2015年10月 宅建士試験の問題・解答解説

解答

4

解説

民法の試験問題では、条文上に明文化されている制度と、条文に明文がなく判例・解釈によって認められてきた理論（あるいは法改正によって後に新設された規定）を区別する知識が問われます。

解き方

1. 各選択肢に記載された法制度や法意が、出題当時の民法典の条文に明記されていたかを確認する。
2. 選択肢1から3は当時の民法典に明文規定がなく、選択肢4の過失相殺規定（第418条）のみが明文を有すると判定する。

選択肢 1不正解

生命・身体侵害による損害賠償請求権の長期消滅時効の特則は、出題当時の民法条文には規定されていませんでした（2020年4月施行の改正民法で第166条等として新設）。

選択肢 2不正解

事業用融資に関する個人保証における契約締結前1か月以内の公正証書作成義務は、出題当時の民法には存在しなかった規定です（2020年4月施行の改正民法第465条の6で新設）。

選択肢 3不正解

併存的債務引受は判例や学説上有効と扱われていましたが、出題当時の民法条文には明文の規定がありませんでした（2020年4月施行の改正民法第470条等で明文化）。

選択肢 4正解

民法第418条において「債務の不履行に関して債権者に過失があったときは、裁判所は、これを考慮して、損害賠償の責任及びその額を定める」と明文で規定されています。

覚えるポイント

• 過失相殺（民法418条）は裁判所による必要的考慮事項として条文に明記されている。

間違えやすいところ

• 判例で広く認められているルールであっても、当時の条文に直接書かれていない規定と混同しないように注意する。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行されている規定に基づいて出題されています。

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.2 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

民法第94条第2項の「第三者」とは、虚偽表示の当事者・包括承継人以外の者で、虚偽表示に基づく法律関係を前提として新たな実質的利害関係を有するに至った者を指します。

解き方

1. 民法94条2項の「第三者」に該当するかどうかを各当事者の地位から検討する。
2. 土地の仮装譲受人が建てた建物を賃借りした者は、土地そのものの直接の利害関係人ではないため保護される第三者に該当しないと結論づける。

選択肢 1不正解

虚偽表示による買主から目的物を買い受けた善意の第三者は登記を備えていなくても、虚偽表示をした本人に対して権利を主張でき、本人は無効を対抗できません。

選択肢 2正解

判例によれば、土地の仮装譲受人が建てた建物の賃借人は、土地自体の虚偽表示についての民法94条2項の「第三者」には当たらないため、Aは無効を主張することができます。

選択肢 3不正解

仮装譲受人の一般債権者が、虚偽表示により相手方に移転した外観を有する目的不動産を善意で差し押さえた場合、民法94条2項の第三者に該当し、本人は無効を対抗できません。

選択肢 4不正解

悪意の転得者Cを介してさらに譲り受けた転得者Dが善意である場合、善意の第三者として保護されるため、本人はDに対して契約の無効を主張できません。

覚えるポイント

• 土地の仮装譲受人から土地上の建物を借りた者は、土地の虚偽表示の「第三者」には当たらない。

間違えやすいところ

• 善意の第三者が登記を備えていなければ対抗できないと誤認しやすいが、本人に対しては登記不要で対抗できる。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行されている規定に基づいて出題されています。

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.2 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

有償・双務契約である賃貸借と、無償・片務契約である使用貸借では、費用負担、当事者の死亡による効力、貸主の担保責任などの規定に明確な差異が設けられています。

解き方

1. 賃貸借（①）と使用貸借（②）における各論点（借主の死亡、費用償還、成立要件、瑕疵担保責任）のルールを整理する。
2. 使用貸借の担保責任は原則免責であるが瑕疵を告げなかった場合に例外的に責任を負うため、一切負わないとする選択肢4を誤りと判断する。

選択肢 1不正解

賃借権は相続の対象となるため借主の死亡で終了しませんが、使用貸借は借主の死亡によって終了します（出題当時の民法第599条）。

選択肢 2不正解

賃貸借では借主は必要費を直ちに貸主に請求できます（民法608条1項）が、使用貸借では借主が通常の必要費を自ら負担します（出題当時の民法595条1項）。

選択肢 3不正解

賃貸借は合意のみで成立する諾成契約ですが、出題当時の民法上、使用貸借は目的物の交付を要する要物契約と規定されていました（旧民法593条）。

選択肢 4正解

使用貸借の貸主は贈与者と同様、原則として責任を負いませんが、瑕疵を知りながら告げなかった場合には担保責任を負うため、一切負わないとする記述は誤りです。

覚えるポイント

• 使用貸借は借主の死亡で終了し、通常の必要費は借主が負担する。

間違えやすいところ

• 使用貸借の貸主は無償だからいかなる場合も責任を負わないと決めつけないように注意する。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行されている規定に基づいて出題されています。

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.3 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

所有権の取得時効には「所有の意思（自主占有）」が必要であり、時効完成前の第三者に対しては登記なくして対抗できますが、時効完成後の第三者とは対抗関係（登記の先後）となります。

解き方

1. 各肢の占有権原・占有期間の合算・時効完成と登記の時期的関係を確認する。
2. 時効完成前に登記を備えた第三者Cに対しては、時効取得者は登記なしに対抗できるとする選択肢3を正解と特定する。

選択肢 1不正解

賃借権に基づく占有は他主占有であり、「所有の意思」が認められないため、何年占有しても所有権を時効取得することはできません。

選択肢 2不正解

占有者は前の占有者の占有期間を併せて主張できる（民法187条）ため、父の11年とBの9年を合わせて20年の長期取得時効により所有権を取得できます。

選択肢 3正解

時効完成前の第三者Cに対する関係では、時効完成により権利を喪失する当事者と同様の地位となるため、Bは登記なくして所有権を主張できます。

選択肢 4不正解

判例によれば、賃料の支払いや継続的耕作など客観的要件が満たされているときは、農地法の許可を受けていなくても農地賃借権を時効取得できます。

覚えるポイント

• 時効完成前の第三者には登記なくして対抗でき、時効完成後の第三者とは登記の先後で決する。

間違えやすいところ

• 農地法の許可がないと農地賃借権を時効取得できないと誤認しやすいが、判例上は時効取得が認められる。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行されている規定に基づいて出題されています。

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.3 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

占有権は自己のためにする意思をもって物を所持することによって取得され、代理人を通じても取得できます。占有の訴えは現実に支配を行っている代理人からも行使可能です。

解き方

1. 占有権の成立要件、占有の推定力、代理占有者の訴権、占有回収の訴えの相手方の制限をそれぞれ確認する。
2. 占有代理人が占有保持の訴えを提起できるとする選択肢3を正解と判断する。

選択肢 1不正解

占有は物を事実上支配している状態があれば成立し、鍵の所持に限定されず、隣家から常時監視・侵入制止を行っていれば占有が認められます。

選択肢 2不正解

民法第188条の権利適法の推定は、本権を主張する所有者との関係では直接対抗できず、占有者Cが正当な権原を立証しなければ明渡しを拒否できません。

選択肢 3正解

占有を代理して事実上の支配を行っている代理人は、自ら占有保持の訴えを提起して妨害排除を求めることができます。

選択肢 4不正解

占有回収の訴えは、侵奪者の特定承継人に対しては、その承継人が侵奪の事実を知っていた（悪意の）場合でなければ提起できません（民法200条2項）。

覚えるポイント

• 占有回収の訴えは、善意の特定承継人に対しては提起することができない。

間違えやすいところ

• 民法188条の適法推定を真の所有者からの明渡請求に対抗できると誤認しやすい。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行されている規定に基づいて出題されています。

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.4 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

抵当権消滅請求（民法第379条、第380条）は抵当不動産の第三取得者を保護する制度であり、本来全額を弁済すべき義務を負う主債務者および保証人は請求権者から除外されています。

解き方

1. 各選択肢の抵当権の効力範囲、消滅請求の行使適格者、代価弁済、一括競売の要件を照合する。
2. 連帯保証人は民法第380条により抵当権消滅請求ができないため、選択肢2を誤りと判断する。

選択肢 1不正解

建物に設定された抵当権の効力は、原則としてその建物の所有を目的とする敷地利用権（借地権）にも及びます（判例）。

選択肢 2正解

民法第380条により、主債務者および保証人（連帯保証人を含む）は抵当権消滅請求をすることができません。

選択肢 3不正解

抵当不動産を買い受けた第三取得者が、抵当権者の請求に応じてその代価を弁済したときは、抵当権は消滅します（代価弁済、民法378条）。

選択肢 4不正解

更地に抵当権設定後建物が築造された場合、土地建物の一括競売が可能ですが、優先弁済権は土地の代価についてのみ行使できます（民法389条）。

覚えるポイント

• 主債務者と保証人（連帯保証人含む）は抵当権消滅請求ができない。

間違えやすいところ

• 連帯保証人が第三取得者となった場合に消滅請求できると混同しないように注意する。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行されている規定に基づいて出題されています。

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.4 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

本来の配当額（B:2,000万円、C:2,400万円、D:1,000万円、E:0円）を基礎として、抵当権または順位の譲渡では譲受人が自己の債権額に達するまで優先弁済を受け、放棄では関係当事者が債権額に応じて按分します。

解き方

1. 本来の配当額を算定する：B＝2,000万円、C＝2,400万円、D＝1,000万円、E＝0円。
2. 順位譲渡ではBとDの合計3,000万円の配当枠から、Dが債権額4,000万円を満たすまで優先受領するためDが3,000万円全額を受け、Bの配当額は0円となることを計算する。

選択肢 1不正解

Bの配当額2,000万円の枠をEに優先させるため、Eが2,000万円全額を受領し、Bの配当は0円となります。

選択肢 2正解

Bの配当2,000万円とDの配当1,000万円の合計3,000万円につき、順位を譲り受けたDが債権額（4,000万円）まで優先受領するためDが3,000万円全額を受け、Bは0円となります。

選択肢 3不正解

Bの本来配当額2,000万円をBとEの債権額の比（2,000万：2,000万＝1：1）で按分するため、Bの受ける配当は1,000万円となります。

選択肢 4不正解

BとDの配当合計3,000万円を両者の債権額の比（B:2,000万、D:4,000万＝1：2）で按分するため、Bの受ける配当は3,000万円×(1/3)＝1,000万円となります。

覚えるポイント

• 「譲渡」は相手方に全額優先させ、「放棄」は当事者間の債権額比率で按分する。

間違えやすいところ

• 順位譲渡において合計配当枠を按分計算してしまうミスに注意する。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行されている規定に基づいて出題されています。

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.5 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

同時履行の抗弁権（民法533条）は双務契約上の対価的債務や契約解除の原状回復義務等に認められますが、敷金返還債務は明渡しによって敷金返還請求権が発生・確定するため先履行とされます。

解き方

1. 各記述の義務の先後関係・同時履行関係を判例及び民法規定に照らして判定する。
2. アは明渡し先履行で誤り、イは解除の原状回復で同時履行に立つため誤り、ウは同時履行で正しいため、正しいものはウの1つと確定する。

選択肢 1正解

正しい記述はウの1つのみであるため、正解は選択肢1です。

選択肢 2不正解

正しい記述はウの1つだけであり、2つではないため誤りです。

選択肢 3不正解

正しい記述はウの1つだけであり、3つではないため誤りです。

選択肢 4不正解

記述ウが正しいため、「なし」とする選択肢4は誤りです。

答えの内訳

ア：誤り

賃貸借終了時の敷金返還義務と建物の明渡義務は、建物の明渡しが先履行であり同時履行の関係には立ちません。

イ：誤り

契約解除に伴う当事者双方の原状回復義務（代金返還義務と目的物返還義務）は、同時履行の関係に立ちます。

ウ：正しい

売買契約における買主の代金支払義務と売主の所有権移転登記協力義務は、特段の事情がない限り同時履行の関係に立ちます。

個数：一つ (1)

アとイが誤りでウのみが正しい記述であるため、正しいものは一つ（肢1）となります。

覚えるポイント

• 「明渡し」と「敷金返還」は明渡しが先履行関係である。

間違えやすいところ

• 契約解除後の原状回復義務が同時履行の関係に立たないと誤解しやすい。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行されている規定に基づいて出題されています。

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.5 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

賃貸借において無断転貸があっても、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは解除権が発生しません。このような場合に賃貸人と賃借人が合意解除を行っても、信義則上その合意解除の効果を転借人に対抗することはできず、土地の明渡しを求めることは認められません。

解き方

1. 提示された判決文から、合意解除の対抗力および転借人に対する明渡請求の可否の要件を正確に読み取ります。
2. 背信行為と認めるに足りない特段の事情が存在する場合、法定解除権を行使できる等の事情がない限り明渡請求はできないため、請求できるとする肢1を誤りと判断します。

選択肢 1正解

判決文では、背信行為と認めるに足りない事情があるため解除できないときは、原則として合意解除の効果を転借人に対抗できず明渡請求はできないとされており、本肢の記述は誤りです。

選択肢 2不正解

賃貸人が承諾した場合は無断転貸にはあたらずそれを理由とした解除はできませんが、契約当事者間で合意解除の合意をすること自体は契約自由の原則に基づき有効に行えます。

選択肢 3不正解

無断転貸があっても背信行為と認めるに足りない特段の事情があれば解除できず、賃料不払いでも信頼関係が破壊されていないと評価される事情等があれば解除権行使が制限されるため正しい記述です。

選択肢 4不正解

判決文が示すように、背信行為と認めるに足りない特段の事情がある事案では、合意解除をもって転借人に対抗できないため、転借人は明渡請求を適法に拒絶できる場合があり正しい記述です。

覚えるポイント

• 無断転貸でも背信行為と認めるに足りない特段の事情があれば賃貸人は解除できない。
• 判決文読解問題では、問題文に提示された判例の結論および理由付けを厳密に照合する。

間違えやすいところ

• 賃貸借契約の合意解除は当事者間では有効でも、対抗関係において第三者（適法転借人や保護される転借人）を害することはできない点を見落とすミスが多いです。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行の民法および最高裁判所判決の趣旨に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.6 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

自筆証書遺言の加除その他の変更は、遺言者がその場所を指示し、これを変更した旨を付記して特にこれに署名し、かつ、その変更の場所に押印しなければ効力を生じません。また、遺言執行者がある場合の相続人の処分行為は絶対的に無効です。受贈者が遺留分減殺請求を受けた後は所有の意思が否定され時効取得は認められません。

解き方

1. 各肢の遺言の厳格な方式（訂正方法、押印位置）や遺言執行者の権限、判例の法理を確認します。
2. 肢4について、遺留分減殺請求により贈与の効力が失われた目的物を受贈者がそのまま占有しても、客観的に所有の意思を推認できず時効取得できないとする最高裁判例に合致することを確認します。

選択肢 1不正解

自筆証書遺言の加除等の変更は、その場所を指示し変更した旨を付記して署名し、かつ変更箇所に押印しなければ効力を生じないため、二重線と押印のみでは無効です。

選択肢 2不正解

自筆証書遺言の押印は、遺言書作成名義人の同一性・意思確認のためのものであるため、署名の下ではなく自署と離れた箇所や封筒の綴じ目等になされていても有効とされる場合があります。

選択肢 3不正解

遺言執行者がある場合、相続人は相続財産の処分その他遺言の執行を妨げる行為をすることができず、これに違反した処分行為は絶対的に無効であり第三者に対しても無効を主張できます。

選択肢 4正解

判例（最判昭58.3.24）によれば、遺留分減殺により贈与が効力を失った場合、受贈者の占有は他主占有となり、特段の事情がない限り自主占有が認められないため目的物を時効取得することはできません。

覚えるポイント

• 自筆証書遺言の変更は「場所指示・付記・署名・押印」の厳格な要件が必要。
• 遺言執行者がいる場合の相続人の独断処分は絶対的無効。

間違えやすいところ

• 押印の位置が自署名の下でなければ直ちに無効になると誤認しやすい点に注意が必要です。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行の民法第968条、第1013条および最高裁判所判例に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.7 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

建物の賃貸借において法定更新がなされた場合、期間の定めがない契約となります。賃貸人からの解約申入れには正当事由が必要であり、申入れから6か月の経過をもって終了します。建物の賃借権の対抗要件は建物の引渡しです。また、賃借人の債務不履行による解除の場合には造作買取請求権は行使できません。

解き方

1. 各肢の規定・要件を借地借家法および判例に照らし合わせて検討します。
2. 肢1は更新後の期間、肢2は解約申入れ後の猶予期間、肢3は引渡しによる対抗関係を精査し、肢4の債務不履行解除における造作買取請求の制限が判例上正しいことを導きます。

選択肢 1不正解

更新拒絶の通知を怠ったことにより生じる法定更新では、従前の契約と同一の条件とはなるものの、「期間の定めがないもの」とみなされるため誤りです。

選択肢 2不正解

賃貸人からの解約の申入れは、正当な事由が存在する場合であっても、申入れの日から「6か月」が経過することによって終了するため、3か月とする本肢は誤りです。

選択肢 3不正解

建物の二重賃貸借において、先に引渡しを受けた賃借人（B）が第三者に対する対抗要件を具備するため、引き渡されていない先行賃借人（C）はBに対抗できず誤りです。

選択肢 4正解

賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除された場合には、信義則上、造作買取請求権を行使することは認められないとするのが確立した判例です。

覚えるポイント

• 法定更新されると「期間の定めのない契約」となる。
• 賃貸人からの解約申入れは正当事由＋6か月経過で終了する。
• 債務不履行解除の場合、賃借人は造作買取請求権を行使できない。

間違えやすいところ

• 賃借人からの解約申入れ期間（3か月）と、賃貸人からの解約申入れ期間（6か月）を取り違えないように注意が必要です。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行の借地借家法第26条、第27条、第31条、第33条および判例に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.7 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

借地借家法における借家人を保護するための強行規定に反する特約で、賃借人に不利なものは無効となります。建物の引渡しによる対抗力の規定（第31条）は強行規定であり、定期借家契約・普通借家契約のいずれにおいても排除することはできません。

解き方

1. 各肢に示された特約が借地借家法の規定に反して賃借人に不利なもの（強行規定違反）かどうかを判断します。
2. 肢1について、引渡しによる対抗要件付与を否定する特約は賃借人に不利な強行規定違反として、両契約において無効であるため正解と判定します。

選択肢 1正解

建物の引渡しによる賃借権の対抗力を規定した借地借家法第31条は強行規定であり、賃借人に不利な本件特約は定期借家・普通借家のいずれにおいても無効です。

選択肢 2不正解

一定期間賃料を増額しない特約（不増額特約）は賃借人に有利であるため、定期借家契約・普通借家契約の双方において有効であり、無効とする本肢は誤りです。

選択肢 3不正解

造作買取請求権を排除する特約は任意規定に関するものであるため、定期借家契約だけでなく普通借家契約においても有効であり誤りです。

選択肢 4不正解

期間の定めがある賃貸借において中途解約権を留保しない特約は、普通借家・定期借家の双方で原則として有効であるため（定期借家の床面積200㎡未満の居住用で一定のやむを得ない事由がある場合を除く）、誤りです。

覚えるポイント

• 建物の引渡しによる対抗力（借地借家法31条）は強行規定であり、排除する特約は無効。
• 賃料を「増額しない」不増額特約は有効（減額しない特約は定期借家でのみ有効）。
• 造作買取請求権の排除特約は普通借家でも有効。

間違えやすいところ

• 普通借家契約における「賃料不減額特約」は無効ですが、「不増額特約」は賃借人に有利であるため有効となる点を取り違えやすいです。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行の借地借家法第31条、第32条、第33条、第38条に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.8 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

区分所有法では、集会の議長は管理者または集会を招集した区分所有者の1人が務めるのが原則です。招集通知は原則として会日の少なくとも「1週間前」に発する必要があります。書面議事録には議長および集会に出席した区分所有者の「2人」の署名押印が必要です。また、管理者の任期には法律上の上限規定はありません。

解き方

1. 区分所有法における集会の運営手続（議長、招集期間、議事録の署名押印）および管理者の選任規定を確認します。
2. 肢1の管理者不在時の議長の選任ルールが区分所有法第41条の規定と合致することを確認します。

選択肢 1正解

区分所有法第41条第1項の規定通り、管理者が選任されていないときは、規約に別段の定めや別段の決議がない限り、招集した区分所有者の1人が議長となります。

選択肢 2不正解

集会の招集通知を発する法定期間は、原則として会日より「少なくとも1週間前」であり（規約で伸縮可能）、2週間前ではないため誤りです。

選択肢 3不正解

集会の議事録が書面で作成される場合、議長および集会に出席した区分所有者の「2人」が署名押印しなければならないため、1人とする本肢は誤りです。

選択肢 4不正解

区分所有法上、管理者の任期に関する制限規定は置かれておらず、2年以内としなければならないという制限はないため誤りです。

覚えるポイント

• 集会の議長：原則は管理者、管理者がいないときは招集した区分所有者の1人。
• 招集通知：原則1週間前（規約で伸縮可）。
• 議事録の署名押印：議長＋出席区分所有者「2名」。

間違えやすいところ

• 議事録に署名押印する出席区分所有者の人数が「2名」である点や、招集通知の原則期間が「1週間前」である点を取り違えやすいです。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行の建物の区分所有等に関する法律第25条、第35条、第41条、第42条に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.8 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

登記事項証明書や図面類（土地所在図や建物図面等）、筆界特定書等の写しは、手数料を納付すれば何人でも利害関係を明らかにすることなく交付や閲覧を請求できます。一方で、図面以外の登記簿の附属書類（登記原因証明情報や申請書等）の閲覧には、利害関係を有することが要件とされています。

解き方

1. 不動産登記法上の公開制度において「何人でも請求できるもの」と「利害関係が必要なもの」を整理します。
2. 筆界特定書の写しの交付請求について、利害関係の要否を確認し、何人でも請求可能であるため肢4を誤りと判定します。

選択肢 1不正解

登記事項証明書の交付請求は、利害関係を証する必要がなく何人でも請求することができるため正しい記述です。

選択肢 2不正解

土地所在図等の図面類を除く登記簿の附属書類の閲覧請求は、プライバシー保護の観点から利害関係を有する部分に限定されているため正しい記述です。

選択肢 3不正解

登記事項証明書の交付請求は、オンライン（電子情報処理組織）を利用して請求情報を登記所に提供する方法により行うことができるため正しい記述です。

選択肢 4正解

筆界特定書等の写しの交付請求は、利害関係を有していなくても何人でも請求することができるため、誤った記述です。

覚えるポイント

• 登記事項証明書・各種図面・筆界特定書の写しは「何人でも」請求可能。
• 図面を除く登記簿の附属書類の閲覧は「利害関係を有する部分に限り」可能。

間違えやすいところ

• 図面以外の附属書類の閲覧（利害関係必要）と、筆界特定手続記録・図面類の閲覧・交付（何人でも可能）の制限範囲を混同しやすいです。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行の不動産登記法第119条、第121条、第149条に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.9 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

都市計画法第43条では、市街化調整区域内の開発区域外での建築行為を原則規制していますが、非常災害の応急措置や「仮設建築物の新築」などの例外事由に該当する場合は、知事の許可を受けることなく建築できます。

解き方

1. 各肢における開発許可の変更手続、建築制限の例外規定を確認します。
2. 肢4について、開発許可を受けていない市街化調整区域であっても仮設建築物の新築は許可不要の例外に該当することから正解と導きます。

選択肢 1不正解

開発区域の規模の縮小（縮小割合に関わらず開発区域の減少）は軽微な変更に該当するため、知事の許可は不要であり届出で足りるため誤りです。

選択肢 2不正解

工事完了公告後においては予定建築物を建築することについて知事への事前届出義務は規定されていないため誤りです。

選択肢 3不正解

工事完了公告前であっても、開発行為に同意していない者がその権利の行使として建築する場合、知事の承認等は不要で建築できるため誤りです。

選択肢 4正解

都市計画法第43条第1項ただし書に基づき、仮設建築物の新築を行う場合は知事の許可を受けることを要しないため正しい記述です。

覚えるポイント

• 開発区域規模の「縮小」は軽微な変更（許可不要・届出のみ）。
• 工事完了前でも「不同意者の権利行使」は知事承認なしで建築可能。
• 市街化調整区域の開発区域外でも「仮設建築物」の新築は知事許可不要。

間違えやすいところ

• 開発規模の変更で、1割以内の縮小だけでなく縮小自体が軽微な変更になる点、および不同意者の権利行使には知事承認が不要である点を取り違えやすいです。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行の都市計画法第35条の2、第37条、第43条に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.9 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

都市計画法において、開発整備促進区は第二種住居地域、準住居地域、工業地域等に定めることができます。準都市計画区域には区域区分を定めることができません。また、市町村の都市計画と都道府県の都市計画が抵触する場合は、都道府県の都市計画が優先します。

解き方

1. 都市計画法上の各制度（地区計画の開発整備促進区、準都市計画区域の指定可能事項、上下計画の効力）の規定を順に確認します。
2. 肢1について、第二種住居地域が開発整備促進区の対象区域に含まれることを法文に照らし合わせて正解と判定します。

選択肢 1正解

都市計画法第12条の5第2項において、第二種住居地域、準住居地域、工業地域等の区域内における地区計画には、開発整備促進区を定めることができると規定されています。

選択肢 2不正解

区域区分（市街化区域と市街化調整区域の区分）は都市計画区域に定められるものであり、準都市計画区域に定めることはできないため誤りです。

選択肢 3不正解

都市計画法上、工業専用地域と風致地区が隣接してはならないとする制限規定は存在しないため誤りです。

選択肢 4不正解

市町村が定めた都市計画が都道府県の定めた都市計画と抵触するときは、その抵触する限度において「都道府県」の定めた都市計画が優先するため誤りです。

覚えるポイント

• 開発整備促進区は第二種住居地域や準住居地域等に指定可能。
• 準都市計画区域に区域区分は定められない。
• 市町村と都道府県の都市計画が抵触する場合、都道府県が優先する。

間違えやすいところ

• 市町村と都道府県の計画の優先関係において、身近な自治体である市町村が優先すると勘違いしやすいので注意が必要です。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行の都市計画法第12条の5、第15条第3項に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.10 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

建築基準法第6条第1項等により、一定規模以上の特殊建築物や木造・非木造建築物の新築・増改築等、または特殊建築物への用途変更を行う際には建築確認を受けなければなりません。

解き方

1. 建築物の用途、規模（階数・高さ・延べ面積）、所在地（防火・準防火区域の内外、都市計画区域の内外）を整理する。
2. 建築確認が必要とされる建築基準法第6条各号の要件（特殊建築物、大規模建築物、増改築の10㎡超ルール、用途変更）に照らして要否を判定する。

選択肢 1不正解

防火地域及び準防火地域外における増築・改築・移転で、その床面積の合計が10㎡以内のものは建築確認が不要とされています。

選択肢 2不正解

木造建築物で階数が3以上、延べ面積500㎡超、高さ13ｍ超、軒高9ｍ超のいずれかに該当するものは、都市計画区域外であっても新築時に建築確認が必要です（本肢は3階建てに該当）。

選択肢 3正解

ホテルは特殊建築物であり、その用途に供する部分の床面積の合計が100㎡を超える用途変更を行う場合は建築確認を要するため、「建築確認は不要である」とする記述は誤りです。

選択肢 4不正解

映画館は特殊建築物であり、床面積の合計が100㎡を超えるものについて改築をする場合は、建築確認が必要とされます。

覚えるポイント

• 防火・準防火地域外での10㎡以内の増改築・移転は確認不要だが、地域内では面積に関わらず確認が必要となる。

間違えやすいところ

• 特殊建築物の用途変更では、類似の用途相互間の変更でない限り、一定規模超で建築確認が必要になる点を見落としやすい。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行法令（建築基準法第6条、第87条等）

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.10 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

建築基準法では、複数区域にわたる敷地の建蔽率・容積率は敷地面積による加重平均で算定し、共用部分の床面積不算入規定や道路内建築制限の例外を定めています。

解き方

1. 各選択肢の条文上の規定内容（延べ面積の不算入、複数区域にまたがる建蔽率、道路内建築の例外、建築協定の当事者）を確認する。
2. 建蔽率の按分計算規定と選択肢2の記述（合計の2分の1）の違いを照合し、誤りを特定する。

選択肢 1不正解

共同住宅の共用廊下・階段、エレベーター昇降路部分の床面積は、容積率算定の基礎となる延べ面積から除外されます。

選択肢 2正解

敷地が2以上の地域にわたる場合の建蔽率は、各地域に属する敷地面積の割合に応じた加重平均によって計算するため、合計の2分の1とする記述は誤りです。

選択肢 3不正解

建築物は原則として道路内に突出して建築できませんが、地盤面下に設ける建築物については道路内に建築することができます。

選択肢 4不正解

建築協定の基準が建築物の借主の権限に係るものであるときは、その借主は土地の所有者等とみなされます。

覚えるポイント

• 敷地が2以上の区域にまたがる建蔽率・容積率は「過半」ではなく「加重平均（按分計算）」である。

間違えやすいところ

• 用途地域がまたがる場合の「過半主義」と、建蔽率・容積率の「加重平均」を混同しないようにする。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行法令（建築基準法第44条、第52条、第53条、第77条）

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.10 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

宅地造成工事規制区域内で行われる一定規模以上の造成工事は知事の許可が必要ですが、区域指定の既着工工事は届出で足りる経過措置が設けられています。

解き方

1. 規制区域指定の際の既着工工事の手続き（届出か許可か）を確認する。
2. 法第15条により「指定の日から14日以内の届出」で足りるため、選択肢2の「改めて許可を受けなければならない」が誤りであると判断する。

選択肢 1不正解

都道府県知事は、宅地造成に伴う災害防止のため必要があると認める場合、宅地所有者等に対して擁壁設置等の措置をとるよう勧告できます。

選択肢 2正解

区域指定の際すでに工事に着手している者は、指定の日から14日以内に知事に届け出れば足り、改めて許可を受ける必要はありません。

選択肢 3不正解

工事施行者の変更などの軽微な変更については、改めて許可を受ける必要はなく、遅滞なく知事に届け出れば足ります。

選択肢 4不正解

切土で高さ2ｍを超える崖が生じるもの、または切土・盛土で面積500㎡を超えるものが規制対象となります。本肢は崖高1.5ｍで2ｍ以下、面積500㎡で500㎡を超えていないため許可不要です。

覚えるポイント

• 宅地造成工事規制区域指定の際に着工済みの工事は「指定から14日以内の届出」で足りる。

間違えやすいところ

• 面積制限は「500㎡超」であり、「500㎡ちょうど」は許可対象に含まれない点に注意する。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行法令（宅地造成等規制法第8条、第12条、第15条、第16条）

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.11 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

換地処分の公告があった日の翌日に権利関係が一斉に変動します。地役権は原則として従前の宅地上に残存し、保留地は施行者が取得し、公共施設用地は原則としてその管理者に帰属します。

解き方

1. 換地処分に伴う各権利の変動（地役権、保留地、公共施設用地）および仮換地指定の通知相手・内容を整理する。
2. 公共施設の用に供する土地の帰属先が「すべて市町村」ではなく「管理すべき者」である点を確認して誤りを特定する。

選択肢 1不正解

仮換地の指定は、従前の宅地の所有者および仮換地となるべき土地の所有者に対し、位置・地積・効力発生日を通知して行います。

選択肢 2不正解

地役権は、事業の施行によって行使する利益がなくなった場合を除き、換地処分公告の日の翌日以後も従前の宅地上に残存します。

選択肢 3不正解

保留地は、換地処分の公告があった日の翌日において施行者が取得します。

選択肢 4正解

土地区画整理事業により生じた公共施設の用に供する土地は、原則としてその公共施設を管理すべき者（国や地方自治体など）に帰属するため、すべて市町村に帰属するわけではありません。

覚えるポイント

• 公共施設の用に供する土地は「すべて市町村に帰属」ではなく「管理すべき者に帰属」する。

間違えやすいところ

• 地役権は換地に移転せず原則として「従前の宅地上に残存する」点を取り違えやすい。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行法令（土地区画整理法第98条、第104条、第105条、第106条）

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.11 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

国土利用計画法の事後届出は、対価を伴う契約により一定規模以上の土地に関する権利を取得した権利取得者（買主等）が、契約締結日から2週間以内に行う必要があります。

解き方

1. 各肢の取引態様が「土地売買等の契約（対価を伴う契約）」に該当するか判定する。
2. 区域ごとの面積要件（市街化区域2,000㎡以上、市街化調整区域5,000㎡以上、非線引き・都市計画区域外10,000㎡以上）および適用除外（農地法3条許可等）を確認する。

選択肢 1正解

相続は契約による取得ではなく対価も伴わないため、土地売買等の契約に当たらず、面積にかかわらず事後届出は不要です。

選択肢 2不正解

事後届出の義務を負うのは権利取得者（買主Ｂ）のみであり、譲渡人（売主Ａ）は届出を行う義務はありません。

選択肢 3不正解

農地法第3条第1項の許可を受ける場合は、国土利用計画法の事後届出の適用除外とされているため、届出は不要です。

選択肢 4不正解

乙土地は対価を伴わないため土地売買等の契約に該当せず、一団の土地として算入されません。対象となる甲土地単独では1,500㎡であり、市街化区域の基準面積（2,000㎡以上）に達しないため届出不要です。

覚えるポイント

• 事後届出の義務者は権利取得者（買主等）のみであり、売主は届出義務を負わない。

間違えやすいところ

• 農地法第3条許可を受ける農地売買は国土利用計画法の届出が不要（除外）となる点を見落としやすい（5条許可との違いに注意）。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行法令（国土利用計画法第23条）

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.12 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

農地法において、農地の売買等の権利移動（3条）、自己所有農地の転用（4条）、権利移動を伴う転用（5条）には原則として許可が必要です。競売による取得も権利移転に該当するため許可を要します。

解き方

1. 市街化区域特例（届出制）が4条・5条に限られ、3条（耕作目的）には存在しないことを確認する。
2. 自己所有農地の転用における住宅建設（賃貸住宅・自己居住用住宅）は4条許可が必要であることを確認する。
3. 競売による所有権移転であっても農地法の適用除外とはならず、3条または5条の許可が必要であると判断する。

選択肢 1不正解

市街化区域内の農地であっても、耕作目的で権利を取得する場合（3条）は原則通り許可が必要であり、あらかじめ届出で済ませる特例はありません（特例があるのは4条・5条転用）。

選択肢 2不正解

市街化区域外の農地を賃貸住宅建設のために転用する場合、原則通り法第4条第1項の許可を受けなければなりません。

選択肢 3不正解

自己の居住用住宅を建設するために農地を転用する場合であっても、法第4条第1項の許可を受けなければなりません。

選択肢 4正解

競売により第三者が農地を取得する場合であっても農地法の適用除外とはならず、取得目的に応じて法第3条第1項又は法第5条第1項の許可を受ける必要があります。

覚えるポイント

• 市街化区域内の「届出で足りる特例」は4条・5条のみで、耕作目的の3条には特例が存在しない。

間違えやすいところ

• 抵当権設定時には許可不要だが、実行に伴う競売による取得時には農地法の許可が必要となる点に注意する。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行法令（農地法第3条、第4条、第5条）

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.12 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

父母や祖父母などの直系尊属から自己の居住用家屋の取得等に係る資金の贈与を受けた場合、一定限度まで贈与税が非課税となります。贈与者の年齢制限はありませんが、受贈者の合計所得金額（2,000万円以下）や家屋の所在地（日本国内）などの要件があります。

解き方

1. 特例の対象が「金銭（資金）」の贈与に限られるか確認する（家屋現物は対象外）。
2. 家屋の所在地要件（国内に限る）および受贈者の所得要件（合計所得金額2,000万円以下）を確認する。
3. 贈与者の年齢制限の有無（相続時精算課税と異なり年齢制限なし）を確認し、正しい選択肢を選ぶ。

選択肢 1不正解

本特例の対象は住宅取得のための「資金（金銭）」の贈与に限られ、住宅用家屋そのものの贈与を受けた場合は適用されません。

選択肢 2不正解

取得・新築等する住宅用の家屋は日本国内に所在するものに限られます。

選択肢 3正解

本特例では受贈者の年齢制限（贈与年の1月1日時点で20歳以上等、当時）はありますが、贈与者側の年齢要件はないため、60歳未満であっても適用できます。

選択肢 4不正解

本特例の適用を受けるためには、受贈者の贈与年分の合計所得金額が2,000万円以下でなければなりません。

覚えるポイント

• 住宅取得等資金の贈与非課税特例は「金銭の贈与」が対象で、「贈与者の年齢制限はない」。

間違えやすいところ

• 相続時精算課税制度の「贈与者が60歳以上」という年齢制限と混同しやすい。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行法令（租税特別措置法第70条の2）

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.13 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

固定資産税は毎年1月1日を賦課期日として土地・家屋等に課税されます。標準税率は1.4％（制限税率の規定はなし）であり、区分所有では按分納付となり、土地の免税点は30万円です。

解き方

1. 固定資産税の賦課期日（1月1日）を確認し、1月15日新築家屋の課税年度を判断する。
2. 標準税率と制限税率の有無、区分所有家屋敷地の連帯納付の有無を確認する。
3. 免税点（土地30万円、家屋20万円、償却資産150万円）の規定に照らし正誤を判定する。

選択肢 1不正解

固定資産税の賦課期日は1月1日であるため、1月15日に新築された家屋に対しては平成27年度分はそもそも課税されません（翌年度の平成28年度から課税）。

選択肢 2不正解

固定資産税の標準税率は1.4％ですが、制限税率（上限）の定めはなく、財政上の必要がある場合は条例で1.7％を超える税率を定めることも可能です。

選択肢 3不正解

区分所有家屋の敷地に対する固定資産税は、各区分所有者が持分割合に応じて按分した額について納税義務を負い、連帯納税義務は負いません。

選択肢 4正解

同一市町村内において同一人が所有する土地に係る課税標準額が30万円未満であるときは、特別の必要がある場合を除き課税できません（免税点）。

覚えるポイント

• 固定資産税の免税点は「土地30万円、家屋20万円、償却資産150万円」である。

間違えやすいところ

• 1月1日現在の所有者に課税されるため、1月2日以降に新築された家屋はその年度は課税されない点に注意する。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行法令（地方税法第350条、第351条、第352条、第359条）

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.13 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

地価公示法は、土地鑑定委員会が標準地の正常な価格を判定して公示し、一般の土地取引価格の指標等とすることで適正な地価の形成に寄与することを目的としています。公示区域は都市計画法による都市計画区域に限られず、都市計画区域外の区域であっても土地投機や地価急騰のおそれがある区域を指定することができます。

解き方

1. 地価公示法における公示区域の定義（都市計画区域その他の区域）を確認し、都市計画区域外でも指定可能か判断する。
2. 正常な価格の定義、標準地ごとの2人以上の鑑定評価の要件、および公示事項（所在・地番・地目・形状等）の各規定を照合して誤りを特定する。

選択肢 1正解

公示区域は、都市計画区域その他の土地の投機的取引が相当範囲にわたりわたり現に行われ、又は行われるおそれがある区域などから国土交通大臣が指定するため、都市計画区域外でも指定でき、本肢は誤りです。

選択肢 2不正解

正常な価格とは自由な取引において通常成立すると認められる価格であり、土地の現況取引のみならず住宅地とするための森林の取引など用途変換を伴う取引も含まれるため正しいです。

選択肢 3不正解

土地鑑定委員会が標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定するときは、標準地ごとに2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求めなければならないと規定されているため正しいです。

選択肢 4不正解

土地鑑定委員会が正常な価格を判定したときに公示すべき事項には、標準地の単位面積当たりの価格のほか、標準地の所在、地番、地目、形状、利用状況等が含まれるため正しいです。

覚えるポイント

• 地価公示の対象となる公示区域は都市計画区域外にも指定可能であること
• 標準地の価格判定には必ず2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価が必要であること

間違えやすいところ

• 公示区域は都市計画区域内に限定されると誤解しやすい点に注意が必要です。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行法令（地価公示法）

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.13 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

宅建業法上の「宅地」とは、①現に建物の用に供されている土地、②建物を建築する目的で取引される土地、③用途地域内の土地（道路・公園・広場・河川等を除く）を指します。また「宅地建物取引業」とは、宅地建物の売買・交換、または宅地建物の売買・交換・貸借の代理・媒介を業（不特定多数を相手に反復継続）として行うものをいい、自ら貸借以外の取引を業として行う場合は原則として免許が必要です。

解き方

1. 各記述ア〜エについて、用途地域の有無や建物の存否に基づく「宅地」該当性、および行為者・取引態様に基づく「宅建業の免許要否」を個別に検討する。
2. 正しい記述がアの1件のみであることを集計し、個数に対応する選択肢1を導き出す。

選択肢 1正解

正しい記述はアの1つのみであるため、1（一つ）が正解となります。

選択肢 2不正解

正しい記述は1つのみであるため、2（二つ）は誤りです。

選択肢 3不正解

正しい記述は1つのみであるため、3（三つ）は誤りです。

選択肢 4不正解

正しい記述は1つのみであるため、4（四つ）は誤りです。

答えの内訳

ア：正しい

都市計画法の用途地域内に存する土地は、現況が道路・公園・河川・広場等の公共施設用地でない限りすべて宅地に該当するため、資材置場であっても宅地となります。

イ：誤り

社会福祉法人は国や地方公共団体等のような免許不要の例外には該当しないため、サービス付き高齢者向け住宅の貸借の媒介を反復継続して営むには宅建業の免許が必要です。

ウ：誤り

用途地域外の土地であっても、現に倉庫という「建物」の用に供されている土地は、宅建業法第2条第1号の「建物の敷地に供せられる土地」として宅地に該当します。

エ：誤り

管理業者であっても、入居者募集を行って賃貸借契約を反復継続して媒介する行為は「媒介を業として営む」ことに該当し、宅建業の免許を要します。

問26：1

正しい記述はアの1つのみであるため、正解は選択肢1となります。

覚えるポイント

• 用途地域内の土地は道路・公園等を除き現況に関わらずすべて宅地となること
• 賃貸管理業者であっても入居者募集（貸借の媒介）を業として行う場合は宅建業免許が必要であること

間違えやすいところ

• 用途地域外の土地であっても現に建物（倉庫等）が建っていれば宅地となる点を見落とさないように注意してください。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行法令（宅地建物取引業法第2条）

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.14 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

宅建業法第5条第1項は免許の欠格事由を定めています。不正手段による免許取得や業務停止処分違反等の重大な事由で免許を取り消された場合（および聴聞公示後の駆け込み合併・解散等の役員）は取消しから5年間欠格となりますが、役員が暴力団員や禁錮刑以上の者となったことによる取消し（第66条第1項第3号）の場合は、その欠格者が退任等によって排除されれば5年間を待たずに免許申請が可能です。

解き方

1. 各選択肢の事実関係から、聴聞公示前60日以内の役員、執行猶予中の政令使用人、未成年者の法定代理人の欠格事由への該当性を判定する。
2. 選択肢4の第66条第1項第3号（役員が欠格該当）による免許取消しが、取消後5年間の欠格期間（第5条第1項第2号）に該当するかを精査し、役員排除による解消が可能であることを確認して誤りを特定する。

選択肢 1不正解

不正免許取得による取消処分の聴聞公示日から処分日までの間に相当理由なく合併消滅した場合、公示前60日以内に役員であった者（公示の50日前に退任したB）は、消滅の日から5年間免許を受けることができないため正しいです。

選択肢 2不正解

威力業務妨害罪により懲役に処せられ執行猶予中の者は欠格事由に該当します。そのような者を政令使用人とする法人E社は免許を受けることができないため正しいです。

選択肢 3不正解

成年者と同一の行為能力を有しない未成年者の法定代理人が背任罪で罰金刑に処せられ5年を経過していない場合、法定代理人が欠格事由に該当するため、本人Fも免許を受けることができず正しいです。

選択肢 4正解

法第66条第1項第3号による取消し（役員の欠格事由該当によるもの）は5年間の欠格期間が課される事由に含まれません。原因となった取締役Iが退任すれば、5年経過前であってもH社は免許を受けることができるため誤り（本問の正解）です。

覚えるポイント

• 役員が欠格要件に該当したことによる取消し（66条1項3号）では、欠格役員が退任すれば5年を待たずに免許を取得できること
• 聴聞公示前60日以内に役員だった者は、法人の駆け込み消滅等の日から5年間欠格となること

間違えやすいところ

• 免許取消処分を受けた法人はすべて取消しから5年間免許を取得できないと混同しないように注意が必要です。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行法令（宅地建物取引業法第5条、第66条）

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.14 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

宅建業法第34条の2の媒介契約書面に関する規定は、売買または交換についてのみ適用され、貸借の媒介・代理には適用されません。また、媒介契約書面は宅建業者が記名押印して交付すれば足り、取引士による説明義務や記名押印は不要です。さらに、専任媒介契約における指定流通機構への登録事項には所在・規模・形質・価額等がありますが、依頼者の氏名は含まれません。

解き方

1. 記述ア〜ウについて、媒介契約書面の説明義務の存否、指定流通機構の登録事項、および貸借における媒介契約書面の適用の有無を個別に判定する。
2. 3つの記述がいずれも誤りであることを確認し、正しい記述が0個であることから「なし」（選択肢4）を選択する。

選択肢 1不正解

正しい記述は0件であるため、1（一つ）は誤りです。

選択肢 2不正解

正しい記述は0件であるため、2（二つ）は誤りです。

選択肢 3不正解

正しい記述は0件であるため、3（三つ）は誤りです。

選択肢 4正解

ア、イ、ウのすべてが誤りであるため、4（なし）が正解となります。

答えの内訳

ア：誤り

法第34条の2第1項の書面（媒介契約書面）は、宅建業者の記名押印と交付が必要ですが、宅地建物取引士による説明義務は規定されていません。

イ：誤り

指定流通機構（レインズ）の登録事項に「依頼者の氏名」は含まれていません（個人情報保護のため除外されています）。

ウ：誤り

法第34条の2の媒介契約書面の交付義務は、売買または交換の媒介・代理にのみ適用され、貸借の媒介には適用されません。

問28：4

ア、イ、ウの記述はすべて誤りであり、正しい記述は存在しないため、選択肢4の「なし」が正解です。

覚えるポイント

• 媒介契約書面（34条の2）は貸借には交付義務がないこと
• 媒介契約書面には宅地建物取引士の説明義務も取引士の記名押印も不要であること
• 指定流通機構の登録事項に依頼者の氏名は含まれないこと

間違えやすいところ

• 重要事項説明書（35条）や契約書面（37条）と混同して、媒介契約書面でも取引士による説明が必要と思い込まないように注意してください。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行法令（宅地建物取引業法第34条の2）

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.15 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

宅建業法第35条の重要事項説明は、宅地建物を「取得しようとする者」や「借りようとする者」に対して行う義務であり、売主や貸主に対して行う義務はありません。また、説明を行う取引士や書面に記名押印する取引士は専任の取引士である必要はなく一般の取引士で足り、説明を行う場所にも法令上の制限はありません。

解き方

1. 各選択肢について、説明の相手方（取得者等か売主か）、実施場所の制限、代理人受任時の依頼者への説明要否、取引士の専任要件を照合する。
2. 場所的制限が存在しないことを定めた選択肢2が適法かつ正確であることを確認する。

選択肢 1不正解

重要事項説明は物件を取得しようとする者（買主等）に対して行うものであり、売主に対して説明する義務はないため誤りです。

選択肢 2正解

重要事項説明および書面の交付を行う場所について法令上の制限はなく、相手方の自宅や勤務先など事務所以外の場所で行うことも可能であるため正しい（本問の正解）です。

選択肢 3不正解

宅建業者が買主の代理人として購入する場合であっても、建物を購入する本人（依頼者）に対して重要事項説明を行う必要があるため誤りです。

選択肢 4不正解

重要事項説明書への記名押印および説明を行う取引士は、いずれも専任の取引士である必要はなく、専任でない取引士でも行えるため誤りです。

覚えるポイント

• 重要事項説明は買主・借主（取得・借受側）に対して行う義務であり売主・貸主には不要であること
• 重要事項説明の場所に制限はなく相手方の自宅や勤務先等でも可能であること
• 35条書面の記名押印や説明は専任の取引士である必要はないこと

間違えやすいところ

• クーリング・オフが適用されない「買主の自宅や勤務先」等の規定と混同して、重要事項説明の場所にも制限があると思い込まないようにしましょう。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行法令（宅地建物取引業法第35条）

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.15 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

専任媒介契約において、宅建業者は契約締結日から7日以内（休業日除く）に指定流通機構へ登録する義務を負い、これに反する特約は無効です。また、2週間に1回以上の業務処理状況の報告義務があり、これより有利な特約（週1回など）は有効です。なお、媒介契約書面の交付義務は「自ら売主制限（8種制限）」ではないため、相手方が宅建業者であっても省略できません。

解き方

1. 記述ア〜エについて、業者間適用除外の有無、レインズ登録義務と特約の効力、登録期限の起算、業務処理報告の頻度を個別に検討する。
2. 違反するものがア・イ・ウの3件であり、エは違反しないことを判定して「三つ」（選択肢3）を導く。

選択肢 1不正解

違反するものはア・イ・ウの3つであるため、1（一つ）は誤りです。

選択肢 2不正解

違反するものはア・イ・ウの3つであるため、2（二つ）は誤りです。

選択肢 3正解

ア、イ、ウの3つが法に違反し、エは違反しないため、3（三つ）が正解です。

選択肢 4不正解

エは依頼者に有利な特約として有効であり違反しないため、4（四つ）は誤りです。

答えの内訳

ア：違反する

媒介契約書面（第34条の2）の作成・交付義務は、業者間取引であっても適用除外とならないため、書面を作成・交付しなかったことは法に違反します。

イ：違反する

専任媒介契約における指定流通機構への登録義務は強行規定であり、依頼者の要望や登録しない旨の特約があっても登録義務を免れることはできず、法に違反します。

ウ：違反する

専任媒介契約では契約締結日から7日以内（休業日除く）に登録しなければならず、早期に成約見込みがある場合でも登録義務は免除されないため、9日後まで登録しなかったことは法に違反します。

エ：違反しない

専任媒介契約の業務処理状況の報告は「2週間に1回以上」行わなければならないため、毎週金曜日（1週間に1回）と定める特約は依頼者に有利であり有効で違反しません。

問30：3

違反するものはア、イ、ウの3つであるため、正解は選択肢3となります。

覚えるポイント

• 媒介契約書面（34条の2）の交付は業者間取引でも免除されないこと
• 専任媒介における指定流通機構への登録義務は依頼者の承諾や特約があっても免除されないこと
• 専任媒介の報告義務は2週間に1回以上（専属専任は1週間に1回以上）であること

間違えやすいところ

• 業者間取引で適用除外となるのは「自ら売主となる8種制限」等であり、媒介契約の規制は除外されない点に注意してください。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行法令（宅地建物取引業法第34条の2）

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.16 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

宅建業法第35条第1項第2号および同法施行令第3条では、取引の態様（売買・交換・貸借）や対象（宅地・建物）に応じて説明すべき法令上の制限を定めています。宅地の貸借では将来建物を建築することを想定して建築基準法の斜線制限等も説明対象となります。一方、建物の貸借では建築自体の制限（建基法の構造制限等）は説明不要ですが、新住宅市街地開発法等の使用収益・転貸を直接制限する知事の承認規定は説明対象となります。

解き方

1. 記述ア〜ウについて、宅地貸借または建物貸借における該当法令の制限が施行令第3条の説明対象に含まれているか確認する。
2. ア（宅地貸借での道路斜線制限：説明必要で違反）、イ（建物貸借での新住法承認制限：説明必要で違反）、ウ（建物貸借での建基法構造制限：説明不要で違反しない）を判定し、違反するものが2つ（選択肢2）であることを導く。

選択肢 1不正解

違反するものはアとイの2つであるため、1（一つ）は誤りです。

選択肢 2正解

アおよびイの2つが違反し、ウは違反しないため、2（二つ）が正解です。

選択肢 3不正解

違反するものは2つであるため、3（三つ）は誤りです。

選択肢 4不正解

違反するものは2つあるため、4（なし）は誤りです。

答えの内訳

ア：違反する

宅地の貸借の媒介において、建築基準法第56条第1項第1号（道路斜線制限）は説明事項から除外されておらず、説明が必要であるため説明しなかったことは法に違反します。

イ：違反する

建物の貸借の媒介において、新住宅市街地開発法第32条第1項（建物の使用及び収益を目的とする権利設定・移転についての知事承認）は政令で定める説明事項であるため、説明しなかったことは法に違反します。

ウ：違反しない

建物の貸借の媒介においては、建築基準法第62条第1項（準防火地域内の建築物の構造制限）などの建築基準法に基づく制限は説明事項ではないため、説明しなくても法に違反しません。

問31：2

違反するものはアとイの2つであるため、正解は選択肢2となります。

覚えるポイント

• 宅地の貸借では建築基準法上の制限（建ぺい率・容積率・斜線制限等）が説明事項となること
• 建物の貸借では建築基準法上の建築・構造制限は説明不要であること
• 建物の貸借でも新住宅市街地開発法等の使用収益に関する承認制限は説明事項となること

間違えやすいところ

• 建物の貸借と宅地の貸借とで、法令上の制限の説明対象が大きく異なる点（建物貸借では建築基準法上の制限が原則不要）を混同しないようにしてください。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行法令（宅地建物取引業法第35条、施行令第3条）

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.16 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

宅建業法第35条第1項各号において、宅地や建物の貸借において定期借地権や定期建物賃貸借等を設定するときはその旨を説明しなければなりません。一方、支払金・預り金の保全措置については、自ら売主の手付金等保全措置のような金額要件はなく、措置を講ずる以上は金額にかかわらず概要を説明する必要があります。また、貸借における契約の更新に関する事項は37条書面だけでなく35条書面の説明事項でもあります。

解き方

1. 選択肢1〜4の各項目について、重要事項説明の義務事項（保全措置概要、定期借地権、特定保守製品、期間・更新）に該当するかを検討する。
2. 定期借地権の設定の旨が明確に重要事項説明事項として定められている選択肢2を正解として特定する。

選択肢 1不正解

支払金・預り金の保全措置を講ずる場合は、預り金の金額にかかわらずその措置の概要を重要事項として説明しなければならないため誤りです。

選択肢 2正解

宅地の貸借において、借地借家法第22条の定期借地権を設定しようとするときは、その旨を重要事項として説明しなければならないため正しい（本問の正解）です。

選択肢 3不正解

消費生活用製品安全法に基づく特定保守製品の保守点検に関する事項は、既存建物の売買・交換等で説明対象とされているものの、建物の貸借の媒介では説明事項ではないため誤りです。

選択肢 4不正解

建物の貸借において「契約の更新に関する事項」は、37条書面の必要的記載事項であると同時に、35条の重要事項説明事項でもあるため誤りです。

覚えるポイント

• 定期借地権・定期建物賃貸借を設定するときはその旨が35条の重要事項説明事項となること
• 貸借における契約期間だけでなく契約の更新に関する事項も35条で説明が必要であること
• 支払金・預り金の保全措置を講ずる場合は金額の多寡に関係なく概要を説明しなければならないこと

間違えやすいところ

• 「自ら売主となる手付金等保全措置の要否（未完成5%・完成10%超）」と「支払金・預り金の保全措置の概要説明（措置を講ずるなら金額無関係）」を混同しないように注意してください。

出題の前提：平成27年4月1日現在施行法令（宅地建物取引業法第35条）

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.17 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

宅地建物取引業者が受け取ることができる報酬額には法律上の上限が定められています。売買では代金に応じた媒介・代理の上限があり、複数業者が関与する場合でも全体の合計額は媒介上限の2倍（代理の限度額）を超えることができません。また、居住用建物の賃貸借の媒介では依頼者双方からの合計で借賃1か月分（＋消費税等）が上限となります。

解き方

1. 各記述における取引態様（売買の代理・媒介、居住用・非居住用賃貸借）と対象金額を確認する。
2. 消費税等（8%）を含む法定の報酬上限額を算定し、業者が受領した金額および関与業者全体の受領合計額が限度額を超えていないか判定する。

選択肢 1不正解

アは違反ですが、イは適法であるため、この組合せは誤りです。

選択肢 2不正解

ウは違反ですが、イは適法であるため、この組合せは誤りです。

選択肢 3正解

アでは全体の合計受領額が媒介上限の2倍（207万3,600円）を超えており違反です。ウでは貸主・借主からの合計受領額が借賃1か月分＋税（10万8,000円）を超えており違反です。したがってアとウの組合せが正解です。

選択肢 4不正解

イは権利金を売買代金とみなして算定した限度額の範囲内であり違反しないため、ア、イ、ウすべてが違反とする本肢は誤りです。

覚えるポイント

• 複数業者が売買に関与する場合、業者全体で受領できる報酬の合計額は媒介報酬上限の2倍以内である。

間違えやすいところ

• 居住用以外の賃貸借で返還されない権利金の授受がある場合、権利金を売買代金とみなして報酬計算できる点を見落としやすい。

出題の前提：宅地建物取引業法第46条、国土交通省告示

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.17 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

宅建業者が自ら売主となり非業者と取引する場合、買主保護のための8種制限が適用されます。他人物売買では停止条件付契約での取得では契約締結が禁止され、瑕疵担保責任の特約制限に反する無効特約は民法の原則に戻ります。また、クーリング・オフは物件の引渡しを受け『かつ』代金全額を支払った場合にのみ適用除外となります。

解き方

1. 各肢の契約条件（売主が宅建業者、買主が非業者）における8種制限の該当規定を確認する。
2. 他人物売買の例外要件、瑕疵担保特約が無効となった場合の効果、クーリング・オフの行使要件および損害賠償請求の禁止規定と照合して正誤を判定する。

選択肢 1不正解

他人物売買において、取得する契約に停止条件（効力の発生に係る条件）が付されている場合は契約締結が禁止されているため誤りです。

選択肢 2不正解

引渡しの日から1年とする特約は無効となりますが、その場合民法の原則が適用され「瑕疵を知った時から1年」となるため、「引渡しの日から2年」とする本肢は誤りです。

選択肢 3正解

クーリング・オフが封じられるのは「目的物の引渡しを受け、かつ、代金の全額を支払ったとき」であり、本肢では代金全額が支払われていないため、Ａは解除を拒むことができず正しいです。

選択肢 4不正解

宅建業者はクーリング・オフによる契約解除に伴う損害賠償や違約金を請求することができず、これに反する買主に不利な特約は無効となるため誤りです。

覚えるポイント

• クーリング・オフ適用除外となる履行完了要件は「引渡しを受け」かつ「代金の全額を支払った」ことの両方が必要である。

間違えやすいところ

• 瑕疵担保責任の特約が無効となった場合、引き渡しから2年になるのではなく民法の規定（知った時から1年）に戻る点に注意する。

出題の前提：宅地建物取引業法第33条の2、第37条の2、第40条

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.18 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者および宅地建物取引士のそれぞれに対して、業務の適正な遂行や信義誠実義務、信用失墜行為の禁止、知識・能力の維持向上に関する規定を設けています。取引士の信用失墜行為禁止は業務従事中に限らず常に求められます。

解き方

1. 各肢に示された義務・責務に関する文言が、宅建業法上の条文として実際にどのように規定されているかを確認する。
2. 条文の有無、適用の対象範囲（業務中に限定されているか等）を精査して正誤を判定する。

選択肢 1不正解

宅地建物取引士の公正・誠実事務遂行および連携努力義務は法第15条第1項に明確に条文として規定されているため、「規定はないものの」とする点が誤りです。

選択肢 2不正解

信用失墜行為の禁止（法第15条の2）は「業務に従事するとき」に限定されず、私生活も含めて常に禁止されているため誤りです。

選択肢 3不正解

宅地建物取引士に対して「専ら宅地建物取引業に従事し、これに専念しなければならない」と義務付ける規定は存在しないため誤りです。

選択肢 4正解

業者の従業者に対する教育努力義務（法第31条の2）および取引士の知識・能力の維持向上努力義務（法第15条第2項）はともに法文通り正しく規定されています。

覚えるポイント

• 宅地建物取引士の信用失墜行為の禁止は、業務中に限定されず職務外の行為も対象となる。

間違えやすいところ

• 法第15条の取引士の基本責務や第31条の2の従業者教育義務などの新設・改正条文の文言を正確に把握しておく必要がある。

出題の前提：宅地建物取引業法第15条、第15条の2、第31条の2

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.18 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

宅建業者が自ら売主となる場合、損害賠償の予定額と違約金の合計は代金の2割を超えてはならず、超える部分は無効となります。また手付金の額も代金の2割を超えることができず、未完成物件において代金の5%以下かつ1,000万円以下の手付金等は保全措置が不要とされます。

解き方

1. 代金2,400万円に対する2割（480万円）および5%（120万円）の数値を算出する。
2. アの損害賠償額・違約金の合算額と無効の範囲、イの手付額上限規制の強行法規性、ウの未完成物件における保全措置不要要件をそれぞれ検討して個数を数える。

選択肢 1正解

正しい記述はウの1つのみであるため、正解は肢1となります。

選択肢 2不正解

正しい記述はウの1つだけであるため、二つとする本肢は誤りです。

選択肢 3不正解

アとイは誤りであり、正しい記述は三つではないため誤りです。

選択肢 4不正解

ウが正しい記述として存在するため、なしとする本肢は誤りです。

覚えるポイント

• 未完成物件の手付金等保全措置が不要な基準は「代金の5%以下かつ1,000万円以下」である。

間違えやすいところ

• 損害賠償額の予定等の制限を超えた特約は、特約全体が無効になるのではなく「2割を超える部分のみ無効」となる点に注意する。

出題の前提：宅地建物取引業法第38条、第39条、第41条

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.19 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

未完成物件の取引において、広告開始時期の制限（法33条）は売買・交換だけでなく「貸借」にも適用され、確認等の処分前は申請中と表示しても広告できません。一方、契約締結時期の制限（法36条）は売買・交換にのみ適用され、「貸借」には適用されません。また契約締結制限は停止条件を付しても解除されません。

解き方

1. 問題文中の行為が「広告」に関するものか「契約締結」に関するものかを確認する。
2. 取引の態様（売買か貸借か）を区別し、広告制限（貸借にも適用）と契約締結制限（貸借には不適用）のルールの違いを適用して判定する。

選択肢 1不正解

契約締結時期の制限（法第36条）は「貸借」には適用されないため、工事完了前で建築確認を受ける前であっても貸借の媒介契約や賃貸借契約を締結することは可能であり誤りです。

選択肢 2不正解

広告開始時期の制限（法第33条）により、建築確認等の処分があった後でなければ広告はできず、申請中である旨を表示しても広告することはできないため誤りです。

選択肢 3正解

広告開始時期の制限（法第33条）は貸借の広告にも適用されるため、建築確認を受ける前には貸借の代理を行う旨の広告をしてはならず正しいです。

選択肢 4不正解

契約締結時期の制限（法第36条）に違反する契約は、建築確認を受けることを停止条件とする特約を付したとしても締結することが禁止されているため誤りです。

覚えるポイント

• 広告開始時期の制限は「貸借」にも適用されるが、契約締結時期の制限は「貸借」には適用されない。

間違えやすいところ

• 建築確認の申請中である旨を表示すれば広告できると勘違いしやすいが、例外なく確認取得前の広告は禁止される。

出題の前提：宅地建物取引業法第33条、第36条

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.19 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

宅建業法第37条書面は契約成立後遅滞なく当事者双方に交付しなければなりません。自ら買主となる場合でも相手方に交付する義務があり、相手方が宅建業者であっても免除されません。「自ら貸主」となる行為はそもそも宅建業に該当しないため業法全体の適用がありません。また引渡し時期と移転登記申請時期は両方とも必要的記載事項です。

解き方

1. ア〜エの各記述について、取引類型（代理、媒介、自ら貸主、自ら買主）と業法の適用範囲を確認する。
2. 37条書面の必要的記載事項（引渡しの時期、登記申請の時期）と任意的記載事項（瑕疵担保措置、公課負担の定め）および交付相手方（業者間取引を含む）を精査して個数を数える。

選択肢 1不正解

アとエの二つが正しいため、一つとする本肢は誤りです。

選択肢 2正解

アとエが正しい記述であり、正しいものは2つであるため正解です。

選択肢 3不正解

イとウは誤りであるため、三つとする本肢は誤りです。

選択肢 4不正解

すべての記述が正しいわけではないため誤りです。

覚えるポイント

• 引渡しの時期と移転登記の申請時期は、いずれか一方ではなく「両方」が37条書面の必要的記載事項である。

間違えやすいところ

• 自ら貸主となる行為は宅建業に該当しないため、37条書面の交付義務自体が存在しないことを見落としやすい。

出題の前提：宅地建物取引業法第2条第2号、第37条

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.20 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

宅建業法第78条第2項により、業者間取引においては自ら売主としての8種制限（法37条の2〜43条）が全面的に適用除外されます。またクーリング・オフの解除通知は発信主義がとられ、瑕疵担保責任の特約制限では引渡しの日から2年以上とする特約を除き買主に不利なものは無効となります。

解き方

1. 各選択肢の取引の相手方が「宅地建物取引業者」か「非業者」かを確認する。
2. 業者間取引における8種制限の適用除外、クーリング・オフの発信主義、瑕疵担保責任の期間（引渡し日から2年以上）の各要件に照らして正誤を判定する。

選択肢 1不正解

クーリング・オフによる契約解除の効力は書面を「発した時」（発信主義）に生じるため、7日目に発送していれば8日を超えて到達しても有効に解除でき、誤りです。

選択肢 2不正解

買主が建物を直ちに取り壊す予定であっても瑕疵担保特約の制限の例外規定とはならず、責任を負わない旨の特約は無効となるため誤りです。

選択肢 3正解

買主Ｄは宅建業者であるため、損害賠償額の予定等の制限（2割上限）は適用されず、代金の30%と定める特約も有効であり正しいです。

選択肢 4不正解

引渡しが契約の1か月後である場合、「契約締結日から2年」とする特約は引渡しの日から起算すると1年11か月となり、2年未満で買主に不利なため無効となり誤りです。

覚えるポイント

• 宅建業者間の取引では、自ら売主の8種制限はすべて適用除外となる。

間違えやすいところ

• 瑕疵担保責任の特約有効期間の起算点は「契約締結の日」ではなく「引渡しの日」から2年以上である点を取り違えやすい。

出題の前提：宅地建物取引業法第37条の2、第38条、第40条、第78条第2項

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.21 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

手付解除（法39条）において買主の手付放棄による解除権を制限する不利な特約は無効です。また手付金等の保全措置を要する場合、保全措置を講じた後に手付金等を受領しなければならず、工事完了前に締結された売買契約では受領額が代金の5%を超える場合に保全措置が必要となります。

解き方

1. アについて、買主の手付放棄による解除権に比べ、代金1割の支払いを求める特約が買主に不利で無効であるか判断する。
2. イについて、保全措置（保証保険契約）における証券交付の時期が受領前（同時）でなければならない点を確認する。
3. ウについて、工事完了前に契約された売買における保全基準（代金5%超）を適用し、保全措置が必要か確認して正しいものの個数を数える。

選択肢 1不正解

ア、イ、ウのすべてが誤った記述であるため、一つとする本肢は誤りです。

選択肢 2不正解

ア、イ、ウのすべてが誤った記述であるため、二つとする本肢は誤りです。

選択肢 3不正解

ア、イ、ウのすべてが誤った記述であるため、三つとする本肢は誤りです。

選択肢 4正解

ア、イ、ウの記述はすべて誤りであり、正しいものは「なし」であるため肢4が正解です。

覚えるポイント

• 手付金等の保全措置は、保全措置を講じた後でなければ手付金等を受領することができない。

間違えやすいところ

• 工事完了前に締結された売買契約は、その後に受領する金銭も含めて法41条（工事完了前：5%基準）の規制対象となる点に注意が必要である。

出題の前提：宅地建物取引業法第39条、第41条

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.21 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

宅建業法では取引の公正と相手方の利益保護のため、不確実な事項についての断定的判断の提供や、手付の貸付け等による契約誘引、申込撤回に伴う預り金の返還拒否などを厳格に禁止しています。

解き方

1. 各発言内容（ア〜エ）について宅建業法第47条、第47条の2および施行規則等の規定に抵触するかを個別に検証する。
2. 違反しないもの（適法なもの）の個数を集計し、該当する選択肢を決定する。

選択肢 1正解

記述アは断定的判断の提供として違反、記述イも将来の価格上昇に関する断定的判断の提供として違反、記述ウは提携ローンの紹介であり違反せず、記述エは申込証拠金の返還拒否として違反するため、違反しないものはウの1つだけであり正しい。

選択肢 2不正解

違反しないものはウの1つのみであるため、2つとする本肢は誤りである。

選択肢 3不正解

違反しないものはウの1つのみであるため、3つとする本肢は誤りである。

選択肢 4不正解

ウが適法な発言として該当するため、なしとする本肢は誤りである。

覚えるポイント

• 将来の環境変化や価格変動について断定的判断を提供することは禁止される。
• 契約締結の申込み撤回等があった場合、預託を受けた受領金（申込証拠金等）の返還を拒むことは禁止される。

間違えやすいところ

• 金融機関の住宅ローン等の斡旋・紹介と、宅建業者自身による手付金の貸付け・信用供与を混同しないようにする。

出題の前提：宅地建物取引業法第47条第1号、第47条の2第3項、同法施行規則第16条の12

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.22 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

宅建業者は営業保証金を直接供託するか、宅地建物取引業保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を納付することで営業を開始できます。金額や手続（有価証券充当の可否、取戻し時の公告義務、還付限度額）に差異があります。

解き方

1. 各肢の営業保証金（業者A）と保証協会制度（業者B）に関するルールを照合する。
2. 肢3の供託額および分担金の金額計算を行い、整合性を確認する。

選択肢 1不正解

営業保証金は金銭または有価証券で充てることができますが、弁済業務保証金分担金は金銭のみでの納付が義務付けられており、有価証券による納付は認められていません。

選択肢 2不正解

営業保証金を取り戻す業者Aは原則として6か月以上の公告が必要ですが、保証協会が弁済業務保証金を取り戻すにあたって公告は不要であり、社員Bも公告義務を負いません。

選択肢 3正解

Aの営業保証金額は主たる事務所1,000万円＋従たる事務所500万円×3＝2,500万円です。Bの分担金額は主たる事務所60万円＋従たる事務所30万円×3＝150万円となり、本記述は正しいです。

選択肢 4不正解

保証協会の社員Bと取引した者が弁済を受けられる額の上限は、Bが納付した分担金の額ではなく、Bが仮に単独で供託すべきであった営業保証金相当額までとなります。

覚えるポイント

• 弁済業務保証金分担金は金銭でのみ納付可能（国債や有価証券での納付不可）。
• 保証協会の還付限度額は「その社員が納付した分担金」ではなく「営業保証金相当額」となる。

間違えやすいところ

• 事務所一部廃止による取戻し公告は営業保証金のみ必要で、保証協会を通じた分担金返還手続では公告不要である点を取り違えやすい。

出題の前提：宅地建物取引業法第25条第2項、第29条、第64条の7、第64条の8、第64条の9

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.23 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

都道府県知事は、管轄区域内で違反行為を行った宅建業者（他県知事免許や大臣免許を含む）に対して指示処分や業務停止処分を行えますが、管轄外で行われた行為に対して監督処分を行う権限はありません。また免許取消処分を行えるのは免許権者に限定されます。

解き方

1. 各記述における行為地、業者の免許権者、監督処分を行う行政庁を確認する。
2. 指示処分・業務停止処分の権限を有する行政庁の規定を照合し、誤っているものを特定する。

選択肢 1不正解

業務が行われた区域を管轄する都道府県知事（乙県知事）は、他の知事免許（甲県知事免許）の宅建業者に対しても指示処分を行うことができます。

選択肢 2正解

大臣免許の業者Bが乙県内の支店で違反行為を行った場合、指示や業務停止を行えるのは国土交通大臣および行為地を管轄する乙県知事であり、本店所在地であっても違反行為が行われていない甲県の知事には処分権限がありません。

選択肢 3不正解

不当な威迫等の禁止行為に違反し、情状が特に重い場合には、免許権者である甲県知事は免許を取り消さなければなりません（必要的取消事由）。

選択肢 4不正解

都道府県知事は、その区域内で宅建業を営む者（大臣免許業者を含む）に対して、適正な業務確保のため報告を求めたり必要な指導等を行うことができます。

覚えるポイント

• 免許取消処分ができるのは「免許権者」のみ。
• 指示処分・業務停止処分は「免許権者」および「行為地の都道府県知事」が行える。

間違えやすいところ

• 大臣免許業者の場合、行為地以外の事務所所在地の知事が業務停止処分を行うことはできない点に注意が必要。

出題の前提：宅地建物取引業法第65条、第66条、第71条、第72条

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.23 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

宅建業者が業務を行う場所には標識を掲示する義務があります（契約等の有無を問わない）。一方、専任の宅建士の設置や業務開始10日前までの事前届出は、「契約の締結または申込みの受付を行う場所」に限定されます。

解き方

1. 案内所の要件（契約締結等を行うか否か）による標識掲示義務と届出義務の適用範囲を確認する。
2. 代理・媒介を依頼した場合に誰が設置・届出・標識掲示の義務を負うかを整理する。

選択肢 1不正解

案内所を設置して業務を行う者自身（B）に標識掲示義務があります。代理を依頼したAではなくBが自己の標識を掲げなければなりません。

選択肢 2正解

標識の掲示は、契約締結や申込み受付を行う案内所だけでなく、単に展示や案内のみを行う案内所であっても掲示義務があります。

選択肢 3不正解

代理・媒介業者Cが設置し契約等を行う案内所では、C自身が専任の宅建士を設置しなければならず、Aが設置することで代えることはできません。

選択肢 4不正解

届出を行う相手は、自らの免許権者（甲県知事）および案内所の所在地を管轄する都道府県知事（甲県知事）です。目的物件の所在地である乙県知事への届出は要しません。

覚えるポイント

• 標識の掲示義務は契約・申込みを行わない案内所でも必要。
• 専任宅建士の設置と業務開始10日前までの届出は「契約・申込みを行う案内所」に限られる。

間違えやすいところ

• 案内所の届出先について、物件所在地の都道府県知事ではなく「免許権者」と「案内所所在地の知事」である点を取り違えやすい。

出題の前提：宅地建物取引業法第50条第1項・第2項、同法施行規則第19条

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.24 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

住宅瑕疵担保履行法では、新築住宅の売主（宅建業者）が買主（宅建業者を除く）に対して負う瑕疵担保責任の履行を確保するため、保証金の供託または責任保険契約の締結を義務付けています。対象となる瑕疵は「構造耐力上主要な部分」および「雨水の浸入を防止する部分」です。

解き方

1. 各肢の規定内容（業者間取引の除外、説明の時期、届出遅滞時の制限、保険の対象範囲）を確認する。
2. 肢4が保険金の請求対象となる瑕疵担保責任の範囲と合致していることを確認する。

選択肢 1不正解

買主が宅建業者である場合、住宅瑕疵担保履行法の資力確保義務（供託・保険加入）は適用除外となります。

選択肢 2不正解

供託所の所在地等に関する書面の交付・説明は、「売買契約を締結するまで」に行わなければならず、引渡しまでに行えばよいとする記述は誤りです。

選択肢 3不正解

届出を行わない場合の売買契約締結の禁止は、基準日直後からではなく「基準日の翌日から起算して50日を経過した日の翌日以後」に適用されます。

選択肢 4正解

住宅販売瑕疵担保責任保険は、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の瑕疵により生じた特定住宅販売瑕疵担保責任の履行損害を対象として保険金を請求することができます。

覚えるポイント

• 買主が宅建業者であるときは瑕疵担保資力確保措置は不要。
• 供託所等の説明書面の交付・説明は「契約締結前」に行う。

間違えやすいところ

• 届出を怠った場合の契約締結禁止の起算点は「基準日の翌日から50日を経過した日の翌日以降」であり、基準日当日以降ではない点に注意。

出題の前提：特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律第11条、第12条、第19条等

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.24 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

住宅金融支援機構は民間金融機関による長期・固定金利の住宅資金供給を支援する証券化支援業務を中心に行い、回収業務等は金融機関等に委託します。また、災害復興や高齢者向け住宅改良等の限定的な分野で直接融資を行っています。

解き方

1. 証券化支援業務（買取型）の債権回収業務の委託義務について確認する。
2. 直接融資業務（高齢者向け融資・災害復興融資）の貸付条件を確認し誤りを特定する。

選択肢 1不正解

機構は、高齢者向け返済特例制度として、高齢者が行うバリアフリーや耐震改修工事等の借入について死亡時に一括償還する直接融資業務を実施しています。

選択肢 2不正解

証券化支援業務（買取型）の対象債権の返済方式には、元利均等返済だけでなく毎月払いの元金均等返済も含まれています。

選択肢 3正解

機構は証券化支援業務において買い取った貸付債権の管理・回収業務について、金融機関等に委託しなければならないと定められており、委託できないとする記述は誤りです。

選択肢 4不正解

災害復興住宅融資において、機構は必要に応じて一定の元金据置期間を設けることができます。

覚えるポイント

• 買取型証券化支援業務における債権回収事務は、金融機関等に委託される。
• 高齢者向け返済特例制度（死亡時一括償還）は機構の直接融資業務の一つである。

間違えやすいところ

• 機構自身が住宅ローンの回収業務を直接行うと誤解しないように注意する。

出題の前提：独立行政法人住宅金融支援機構法第13条第1項・第2項

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.25 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

不動産の公正競争規約では消費者の適切な選択を保護するため、事実と異なる誇大表示や有利誤認表示を禁止し、公法上の制限（都市計画道路予定地など）に関する重要事項の明示を義務付けています。

解き方

1. 各肢の広告表示が公正競争規約に合致しているかを判定する。
2. 都市計画道路予定地の表示義務および「完売」「新発売」等の特定用語の使用基準を確認する。

選択肢 1不正解

実際には売れ残りがあるにもかかわらず「完売御礼」と表示することは、事後に売却できたとしても表示時点において虚偽・誇大広告となり不当表示に該当します。

選択肢 2不正解

住宅ローンの返済例を表示する場合、取扱金融機関の名称や融資限度額、金利等の条件も明記する必要があります。

選択肢 3正解

敷地が都市計画道路等の区域に含まれている場合は、工事の着手・未着手にかかわらず、その旨を広告に明示しなければなりません。

選択肢 4不正解

「新発売」と表示できるのは、新たに造成された宅地または新築住宅について初めて購入者を募集する場合に限られ、築15年の社宅をリフォームした中古マンションには使用できません。

覚えるポイント

• 都市計画道路区域内の土地は工事着手前であっても明示が必要。
• 「新発売」という文言は新築住宅や新規造成宅地にのみ使用可能（中古リフォームには使用不可）。

間違えやすいところ

• 社宅として使用されていた建物であっても、建築後1年以上経過または既に使用されているものは新築には該当しない。

出題の前提：不動産の表示に関する公正競争規約第8条、第10条、表示規約施行規則

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.25 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

宅建試験の統計問題では、建築着工統計、法人企業統計、地価公示、土地白書などにおける前年比増減や直近の推移傾向が正確に問われます。

解き方

1. 平成27年試験時の各公表資料の数値トレンドを照合する。
2. 建築着工統計において平成26年が前年（平成25年）比減、前々年（平成24年）比増であったことを確認する。

選択肢 1不正解

全国のマンション不動産価格指数は、2013年以降大幅な上昇傾向となっており、一貫して下落基調となっているわけではありません。

選択肢 2正解

平成26年の新設住宅着工戸数は約89.2万戸であり、消費増税前の駆け込み需要があった平成25年（約98.0万戸）からは減少したものの、平成24年（約88.3万戸）を上回っており正しい記述です。

選択肢 3不正解

平成25年度法人企業統計年報において、不動産業の売上高経常利益率は前年度より上昇しており、全産業平均（約4.2％）を大きく上回る高水準（約11.4％）でした。

選択肢 4不正解

平成27年版土地白書によれば、平成26年の土地取引件数（売買による所有権移転登記件数）は約125.7万件で、3年連続で増加していました。

覚えるポイント

• 建築着工統計の年次推移：平成24年（増）→平成25年（駆け込み増）→平成26年（反動減だが24年超）。
• 不動産業の経常利益率は全産業平均よりも高い傾向にある。

間違えやすいところ

• 土地白書の売買移転登記件数の推移を「減少」と誤認しないようにする。

出題の前提：建築着工統計（国土交通省・平成27年1月公表）、平成27年版土地白書

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.26 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

一般的に台地や段丘は地盤が堅固で水害・地震災害に強いとされますが、かつて池や沼、谷筋であった場所を埋め立てた人工改変地は、水分を多く含み締固めが不十分になりやすいため、地震時に激しい揺れや液状化現象が起こりやすいという例外的な性質を持ちます。

解き方

1. 低地・臨海部・山麓部・台地埋立地それぞれの地形区分ごとの地盤性状と災害リスクを確認する。
2. 台地全域が一様に堅固ではなく、旧池沼などの埋立地は局所的に軟弱かつ液状化リスクが高い点に着目して誤りを特定する。

選択肢 1不正解

日本の平野部を形成する沖積低地は主に完新世（約1万年前以降から数千年前）に堆積した地盤であり、旧河道や湿地等の軟弱地盤が多く存在するため適当な記述です。

選択肢 2不正解

標高が低く海に近い臨海低地は、河川洪水だけでなく高潮や台風、地震に伴う津波被害を受けやすいため、十分な嵩上げや防水等の防災対策が必要です。

選択肢 3正解

池や沼を埋め立てた地盤は地下水位が高く緩い土砂で構成されていることが多いため、地震の揺れによって液状化現象が発生しやすく、「液状化に対して安全」とする本記述は誤りです。

選択肢 4不正解

傾斜地や谷を切り盛りして造成された丘陵地・山麓部の住宅地では、豪雨や地震時にがけ崩れや地すべり、土石流などの土砂災害が発生する危険性があり注意を要します。

覚えるポイント

• 「台地＝すべて安全」ではなく旧池沼・谷埋め盛土は液状化や不同沈下の危険性が高い
• 臨海低地は洪水・高潮・津波の複合リスクを警戒する

間違えやすいところ

• 台地という単語だけで安全と即断し、埋立地特有のリスクを見落とすこと
• 低地が形成された年代（沖積層＝数千年前からの新しい軟弱地盤）の知識不足

出題の前提：土地の地形・地盤の性状及び防災に関する基礎的知見

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.26 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

木造建築物は湿気に弱く腐朽や害虫（シロアリ）被害を受けやすいため、地面からの湿気を遮断し土台を腐食から守るために基礎の立ち上がり高さを確保することが法令上・構造上不可欠です。また、基礎構造は上部構造からの鉛直荷重・地震荷重を確実に支持地盤へ伝達する役割を担います。

解き方

1. 木材の材料的特性（湿気・水に対する脆弱性）と防腐・防蟻措置の重要性を確認する。
2. 建築基準法施行令第38条等の基礎立ち上がり基準を踏まえ、立ち上がりが不要とする記述の誤りを判定する。

選択肢 1正解

木材は湿気により腐朽しやすくシロアリ害を受けやすいため、地盤面からの湿気浸入を防ぐ目的で原則として地上30cm以上の基礎の立ち上がりが必要であり、「湿気に強く立ち上がり不要」とする記述は明白に誤りです。

選択肢 2不正解

基礎構造は良好な地盤に直接荷重を伝える直接基礎（フーチング基礎、べた基礎等）と、深い支持層まで杭を打ち込んで支持する杭基礎に分類されます。

選択肢 3不正解

杭基礎に用いられる杭材料には、伝統的な木杭のほか、既製コンクリート杭、場所打ちコンクリート杭、鋼管杭などの鋼杭があります。

選択肢 4不正解

建物は柱・梁・壁・床などの上部構造と基礎・杭等の基礎構造からなり、基礎構造は上部構造を支えてその荷重を安全に地盤へ伝達する機能を果たします。

覚えるポイント

• 木造は湿気に弱いため基礎立ち上がり（地上30cm以上）が必須
• 基礎は「直接基礎（べた基礎・布基礎・独立基礎）」と「杭基礎」に分類される

間違えやすいところ

• 「木材は通気性があれば腐らない」という点と「湿気に強い」という誤謬を混同すること
• 基礎立ち上がりの要否を単なる意匠・施工上の任意事項と誤認すること

出題の前提：建築基準法施行令第38条（基礎）及び建築構造に関する一般基準

出典：不動産適正取引推進機構『2015年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.26 ↗（www.retio.or.jp）