地区（容積率の最高・最低限度など）を混同しないようにする。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行の都市計画法第7条、第9条、第12条の5

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.10 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

開発の許可を申請するときは、関係する公共施設の管理者の「同意」が必要です。新しく作る公共施設を管理する人とは「協議」しなければなりません。

解き方

1. 開発許可の申請前の公共施設管理者との関係（法第32条第1項）を確認し、肢1が正しいと判断する。
2. 軽微な変更の届出義務、工事完了公告の主体（都道府県知事）、市街化調整区域での建築制限（法第43条）を順に確認し、他の肢の誤りを確かめる。

選択肢 1正解

開発許可を申請しようとする人は、前もって、開発行為に関係する公共施設の管理者と協議し、同意を得なければなりません（都市計画法第32条第1項）。

選択肢 2不正解

申請書の記載事項を変えるときは知事の許可が必要ですが、軽微な変更は許可の代わりに知事へ「遅滞なく届け出る」ことになっています（法第35条の2第3項）。「届け出なくてよい」わけではありません。

選択肢 3不正解

工事完了の公告をするのは「都道府県知事」で、開発許可を受けた人ではありません（都市計画法第36条第3項）。

選択肢 4不正解

市街化調整区域で開発行為を伴わない建築でも、農林漁業従事者の住宅などの例外に当たらなければ、知事の許可（建築許可）が必要です（法第43条第1項）。「全ての者は…受けなくてよい」は誤りです。

覚えるポイント

• 既存公共施設の管理者は「同意」、新設公共施設の管理者とは「協議」が必要です。

間違えやすいところ

• 工事完了の公告をするのは「都道府県知事」で、開発許可の申請者自身ではない点に注意する。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行の都市計画法第32条、第35条の2、第36条、第43条

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.10 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

建築物が異なる防火の規制地域にまたがるときは、原則として、より厳しい地域の規定が建物全体に適用されます。防災上の安全を高めるためです。

解き方

1. 各肢が定める建築基準法の条文（災害危険区域、避難階段、地域またぎ、石綿の使用制限）を確認する。
2. 異なる防火制限地域にまたがる場合の適用基準（原則として厳しい方の地域の規制を全部に適用）と肢3を照合し、誤りを特定する。

選択肢 1不正解

建築基準法第39条第1項・第2項により、地方公共団体は条例で災害危険区域を指定し、住居用の建築物の建築禁止などの制限を定められます。

選択肢 2不正解

建築基準法施行令第121条第1項第3号により、3階以上の階で床面積の合計が1,500㎡を超える物品販売業の店舗の売場には、2以上の直通階段の設置が義務づけられています。

選択肢 3正解

防火地域と準防火地域にまたがる建築物は、原則として、その全部に規制の厳しい「防火地域」の規定が適用されます。準防火地域の規定を適用するという記述が誤りです。

選択肢 4不正解

建築基準法第28条の2第1号により、石綿等を添加した建築材料は、飛散などのおそれがないとして大臣が定めたものや認定を受けたものを除き、使用が禁止されています。

覚えるポイント

• 防火地域と準防火地域にまたがる場合は原則として厳しい「防火地域」の規定を全体に適用する。

間違えやすいところ

• 用途地域の過半主義と混同し、防火地域のまたがりでも敷地の過半で決めると誤解しやすい点に注意する。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行されている建築基準法の規定に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.11 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

準防火地域内の準耐火建築物（10分の1加算）と、特定行政庁が指定する角地など（10分の1加算）の両方に当たるときは、建蔽率に合計で10分の2が加算されます。

解き方

1. 建蔽率緩和の要件（防火地域の耐火建築物など、準防火地域の準耐火建築物など、角地の指定）と加算の割合を確認する。
2. 他の肢の例外規定（道路内建築の地下の例外、安全条例の一戸建て住宅の除外、日影規制の敷地外からの影響の適用）を照らし合わせる。

選択肢 1正解

法第53条第3項により、準防火地域内の準耐火建築物（10分の1加算）と指定角地（10分の1加算）の両方に当たる場合、10分の2を加えた数値が上限になります。

選択肢 2不正解

建築基準法第44条第1項第1号により、地盤面下に設ける建築物は道路内でも建築できるので、この記述は誤りです。

選択肢 3不正解

建築基準法第43条第3項で地方公共団体が条例で接道の要件を加えられる建築物から、「一戸建ての住宅」は除かれているので誤りです。

選択肢 4不正解

建築基準法第56条の2第4項により、日影規制の対象区域外の建築物でも、高さが10mを超え対象区域に日影を生じさせるものは日影規制が適用されます。

関連する分野を学ぶ

• 「建築基準法」

覚えるポイント

• 準防火地域の準耐火建築物等＋特定行政庁指定の角地は建蔽率が合計20%（10分の2）緩和される。

間違えやすいところ

• 地盤面下の建築物は道路内建築の禁止から除かれることを見落としやすい。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行されている建築基準法の規定に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.11 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

造成宅地防災区域は、宅地造成工事規制区域の外にある危険な造成宅地を対象に指定されます。二つの区域が重なって指定されることはありません。

解き方

1. 造成宅地防災区域の指定対象が「宅地造成工事規制区域の外」であることを確認する。
2. 肢1が「宅地造成工事規制区域内で」と書いていることを確認し、これが誤りだと判断する。

選択肢 1正解

造成宅地防災区域は、宅地造成工事規制区域の指定がない区域（区域外）を対象に指定されます。規制区域内で指定できるとするこの肢は誤りです。

選択肢 2不正解

旧宅地造成等規制法第9条第2項により、都道府県などは規則で技術的基準を強めたり付け加えたりできます。

選択肢 3不正解

旧宅地造成等規制法第16条第2項により、知事は災害防止のため必要と認めるときは、所有者などに擁壁設置などの措置を勧告できます。

選択肢 4不正解

旧宅地造成等規制法第15条第3項により、規制区域内で排水施設などの除却工事を行う人は、原則として工事着手の14日前までに知事へ届け出ます。

覚えるポイント

• 造成宅地防災区域は「宅地造成工事規制区域外」に指定される（重複指定は不可）。

間違えやすいところ

• 規制区域「内」でも防災区域を重ねて指定できると誤解しやすい点に注意する。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行されている宅地造成等規制法（法改正前の基準）に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.12 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

土地区画整理審議会の同意が要るのは、都道府県や市町村などが行う公的施行の場合です。組合など民間の施行では総会などの手続によるので、審議会の同意は要りません。

解き方

1. 仮換地の指定の手続について、施行する主体ごとの違い（公的施行と民間施行）を調べる。
2. 土地区画整理組合の施行では審議会がなく、審議会の同意は不要だと分かるので誤りと判断する。

選択肢 1不正解

土地区画整理法第104条第8項により、換地計画で定めた清算金は、換地処分の公告があった日の翌日に確定します。

選択肢 2不正解

土地区画整理法第5条第2項などにより、今事業が行われている区域では、施行者の同意がなければ他の人は事業を行えません。

選択肢 3不正解

土地区画整理法第107条第2項により、施行者は換地処分の公告後、遅滞なく土地・建物の権利の変動に係る登記を申請または嘱託しなければなりません。

選択肢 4正解

土地区画整理審議会は公的施行の場合に置かれる機関です。組合が仮換地を指定するときは総会などの手続を経ますが、審議会の同意は必要ありません。

関連する分野を学ぶ

• 「土地区画整理法」

覚えるポイント

• 土地区画整理審議会は公的施行（地方公共団体等）に設置される機関で、組合施行には存在しない。

間違えやすいところ

• 公的施行と組合施行で必要な合議機関（審議会と総会）を混同しやすい。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行されている土地区画整理法の規定に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.12 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

自分の農地を農地以外に転用するときは、原則として都道府県知事等の許可が必要です。例外として許可が不要なのは、2アール（200㎡）未満を農業用施設に使う場合だけです。

解き方

1. 自分の農地を農業用施設に転用するとき、許可が要らないのは2アール（200㎡）未満だけだと確認する。
2. 選択肢2の4アール（400㎡）は2アール未満に当てはまらないので、許可が必要だと判断する。

選択肢 1不正解

相続で取得するときは3条の許可は要りませんが、相続人でない人が遺言で譲り受けるときは3条の許可が必要です。

選択肢 2正解

自分の農地を農業用施設に使っても、4条の許可が要らないのは2アール（200㎡）未満のときだけです。4アール（400㎡）なら許可が必要です。

選択肢 3不正解

農地法第3条第7項と第5条第3項により、許可を受けずにした農地の権利移転の契約は効力がありません（無効です）。

選択肢 4不正解

農地法第3条第3項などにより、社会福祉法人が事業に必要な施設に使う場合などは、農地所有適格法人でなくても許可を得て農地を取得できます。

覚えるポイント

• 農地を農業用施設へ転用して許可不要となるのは「2アール未満」である。

間違えやすいところ

• 農業用施設への転用なら、面積にかかわらず許可は要らないと間違えやすいです。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行されている農地法の規定に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.13 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

国土利用計画法の事後届出は、大きな土地の取引を把握するための制度です。当事者の一方が国などの公共団体のときや、相続のようにお金を払わない取得には適用されません。届出の義務があるのは土地を買う側だけです。

解き方

1. 国土利用計画法が適用されない場合（相手の一方が国など）を確認する。
2. 一団の土地が合計11,000㎡で面積の条件（都市計画区域外は10,000㎡以上）を満たしても、相手が国なら届出は要らないと判断する。

選択肢 1正解

国土利用計画法第23条第2項第3号により、契約の一方か双方が国や地方公共団体などのときは、事後届出は要りません。

選択肢 2不正解

相続はお金を払ってする契約ではないので、面積に関係なく事後届出の対象になりません。

選択肢 3不正解

事後届出の義務があるのは土地を買うＤだけで、売るＣに届出の義務はありません。

選択肢 4不正解

重要土地等調査法第13条第1項などの定めで、事前届出が必要な土地は原則200㎡以上です。100㎡は対象外です。

関連する分野を学ぶ

• 「国土利用計画法」

覚えるポイント

• 国や地方公共団体が当事者の一方である場合、国土法の事後届出は不要。

間違えやすいところ

• 事後届出は買主だけの義務なのに、売主も一緒に届け出る必要があると間違えやすいです。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行されている国土利用計画法及び重要土地等調査法の規定に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.13 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

印紙税は、契約が成り立ったことを証明する文書そのものにかかる税金です。同じ契約で複数通作ると、その全部に税金がかかります。一つの文書に別の契約を一緒に書いたときは、どの金額を使うかの決まりにも注意します。

解き方

1. 同じ契約書を複数作って各自が保存するとき、全部に税金がかかることを確認する。
2. 他の選択肢の金額の決まり（第1号と第2号の区分記載は金額の大きい側の号の金額、贈与契約は記載金額なし、減額の変更契約は記載金額なし）を確かめ、選択肢1が正しいと判断する。

選択肢 1正解

契約の当事者や仲介人が保存するために作った契約書は、どれも契約の成立を証明する文書なので、3通すべてに印紙税がかかります。

選択肢 2不正解

土地の譲渡（第1号文書）と建物の請負（第2号文書）を区分して記載した文書は原則として第1号文書ですが、請負の金額（6,000万円）が譲渡の金額（5,000万円）を上回るときは第2号文書になります（課税物件表の適用に関する通則3ロ）。記載金額は所属する第2号の請負金額6,000万円で、合計の1億1,000万円ではありません（印紙税法基本通達第24条(2)）。

選択肢 3不正解

贈与はお金を受け取らない契約なので契約金額はなく、「金額の記載のない第1号文書」（定額200円）になります。時価が金額になるわけではありません。

選択肢 4不正解

当初の契約書があることが明らかな場合、契約金額を減らす変更契約書は「記載金額のないもの」になります（印紙税法基本通達第30条第2項(2)）。変更後の9,000万円が書かれていても同じです。減額した1,000万円が記載金額になるわけではないので、本肢は誤りです。

覚えるポイント

• 契約書を複数通作成した場合、各通にそれぞれ印紙税が課される。

間違えやすいところ

• 贈与契約書に時価が書いてあっても「契約金額のない文書」になる点を忘れがちです。
• 減額の変更契約書は、減額分や変更後の金額ではなく「記載金額なし」になります。増額なら増加額が記載金額です。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行されている印紙税法の規定に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.14 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

不動産取得税は、不動産を買った人に都道府県がかける普通税で、納税通知書で徴収します（普通徴収）。国や市町村・特別区などの公共団体には課税できません。

解き方

1. 不動産取得税の基本（道府県の税、普通税、普通徴収）を整理する。
2. 地方税法の非課税の決まり（国や市町村・特別区などには課税できない）と比べ、選択肢4が正しいと判断する。

選択肢 1不正解

地方税法第73条の18により、不動産取得税の徴収は「普通徴収」で行う決まりで、特別徴収はできません。

選択肢 2不正解

不動産取得税は使い道が決まっていない「普通税」で、目的税ではありません。

選択肢 3不正解

不動産取得税は「都道府県」がかける地方税で、市町村や特別区がかける税ではありません。

選択肢 4正解

地方税法第73条の3により、国や都道府県、市町村、特別区などの地方団体には、不動産取得税をかけることができません。

関連する分野を学ぶ

• 「税」

覚えるポイント

• 不動産取得税は道府県税・普通税・普通徴収であり、国や市町村等には非課税。

間違えやすいところ

• 固定資産税（市町村の税）と不動産取得税（道府県の税）をかける人を混同しやすいです。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行されている地方税法の規定に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.14 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

不動産の鑑定評価には、原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つの方法があります。原価法は再調達原価から積算価格を、取引事例比較法は取引事例から比準価格を求める方法です。

解き方

1. 各選択肢が不動産鑑定評価基準の決まり（原価法・取引事例比較法の条件）と合っているか確かめる。
2. 原価法は造成地などの土地だけでも使えること、取引事例比較法は事情補正ができるなら使えることを確かめ、消去法でも肢4が正しいと導く。

選択肢 1不正解

原価法は、価格時点の再調達原価を求め、減価修正して積算価格を出す方法です。収益価格や比準価格を出す方法ではありません。

選択肢 2不正解

原価法は、建物だけでなく、再調達原価を正しく求められるなら、既成市街地の土地でも造成地や埋立地の土地だけでも使えます。「どんな場合も使えない」とする点が誤りです。

選択肢 3不正解

取引事例に特別な事情（投機的な取引や親族間の取引など）があっても、詳しい状況が分かり、きちんと事情補正ができるなら、取引事例として使えます。

選択肢 4正解

不動産鑑定評価基準の通りで、近隣地域や同じ需給圏内の似た地域などで似た不動産の取引がある場合に有効な方法です。

関連する分野を学ぶ

• 「価格・評価制度」

覚えるポイント

• 原価法＝再調達原価から減価修正して「積算価格」を求める（土地単体でも適用可能な場合あり）
• 取引事例比較法＝事情補正・時点修正等を行って「比準価格」を求める（事情補正可能なら特殊事情事例も採用可）

間違えやすいところ

• 原価法は土地にはまったく使えないと思い込む間違い（造成地などでは使えます）。
• 事情補正ができる取引事例まで全部だめだと勘違いする間違い。

出題の前提：不動産鑑定評価基準

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.15 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

37条書面を電磁的方法（電子交付）で提供するには、相手方の事前の承諾が必要です。また、印刷して書面にできることや、改変されていないか確認できる仕組みが必要で、提供するときも宅地建物取引士を明示します。

解き方

1. 記述ア：電磁的方法による提供には相手方の承諾が必要なので正しい。
2. 記述イ：承諾を取ったときだけでなく、提供するときにも宅地建物取引士を示す必要があるので誤り。
3. 記述ウ：相手方が印刷して書面にできる仕様でなければならないので正しい。
4. 記述エ：改変されていないか確かめられる仕組み（電子署名など）が必要なので正しい。
5. 正しい記述はア・ウ・エの3つなので、正解は選択肢3になる。

選択肢 1不正解

正しい記述はア、ウ、エの3つなので、1（一つ）は誤りです。

選択肢 2不正解

正しい記述はア、ウ、エの3つなので、2（二つ）は誤りです。

選択肢 3正解

正しい記述はア、ウ、エの3つなので、この選択肢が正解です。

選択肢 4不正解

イが誤りなので、4（四つ）は誤りです。

関連する分野を学ぶ

• 「37条書面（契約書面）」

覚えるポイント

• 電磁的方法による提供の要件：相手方の承諾、出力して書面作成可能であること、改変確認措置（電子署名等）、提供時の取引士明示

間違えやすいところ

• 事前に取引士を知らせておけば、提供するときの明示を省けると間違えやすい点（提供時にも明示が必要）。

出題の前提：宅地建物取引業法第37条、施行令第3条の4、施行規則第16条の5

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.15 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

建物状況調査で当事者双方が確認した事項を37条書面に書く決まりは、建物の売買と交換だけにあります。建物の貸借では37条書面に書く必要はありません（35条の重要事項説明では貸借でも説明します）。

解き方

1. 建物状況調査の定義（肢1）と実施者の条件（既存住宅状況調査技術者講習を終えた建築士）（肢2）が正しいか確かめる。
2. 媒介報酬のほかにあっせん手数料などの名目でお金を受け取れるか（受け取れない）（肢3）を確かめる。
3. 37条書面に書く事項の、売買・交換と貸借の違いを確かめる。貸借では「構造耐力上主要な部分等の状況についての当事者双方の確認事項」は要らないので、肢4が誤りだと判断する。

選択肢 1不正解

法第34条の2第1項第4号と省令の決まり通りの定義なので、正しい記述です。

選択肢 2不正解

建物状況調査を行う人は、建築士で、国土交通大臣の登録を受けた講習機関の講習を終えた者（既存住宅状況調査技術者）でなければなりません。

選択肢 3不正解

あっせんは媒介業務の一部なので、決められた媒介報酬の限度とは別に、あっせんの手数料や料金を受け取ることはできません。

選択肢 4正解

構造耐力上主要な部分などの状況について当事者双方が確認した事項を書く義務があるのは「建物の売買・交換」の37条書面だけです。「建物の貸借」では記載事項ではありません。

関連する分野を学ぶ

• 「37条書面（契約書面）」

覚えるポイント

• 既存住宅の建物状況調査：重要事項説明（35条）は売買・貸借ともに説明対象。37条書面の双方が確認した事項の記載は「売買・交換のみ」で「貸借は不要」。

間違えやすいところ

• 35条（重要事項説明）と37条書面（契約書面）で、貸借のときの扱いが違う点を混同しがちです（35条は貸借でも説明が必要、37条は貸借では記載不要）。

出題の前提：宅地建物取引業法第34条の2第1項第4号、第37条第1項第2号の2

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.16 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

宅建業法は、勧誘を断った人への再勧誘、うその告知、深夜の迷惑な電話を禁止しています。また、法改正で37条書面への宅地建物取引士の押印は不要となり、記名だけでよくなりました。

解き方

1. 記述ア：契約する気がないと伝えたのに訪問勧誘を続けるのは、法第47条の2第3項などの違反になる。
2. 記述イ：うそだと分かっていながら重要事項や将来の見通しを告げるのは、法第47条第1号（うその告知の禁止）の違反になる。
3. 記述ウ：23時ごろの深夜に電話して相手を困らせるのは、私生活の平穏を害する勧誘で施行規則第16条の12の違反になる。
4. 記述エ：法改正で37条書面への取引士の押印義務はなくなり、「記名」だけでよいので、押印を省いても違反にならない。
5. 違反するのはア、イ、ウの3つなので、正解は選択肢3になる。

選択肢 1不正解

違反するのはア、イ、ウの3つなので、1（一つ）は誤りです。

選択肢 2不正解

違反するのはア、イ、ウの3つなので、2（二つ）は誤りです。

選択肢 3正解

ア、イ、ウの3つが業法違反で、エは適法（押印は不要）なので、この選択肢が正解です。

選択肢 4不正解

エは押印が不要になったので違反せず、4（四つ）は誤りです。

関連する分野を学ぶ

• 「37条書面（契約書面）」

覚えるポイント

• 再勧誘の禁止（拒絶後の勧誘禁止）、不実告知の禁止、迷惑な時間帯（深夜・早朝）の勧誘は業法違反
• 重要事項説明書・37条書面の取引士「押印」はデジタル化法改正により廃止され、「記名」のみで適法

間違えやすいところ

• 法改正前の決まりのまま「37条書面の押印を省くと違反」と間違えてしまう点。

出題の前提：宅地建物取引業法第37条第3項、第47条第1号、第47条の2第3項、施行規則第16条の12

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.16 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

禁錮以上の刑（懲役など）を受けると、罪の種類を問わず免許が受けられません。罰金刑のときは、宅建業法違反や傷害・暴行・脅迫などの決まった罪だけが欠格事由になります。役員は非常勤でも対象です。

解き方

1. 肢1：政令で定める使用人（支店長など）が懲役刑（禁錮以上の刑）を受けると、法人は欠格となり免許が取り消されるので誤り。
2. 肢2：取締役が所得税法違反で罰金刑を受けても、その罰金刑は欠格事由に入らないので、法人の免許は取り消されない（正しい）。
3. 肢3：宅建業法違反による罰金刑は欠格事由に当たるので、個人の免許は取り消される（誤り）。
4. 肢4：刑法第222条（脅迫罪）による罰金刑は欠格事由に当たり、役員（非常勤も含む）がそうなると法人の免許は取り消される（誤り）。

選択肢 1不正解

支店の代表者（政令使用人）が「禁錮以上（懲役など）」の刑を受けると、罪の種類を問わず欠格事由となり、A社の免許は必ず取り消されます。

選択肢 2正解

罰金刑で欠格になるのは宅建業法違反や傷害・暴行・脅迫・背任などの決まった罪だけです。所得税法違反の罰金刑は欠格事由に入らないので、B社の免許は取り消されません。

選択肢 3不正解

宅地建物取引業法に違反して罰金刑を受けると欠格事由に当たるので、個人Cの免許は必ず取り消されます。

選択肢 4不正解

刑法第222条（脅迫）の罪で罰金刑を受けると欠格事由に当たります。役員には非常勤の取締役も入るので、D社の免許は必ず取り消されます。

関連する分野を学ぶ

• 「免許制度」

覚えるポイント

• 禁錮以上＝すべての罪で欠格（執行終了等から5年間）
• 罰金刑＝宅建業法違反、暴力行為処罰法、刑法（傷害・現場助勢・暴行・凶器準備集合・脅迫・背任）に限定
• 対象者＝個人事業主、法人の役員（非常勤含む）、政令使用人（支店長等）

間違えやすいところ

• 非常勤の役員は欠格事由の対象外だと勘違いする間違い（役員なら常勤・非常勤を問いません）。
• 罰金刑なら税法違反などどんな罪でも欠格になると勘違いする間違い。

出題の前提：宅地建物取引業法第5条第1項第4号～第6号・第12号、第66条第1項第3号

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.17 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

営業保証金には細かい期間の決まりがあります。供託の届出を怠ったときの催告は3か月以内、不足額の供託と届出は通知から2週間以内、免許失効時の取戻しの公告は6か月以上です。

解き方

1. 記述ア：届出がないときの知事の催告は免許日から「3か月以内」なので、6か月とする記述は誤り。
2. 記述イ：営業保証金を供託したら供託書の写しを付けて免許権者に届け出て、届出後でないと事業を始められないので正しい。
3. 記述ウ：還付で不足が出たら通知書が届いた日から「2週間以内」に不足額を供託し、供託した日から「2週間以内」に届け出るので、「30日以内」は誤り。
4. 記述エ：免許失効などで営業保証金を取り戻すときの公告期間は「6か月」以上なので、「3か月」は誤り。
5. 正しい記述はイの1つだけなので、正解は選択肢1になる。

選択肢 1正解

正しい記述はイの1つだけなので、この選択肢が正解です。

選択肢 2不正解

正しい記述は1つだけなので、2（二つ）は誤りです。

選択肢 3不正解

正しい記述は1つだけなので、3（三つ）は誤りです。

選択肢 4不正解

正しい記述は1つだけなので、4（四つ）は誤りです。

関連する分野を学ぶ

• 「保証制度」

覚えるポイント

• 未届出の催告：免許から「3か月」以内（催告到達から「1か月」以内に届出なければ免許取消し可能）
• 事業開始：供託届出をした後でなければ開始不可
• 還付による不足金：通知受領から「2週間以内」に供託、供託日から「2週間以内」に届出
• 取戻し公告期間：「6か月」を下らない期間

間違えやすいところ

• 取戻しの公告期間と、他の手続の期間（3か月など）を混同する間違い。
• 不足額の供託・届出の期間を「30日以内」と勘違いする間違い（正しくは2週間以内）。

出題の前提：宅地建物取引業法第25条、第28条、第30条、施行令第5条の4

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.17 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

広告では、取引態様（売買か媒介か）を広告時と注文を受けたときの両方で示す必要があります。開発許可や建築確認の前の物件は広告できません。誇大広告には監督処分と懲役・罰金の両方がかかります。

解き方

1. 肢1：取引態様を示す義務は「広告のとき」と「注文を受けたとき」の両方にあるので、広告で示していても注文時に省けないから誤り。
2. 肢2：広告で建物状況調査を行ったかどうかを示す義務は宅建業法にない（重要事項説明や媒介契約書の問題）ので誤り。
3. 肢3：未完成の物件は、売買だけでなく貸借の媒介の広告でも、確認を受ける前は禁止されるので誤り。
4. 肢4：誇大広告に違反すると、監督処分（指示・業務停止・免許取消し）と罰則（懲役・罰金の併科もあり）の両方があるので正しい。

選択肢 1不正解

取引態様は、広告のときだけでなく注文を受けたときにもすぐ示さなければなりません。広告で示していても、注文を受けたときの明示は省けません。

選択肢 2不正解

建物状況調査を行ったかどうかは、媒介契約書や重要事項説明には書きますが、宅建業法の広告で示す事項にはなっていません。

選択肢 3不正解

建築確認の申請中（確認を受ける前）の建物は、売買だけでなく貸借の媒介でも広告が禁止されています（契約の制限と違い、広告の制限は貸借にもかかります）。

選択肢 4正解

大きく事実と違う表示など誇大広告をすると、監督処分だけでなく、刑事罰（懲役か罰金、またはその両方）の対象になります。

関連する分野を学ぶ

• 「広告と業務上の規制」

覚えるポイント

• 取引態様の明示：広告時と注文時の「2回」必要（事前広告で明示していても省略不可）
• 広告開始時期の制限：確認前は「売買・貸借を問わず」広告禁止
• 契約締結時期の制限：確認前は売買等は禁止だが、「貸借」は例外的に契約可能（広告と契約の違いに注意）

間違えやすいところ

• 広告を始められる時期について「貸借なら確認前でも広告できる」と、契約できる時期の例外（貸借は契約可能）を混同する間違い。

出題の前提：宅地建物取引業法第32条、第33条、第34条、第82条

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.18 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

業者名簿の変更や廃業などの届出は、その日から30日以内です。いっぽう、契約などを行う案内所や展示会の届出は、業務を始める日の10日前までです。

解き方

1. 肢1：事務所の新設は業者名簿の変更事項なので、30日以内の届出が必要で正しい。
2. 肢2：合併で法人が消滅したときの届出は、消滅した法人を代表していた役員が30日以内に行う必要があり正しい。
3. 肢3：専任の取引士が代わるのは業者名簿の登記事項の変更なので、30日以内の届出が必要で正しい。
4. 肢4：契約や申込み受付を行う案内所・展示会の届出期限は、業務を始める日の「10日前まで」なので、「5日前まで」とするこの肢は誤り。

選択肢 1不正解

支店の新設は宅地建物取引業者名簿の登記事項の変更なので、その日から30日以内に免許権者（甲県知事）に届け出なければなりません。

選択肢 2不正解

合併で法人が消滅したときは、消滅した法人を代表していた役員が、合併の日から30日以内に免許権者に届け出なければなりません。

選択肢 3不正解

事務所ごとに置く専任の宅地建物取引士の氏名は業者名簿の登記事項なので、代わったときは30日以内に変更の届出をしなければなりません。

選択肢 4正解

案内所や展示会で契約や申込み受付をするときは、業務を始める日の「10日前まで」に、免許権者と案内所の所在地を管轄する都道府県知事に届け出ます。「5日前まで」ではありません。

関連する分野を学ぶ

• 「免許制度」

覚えるポイント

• 名簿の変更の届出・廃業等の届出＝その事由が生じた日から「30日以内」
• 契約等を行う案内所・展示会等の届出＝業務開始の「10日前まで」
• 専任取引士の法定数不足時の補充＝「2週間以内」に補充し、補充から「30日以内」に変更届

間違えやすいところ

• 案内所などの届出期限（10日前）を5日前や前日と混同する間違い。
• 合併で消滅したときの届出義務者を「合併後も残る法人の代表者」と勘違いする間違い（正しくは「消滅した法人を代表していた役員」）。

出題の前提：宅地建物取引業法第9条、第11条第1項、第50条第2項、施行規則第19条

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.18 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

35条の重要事項説明は、物件を取得する人や借りる人を守るための制度です。だから交換契約では、自分が相手に渡す物件についてだけ説明すればよく、自分が受け取る物件の説明は要りません。

解き方

1. 交換契約で重要事項説明をする相手と物件を確かめる。
2. 引渡し時期や手付金保全措置の対象、電磁的方法による提供の承諾の条件などを照らし合わせて正誤を判断する。

選択肢 1正解

宅建業者が当事者になる交換契約では、相手に渡す甲宅地の重要事項は説明する義務がありますが、自分が受け取る乙宅地は相手に説明する義務がありません。

選択肢 2不正解

物件を渡す時期は、法第37条書面（契約書面）には必ず書く事項ですが、法第35条の重要事項説明で説明する事項ではありません。

選択肢 3不正解

買主への所有権移転の登記の後に受け取るお金は、手付金等の保全措置の対象外なので、保全措置をするかどうかを書いたり説明したりする必要はありません。

選択肢 4不正解

重要事項説明書を電磁的方法で提供するには、あらかじめ相手の承諾を法令の決めた方法で得る必要があります。口頭で頼まれただけでは足りません。

関連する分野を学ぶ

• 「重要事項説明（35条書面）」

覚えるポイント

• 35条書面と37条書面の記載事項の違い（引渡し時期や移転登記時期は37条のみの事項）
• 所有権移転登記後または引渡し後は手付金等保全措置が不要となる点

間違えやすいところ

• 引渡しの時期を重要事項説明の対象だと勘違いしやすい。
• 所有権移転の登記後に受け取るお金にも保全措置が必要だと混同しやすい。

出題の前提：宅地建物取引業法第35条、第41条、宅地建物取引業法施行規則第16条の4

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.19 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

建物の賃貸借の媒介で受け取れる報酬は、合計で借賃1か月分＋消費税までです。居住用の建物では、媒介を頼まれるときに承諾を取っていないと、一方から受け取れるのは0.55か月分までです。契約書の作成費など通常の事務費用は報酬に含まれます。

解き方

1. 借賃12万円に消費税を足した上限額（12万円×1.1＝132,000円）を確かめる。
2. 各記述について、居住用建物の特例、広告料などを別に受け取る条件、契約書作成費を受け取れるか、受領額の上限を照らし合わせて違反の有無を判断する。

選択肢 1不正解

違反する記述はア、ウ、エの3つなので、一つとするこの肢は誤りです。

選択肢 2不正解

違反する記述はア、ウ、エの3つなので、二つとするこの肢は誤りです。

選択肢 3正解

アは事前の承諾がないのに0.55か月分（66,000円）を超えて受け取ったので違反、ウは報酬の枠外で契約書作成費を受け取ったので違反、エは貸主と借主から受け取った合計（264,000円）が借賃1か月＋税（132,000円）を超えたので違反で、違反は3つです。

選択肢 4不正解

イは依頼者の頼みによる特別な広告の実費相当額なので適法（違反しない）で、違反する記述は4つではありません。

覚えるポイント

• 居住用建物の貸借媒介では承諾がない限り片方から受領できるのは借賃0.55か月分（税込）まで
• 貸借の媒介全体で受領できる総額は1.1か月分（税込）が上限
• 契約書作成費用等の通常業務費用は別途受領不可

間違えやすいところ

• 事務所（居住用以外）でも、双方から受け取る合計の上限（借賃1か月＋税）を超えて受け取れない点を忘れがちです。

出題の前提：宅地建物取引業法第46条、昭和45年建設省告示第179条

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.19 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

クーリング・オフは、事務所など以外の場所で申込みや契約をした買主を守る制度です。売主の業者だけでなく、媒介や代理を頼まれた業者の事務所で申し込んだときも「事務所等」となり、クーリング・オフはできません。

解き方

1. 申し込んだ場所が宅建業法第37条の2の「事務所等」に当たるかどうかを判断する。
2. 媒介業者の事務所は「事務所等」に当たるので、そこで申し込んだ買主はクーリング・オフで取り消せないことを確かめる。

選択肢 1不正解

クーリング・オフの告知は書面を渡して行わなければならず、買主が承諾しても電磁的方法ではできません。

選択肢 2不正解

クーリング・オフができる期間は「書面で」告げられた日から8日を過ぎるまでです。ただ「告げられた日」から数えるわけではありません（書面の告知が必要）。

選択肢 3不正解

売主である宅建業者Ａの事務所で申し込んでいるので、事務所等での申込みとなり、クーリング・オフでの撤回はできません。

選択肢 4正解

売主Ａから媒介を頼まれた宅建業者Ｃの事務所は「事務所等」に当たるので、買主Ｂはクーリング・オフで申込みを取り消せません。

関連する分野を学ぶ

• 「自ら売主となる場合の8種制限」

覚えるポイント

• クーリング・オフの告知は書面交付が必須（電磁的方法は不可）
• クーリング・オフの通知（意思表示）は書面または電磁的記録で行うことが可能
• 代理・媒介業者の事務所も「事務所等」に含まれる

間違えやすいところ

• クーリング・オフの伝え方が電磁的記録でもよくなった改正と、業者からの告知（書面が必要）を混同しやすい。

出題の前提：宅地建物取引業法第37条の2第1項、宅地建物取引業法施行規則第16条の5

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.20 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

宅建業法は、契約前にもらった預り金を費用を引かずに全額返すこと、手付の分割払いで契約を誘うこと、勧誘の目的を隠して訪問することを禁止しています。帳簿は条件を満たせば電子媒体で保存できます。

解き方

1. 各記述が宅建業法と施行規則の決まり（預り金の返還、信用の供与の禁止、帳簿の電子保存、目的を隠した勧誘の禁止）に照らして適法か違反かを判定する。
2. 違反するものの数を数えて選択肢を決める。

選択肢 1不正解

違反する記述はア、イ、エの3つなので、一つとするこの肢は誤りです。

選択肢 2不正解

違反する記述はア、イ、エの3つなので、二つとするこの肢は誤りです。

選択肢 3正解

ア（預り金から費用を引いて返した）、イ（手付金の分割払いを提案＝信用の供与）、エ（勧誘の目的を告げない訪問）の3つが違反なので正しいです。

選択肢 4不正解

ウは必要なときに紙に表示できる電子媒体での帳簿保存で適法なので、4つすべてが違反なわけではありません。

覚えるポイント

• 契約成立前の申込み撤回時は預り金を全額返還しなければならない（実費控除も禁止）
• 手付の分割払いや後払いの提案は「手付の貸付けその他信用の供与」に該当し禁止
• 勧誘に先立って宅建業者の商号・氏名及び勧誘目的である旨を告げなければならない

間違えやすいところ

• 手付金の分割払いを「買主のための親切な計らい」と考えて適法だと勘違いしやすい。
• 実費の分なら預り金から引いてよいと勘違いしやすい。

出題の前提：宅地建物取引業法第47条第3号、第47条の2第1項・第3項、第49条、施行規則第16条の11、第16条の12

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.20 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

宅建業者は、事務所ごとに従業者名簿を置いて10年間保存し、取引の関係者が求めたら見せなければなりません。業務に従事する人はみな従業者証明書を携帯し、業者間の取引でも求められたら提示します。

解き方

1. 従業者証明書を携帯する人と、提示義務が業者間の取引でもかかるかを確かめる。
2. 従業者名簿の保存期間（10年）と、取引の関係者から閲覧を求められたときの義務を確かめる。

選択肢 1不正解

非常勤の役員でも、宅建業者の業務に従事する従業者に当たるので、従業者証明書を携帯させる必要があります。

選択肢 2不正解

宅建業者は、取引の関係者から求められたら、正当な理由がない限り従業者名簿を見せなければなりません。秘密を守る義務を理由にいつも断ることはできません。

選択肢 3正解

従業者証明書を提示する義務は取引の関係者全体にあり、相手が宅建業者でも免除されません（8種制限と違い、業者間でも適用されます）。

選択肢 4不正解

従業者名簿の保存期間は、最後に書いた日から「10年間」です（帳簿の5年保存と混同しないように）。

関連する分野を学ぶ

• 「広告と業務上の規制」

覚えるポイント

• 従業者名簿の保存期間は最終記載から10年（業務に関する帳簿は各事業年度末閉鎖後5年、自ら売主の新築住宅は10年）
• 従業者証明書の提示義務は業者間取引でも適用される

間違えやすいところ

• 従業者名簿の保存期間（10年）を帳簿の保存期間（5年）と混同しやすい。
• 業者間の取引ではすべての規制がないと誤解し、従業者証明書の提示義務まで免除されると思いやすい。

出題の前提：宅地建物取引業法第48条第1項・第2項、第48条の2第1項・第2項、第78条第2項

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.21 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

自分が持っている建物を自分で貸す行為は宅建業に入りません。宅地建物取引士は、試験に合格して登録を受け、さらに取引士証の交付を受けた人をいいます。取引士には知識や能力を高める努力義務があります。

解き方

1. アの自分で貸す行為が宅建業の定義（売買・交換、売買・交換・貸借の代理・媒介）に入るか確かめる（入らない＝正しい）。
2. イの宅地建物取引士の定義の条件（取引士証の交付が要るか）を確かめる（交付が必要＝誤り）。
3. ウの請負契約を取る目的の媒介が宅建業に当たるか確かめる（目的に関係なく、業として媒介すれば宅建業に当たる＝誤り）。
4. エの知識や能力を高める努力義務の規定を確かめる（正しい）。

選択肢 1不正解

正しい記述はアとエの2つなので、一つとするこの肢は誤りです。

選択肢 2正解

ア（自分で貸すのは宅建業に当たらない）とエ（取引士が知識や能力を高める努力義務）の2つが正しいので、選択肢2が正解です。

選択肢 3不正解

イとウが誤りで、正しい記述は3つではないので誤りです。

選択肢 4不正解

イとウが誤りなので、4つすべてが正しいとするこの肢は誤りです。

関連する分野を学ぶ

• 「免許制度」
• 「宅地建物取引士」

覚えるポイント

• 「自ら貸借」は宅建業に該当しない（免許不要）
• 宅地建物取引士とは「登録を受け、かつ取引士証の交付を受けた者」である（登録だけでは取引士とは呼ばない）
• 請負契約獲得が主たる目的であっても、宅地の売買媒介を業として行えば宅建業に該当する

間違えやすいところ

• 宅地建物取引士の定義に「取引士証の交付」が入ることを忘れやすい。
• 本業が建設業や請負業でも、媒介がついでの仕事でも免許が必要になる点を忘れやすい。

出題の前提：宅地建物取引業法第2条第2号・第4号、第15条の2

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.21 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

宅建業者が自ら売主として一般の人に売る場合、決めた額を超える手付金をもらうときは、もらう前に保全措置を講じます。保証保険契約なら、保険期間は契約成立時から引渡しまでで、保険証券を買主に渡さなければなりません。

解き方

1. 手付金等の保全措置を講じる時期（もらう前）を確かめる。
2. 保証保険契約の保険期間（契約成立時から引渡しまで）と、保険証券を渡す義務があるかを確かめる。
3. 連帯保証の書面の交付に代えて電磁的方法で提供するとき、相手の承諾が要るかを確かめる。

選択肢 1不正解

手付金等の保全措置は、手付金等をもらう「前」に講じなければなりません。もらった後にすぐ講じても宅建業法違反になります。

選択肢 2正解

保証保険契約で保全措置を講じるときは、保険期間を契約が成立した時から宅地の引渡しまでにしなければなりません。

選択肢 3不正解

保証保険契約で保全措置を講じるときは、宅建業者は買主に保険証券かそれに代わる書面を渡さなければなりません。

選択肢 4不正解

連帯保証を約する書面の交付に代えて電磁的方法で提供するには、買主の承諾が必要です。

関連する分野を学ぶ

• 「免許制度」
• 「自ら売主となる場合の8種制限」

覚えるポイント

• 保全措置は手付金等の「受領前」に講じなければならない
• 保証保険契約の保険期間は「契約成立時から物件引渡しまで」
• 保険証券等の交付は必須であり、電磁的方法とするには買主の承諾が必要

間違えやすいところ

• 手付金をもらった後にすぐ保全措置をすればよいと誤解しやすい。
• 電磁的方法による提供には相手の承諾が原則必要だと忘れやすい。

出題の前提：宅地建物取引業法第41条第1項・第2項、第41条の2第1項、施行規則第20条の2、第20条の3

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.22 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

専任媒介契約では、指定流通機構への登録は契約締結から休業日を除いて7日以内、業務の報告は2週間に1回以上、購入の申込みがあったときはすぐに報告します。契約違反時の措置も媒介契約書に書きます。

解き方

1. 購入の申込みがあったときの報告義務（条件が合うかどうかに関係なく報告が必要）を確かめる。
2. 建物状況調査のあっせんについて、いつ確認して書くか（媒介契約の書面に書く事項）を確かめる。
3. 指定流通機構への登録期間（休業日を除く）を確かめる。
4. 媒介契約書に必ず書く事項（他の業者で契約が成立したときの措置など）を照らし合わせる。

選択肢 1不正解

専任媒介契約で購入の申込みがあったときは、依頼者の希望条件に合うかどうかに関係なく、すぐに依頼者へ報告しなければなりません。

選択肢 2不正解

建物状況調査のあっせんの有無は、媒介契約を結ぶときに確認して媒介契約書（34条の2書面）に書きます。書面を渡した後に確認するものではありません。

選択肢 3不正解

専任媒介契約での指定流通機構への登録は、契約を結んだ日から「休業日を除いて」7日以内です。

選択肢 4正解

専任媒介契約で、依頼者が他の宅建業者の媒介や代理で契約を成立させたときの措置は、法第34条の2書面に必ず書く事項です。

関連する分野を学ぶ

• 「媒介契約と代理契約」

覚えるポイント

• 指定流通機構の登録期限：専任は休業日除き7日以内、専属専任は休業日除き5日以内（休業日は含めない）
• 購入申込みがあったときは業者の判断で選別せず遅滞なく報告しなければならない
• 専任媒介違反時の違約金等の措置は媒介契約書面の記載事項

間違えやすいところ

• 指定流通機構の登録日数の計算で「休業日を除く」を見落とし、「休業日を含む」と間違えやすい。
• 購入の申込みの報告で、明らかにふさわしくない申込みなら報告しなくてよいと勘違いしやすい。

出題の前提：宅地建物取引業法第34条の2第1項第5号・第5項・第6項・第8項、施行規則第15条の7第3号

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.22 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

都道府県知事は、登録している宅建士だけでなく、管轄区域内で事務を行う宅建士にも監督する権限を持つ。取引の適正を守るため、登録の有無にかかわらず必要な報告や指示ができるからだ。

解き方

1. 各選択肢について、監督処分を行える知事（登録した知事か、事務・行為地の知事か）と処分の理由を確かめる。
2. 指示処分・登録消除処分の要件と、公告が必要かどうかの決まりを照らし合わせて正誤を判断する。

選択肢 1不正解

都道府県知事は、自ら登録した宅建士だけでなく、その区域内で事務を行う宅建士にも報告を求めることができる。

選択肢 2正解

宅建士が事務で不当な行為をしたときは、登録した知事だけでなく事務・行為地の知事も指示処分ができる。

選択肢 3不正解

不正な手段で宅建士証の交付を受けたときは、情状の重さに関係なく、知事は必ず登録を消除しなければならない。

選択肢 4不正解

宅建業者への監督処分とは違い、宅建士の登録消除処分について公告を行うという規定はない。

覚えるポイント

• 指示処分・事務禁止処分は登録知事だけでなく行為地知事も可能。登録消除は登録知事のみ。

間違えやすいところ

• 不正な手段で宅建士証の交付を受けた場合は、情状の重さに関係なく必ず登録消除となる点を見落としやすい。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行法令（宅地建物取引業法第68条、第68条の2、第72条等）

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.23 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

重要事項説明は、買主や借主が思わぬ損をしないように、契約を結ぶ前に行う制度だ。37条書面に書く代金などの事項とは別なので、両者の違いをはっきり区別する必要がある。

解き方

1. 記述ア〜エについて、宅建士証の提示義務、説明の相手方、業者間取引の特則、記載事項の違いを一つずつ判定する。
2. 誤っている記述の数を数えて、当てはまる選択肢を選ぶ。

選択肢 1不正解

誤っている記述は3つ（ア、イ、エ）あるので、1つとする本肢は誤り。

選択肢 2不正解

誤っている記述は3つ（ア、イ、エ）あるので、2つとする本肢は誤り。

選択肢 3正解

ア（提示は請求の有無にかかわらず必要）、イ（説明する相手は買主だけ）、エ（代金等は37条書面の事項）が誤りで、3つが誤り。

選択肢 4不正解

ウは正しいので、4つすべてが誤りとする本肢は間違い。

関連する分野を学ぶ

• 「重要事項説明（35条書面）」
• 「37条書面（契約書面）」

覚えるポイント

• 重説の提示は請求がなくても必須。説明の対象は取得者・借主のみ。代金額自体は35条事項ではない。

間違えやすいところ

• 代金そのものと、その支払時期・方法は37条書面に必ず書く事項であり、35条書面の事項ではない点に注意する。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行法令（宅地建物取引業法第35条）

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.23 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

37条書面は、契約が成立した後に契約内容をはっきりさせるため、当事者双方へ交付する書面だ。必ず書く事項と、定めがあるときだけ書く事項がある。

解き方

1. 37条書面をいつ渡すか、誰に渡すか、何を書くか、宅建士の記名の要件を確かめる。
2. 定めがあるときだけ書く事項である危険負担の定めの要否と照らし合わせる。

選択肢 1不正解

37条書面を渡して書く義務は、買主が宅建業者でも除外されない。移転登記の申請時期を書く必要がある。

選択肢 2不正解

37条書面は契約が成立したときに、遅滞なく渡さなければならない。契約成立前に渡すものではない。

選択肢 3不正解

37条書面に記名する宅建士は専任である必要はなく、専任でない宅建士でも記名できる。

選択肢 4正解

天災などによる損害の負担について定めがあるときは、その内容を書かなければならない（法37条1項10号）。

関連する分野を学ぶ

• 「37条書面（契約書面）」

覚えるポイント

• 37条書面は契約成立後遅滞なく交付。専任取引士である必要はない。危険負担は定めがあれば記載。

間違えやすいところ

• 35条（重要事項説明）の業者間特則（説明不要）と混同して、37条書面まで省略できると勘違いしないようにする。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行法令（宅地建物取引業法第37条）

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.24 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

宅建業保証協会は、苦情の解決、弁済業務、手付金等保管事業などを行い、取引の安全を守る組織だ。社員への資料提出要求や認証の手続きが法律で細かく定められている。

解き方

1. 保証協会の各業務（苦情解決、分担金の返還、弁済の手続き、手付金等保管事業）の決まりを細かく確認する。
2. 各選択肢の要件（義務、公告の要否、還付の窓口、対象となる物件）が合っているか判定する。

選択肢 1正解

保証協会から苦情解決に必要な書類の提出や説明を求められた社員は、正当な理由がなければ拒めない（法64条の5第2項）。

選択肢 2不正解

事務所の一部を廃止して保証協会が供託所から弁済業務保証金を取り戻すときや、分担金を社員に返すときに公告は必要ない。

選択肢 3不正解

還付を受けるには保証協会の認証を受けたうえで供託所に請求する。保証協会が直ちに保証金から支払うわけではない。

選択肢 4不正解

保証協会が行う手付金等保管事業の対象は工事完了後の売買であり、工事完了前の物件は含まれない。

関連する分野を学ぶ

• 「保証制度」
• 「自ら売主となる場合の8種制限」

覚えるポイント

• 手付金等保管事業は「完成後」のみ対象。苦情解決の資料提出は正当な理由がなければ拒否不可。

間違えやすいところ

• 還付を直接求める相手は保証協会ではなく供託所であること（保証協会は事前に認証する機関）を間違えないようにする。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行法令（宅地建物取引業法第64条の5、第64条の8、第64条の11等）

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.24 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

住宅瑕疵担保履行法は、新築住宅の売主に資力確保措置（保証金の供託か保険の加入）を義務付けている。瑕疵担保責任を外す特約は品確法上無効なので、義務を逃れることはできない。

解き方

1. 信託会社等の特例が使えるか、供託する場所、電磁的方法が使えるか、責任を外す特約の効力をそれぞれ照らし合わせる。
2. 瑕疵担保責任を負わない特約は無効で、資力確保の義務は逃れられないとして、選択肢4を正解と判断する。

選択肢 1不正解

信託会社等でも、自ら売主として新築住宅を宅建業者以外に売る場合は、資力確保措置を講じる義務を負う。

選択肢 2不正解

供託所の所在地等の説明は、買主の承諾を得たときは、書面の交付に代えて電磁的方法で提供できる。

選択肢 3不正解

保証金は、住宅の最寄りではなく「主たる事務所（本店）の最寄りの供託所」に供託しなければならない。

選択肢 4正解

構造耐力上主要な部分等の瑕疵担保責任を外す特約は無効で、売主Ａは資力確保措置の義務を逃れられない。

覚えるポイント

• 供託先は「主たる事務所」の最寄りの供託所。買主に不利な瑕疵担保特約は無効。

間違えやすいところ

• 営業保証金と同じく「主たる事務所の最寄りの供託所」に供託する点について、「物件の最寄り」と混同しないようにする。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行法令（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.25 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

住宅金融支援機構は、民間の住宅ローンを支える証券化支援事業（買取型・保証型）を中心に、良質な住宅の供給支援や直接融資（災害復興、高齢者向け賃貸など）を行っている。

解き方

1. 機構の証券化支援事業（買取型）で買い取る対象の債権を確認する。
2. 新築住宅だけでなく中古住宅の購入資金も買取りの対象なので、選択肢2が誤りだと判断する。

選択肢 1不正解

子育て世帯や高齢者世帯に合った良好な居住環境の賃貸住宅の建設資金について、機構は直接融資を行っている。

選択肢 2正解

買取型で買い取る貸付債権には、新築住宅だけでなく既存住宅（中古住宅）の購入資金の債権も含まれる。

選択肢 3不正解

ZEHや耐震性・省エネルギー性等に優れた住宅を取得する場合、一定期間金利を下げる制度（フラット35S等）を行っている。

選択肢 4不正解

マンション管理組合等に対する共用部分の修繕・改良に必要な資金の貸付けを直接融資として行っている。

関連する分野を学ぶ

• 「住宅金融・統計（免除科目）」

覚えるポイント

• フラット35（買取型）は新築だけでなく中古住宅の購入資金債権も対象。

間違えやすいところ

• 直接融資は限られているが、子育て・高齢者向け賃貸や共用部分のリフォーム資金は直接融資の対象だと覚えておく。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行法令（独立行政法人住宅金融支援機構法第13条等）

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.26 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

不動産の表示に関する公正競争規約は、消費者を間違わせる不当表示やおとり広告を厳しく禁じている。施設名称の使い方や所要時間の計算・表示の基準も具体的に定めている。

解き方

1. おとり広告、物件名に使う名称の距離の基準、商業施設の所要時間の表示基準、新発売の定義を確認する。
2. 街道名などの物件名称は直線距離50m以内なら使えるので、選択肢2が正しいと判断する。

選択肢 1不正解

物件が実在していても、実際に取引する意思のない物件を広告すると「おとり広告」として禁止される。

選択肢 2正解

物件名に街道などの名称を使う場合、その物件が接しているか、直線距離で50ｍ以内にあれば使うことができる。

選択肢 3不正解

商業施設などへの所要時間は徒歩での所要時間を示さなければならず、自転車の時間を書いても徒歩の時間は省けない。

選択肢 4不正解

一棟リノベーションマンション等でも、改装などを行って一般消費者に初めて購入を勧める場合は「新発売」と表示できる。

覚えるポイント

• 公園・街道・河川等の名称は直線距離50m以内で使用可能。徒歩所要時間は省略不可（分速80m）。

間違えやすいところ

• 自転車による所要時間を書けば徒歩の表示を省けると勘違いしないようにする。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行規則（不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則）

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.26 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

宅建試験の統計問題では、宅建業者数、地価公示、建築着工統計、法人企業統計などの最新の公表値について、増減の傾向と規模を正確につかむことが問われる。

解き方

1. 公表資料をもとに、令和4年3月末時点の宅建業者数（約12.9万業者）の数字を確認する。
2. 選択肢1の「14万業者を超え」が誤りであると特定する。

選択肢 1正解

令和4年3月末の宅建業者数は128,597業者で、8年連続で増えているが14万業者には届いていない。

選択肢 2不正解

令和5年地価公示では、地方圏平均で全用途・住宅地・商業地が2年連続、工業地が6年連続で上昇している。

選択肢 3不正解

令和4年建築着工統計では、民間非居住建築物は工場・倉庫が増えたが、事務所・店舗等の減少で全体は減った。

選択肢 4不正解

令和3年度の法人企業統計では、不動産業の売上高営業利益率（11.1%）と経常利益率（12.5%）がともに2年連続で上がっている。

関連する分野を学ぶ

• 「免許制度」
• 「価格・評価制度」

覚えるポイント

• 宅建業者数は約12万9,000業者（8年連続増加）。13万〜14万には達していない。

間違えやすいところ

• 「連続増加」という傾向自体は合っているので、業者数のおよその数（約12.9万）を見落とさないように注意する。

出題の前提：令和5年4月1日現在基準（公表統計データ：国土交通省、財務省）

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

地形ごとの地盤の特徴と地震のときの動きを理解することが大切だ。軟らかい粘土やシルトが厚く積もった低地では、地震の波が地表近くで増幅されて揺れが大きくなる。地下水位が高く緩い砂の層では液状化が起きやすい。

解き方

1. 各選択肢に書かれた地形（自然堤防の縁、谷底低地、盛土造成地）の地盤の特徴と災害の危険を確認する。
2. 谷底低地で地震動が増幅されるという記述（肢2）の正誤を判定し、最も不適当なものを特定する。

選択肢 1不正解

自然堤防の後背湿地側の縁は、締まりの緩い細砂が積もり地下水位も高いため、地震のときに液状化しやすい地盤とされる。

選択肢 2正解

谷底低地に軟弱層が厚く積もった場所では、地震動が増幅されて地表の揺れが大きくなるので、本記述は誤り。

選択肢 3不正解

1923年の関東地震では、東京の谷底低地などの軟弱地盤で、揺れの増幅や地盤の変形により水道管の破断や家屋倒壊が多発した。

選択肢 4不正解

谷埋め盛土造成地では地下水の浸入や地震時の滑動崩落を防ぐため、暗渠排水管などの排水施設を設け、土を十分に締め固める必要がある。

覚えるポイント

• 軟弱地盤（谷底低地・後背湿地・埋立地など）では地震動が増幅されて揺れが大きくなる。
• 緩い砂地盤で地下水位が高い場所では液状化現象が発生しやすい。

間違えやすいところ

• 「地震動が凝縮・吸収されて揺れが小さくなる」と間違えやすいが、軟弱層では波が反射・共振して増幅される。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行法令・宅地建物取引士試験の出題範囲（土地の形質・地盤等）

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

鉄筋コンクリート（RC）構造は、圧縮に強いコンクリートと引張に強い鉄筋を組み合わせた構造だ。両者が一体として働くには付着強度が大切で、表面に凹凸（節やリブ）のある異形棒鋼を使うとコンクリートとの噛み合わせがよくなる。

解き方

1. RC構造の力学的な特徴（剛性、自重、耐火性、工期）について、肢1・2・4が合っているか確認する。
2. 鉄筋材料の丸鋼と異形棒鋼の形と、コンクリートとの付着の性質を比べて、肢3の誤りを判定する。

選択肢 1不正解

鉄筋コンクリート構造は部材の剛性が高いので外力による変形が比較的小さく、コンクリート自体が燃えない材料なので耐火性にも優れる。

選択肢 2不正解

コンクリートと鉄筋はどちらも密度が大きく、必要な強度を得るために部材の断面も大きくなるので、建物の自重は大きくなる。

選択肢 3正解

表面に突起（節やリブ）のある異形棒鋼は、表面がなめらかな丸鋼よりコンクリートとの付着強度が大きく一体化に優れるので、本記述は誤り。

選択肢 4不正解

現場で型枠・配筋・コンクリート打設を行う工法で、固まって強度が出るまで養生期間が要るため、鉄骨造などより工期が長くなる。

関連する分野を学ぶ

• 「土地・建物の知識（免除科目）」

覚えるポイント

• 異形棒鋼は表面に突起（リブ・節）があり、コンクリートとの付着強度が丸鋼より格段に優れる。
• RC構造は耐火性・遮音性・剛性に優れるが、自重が重く工期が長い。

間違えやすいところ

• 「丸鋼の方が滑らかで隙間なく密着する」と誤解しやすいが、機械的な噛み合わせ効果がある異形棒鋼の方が付着力で圧倒的に優れている。

出題の前提：令和5年4月1日現在施行法令・建築基準法関連技術基準及び建築構造力学の基礎

出典：不動産適正取引推進機構『2023年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）