2014年10月 宅建士試験の問題・解答解説

解答

2

解説

民法の試験問題では、条文そのものに規定が存在するか、あるいは判例や解釈によって認められている法理にすぎないかを峻別する出題がなされます。判例法理として確立していても条文にない事項がある点に注意が必要です。

解き方

1. 各選択肢に挙げられた法理やルールが民法の条文に文字通り規定されているか確認する。
2. 損害賠償額の予定に関する規定（民法第420条第1項）が明確な条文規定であると判断する。

選択肢 1不正解

信頼関係破壊の法理は裁判所の判例を通じて確立された法理であり、民法の条文に明記された規定ではありません。

選択肢 2正解

民法第420条第1項に「当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる」と明確に規定されています。

選択肢 3不正解

履行補助者の故意・過失を債務者の帰責事由と同視する扱いは判例・学説による解釈であり、条文の直接の規定ではありません。

選択肢 4不正解

特別の事情によって生じた損害の賠償範囲は民法第416条第2項に規定されていますが、予見時期は「契約締結時」とするのが判例であり、条文上「債務不履行時」と限定して規定されているわけではありません。

覚えるポイント

• 民法第420条1項により損害賠償額の予定は明文で認められている。

間違えやすいところ

• 信頼関係破壊の法理や履行補助者の過失責任は有名ですが、条文ではなく判例法理である点を見落とさないように注意する。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行法令

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.2 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

代理では、追認の効力は契約時に遡及すること、代理人の瑕疵は原則として代理人を基準に決すること、本人の名を用いた越権行為には表見代理が類推適用され得ること、代理人の後見開始は代理権消滅事由となることを整理して把握する必要があります。

解き方

1. 記述ア〜エの正誤を個別に判定する（ア：契約時に遡及するため誤り、イ：判例により類推適用が認められるため正しい、ウ：民法111条1項2号により正しい、エ：本人の選択ではなく代理人を基準とするため誤り）。
2. 誤っている記述の個数を数えるとアとエの2つとなるため、正解番号を2と決定する。

選択肢 1不正解

誤っている記述はアとエの2つあるため、1つとする本肢は誤りです。

選択肢 2正解

記述アとエの2つが誤りであるため、本肢が正解です。

選択肢 3不正解

誤っている記述は2つであるため、3つとする本肢は誤りです。

選択肢 4不正解

誤っている記述は2つであるため、4つとする本肢は誤りです。

覚えるポイント

• 無権代理の追認は原則として契約時に遡及し、代理行為の瑕疵は代理人を基準に判断する。

間違えやすいところ

• 代理人は制限行為能力者でもなれるが、就任後に後見開始の審判を受けると代理権は消滅する点に注意する。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行法令

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.2 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

所有権は消滅時効にかからず、即時取得は動産のみに認められます。また時効取得には「所有の意思（自主占有）」が不可欠であり、瑕疵担保に基づく損害賠償請求権には引渡時からの消滅時効が適用されます。

解き方

1. 各選択肢の権利取得・消滅の法的要件を民法および判例に照らして検討する。
2. 即時取得の対象（動産限定）、所有権の不可滅性、取得時効の自主占有要件を確認し、判例に合致する選択肢3を正解と特定する。

選択肢 1不正解

即時取得（民法第192条）は動産のみに適用される制度であり、土地等の不動産には適用されません。

選択肢 2不正解

所有権は独立して消滅時効にかかることはありません（民法第167条2項等）。国庫に帰属することもありません。

選択肢 3正解

判例によれば、瑕疵担保による損害賠償請求権には消滅時効の適用があり、権利を行使し得る目的物の引渡し時から時効が進行します。

選択肢 4不正解

取得時効が成立するためには「所有の意思」をもった自主占有が必要であり、賃借人の占有など他主占有の場合は年数を経ても時効取得できません。

覚えるポイント

• 不動産に即時取得はなく、所有権は消滅時効にかからない。

間違えやすいところ

• 取得時効には占有権原が所有の意思に基づくもの（自主占有）であることが不可欠である点を見落としやすい。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行法令

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.3 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

抵当権は特定債権を担保するのに対し、根抵当権は一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の範囲で担保します。包括根抵当は禁止されており、また確定前の根抵当権は担保すべき債権が流動的であるため処分に種々の制限があります。

解き方

1. 抵当権と根抵当権の被担保債権の範囲、対抗要件、実行手続、順位譲渡の可否を比較する。
2. 元本確定前の根抵当権の順位譲渡は民法第398条の11により不可とされている規定を適用する。

選択肢 1不正解

根抵当権であっても一定の範囲に属する不特定の債権を担保するものでなければならず、あらゆる範囲の債権を担保とする包括根抵当は禁止されています（民法第398条の2第2項）。

選択肢 2不正解

根抵当権の設定を第三者に対抗するためには登記を備えれば足り、債務者Cの承諾は不要です。

選択肢 3不正解

催告の抗弁権は保証人に認められる権利であり、物上保証人であるAには抵当権・根抵当権のいずれの実行時にも催告を請求する権利はありません。

選択肢 4正解

通常の抵当権では順位の譲渡が認められますが、元本確定前の根抵当権では順位を譲渡・放棄することはできません（民法第398条の11第1項）。

覚えるポイント

• 元本確定前の根抵当権は順位の譲渡・放棄をすることができない。

間違えやすいところ

• 物上保証人には保証人のような催告の抗弁権や検索の抗弁権はない点に注意する。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行法令

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.3 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

判決文読解問題では、問題文に記載された判決文の論理構成と文言を忠実に読み取り、主語と述語の対応関係や例外事由の成立条件を厳密に把握することが重要です。

解き方

1. 判決文から「譲渡禁止特約に反して譲渡した債権者」が無効主張できる例外条件（債務者に無効主張の意思があることが明らか等）を確認する。
2. 各選択肢の主語（債権者か債務者か）と条件関係を照合し、判決文と完全に合致する選択肢3を選ぶ。

選択肢 1不正解

判決文では特約は債務者の利益のために付されるとされており、債務者が無効主張する条件として「債権者に意思があること」を要求していません。

選択肢 2不正解

無効を主張する意思があることが明らかでなければならないのは「債務者」であり、「債権者」ではありません。

選択肢 3正解

判決文末尾の「債務者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであるなどの特段の事情がない限り…許されない」という文言の反対解釈として正確に一致しています。

選択肢 4不正解

判決文は「特段の事情がない限り」無効を主張できないとしているため、「いかなるときも許されない」とする記述は誤りです。

覚えるポイント

• 判決文読解問題では、主語と述語、例外規定（特段の事情）の条件を正確に対応させる。

間違えやすいところ

• 誰の意思が明らかである必要があるのか（債務者の意思）を取り違えやすいので主語に注意する。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行法令

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.4 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

建物の施工者は、建物としての基本的な安全性を欠くことのないように配慮すべき注意義務を負っており、これを怠って安全性を損なう瑕疵を生じさせた場合は、敷衍して居住者や転得者などの第三者に対しても不法行為責任を負います。

解き方

1. 買主の悪意による売主への瑕疵担保責任追及の可否を確認する（善意無過失が必要）。
2. 最高裁判例（平成19年7月6日）に照らし、建築請負業者の転得者に対する基本的安全性を損なう瑕疵に関する不法行為責任の成否を検討し選択肢2を正当と判断する。

選択肢 1不正解

売買契約に基づく瑕疵担保責任を追及するには、買主が契約締結時に瑕疵について善意無過失でなければならず、悪意の買主Cは責任追及できません。

選択肢 2正解

最高裁判決（平19.7.6）により、建物の基本的安全性を損なう瑕疵がある場合、施工者Bは契約関係のない転得者Cに対しても不法行為責任を負います。

選択肢 3不正解

不法行為による損害賠償請求権の消滅時効は、被害者が損害及び加害者を知った時から3年（不法行為時から20年）であり、1年ではありません。

選択肢 4不正解

当時の民法第635条但書により、建物その他の土地の工作物についての請負契約は、瑕疵のために目的を達成できない場合であっても解除することはできません。

覚えるポイント

• 建物の基本的安全性を欠く瑕疵がある場合、施工者は転得者に対しても不法行為責任を負う。

間違えやすいところ

• 瑕疵担保責任の1年という期間制限と不法行為責任の消滅時効期間（3年/20年）を混同しないようにする。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行法令

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.5 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

借地上の自己所有建物を賃貸しても借地の無断転貸には当たりません。また対抗要件を備えた土地賃借人は不法占拠者に対して自己の賃借権に基づく妨害排除請求及び賃貸人の所有権に基づく代位請求が可能です。

解き方

1. 借地上の建物賃貸が借地の無断転貸に該当するか確認する（該当しないため解除不可）。
2. 対抗力を備えた賃借権に基づく妨害排除請求および所有権の代位行使の可否を判定し、正しい肢を選択する。

選択肢 1不正解

借地人が自己所有の建物を第三者に賃貸することは土地の無断転貸には当たらないため、賃貸人Aは土地賃貸借契約を解除できません（判例）。

選択肢 2正解

Bは乙建物の登記により対抗要件を備えているため、自己の賃借権に基づき直接排除を求められるとともに、Aの所有権に基づく請求権を代位行使することもできます。

選択肢 3不正解

賃借人Bの債務不履行による解除の場合、賃貸人Aは承諾のある適法な転借人Cに対しても契約解除を対抗することができます。

選択肢 4不正解

民法第614条により、賃料の支払時期について特約がない場合は毎月末払いの後払いであり、翌月分の前払い義務はありません。

覚えるポイント

• 借地上の建物を貸しても借地権の転貸には当たらず、対抗力ある賃借人は直接妨害排除請求が可能。

間違えやすいところ

• 借地権の無断譲渡・転貸と借地上の建物賃貸を混同しないように区別する。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行法令

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.5 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

不法行為による損害賠償請求権の短期消滅時効の起算点である「損害及び加害者を知った時」とは、被害者が損害の発生を現実に認識した時を意味します。また継続的不法行為では日々個別に時効が進行します。

解き方

1. 民法第724条の「損害を知った時」に関する確立された判例解釈を確認する。
2. 日々発生する損害の個別進行や、海外在住による期間進行の中断・停止の有無を検討し選択肢1を選ぶ。

選択肢 1正解

判例によれば、民法第724条の「損害を知った時」とは、被害者が損害の発生を現実に認識した時を指します。

選択肢 2不正解

不法行為に基づく遅延損害金債権は、原本たる損害賠償請求権に附随するものであり、単独で一律に10年で消滅時効にかかるわけではありません。

選択肢 3不正解

不法占拠のように日々継続して発生する損害の賠償請求権は、各日の損害の発生・認識に伴って日々別個に消滅時効が進行します。

選択肢 4不正解

民法第724条後段の20年の期間（除斥期間／消滅時効）は、加害者が海外に在住している場合であっても進行します。

覚えるポイント

• 不法行為の「損害を知った時」とは損害の発生を現実に認識した時をいう。

間違えやすいところ

• 継続的不法行為による損害はまとめてではなく日ごとに個別に時効が進行する点に注意する。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行法令

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.6 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

成年後見人は常に家庭裁判所が職権で選任しますが（民法843条1項）、未成年後見人は最後に親権を行う者が遺言で指定することが認められています（民法839条1項）。

解き方

1. 成年被後見人の行為能力、成年後見人の代理権の制限（居住用不動産の処分）、後見開始審判の請求権者を確認する。
2. 未成年後見人と成年後見人の選任手続きの違いを比較検討して正誤を判定する。

選択肢 1不正解

成年被後見人の法律行為は原則として取り消すことができます（民法9条本文）。日用品の購入その他日常生活に関する行為のみ取消しの対象外となりますが（同条ただし書）、建物の贈与を受ける契約はこれに該当しないため取り消すことができます。

選択肢 2不正解

成年後見人が、成年被後見人に代わってその居住の用に供する建物又はその敷地について売却等の処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければなりません（民法859条の3）。

選択肢 3不正解

後見開始の審判の請求権者には「後見人」も含まれます（民法7条）。未成年後見人は、自ら後見する未成年者について成年に達した後の保護のため後見開始の審判を請求することができます。

選択肢 4正解

成年後見人は家庭裁判所が職権で選任します（民法843条1項）。これに対し未成年後見人は、最後に親権を行う者が遺言で指定することができ、指定がない場合に家庭裁判所が選任するため（民法839条、840条）、必ずしも家庭裁判所が選任する者とは限りません。

覚えるポイント

• 未成年後見人は遺言による指定が可能であるが、成年後見人は家庭裁判所が選任する。

間違えやすいところ

• 成年後見人の居住用不動産処分には家庭裁判所の許可が必要である点を見落としやすいです。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行の民法

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.6 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

内縁の配偶者には相続権がなく、兄弟姉妹が相続人となります。父母の一方のみを同じくする兄弟姉妹（半血兄弟）の相続分は、父母の双方を同じくする兄弟姉妹（全血兄弟）の2分の1となります（民法900条4号ただし書）。

解き方

1. 相続人を確定する：内縁の妻Eには相続権がなく、第1順位（子）・第2順位（直系尊属）がいないため、第3順位の兄弟姉妹（BおよびC・Dの代襲相続人F・G・H）が相続人となる。
2. 兄弟姉妹間の相続分の比率を計算する：半血の兄Bを「1」とすると、全血の弟C・Dはそれぞれ「2」となり、合計は1＋2＋2＝5となる。したがってBは5分の1、Cは5分の2、Dは5分の2である。
3. 代襲相続人の相続分を計算する：Cの代襲相続人FとGは、Cの相続分（5分の2）を均等に分けるため、各自「5分の2 × 1/2 ＝ 5分の1」となる。Dの代襲相続人Hは、Dの相続分（5分の2）をそのまま相続する。

選択肢 1不正解

内縁の妻Eには法律上の相続権がありません。したがってEが2分の1を取得することはありません。

選択肢 2不正解

半血兄弟であるBの相続分は全血兄弟（C・D）の2分の1となるため、B、C、Dの頭数で均等割（3分の1ずつ）にすることは誤りです。

選択肢 3正解

相続分はBが5分の1、Cが5分の2、Dが5分の2となり、代襲相続によりFとGはそれぞれ5分の1（5分の2×1/2）、Hは5分の2となるため正しいです。

選択肢 4不正解

代襲相続人である甥・姪（F・G・H）で頭数割りするのではなく、被代襲者CおよびDの相続分を基礎として分配するため誤りです。

覚えるポイント

• 内縁の配偶者には法定相続権がない。
• 半血兄弟姉妹の相続分は全血兄弟姉妹の2分の1である。

間違えやすいところ

• 代襲相続人が複数いる場合に、被代襲者ごとの枠を無視して甥姪全員で均等分配してしまうミスに注意してください。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行の民法

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.6 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

建物の所有を目的とする土地賃貸借には借地借家法が適用され、期間の定めのない借地権は正当事由がなければ解約申入れ等により消滅しません。一方、建物所有を目的としない土地賃貸借（資材置場等）には民法が適用され、期間の定めのない賃貸借は解約申入れから1年経過により終了します（民法617条1項1号）。

解き方

1. ケース①（建物所有目的＝借地借家法適用）とケース②（建物所有目的外＝民法適用）の適用法令を峻別する。
2. 期間の定めのない土地賃貸借における解約申入れの効力を比較検討する。

選択肢 1不正解

借地借家法上、存続期間を40年と定める契約は書面によらなくても口頭で有効です（借地借家法3条）。民法上の賃貸借でも同様に口頭で合意可能です。

選択肢 2不正解

ケース②においても、甲土地の賃借権の登記を備えれば第三者に対抗することができます（民法605条）。したがって「対抗する方法はない」とする記述は誤りです。

選択肢 3正解

ケース①では借地借家法の適用があり、借地権設定者が解約申入れを行っても合意がなければ正当事由等があっても容易に終了しません。ケース②では民法617条が適用され、当事者がいつでも解約申入れをすることができ、土地賃貸借は解約申入れから1年を経過することで終了します。

選択肢 4不正解

期間を定めた賃貸借契約で中途解約権を留保していない場合、ケース①でもケース②でも原則として中途解約することはできず、一方的に解約できるとする記述は誤りです。

覚えるポイント

• 建物所有目的のない土地賃貸借には借地借家法は適用されず民法が適用される。
• 民法の期間の定めのない土地賃貸借の解約申入れは1年経過で終了する。

間違えやすいところ

• 資材置場や青空駐車場など建物所有目的でない土地賃貸借にも借地借家法が適用されると誤認しないように注意してください。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行の民法及び借地借家法

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.7 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

借地借家法第38条第2項に規定される事前説明は、賃貸借契約書とは独立・別個の書面を交付して行わなければならないと最高裁判所の判例（最判平24.9.13）で示されています。

解き方

1. 定期建物賃貸借の契約要件（書面性）、期間設定の制限、事前説明手続きを整理する。
2. 事前説明に用いる書面の形式に関する判例法理を確認し、誤っている肢を特定する。

選択肢 1不正解

定期建物賃貸借契約は、公正証書による等書面によって契約しなければなりません（借地借家法38条1項）。

選択肢 2不正解

定期建物賃貸借には借地借家法第29条（1年未満の期間を定めた建物の賃貸借は期間の定めがないものとみなす規定）が適用されないため、1年未満の期間を定めても有効です（借地借家法38条1項）。

選択肢 3正解

最高裁判所の判例によれば、借地借家法38条2項の事前説明書面は、賃貸借契約書とは独立・別個の書面であることを要します。したがって「同じ書面内に記載して説明すれば足りる」とする記述は誤りです。

選択肢 4不正解

建物の賃貸人が更新がなく期間満了により終了する旨の事前説明をしなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となり、通常の建物賃貸借契約となります（借地借家法38条3項）。

覚えるポイント

• 定期建物賃貸借の事前説明書面は契約書とは独立した別個の書面でなければならない（最判平24.9.13）。

間違えやすいところ

• 事前説明を契約書内の特記条項等で行えば足りると混同しやすいので注意してください。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行の借地借家法及び判例

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.7 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

区分所有法第47条第1項により、管理組合法人は区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議等によって設立することができます。区分所有者の人数に関する下限等の制限規定はありません。

解き方

1. 管理組合法人の設立要件（決議要件、人数制限の有無）を確認する。
2. 共有専有部分への招集通知、小規模滅失時の単独復旧の制限、管理者の過料規定をそれぞれ照合する。

選択肢 1正解

管理組合法人となるための区分所有者の人数制限はありません（以前の法改正により人数要件は撤廃されています）。したがって「30人以上のものに限られる」とする記述は誤りです。

選択肢 2不正解

専有部分が共有に属する場合、集会の招集通知は議決権を行使すべき者（定めがないときは共有者の1人）に発すれば足ります（区分所有法35条2項、40条）。

選択肢 3不正解

建物の一部（価格の2分の1以下）が滅失した場合、各区分所有者は滅失した共用部分を復旧できますが、復旧工事着手前に復旧決議や建替え決議等があったときは単独復旧できなくなります（区分所有法61条1項・2項）。

選択肢 4不正解

規約の保管を怠ったり正当な理由なく閲覧を拒んだ管理者は、20万円以下の過料に処せられます（区分所有法71条1号）。

覚えるポイント

• 管理組合法人化の要件は区分所有者及び議決権の各4分の3以上の集会決議であり、人数要件はない。

間違えやすいところ

• 旧法の「区分所有者の数が30人以上」という要件を記憶したまま誤答しないよう注意してください。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行の建物の区分所有等に関する法律

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.8 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

不動産登記法第61条は「権利に関する登記を申請する場合には、申請人は、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければならない」と定めています。表示に関する登記には原則として登記原因証明情報の提供義務はありません。

解き方

1. 不動産登記法における「表示に関する登記」と「権利に関する登記」の申請手続きの違いを確認する。
2. 登記原因証明情報の提供義務を規定する第61条の対象が権利に関する登記であることを確認し、肢1の誤りを判定する。

選択肢 1正解

登記原因証明情報の提供義務が定められているのは「権利に関する登記」を申請する場合です（不動産登記法61条）。「表示に関する登記」には登記原因証明情報を提供しなければならないとする規定はないため誤りです。

選択肢 2不正解

新たに生じた土地や表題登記のない土地の所有権を取得した者は、所有権取得の日から1月以内に表題登記を申請しなければなりません（不動産登記法36条）。

選択肢 3不正解

信託の登記の申請は、当該信託に係る権利の保存、設定、移転又は変更の登記の申請と同時にしなければなりません（不動産登記法98条1項）。

選択肢 4不正解

仮登記は、仮登記義務者の承諾があるときや仮登記を命ずる処分があるときは、登記権利者が単独で申請することができます（不動産登記法107条1項）。

覚えるポイント

• 登記原因証明情報の提供が必要なのは「権利に関する登記」である（不動産登記法61条）。
• 土地の表題登記申請義務は取得の日から1月以内である。

間違えやすいところ

• 表示に関する登記にもすべての添付情報が必要であると混同しないよう区別が必要です。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行の不動産登記法

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.8 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

市街地開発事業は、市街化区域又は区域区分が定められていない都市計画区域内において定めるものとされています（都市計画法13条1項13号）。準都市計画区域においては市街地開発事業を定めることはできません。

解き方

1. 地区計画、高度利用地区、高層住居誘導地区を定めることができる区域要件を確認する。
2. 準都市計画区域内で定めることができる都市計画の内容（市街地開発事業は含まれない）を確認し、肢3を誤りと判定する。

選択肢 1不正解

地区計画は、用途地域が定められている区域のほか、用途地域が定められていない土地の区域であっても一定の要件を満たす区域に定めることができます（都市計画法12条の5第1項）。

選択肢 2不正解

高度利用地区は、市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、用途地域内において定めることができます（都市計画法8条1項3号、9条19項）。

選択肢 3正解

市街地開発事業は、市街化区域又は非線引き都市計画区域内において定めるものとされており（都市計画法13条1項13号）、準都市計画区域において定めることはできません。

選択肢 4不正解

高層住居誘導地区は、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域において定めることができます（都市計画法9条17項）。

覚えるポイント

• 準都市計画区域内で定めることができる地域地区等に「市街地開発事業」は含まれない。

間違えやすいところ

• 準都市計画区域内に用途地域が指定されていても、市街地開発事業を定めることはできない点に留意してください。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行の都市計画法

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.9 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

国や地方公共団体が行う開発行為については開発許可に代えて協議を要します（都市計画法34条の2）。公益上必要な建築物の例外（法29条1項3号）に病院は含まれません（学校・公民館・駅舎等は含まれる）。また、農林漁業用の特例（法29条1項2号）は市街化区域には適用されません。

解き方

1. アを検討：市街化調整区域での開発行為。国が行う場合は34条の2の協議が必要。医療法上の病院は公益上必要な建築物の適用除外対象外であるため、国の特例協議が必要（該当）。
2. イを検討：市街化区域での1,200㎡の開発行為。農林漁業者の居住用建築物の特例は市街化区域には適用されず、原則通り1,000㎡以上の開発行為として開発許可が必要（該当）。
3. ウを検討：非線引き都市計画区域での4,000㎡の開発行為。公民館は公益上必要な建築物として許可不要（法29条1項3号）（非該当）。
4. 該当するアとイの組合せ（肢1）を選択する。

選択肢 1正解

アは国の協議が必要であり、イは開発許可が必要であるため、アとイの組合せが正しいです。

選択肢 2不正解

ウの公民館は公益上必要な建築物に該当し面積に関わらず開発許可が不要であるため誤りです。

選択肢 3不正解

アが含まれておらず、ウが含まれているため誤りです。

選択肢 4不正解

ウは開発許可が不要であるため誤りです。

覚えるポイント

• 病院・診療所・大学等は公益上必要な建築物の適用除外に含まれない。
• 農林漁業用の建築物・住宅の例外規定は市街化区域には適用されない。

間違えやすいところ

• 公民館や駅舎と同様に病院も公益建築物として許可不要と誤認しないように注意してください。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行の都市計画法

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.9 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

建築基準法は建物の安全性・衛生を確保するため、居室の採光や換気などの単体規定、建築確認の対象行為、避雷設備の設置基準、防火地域内の制限などを明確に定めています。

解き方

1. 各選択肢に提示された基準値（採光比率、高さ等）および対象行為の法的定義を確認する。
2. 条文の適用範囲（防火地域と準防火地域の違い、建築の定義等）と合致しているかを判定する。

選択肢 1正解

住宅の居住のための居室には、採光に有効な開口部の面積を居室の床面積の7分の1以上設ける必要があります（建築基準法第28条第1項）。

選択肢 2不正解

建築基準法上の「建築」には新築・増築・改築・移転の4つが含まれるため、移転も建築確認の対象となり得ます（同法第2条第13号）。

選択肢 3不正解

避雷設備の設置義務が生じるのは、原則として「高さ20mをこえる建築物」であり、高さ15mの建築物には設置義務はありません（同法第33条）。

選択肢 4不正解

屋上に設ける看板の主要部分を不燃材料で造り又は覆わなければならない規定は「防火地域内」に適用されるものであり、準防火地域は対象外です（同法第66条）。

覚えるポイント

• 採光有効面積は住宅の居住用居室で床面積の7分の1以上
• 建築の定義は「新築・増築・改築・移転」の4行為
• 避雷設備の設置義務基準は高さ20m超

間違えやすいところ

• 建築物の「移転」を建築確認の対象外と勘違いしやすい
• 防火地域の屋上看板制限を準防火地域にも適用されると誤認しやすい

出題の前提：平成26年4月1日現在施行されている建築基準法の規定

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.10 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

建築基準法では、用途地域ごとの用途制限（第48条）、都市計画で敷地位置を定めるべき施設（第51条）、特別用途地区における制限緩和（第49条第2項）、防火地域内外における建ぺい率の緩和規定（第53条第3項）が細かく定められています。

解き方

1. 法第51条における「都市計画で敷地の位置が決定されていなければ新築できない施設」の対象範囲を確認する。
2. 学校が第51条の対象施設に該当するかを照合し、誤りである選択肢2を特定する。

選択肢 1不正解

床面積の合計が10,000㎡を超える店舗等の大規模集客施設は、工業地域内では原則として建築することができません（建築基準法第48条第12項）。

選択肢 2正解

都市計画で敷地位置が決定している必要があるのは卸売市場・火葬場・と畜場・ごみ焼却場等であり、学校は含まれません（同法第51条）。

選択肢 3不正解

特別用途地区内においては、地方公共団体は国土交通大臣の承認を得て、条例により用途制限を緩和することができます（同法第49条第2項）。

選択肢 4不正解

指定建ぺい率が10分の8とされている地域外において、防火地域内にある耐火建築物は、指定建ぺい率に10分の1が加算されます（同法第53条第3項第1号）。

覚えるポイント

• 法51条の敷地位置制限対象は卸売市場・火葬場・と畜場・ごみ焼却場等（学校は含まれない）
• 床面積10,000㎡超の大規模店舗は工業地域で建築不可
• 防火地域内の耐火建築物は建ぺい率が1/10緩和（8/10指定地域なら制限なし）

間違えやすいところ

• 学校などの公共施設を都市計画決定が必要な特殊建築物と混同しやすい
• 特別用途地区における用途制限の「緩和」に大臣承認が必要である点を見落としやすい

出題の前提：平成26年4月1日現在施行されている建築基準法の規定

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.10 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

宅地造成等規制法において、宅地造成工事の計画を変更する際は、軽微な変更（届出事項）を除いて原則として「知事の許可」を事前に受ける必要があります。また、「宅地造成」とは宅地以外の土地を宅地にするため、又は宅地において行う工事を指します。

解き方

1. 宅地造成の定義に当てはまるか（宅地を宅地以外の土地にする工事は対象外）を確認する。
2. 計画変更の手続きが「許可」か「届出」か、および軽微な変更との扱いを比較検討する。

選択肢 1不正解

宅地造成とは宅地以外の土地を宅地にする工事又は宅地において行う一定の工事を指すため、宅地を宅地以外の土地にする工事は該当せず、知事の許可は不要です。

選択肢 2不正解

知事は工事許可に付した条件に違反した者に対して、その許可を取り消すことができます（宅地造成等規制法第14条第2項）。

選択肢 3不正解

規制区域指定のための調査・測量における立入りについて、土地の所有者・占有者は正当な理由なく拒み妨げることはできません（同法第4条第1項・第4項）。

選択肢 4正解

軽微な変更を除き、計画を変更しようとするときはあらかじめ都道府県知事の「許可」を受けなければならず、届出では足りないため誤りです（同法第12条第1項）。

覚えるポイント

• 宅地造成工事の計画変更は原則「知事の許可」（軽微な変更のみ遅滞なく届出）
• 宅地を「宅地以外」にする工事は規模を問わず宅地造成に該当しない

間違えやすいところ

• 計画変更の手続きを軽微な変更のルール（届出）と混同しやすい
• 崖の高さや面積の数値だけで判断し、土地の用途変更の方向性（宅地以外への転換）を見落としやすい

出題の前提：平成26年4月1日現在施行されている宅地造成等規制法の規定

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.11 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

土地区画整理事業により整備された公共施設は、換地処分の公告があった日の翌日において、原則としてその公共施設の存する市町村の管理に属します（法第106条第1項）。また、所有者の申出等による不換地には賃借権者等の同意が必要です。

解き方

1. 不換地とする際の権利者同意要件、換地計画の認可権者、公告後の登記制限の各条文を確認する。
2. 換地処分公告の翌日における公共施設の管理帰属の原則（市町村の管理）と照らし合わせて正誤を判定する。

選択肢 1不正解

宅地を使用収益する権利を有する者（地上権者・賃借権者等）がいる場合、単に補償をするだけでは足りず、その者の「同意」を得なければ換地を定めないことはできません（土地区画整理法第85条第1項）。

選択肢 2不正解

土地区画整理組合が換地計画を定めたときは、「都道府県知事」の認可を受けなければならず、市町村長の認可ではありません（同法第86条第1項）。

選択肢 3不正解

換地処分の公告があった後は、換地処分に伴う登記が完了するまで、原則として施行地区内の土地・建物に関する他の登記を申請することはできません（同法第107条第2項）。

選択肢 4正解

土地区画整理事業により設置された公共施設は、換地処分公告の日の翌日において、原則としてその施設が所在する市町村の管理に属します（同法第106条第1項）。

覚えるポイント

• 公共施設の管理は換地処分公告日の「翌日」から原則「市町村」に属する
• 使用収益権者がいる土地を不換地にするにはその者の「同意」が必須
• 土地区画整理組合の換地計画認可権者は「都道府県知事」

間違えやすいところ

• 使用収益権者の権利を金銭補償で代償できると誤解しやすい
• 換地処分公告直後は登記手続きが制限される規定を見落としやすい

出題の前提：平成26年4月1日現在施行されている土地区画整理法の規定

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.11 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

農地法第3条第1項は、農地又は採草放牧地について「所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利」を設定・移転する場合に許可を要求しています。使用収益権を伴わない担保権の設定は対象外です。

解き方

1. 農地法第3条第1項の規制対象となる権利（使用収益を目的とする権利）に抵当権が含まれるかを確認する。
2. 抵当権設定は担保権の創出に過ぎず農地の使用収益を移転しないため、許可が不要であると判断する。

選択肢 1不正解

停止条件付売買契約に基づく所有権移転の仮登記を申請する場合であっても、農地法第3条の許可が必要であり、届出で済むわけではありません。

選択肢 2不正解

市街化区域内の特例（農業委員会への届出）は法第4条・第5条の転用についてのみ存在し、第3条の耕作目的権利移動には市街化区域であっても競売であっても許可が必要です。

選択肢 3正解

抵当権の設定は、農地を使用収益する権利の設定ではないため、農地法第3条第1項の許可を受ける必要はありません。

選択肢 4不正解

農地法における農地かどうかの判断は、登記簿の地目にかかわらず「現況」により客観的に判断されるため、現に耕作されている土地は農地法の適用を受けます（農地法第2条第1項）。

覚えるポイント

• 農地に抵当権を設定する場合は農地法3条の許可不要（使用収益権の移転ではない）
• 農地の判定は登記地目ではなく「現況主義」
• 市街化区域の届出特例は4条・5条の転用のみ（3条には存在しない）

間違えやすいところ

• 競売による取得だからといって3条許可が不要になると誤解しやすい
• 市街化区域内であれば耕作目的（3条）でも届出で足りると勘違いしやすい

出題の前提：平成26年4月1日現在施行されている農地法の規定

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.12 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

土地利用に関する法律では、保全地区や制限区域ごとに独自の許可権者・届出対象が定められています。都市緑地法第14条第1項に基づく特別緑地保全地区内の行為制限は「都道府県知事（指定都市等の長）」の許可を要します。

解き方

1. 各法律における許可権者や届出事項を照合する。
2. 都市緑地法における特別緑地保全地区内の行為許可権者が誰であるか（知事等か公園管理者か）を確認する。

選択肢 1不正解

国土利用計画法の事後届出においては、契約当事者の氏名・住所、契約年月日、土地の所在・面積、利用目的のほか「対価の額」も届出事項とされています（同法第23条第1項）。

選択肢 2不正解

保安林において立木を伐採しようとする者は、一定の場合を除き都道府県知事の許可を受けなければなりません（森林法第34条第1項）。

選択肢 3不正解

海岸保全区域内において土地の掘削、盛土、切土等を行おうとする者は、一定の除外規定を除き海岸管理者の許可が必要です（海岸法第8条第1項）。

選択肢 4正解

特別緑地保全地区内における建築物の新築・改築・増築等の行為について許可権者は「都道府県知事等」であり、公園管理者ではないため誤りです（都市緑地法第14条第1項）。

覚えるポイント

• 都市緑地法の特別緑地保全地区の許可権者は「都道府県知事等」
• 国土利用計画法の事後届出事項には「対価の額」も含まれる
• 海岸保全区域での土地の形質変更は「海岸管理者」の許可を要する

間違えやすいところ

• 公園管理者というもっともらしい名称に惑わされて知事許可を見落としやすい
• 国土法事後届出に対価の額の勧告権がないことから、届出事項に含まれないと誤解しやすい

出題の前提：平成26年4月1日現在施行されている関係法令の規定

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.12 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

住宅用家屋の所有権移転登記に係る登録免許税の軽減措置（租税特別措置法第73条）は、個人が自己の居住の用に供する家屋を取得した場合に適用されます。家屋の床面積が登記簿上50㎡以上であること等の要件を満たす必要があり、土地の登記や社宅取得には適用されません。

解き方

1. 各選択肢の対象（土地・自己の居住用・再度の適用・床面積基準）を特例の適用要件と照合する。
2. 床面積要件（50㎡以上）に抵触するため50㎡未満では適用されないとした選択肢4を正しいと判断する。

選択肢 1不正解

本軽減措置は「住宅用家屋」の所有権移転登記等に限定して適用される特例であり、その敷地である土地の所有権移転登記には適用されません。

選択肢 2不正解

個人が「自己の居住の用」に供するための家屋であることが要件であるため、従業員の社宅として取得した家屋には適用されません（租税特別措置法第73条）。

選択肢 3不正解

本特例には生涯1回限りといった回数制限の規定はなく、要件を満たす家屋を新たに取得するたびに繰り返し適用を受けることができます。

選択肢 4正解

住宅用家屋の床面積（登記簿上の床面積）は50㎡以上であることが要件であるため、築年数の要件を満たしていても床面積が50㎡未満であれば適用されません。

覚えるポイント

• 住宅用家屋の登録免許税特例は登記簿上の床面積が「50㎡以上」
• 特例の対象は個人の「自己の居住用家屋」に限り敷地（土地）や社宅は対象外
• 過去に適用歴があっても要件を満たせば何度でも適用可能

間違えやすいところ

• 土地の移転登記にも住宅用家屋の軽減特例が使えると勘違いしやすい
• 3,000万円特別控除などの譲渡所得特例と混同して適用回数制限があると誤解しやすい

出題の前提：平成26年4月1日現在施行されている租税特別措置法の規定

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.13 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

不動産取得税は道府県が課する道府県税（地方税）です。実質的な所有権の移転を伴わない形式的な所有権移転（相続、分割前の持分割合を超えない共有物分割など）については非課税とされています（地方税法第73条の7）。

解き方

1. 課税主体が市町村ではなく都道府県（道府県）である点を確認する。
2. 形式的な所有権移転（相続や共有物分割における持分内）に対する非課税規定を確認し、選択肢2の正当性を判断する。

選択肢 1不正解

不動産取得税は不動産が所在する「道府県」が課する地方税（道府県税）であり、市町村税ではありません（地方税法第73条の2第1項）。

選択肢 2正解

共有物の分割による不動産の取得で、分割前の持分割合を超えない部分については不動産取得税が課されません（同法第73条の7第2号）。

選択肢 3不正解

国や地方公共団体は非課税とされていますが、独立行政法人および地方独立行政法人は原則として課税対象となります（同法第73条の4等）。

選択肢 4不正解

相続（包括遺贈及び相続人に対する特定遺贈を含む）による不動産の取得については、形式的な権利移転として不動産取得税は課されません（同法第73条の7第1号）。

覚えるポイント

• 不動産取得税は「道府県税」で普通徴収
• 相続による不動産取得は非課税
• 共有物分割は持分割合を超えない限り非課税

間違えやすいところ

• 不動産取得税を固定資産税と同様に市町村税と勘違いしやすい
• 相続による不動産取得に対して不動産取得税が課されると誤認しやすい（登録免許税は課されるが不動産取得税は非課税）

出題の前提：平成26年4月1日現在施行されている地方税法の規定

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.13 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

地価公示法において、公示事項は標準地の単位面積当たりの正常な価格であり総額ではありません。また標準地には借地権等の制限がある土地も選定でき、評価時はそれらの権利が存在しない更地として評価します。評価時は収益価格や造成費用等も必ず勘案しなければならず、前年同額であっても鑑定評価書の提出を省略することはできません。

解き方

1. 地価公示法第6条に規定されている官報公示事項を確認し、単位面積当たりの価格であるか総額であるかを判定する。
2. 標準地選定の要件、不動産鑑定士の鑑定評価書の提出義務、及び価格算定における諸手法の勘案義務の各規定と肢の記述を照合する。

選択肢 1正解

地価公示法第6条に基づき、公示されるのは標準地の「単位面積当たりの価格」等であり、標準地全体の価格の総額を官報で公示する必要はありません。

選択肢 2不正解

土地の使用収益を制限する権利が存する土地であっても標準地として選定することができます。その場合、当該権利が存しないものとして評価します（法2条2項）。

選択肢 3不正解

不動産鑑定士は鑑定評価を行ったときは必ず鑑定評価書を作成して土地鑑定委員会に提出しなければならず、前年と同額であっても申告のみで代替することは認められていません。

選択肢 4不正解

近傍類地の地代等から算定される推定価格および同等の効用を有する土地の造成に要する推定費用の額は、「必要に応じて」ではなく、常に「勘案しなければならない」とされています（法4条）。

覚えるポイント

• 公示されるのは「単位面積当たりの価格」であり「総額」ではない点に注意する。

間違えやすいところ

• 借地権などの権利が付着している土地は標準地になれないと誤認しやすいが、選定可能であり、それらの制限がない更地として評価する。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行の地価公示法

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.13 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

宅地建物取引業とは、宅地・建物の売買・交換、または売買・交換・貸借の代理・媒介を業として（不特定多数を相手に反復継続して）行うことをいいます。自ら貸借（転貸を含む）は宅建業に該当しないため免許不要ですが、自己所有物件を代理業者に依頼して分譲する場合の売主本人、国から反復購入する買主、借金返済目的で区画割売却する売主は、いずれも自ら売買を反復継続して行うため免許が必要です。

解き方

1. 肢ごとに、行為内容（自ら売買、自ら貸借、代理・媒介）と「業として」該当するかを判定する。
2. アが正しい記述（免許不要）であり、イ・ウ・エが誤った記述（免許が必要）であることを確認し、正しい個数を選択する。

選択肢 1正解

正しい記述はアの1つのみであるため、正解となります。

選択肢 2不正解

正しい記述は1つだけであるため、二つとする選択肢2は誤りです。

選択肢 3不正解

正しい記述は1つだけであるため、三つとする選択肢3は誤りです。

選択肢 4不正解

正しい記述はアが存在するため、なしとする選択肢4は誤りです。

覚えるポイント

• 自ら賃貸や自ら転貸は「業」であっても宅建業に該当せず免許不要である。

間違えやすいところ

• 免許業者に代理や媒介を依頼して販売する場合であっても、売主本人は自ら売買を反復継続して行うため免許が必要となる点を見落としやすい。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行の宅地建物取引業法

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.14 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

宅建業法上の事務所とは、本店・支店のほか、契約締結権限を有する者を置き継続的に業務を行う場所を含み、商業登記の有無は問いません。免許権者は免許時および更新時に条件を付すことができます。法人が解散したときの届出義務者は清算人であり、免許を受ける前には営業のための広告を行うこと自体が禁止されています。

解き方

1. 肢1の事務所の定義における商業登記の要否を検討する。
2. 肢2の免許付与および更新時の条件付加権限を確認する。
3. 肢3の株主総会決議による解散時の廃業届の届出義務者（清算人）を確認する。
4. 肢4の無免許営業等の禁止（法12条の広告開始時期）を確認する。

選択肢 1不正解

商業登記簿に登載されていなくても、契約を締結する権限を有する使用人を置き、継続的に業務を行う場所は宅建業法上の事務所に該当します。

選択肢 2正解

国土交通大臣又は都道府県知事は、免許に条件を付すことができ、また免許の更新に当たっても条件を付すことができます（法3条の2第1項）。

選択肢 3不正解

株主総会の決議により法人が解散した場合、解散の日から30日以内に届け出なければならない義務者は「その清算人」です（法11条1項2号）。

選択肢 4不正解

宅建業の免許を受けない者は、宅建業を営む目的で広告をしてはならず、契約締結を免許取得後に行う予定であっても法第12条（無免許営業等の禁止）に違反します。

覚えるポイント

• 法人の解散（合併・破産を除く）の廃業等届出義務者は「清算人」である。

間違えやすいところ

• 法人の解散時に「代表役員であった者」が届け出ると誤認しやすい（代表役員であった者が届出義務者となるのは消滅合併の場合である）。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行の宅地建物取引業法

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.14 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

契約等の業務を行う案内所等では、業務開始の10日前までに免許権者と案内所の所在地を管轄する知事への届出が必要です。専任の取引主任者は「少なくとも1人」置けばよく、事務所のような「従業者5人に1人以上」の割合規定は適用されません。同一案内所で複数業者が業務を行う場合、いずれか1社が専任主任者を置けば足ります。また売主は自ら案内所を設置しなくても物件所在場所に標識を掲示する義務があります。

解き方

1. 案内所の設置者、届出先（免許権者および案内所の所在地を管轄する知事）、届出期限（10日前）を確認する。
2. 案内所等における専任の取引主任者の設置人数基準（少なくとも1人）と事務所の基準（5人に1人以上）を比較・判定する。

選択肢 1不正解

Bは自らの免許権者（大臣）と案内所所在地の乙県知事に、Cは免許権者と案内所所在地が同一（甲県知事）であるため甲県知事に、業務開始の10日前までに届け出る必要があり正しいです。

選択肢 2不正解

売主Aは案内所を設置していないため第50条第2項の届出は不要ですが、物件の所在する場所には第50条第1項に基づく標識を掲示する義務があります。

選択肢 3正解

契約申込み等を行う案内所等に設置すべき専任の取引主任者は「業務に従事する者5人に1人以上」ではなく、「少なくとも1人」です。

選択肢 4不正解

同一の案内所において共同で契約等の業務を行う場合、いずれか1社の専任の取引主任者が置かれていれば、他の業者が重ねて専任主任者を設置する必要はありません。

覚えるポイント

• 案内所等の専任取引主任者は「少なくとも1名」であり、「5人に1人」ではない。

間違えやすいところ

• 事務所の基準（5人に1人以上）と案内所の基準（少なくとも1人）を混同しやすい。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行の宅地建物取引業法

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.15 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

営業保証金は、免許取得「後」に主たる事務所の最寄りの供託所に供託し届出を行います。支店新設時の供託先も常に「主たる事務所」の最寄りの供託所です。有価証券から金銭への変換を行った場合は遅滞なく免許権者へ届け出る必要があります。また、主たる事務所移転に伴う保管替え請求ができるのは「金銭のみ」で供託している場合に限られ、有価証券が含まれる場合は保管替えではなく二重供託の手続きをとる必要があります。

解き方

1. 供託を行う時期（免許取得前か免許取得後か）を確認する。
2. 営業保証金の変換手続きにおける届出義務を確認する。
3. 従たる事務所新設時の供託所（主たる事務所の最寄りの供託所）を確認する。
4. 保管替え請求の適用要件（金銭のみで供託している場合に限定されること）を確認する。

選択肢 1不正解

営業保証金は、免許を「受けた後」に供託し、その届出をしてから事業を開始します。免許前に供託するのではありません。

選択肢 2正解

営業保証金の変換のために新たに金銭を供託したときは、遅滞なくその旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければなりません。

選択肢 3不正解

従たる事務所を新設した場合の供託先は、従たる事務所の最寄りではなく「主たる事務所の最寄りの供託所」です。

選択肢 4不正解

保管替えを請求できるのは営業保証金を「金銭のみ」で供託している場合に限られます。有価証券が含まれている場合は、金銭部分だけを保管替え請求することはできません。

覚えるポイント

• 営業保証金の供託先は常に「主たる事務所の最寄りの供託所」である。

間違えやすいところ

• 金銭と有価証券の混合供託の場合に、金銭部分だけなら保管替えができると誤解しやすいが、混合供託では保管替え自体が一切できない。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行の宅地建物取引業法

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.15 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

未完成物件の広告・契約は、建築確認等の処分後でなければ共に行えません（法33条、36条）。誇大広告は違反行為自体が処罰対象であり、実害発生は要件ではありません。取引態様の明示は、広告時だけでなく注文を受けたときにもそれぞれ明示しなければならず、複数回に分ける広告でもその都度明示が必要です。

解き方

1. 肢1の未完成物件の広告開始時期制限（建築確認等の要否）を確認する。
2. 肢2の誇大広告の禁止違反における成立要件（注文や売買成立の要否）を検討する。
3. 肢3の注文を受けた際の取引態様の別明示義務を確認する。
4. 肢4の複数回にわたる広告時の取引態様の別明示義務を確認する。

選択肢 1不正解

工事完了前においては、建築確認等の必要な処分があった後でなければ、契約締結のみならず販売広告をすることもできません（法33条）。

選択肢 2正解

誇大広告等の禁止（法32条）に違反した場合、実際に注文や売買が成立しなかったとしても、監督処分及び罰則の対象となります。

選択肢 3不正解

広告時に取引態様の別を明示していたとしても、注文を受けたときは遅滞なく、その注文者に対して取引態様の別を明示しなければなりません（法34条2項）。

選択肢 4不正解

一団の宅地等の販売について数回に分けて広告を行う場合であっても、広告を行うごとに取引態様の別を明示しなければなりません。

覚えるポイント

• 取引態様の明示は「広告をするとき」と「注文を受けたとき」の両方で必要である。

間違えやすいところ

• 誇大広告は、実際に消費者が誤認して被害を受けたり契約したりして初めて処分対象になると誤解しやすいが、広告しただけで違反が成立する。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行の宅地建物取引業法

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.16 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

自ら売主制限（8種制限）では、①瑕疵担保期間を引渡しから2年以上とする特約は有効（3年は民法より買主に有利であり有効）、②他人物売買は取得契約締結（予約含む）がなければ禁止され、行政への払下申請中では契約締結不可、③手付解除期間を制限する特約は民法557条より買主に不利であり無効（履行着手前なら期間経過後も手付解除可能）と定められています。

解き方

1. 肢ア：引渡しから3年間とする瑕疵担保特約の効力を判定する（買主に有利なため有効であり、「無効である」とする記述は誤り）。
2. 肢イ：払下げ申請中における他人物売買契約締結可否を判定する（契約成立していないため締結不可であり、「締結できる」とする記述は誤り）。
3. 肢ウ：手付解除期間を制限する特約の有効性を判定する（買主に不利なため無効であり、「解除できない」とする記述は誤り）。
4. 誤っている肢の個数を数え、3つ（選択肢3）を選択する。

選択肢 1不正解

誤っている記述は1つだけではないため、誤りです。

選択肢 2不正解

誤っている記述は2つではないため、誤りです。

選択肢 3正解

ア・イ・ウの記述はいずれも誤っており、誤っているものは3つであるため正解です。

選択肢 4不正解

すべての記述が誤っているため、なしとする選択肢4は誤りです。

覚えるポイント

• 他人物売買ができるのは「取得契約（停止条件付き等を除く予約を含む）」締結後であり、払下申請中では不可。

間違えやすいところ

• 引渡しの日から2年以上とする特約は買主に有利なので有効である点（民法原則の知った時から1年より有利でなければ引渡しから2年を下限とする例外規定）を取り違えやすい。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行の宅地建物取引業法

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.16 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

専任媒介契約における指定流通機構（レインズ）への登録義務は強行規定であり、依頼者の申出であっても省略できません。媒介契約書の交付義務は相手方が宅建業者であっても免除されません（8種制限ではない）。専任媒介契約の有効期間は最長3か月で自動更新は禁止され、更新には依頼者からの申出が必要です。明示型一般媒介契約における非明示業者成約時の措置は書面記載事項です。

解き方

1. 肢ア：依頼者の希望による専任媒介での登録義務免除の可否を検討する（免除されず誤り）。
2. 肢イ：業者間取引における34条の2書面交付義務の適用除外の有無を検討する（適用除外規定はなく誤り）。
3. 肢ウ：専任媒介契約の有効期間および自動更新特約の効力を検討する（自動更新は無効であり誤り）。
4. 肢エ：明示型一般媒介契約における書面記載事項（非明示業者成約時の措置）を確認する（正しい）。
5. 誤っている記述（ア、イ、ウ）を数え、3つであることを確認する。

選択肢 1不正解

誤っている記述は1つだけではないため、誤りです。

選択肢 2不正解

誤っている記述は2つではないため、誤りです。

選択肢 3正解

ア、イ、ウの3つが誤りであり、正しいものはエの1つのみであるため、正解です。

選択肢 4不正解

エは正しい記述であるため、すべて誤りとする選択肢4は誤りです。

覚えるポイント

• 媒介契約書面の交付義務（法34条の2）は、宅建業者間の取引であっても適用される。

間違えやすいところ

• 8種制限（自ら売主の制限）と媒介契約のルールを混同し、相手方が業者なら媒介契約書の交付も不要になると誤解しやすい。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行の宅地建物取引業法

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.17 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

宅地建物取引業者が自ら売主となる建築工事完了前の物件の売買では、代金の5%超または1,000万円超の手付金等を受領する際、受領する全額（既受領分を含む）について保全措置を講じる必要があります。また、業者間取引や所有権移転登記完了後は保全措置が不要です。

解き方

1. 未完成物件における保全措置の基準（代金の5%＝250万円または1,000万円を超えるか）を確認する。
2. 保全措置を要する場合の保全対象額は、これから受領する額だけでなく既に受領した額を含めた総額（全額）であることを確認し、各肢を判定する。

選択肢 1不正解

宅地建物取引業者相互間の取引においては自ら売主制限（手付金等の保全措置を含む）の適用が除外されるため、保全措置を講じることなく手付金を受領しても違反しません。

選択肢 2不正解

手付金1,000万円は代金5,000万円の5%（250万円）を超えるため保全措置が必要ですが、事前に保全措置を講じた上で受領しているため適法です。

選択肢 3正解

受領額の合計が600万円となり5%（250万円）を超えるため保全措置が必要となりますが、保全措置は既受領の100万円を含めた受領総額600万円全額について講じる義務があるため、500万円のみの保全措置を講じて受領した本行為は法に違反します。

選択肢 4不正解

買主が所有権の移転登記を受けたときは手付金等の保全措置を講じる必要がなくなるため、登記完了後に保全措置を講じずに受領しても違反しません。

覚えるポイント

• 工事完了前は代金の5%超または1,000万円超で保全措置が必要となる。
• 保全措置を講じるべき金額は既受領分も含めた受領総額である。

間違えやすいところ

• 中間金だけを保全すれば足りると誤認しやすいが、既受領の手付金も含めた全額保全が必要である。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行の宅地建物取引業法第41条、第78条第2項

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.18 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

宅地建物取引業法第35条において、重要事項説明の対象事項は売買・交換と貸借で異なって規定されているものがあります。区分所有建物の追加説明事項のうち、専用使用権に関する規約の定めは売買等のみが対象であり貸借では説明不要です。

解き方

1. 各選択肢に記載された説明義務の内容および取引類型（売買か貸借か）を確認する。
2. 区分所有建物の貸借における規約事項の説明義務の範囲を照らし合わせ、専用使用権の規約が貸借において不要であると判断する。

選択肢 1不正解

昭和56年5月31日以前に着工された建物について耐震診断の記録の有無を説明する義務はありますが、照会しても判明しない場合に業者自らが耐震診断を実施する義務までは課されていません。

選択肢 2不正解

津波災害警戒区域内に位置するときは、建物の貸借の媒介であってもその旨を重要事項として説明しなければなりません。

選択肢 3不正解

瑕疵担保責任の履行に関する保証保険契約の締結等の措置を講ずるかどうか、およびその概要は、建物の売買において重要事項説明の対象となります。

選択肢 4正解

区分所有建物の貸借の媒介では、「専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約」は説明事項ですが、「一棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約」は説明事項から除外されているため正しい記述です。

覚えるポイント

• 区分所有建物の貸借では、専用使用権や修繕積立金・滞納額などの規約事項は説明不要である。
• 専有部分の用途制限（ペット飼育禁止など）は賃借人にも関係するため貸借でも説明が必要である。

間違えやすいところ

• 区分所有建物の特有の重要事項説明が、売買・交換と貸借のどちらで必要かを混同しやすい。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行の宅地建物取引業法第35条第1項各号、同施行規則第16条の2

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.18 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

重要事項の説明および35条書面への記名押印は、有効な宅地建物取引主任者証を所持する主任者が行わなければなりません。有効期間が満了した者は主任者としての事務を行えなくなります。

解き方

1. 重要事項説明・書面記載事項および取引主任者の資格・職務要件を確認する。
2. 取引主任者証の失効時に記名押印を行うことができるとする肢3の妥当性を検討する。

選択肢 1不正解

重要事項説明を行う場所についての制限は法律上定められていないため、買主の自宅で行うことも可能です。

選択肢 2不正解

登記された権利の種類・内容は重要事項説明の対象であり、契約締結時までに抹消される予定であっても現に登記がある以上、その内容を説明しなければなりません。

選択肢 3正解

取引主任者証の有効期間が満了した者は取引主任者としての職務を行うことができないため、説明ができないだけでなく、35条書面への記名押印も行うことができません。

選択肢 4不正解

割賦販売を行う場合には、割賦販売価格に加えて現金販売価格、頭金、賦払金の額及びその支払時期・方法などを説明しなければなりません。

覚えるポイント

• 取引主任者証の有効期間が切れている場合は、記名押印も説明も一切行うことができない。
• 重要事項説明の場所に法令上の制限はない。

間違えやすいところ

• 説明はできないが書面の記名押印なら可能であると誤って判断してしまうケース。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行の宅地建物取引業法第35条（出題当時の規定に基づく）

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.19 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

重要事項説明は、取引主任者が取引主任者証を提示した上で、契約が成立する前に行い、取引主任者が記名押印した重要事項説明書を交付しなければなりません。当初の担当主任者でなくても、別の取引主任者が訂正・記名押印し主任者証を提示して説明すれば適法です。

解き方

1. 各発言内容が「契約成立前」「取引主任者による実施」「主任者証の提示」「書面の事前交付」の要件を満たしているか確認する。
2. 肢3の対応が法令の全要件を充足していることを判断する。

選択肢 1不正解

たとえ会社の最高責任者（代表取締役）であっても、取引主任者でない者が重要事項説明を行うことは法第35条に違反します。

選択肢 2不正解

重要事項説明を省略することはできず、また契約成立前かつ対面等で交付・説明する必要があるため、入居後に郵便受けへ投函する行為は違反します。

選択肢 3正解

当初の担当者でなくても、有効な取引主任者証を提示し、書面を訂正・記名押印して契約締結前に口頭で説明を行っているため適法です。

選択肢 4不正解

重要事項説明は契約成立前に実施しなければならないため、申込時点で契約を成立させて事後に郵送する行為は法に違反します。

覚えるポイント

• 重要事項説明は「契約成立前」に「取引主任者」が「取引主任者証を提示」して行わなければならない。
• 担当主任者以外の別の主任者が記名押印して説明を行っても問題ない。

間違えやすいところ

• 代表取締役であれば取引主任者資格がなくても説明できると誤認すること。
• 重要事項説明書の担当主任者欄に記載された者以外は説明できないと誤認すること。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行の宅地建物取引業法第35条

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.19 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

宅建業者が受け取ることができる報酬の上限は国土交通省告示によって定められており、依頼者の依頼によらない広告料の請求は禁止されています。また、売買で複数業者が関与する場合の全体合計上限や、居住用建物の賃貸借における承諾による分配制限など、合算の上限枠を超えて受領することはできません。

解き方

1. 記述ア：依頼に基づかない広告費用の受領可否を確認する（不可＝誤り）。
2. 記述イ：4,000万円の売買における代理・媒介の報酬合計額の上限（272万1,600円）を確認し、A・Bの合計額が超過していないか照合する（超過＝誤り）。
3. 記述ウ：居住用建物の貸借における全業者合計の受領上限（1か月分＋税）を確認する（超過＝誤り）。
4. 正しいものの個数を集計する（正しいものはなし＝肢4）。

選択肢 1不正解

正しい記述は一つではなく、すべて誤っているため不適です。

選択肢 2不正解

正しい記述は二つではなく、すべて誤っているため不適です。

選択肢 3不正解

正しい記述は三つではなく、すべて誤っているため不適です。

選択肢 4正解

ア、イ、ウのいずれも誤った記述であるため、「なし」とする本肢が正解です。

答えの内訳

ア：誤り

依頼者の依頼に基づかない通常の広告費用は報酬とは別に請求することができません。

イ：誤り

代金4,000万円の場合、媒介の報酬限度額は消費税込みで136万800円、代理は272万1,600円ですが、複数業者が関与する場合に両業者が受領できる合計上限は代理の限度額（272万1,600円）となるため、AとBの合計が408万2,400円となる本件は上限を超過し受領できません。

ウ：誤り

居住用建物の賃貸借の媒介において、双方から受け取れる報酬の合計上限は借賃の1か月分＋税（1.08か月分）であり、貸主・借主の承諾があっても業者双方がそれぞれ1.08か月分ずつ受け取ることはできません。

覚えるポイント

• 通常の広告料金は報酬に含まれ、依頼者の特別の依頼に基づくものでなければ別受領できない。
• 売買で代理と媒介の業者が関わる場合、複数業者が受け取る報酬の合算上限は代理の報酬限度額（媒介の2倍）である。
• 居住用建物の賃貸媒介では、依頼者の承諾があっても双方から受け取れる合計上限は借賃の1か月分＋税である。

間違えやすいところ

• 代理業者と媒介業者が別々にそれぞれの上限まで満額受領できると誤認すること。
• 居住用建物の賃貸で承諾があれば貸主・借主それぞれから1か月分＋税ずつ受け取れると誤認すること。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行の宅地建物取引業法第46条、昭和45年建設省告示第1552号（消費税率8%時）

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.20 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

宅建業者が自ら売主となる売買において、事務所以外の場所（土地に定着しない案内所や喫茶店等）で申込みがなされた場合はクーリング・オフが適用されます。また、宅建業法の規定より買主に有利な特約（解除期間の延長など）は有効です。なお、代金全額が支払われかつ物件が引き渡された場合はクーリング・オフできなくなります。

解き方

1. 申込みの場所および契約締結の場所を確認し、クーリング・オフの適用の有無を判定する。
2. 契約解除を拒める要件（書面告知から8日経過、引渡し＋代金全額受領など）を検証する。
3. 特約が法規定より買主に有利である場合の効力を確認する。

選択肢 1不正解

宅地の引渡しを受け、かつ代金の全部を支払ったときは、書面による告白から8日以内であってもクーリング・オフによる解除はできません。

選択肢 2不正解

買主自らが自宅または勤務先を指定して申込み等を行った場合はクーリング・オフが適用されませんが、喫茶店を指定した場合は依然としてクーリング・オフの対象となるため、解除を拒むことはできません。

選択肢 3不正解

申込みと契約締結の場所が異なる場合は「申込みの場所」を基準に判断します。仮設テント張りの案内所は土地に定着しておらず事務所等に該当しないため、契約締結が事務所であってもクーリング・オフが可能です。

選択肢 4正解

仮設テントでの申込みのためクーリング・オフが可能であり、期間を法定の8日間から14日間に延長する特約は買主に有利であるため有効です。したがって10日後であっても契約解除が可能です。

覚えるポイント

• 申込みと契約締結の場所が異なる場合、申込みの場所でクーリング・オフの可否が決まる。
• 土地に定着しない仮設テント張りの案内所は事務所等に当たらない。
• 買主に有利な特約（解除期間の延長など）は有効である。

間違えやすいところ

• 買主から指定した場所であれば喫茶店でもクーリング・オフが適用除外になると誤解すること（適用除外となるのは自宅または勤務先のみ）。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行の宅地建物取引業法第37条の2

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.21 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

宅地建物取引業保証協会において、弁済業務保証金の還付が行われたときは、保証協会は還付に係る社員（または社員であった者）へ還付充当金の納付を通知します。通知を受けた者は2週間以内に還付充当金を納付しなければならず、納付しない場合は社員の地位を失います。地位を失った業者は1週間以内に営業保証金を供託しなければなりません。

解き方

1. 保証協会の弁済業務保証金の還付・納付に関するフロー（還付通知→還付充当金納付→失効時の営業保証金供託）を確認する。
2. 各肢の手続き・期限および弁済を受けられる債権の範囲を照合する。

選択肢 1不正解

還付充当金未納により社員の地位を失った宅建業者は、地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託しなければならず、弁済業務保証金の供託によって社員の地位を回復する制度はありません。

選択肢 2不正解

保証協会が弁済業務保証金を供託する期間は、分担金の納付を受けた日から「1週間以内」です（2週間ではありません）。

選択肢 3正解

保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対し、還付額相当の還付充当金を納付すべき旨を通知しなければなりません。

選択肢 4不正解

宅建業者が保証協会の社員となる前に行われた取引から生じた債権についても、弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有します。

覚えるポイント

• 分担金の受領後、保証協会が供託所に供託する期限は「1週間以内」である。
• 還付充当金の納付期限は通知を受けてから「2週間以内」である。
• 社員になる前の取引相手であっても弁済を受ける権利がある。

間違えやすいところ

• 保証協会が供託する期間（1週間）と、業者が還付充当金を納付する期間（2週間）を取り違えやすい。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行の宅地建物取引業法第64条の7、第64条の8、第64条の9、第64条の10

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.21 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

宅地建物取引業法第37条に基づき作成・交付される書面（37条書面）には、必要的記載事項と定めがある場合にのみ記載する任意的記載事項があります。また、37条書面には取引主任者の記名押印が義務付けられていますが、35条書面とは異なり内容の説明義務はありません。

解き方

1. 記述ア：瑕疵担保措置の定めに関する記載義務を確認する（任意的記載事項＝正しい）。
2. 記述イ：37条書面における取引主任者の説明義務の有無を確認する（説明義務はない＝誤り）。
3. 記述ウ：業者間取引における37条書面の引渡し時期の記載義務を確認する（省略不可＝正しい）。
4. 記述エ：公租公課の負担の定めに関する記載義務を確認する（任意的記載事項＝正しい）。
5. 正しい記述の個数を集計する（ア、ウ、エの3つ＝肢3）。

選択肢 1不正解

正しい記述は一つではなく、三つあるため不適です。

選択肢 2不正解

正しい記述は二つではなく、三つあるため不適です。

選択肢 3正解

ア、ウ、エの3つが正しく、イのみが誤っているため、「三つ」とする本肢が正解です。

選択肢 4不正解

イが誤りであるため「四つ」は不適です。

答えの内訳

ア：正しい

構造耐力上主要な部分等の瑕疵担保責任の履行に関する保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、37条書面にその内容を記載しなければなりません。

イ：誤り

37条書面には取引主任者の記名押印が必要ですが、その内容を説明させることまでは義務付けられていません。

ウ：正しい

宅地の引渡しの時期は37条書面の必要的記載事項であり、買主が宅地建物取引業者である場合でも記載を省略することはできません。

エ：正しい

建物の売買において、公租公課の負担に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければなりません。

覚えるポイント

• 37条書面には取引主任者の「記名押印」は必要だが「説明」は不要である。
• 37条書面の交付義務・必要的記載事項は業者間取引であっても適用される。

間違えやすいところ

• 35条書面（説明義務あり）と37条書面（説明義務なし）の役割の違いを混同しやすい。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行の宅地建物取引業法第37条

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.22 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

宅地建物取引業法では取引の安全と消費者の保護のため、案内所への標識掲示義務やクーリング・オフの告知、執ような再勧誘の禁止、事務所ごとの従業者名簿の備え付け・保存義務などが規定されています。

解き方

1. 案内所の標識について、専任の取引主任者を置かない場所ではクーリング・オフ適用の旨を標識に記載する必要があるか確認する。
2. 再勧誘の禁止、不当な履行遅延の対象、従業者名簿の記載事項と保存期間に関する各規定を検討し正誤を判断する。

選択肢 1正解

専任の取引主任者を置くべき場所以外の案内所等（契約の締結や申込みを行わない案内所等）では、クーリング・オフ制度が適用されるため、掲示する標識にその旨を記載・表示しなければなりません。

選択肢 2不正解

勧誘を受けた相手方が契約を締結しない旨の意思（勧誘の継続を希望しない旨を含む）を表示したにもかかわらず、従業者を変えて再度同一の相手方に勧誘を継続することは再勧誘の禁止（法第47条の2第3項）に違反します。

選択肢 3不正解

法第44条に定める不当な履行遅延の禁止は、登記や引渡し、対価の支払の遅延を対象としており、媒介業者に対する報酬の支払いを拒む行為は同条の不当な履行遅延には該当しません。

選択肢 4不正解

従業者名簿には、現職の従業者だけでなく、退職した従業者についても氏名や生年月日、退職年月日等を記載し、最終の記載をした日から10年間保存しなければなりません。

覚えるポイント

• クーリング・オフが適用される案内所の標識には、クーリング・オフ適用がある旨の記載義務がある。

間違えやすいところ

• 従業者名簿は退職者も記載対象であり、最終記載から10年間保存する必要がある点を見落としやすい。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行法令（宅地建物取引業法第44条、第47条の2、第48条、第50条等）

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.22 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

37条書面は契約内容を明確にして紛争を防ぐための書面であり、宅地建物取引業者が複数関与している場合は各業者の取引主任者（宅建士）が記名押印しなければなりません。また、契約解除に関する事項は定めがあれば必ず記載しなければなりません。

解き方

1. アについて、売主業者Aと媒介業者Bの双方が関与する場合の37条書面への記名押印義務を確認する。
2. イについて、公正証書による契約であっても、37条書面への取引主任者の記名押印義務が免除されるか判断する。
3. ウについて、買換特約などの契約解除に関する定めの記載義務（任意的記載事項）を確認する。
4. 誤っている肢の組合せを選択する。

選択肢 1正解

アとイがともに誤りであり、ウが正しい記述であるため、誤っているものの組合せは肢1となります。

選択肢 2不正解

ウは解除に関する定めの記載義務について正しいため、ウを含む組合せは不適当です。

選択肢 3不正解

アが誤りでありウが正しい記述であるため、イとウの組合せは不適当です。

選択肢 4不正解

ウは正しい記述であるため、すべての記述が誤りとする本肢は不適当です。

覚えるポイント

• 37条書面には関与したすべての宅建業者の取引主任者（宅建士）による記名押印が必要である。

間違えやすいところ

• 公正証書により契約を締結しても、宅建業法上の37条書面交付義務や記名押印義務は免除されない。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行法令（宅地建物取引業法第37条）

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.23 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

宅建業法では手付の分割受領等による契約締結の誘引、不実告知や断定的判断の提供、拒絶意思表明後の再勧誘などの迷惑・不当な勧誘行為を禁止しています。

解き方

1. 肢1の手付金の分割受領による契約締結誘引が手付貸与等の禁止に触れるか確認する。
2. 肢2の突然の自宅訪問勧誘について、勧誘目的等の事前明示義務の要件を満たしているか確認する。
3. 肢3の拒否後の翌日再勧誘が再勧誘の禁止に抵触するか確認する。
4. 肢4の確実な値上がりという断定的判断の提供および不実の告知に該当するか確認する。

選択肢 1不正解

手付金について分割受領を約束して契約締結を誘引する行為は、法第47条第3号の「手付の貸付けその他信用の供与」に該当し違反となります。

選択肢 2正解

勧誘に先立って業者名・氏名・勧誘目的である旨を告げているため、事前アポイントがない訪問勧誘であっても、それのみで宅建業法に違反するものではありません。

選択肢 3不正解

契約を締結しない旨の意思（売却の意思は一切ない旨）を表示した相手方に対して翌日に勧誘を継続する行為は、法第47条の2第3項に基づく再勧誘の禁止に違反します。

選択肢 4不正解

将来の環境や価格について「確実に値上がりする」と断定的判断を提供したり、存在しない計画を事実であるかのように告げたりする行為は、法第47条の2第1項や法第47条第1号に違反します。

覚えるポイント

• 手付の分割受領や後払いを認めて契約締結を誘引することは「信用の供与」として禁止されている。

間違えやすいところ

• 訪問勧誘は事前連絡なしで行っても、勧誘に先立って目的・氏名等を告げ、迷惑な時間帯でなければ直ちに違反にはならない点を確認する。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行法令（宅地建物取引業法第47条、第47条の2等）

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.23 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

監督処分には指示処分、業務停止処分、免許取消処分があり、業務地の都道府県知事は指示処分および当該区域内での業務停止処分を行うことができますが、免許取消処分は免許権者（免許を与えた知事または国土交通大臣）のみが行うことができます。また、業務停止処分に違反した場合は免許取消事由となります。

解き方

1. アについて、乙県内で違反広告を行った甲県知事免許業者に対して乙県知事が業務停止処分を行えるか確認する（行える）。
2. イについて、乙県内の案内所における専任取引主任者不足等の違反に対し、乙県知事が指示処分を行えるか確認する（行える）。
3. ウについて、事務所所在地確知不能の公告から30日経過しても申出がない場合の免許取消規定（法第67条第1項）を確認する（できる）。
4. エについて、他県知事から受けた業務停止処分に違反した場合に免許権者である大臣が免許を取り消せるか確認する（取り消すことができるため誤り）。
5. 誤っているものの個数を数える。

選択肢 1正解

誤っている記述はエの1つのみであるため、肢1が正解です。

選択肢 2不正解

誤っている記述はエのみの1つであるため、2つとする本肢は誤りです。

選択肢 3不正解

ア、イ、ウはすべて正しいため、3つとする本肢は誤りです。

選択肢 4不正解

エが明確に誤っているため、「なし」とする本肢は誤りです。

覚えるポイント

• 業務停止処分に違反したときは、必要的免許取消事由に該当し、免許権者により免許が取り消される。

間違えやすいところ

• 都道府県知事が行った業務停止処分に違反した場合でも、免許権者である大臣が免許を取り消すことができる点に注意する。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行法令（宅地建物取引業法第65条、第66条、第67条等）

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.24 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

住宅瑕疵担保履行法では、新築住宅の売主となる宅建業者に対し、資力確保措置（供託または保険加入）を義務付けており、供託の場合は契約締結までに買主に対して供託所等に関する書面交付説明を行わなければなりません。

解き方

1. 肢1の届出をしなかった場合に新築住宅の売買契約が禁止される起算日と日数を検討する。
2. 肢2の媒介業者に資力確保措置義務があるか検討する（売主業者のみ）。
3. 肢3の保険契約の当事者および保険料の支払義務者を確認する（売主が保険料を支払う）。
4. 肢4の供託所の所在地等の書面交付・説明義務の履行時期と相手方を確認する。

選択肢 1不正解

基準日の届出をしなかった場合に新たな契約締結が禁止されるのは、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後です。

選択肢 2不正解

資力確保措置（保証金供託または保険締結）の義務を負うのは「自ら売主」となる宅建業者であり、売買の媒介を行う宅建業者にはこの義務はありません。

選択肢 3不正解

住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、売主である宅建業者が保険料を支払って住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であり、買主が締結・支払うものではありません。

選択肢 4正解

保証金を供託して新築住宅を販売する場合、売主となる宅建業者は、契約締結までに買主に対して供託所の所在地等を記載した書面を交付して説明しなければなりません。

覚えるポイント

• 供託所の所在地等の説明は「契約締結前まで」に書面を交付して行わなければならない。

間違えやすいところ

• 媒介業者には資力確保措置の義務はない点、買主ではなく売主業者が保険料を負担する点に注意する。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行法令（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律第11条、第12条、第15条等）

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.24 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

住宅金融支援機構は、民間金融機関による住宅ローンの供給を支援する証券化支援事業を中心としつつ、民間で対応が困難な災害復興・耐震改修・バリアフリー改良・市街地再開発等に対する直接融資業務を行っています。

解き方

1. 機構の証券化支援事業（買取型）の対象が「建設または購入」資金債権に限られ、住宅の改良（リフォーム）債権が含まれないことを確認する。
2. 機構の直接融資業務として、耐震改修（地震安全性向上）、高齢者向けリフォーム、市街地再開発等の一定の建築物建設資金が含まれているか各肢を検討する。

選択肢 1不正解

機構は、地震に対する安全性の向上を主たる目的とする住宅の改良（耐震改修）に必要な資金の直接貸付業務を行っています。

選択肢 2正解

証券化支援事業（買取型）で買い取る貸付債権は、住宅の「建設又は購入」に必要な資金の貸付けに係る債権に限られ、「住宅の改良（リフォーム）」資金に係る貸付債権は対象に含まれません。

選択肢 3不正解

機構は、高齢者が自ら居住する住宅のバリアフリー化等の良質な改良に必要な資金の貸付け（高齢者向け返済特例制度等）を行っています。

選択肢 4不正解

機構は、市街地再開発事業やマンション建替事業など、市街地の土地の合理的利用に寄与する一定の建築物の建設に必要な資金の貸付けを行っています。

覚えるポイント

• 証券化支援事業（買取型）の対象は「建設・購入資金」であり「改良（リフォーム）資金」は対象外。

間違えやすいところ

• 住宅の改良資金貸付は直接融資業務としては存在するが、証券化支援事業（買取型）の対象債権ではない点を混同しやすい。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行法令（独立行政法人住宅金融支援機構法第13条）

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.25 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

不動産の表示に関する公正競争規約では、消費者の適正な選択を保護するため、居室の表示要件、修繕積立金、私道負担面積、工事中断物件の表示方法等について厳格な表示基準を設けています。

解き方

1. 居室の基準（建築基準法の採光・換気基準を満たさないものは「納戸」「サービスルーム」等と表記）を確認する。
2. 修繕積立金の表示基準（住戸ごとに異なる場合は全住戸または上限・下限額の表示が必要で平均額のみは不可）を確認する。
3. 私道負担の表示基準（割合にかかわらず私道負担面積を表示しなければならない）を確認する。
4. 工事中断物件の表示義務（着工時期及び中断期間の明示が必要）を確認する。

選択肢 1不正解

建築基準法第28条に適合する採光・換気の有効開口部を有しない部屋は、広さにかかわらず「居室」として表示できず、「納戸」「サービスルーム」等と表示しなければなりません。

選択肢 2不正解

住戸により修繕積立金の額が異なる場合、すべての住戸の額を表示するか、または最低額および最高額を表示しなければならず、平均額のみの表示は認められません。

選択肢 3不正解

私道負担部分が含まれている場合は、面積の割合にかかわらず、私道負担がある旨だけでなくその面積も表示しなければなりません。

選択肢 4正解

建築工事に着手した後に相当の期間にわたり工事を中断していた新築分譲マンションを販売・広告する際は、着工時期および中断していた期間を明瞭に表示する必要があります。

覚えるポイント

• 私道負担面積は割合にかかわらず表示必須であり、工事を相当期間中断した新築マンションは着工時期と中断期間の明示が必要。

間違えやすいところ

• 居室は広さではなく建築基準法の採光・換気基準を満たしているかで判断される点に注意する。

出題の前提：平成26年4月1日現在施行表示規約（不動産の表示に関する公正競争規約施行規則）

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.25 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

宅建試験の統計問題では、試験年度の前年～当年に公表された最新の公的統計データ（法人企業統計、住宅着工統計、土地白書の売買件数、地価公示の変動率など）の増減トレンドが問われます。

解き方

1. 平成24年度法人企業統計年報における不動産業売上高の金額・増減率・連続減少年数を確認する（約32兆7,000億円、8.5％減、3年連続減で正しい）。
2. 平成25年建築着工統計における持家・貸家・分譲住宅の着工動向を確認する（貸家も含めすべて増加）。
3. 平成26年版土地白書における平成25年の所有権移転登記件数の動向を確認する（128.1万件で前年比増加）。
4. 平成26年地価公示における全国平均・地方平均の変動率動向を確認する。

選択肢 1正解

平成24年度法人企業統計年報によれば、不動産業の売上高は約32兆7,000億円で、対前年度比8.5％減少し、3年連続で減少しました。

選択肢 2不正解

平成25年の新設住宅着工戸数は、持家、貸家、分譲住宅のいずれも前年に比べて増加しており、「貸家は3年ぶりに減少した」とする点が誤りです。

選択肢 3不正解

平成26年版土地白書によれば、平成25年の全国の土地取引件数（売買による所有権移転登記件数）は128.1万件となり、前年に比べて「増加」しました。

選択肢 4不正解

平成26年地価公示では、全国平均において住宅地・商業地ともに下落幅が縮小し、三大都市圏では上昇に転じましたが、地方平均の商業地は依然として下落傾向が続いていました。

覚えるポイント

• 平成25年の新設住宅着工戸数は消費税増税前の駆け込み需要等もあり、持家・貸家・分譲住宅ともに前年比増加した。

間違えやすいところ

• 貸家・持家・分譲のいずれかが減少したという記述や、全国の土地取引件数が減少したという引っかけに注意する。

出題の前提：平成26年実施試験基準（各種公表統計資料：法人企業統計、建築着工統計、土地白書、地価公示）

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.26 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

土地の安全性を評価する際は、微地形の特性を把握することが不可欠です。台地や丘陵は平坦面であれば宅地として良好ですが、その縁辺部（ヘリや斜面）は豪雨や地震による斜面崩落の危険性が高くなります。また、旧河道などの軟弱地盤や低地は洪水や液状化のリスクを抱えています。

解き方

1. 各選択肢に示された地形や現象（旧河道、液状化、沿岸地域、台地・丘陵の縁辺部）の防災上の特徴を整理する。
2. 台地や丘陵の縁辺部は急傾斜地となっており崖崩れに対して危険であることを確認し、安全であるとする選択肢4を不適当と判断する。

選択肢 1不正解

旧河道はかつて川が流れていた流路跡であり、未固結な砂泥が堆積した軟弱地盤であるため、地震時の揺れや液状化、豪雨時の浸水害の危険度が高いです。

選択肢 2不正解

地盤の液状化現象は、地下水位の高い緩い砂質土地盤において、一定以上の規模や周期をもつ地震の揺れが作用することによって発生します。

選択肢 3不正解

海沿いの沿岸低地は津波や高潮による浸水被害を受けやすいため、安全確保のために宅地の海抜標高や避難場所・避難経路を平時から把握することが重要です。

選択肢 4正解

台地や丘陵自体の平坦部は比較的安定していますが、その縁辺部は切り立った斜面や崖となっていることが多く、集中豪雨や地震による崖崩れ等の災害リスクが高い場所です。

覚えるポイント

• 台地・丘陵の平坦面は良好だが、縁辺部は崖崩れ・土砂崩れの危険大
• 旧河道・自然堤防背後の後背湿地・埋立地などは軟弱地盤で浸水・液状化リスクが高い

間違えやすいところ

• 台地全体が一律に安全であると誤認し、縁辺部の斜面崩落リスクを見落とすミス

出題の前提：平成26年4月1日現在施行の諸法令および一般的な地形・防災工学的知見

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.26 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

セメントペースト（セメント＋水）に細骨材（砂）のみを加えたものがモルタルです。これに粗骨材（砂利や砕石）まで加えて混練したものがコンクリートです。また、コンクリートのアルカリ性が内部の鉄筋を錆から保護しているため、ひび割れから雨水や空気が侵入すると鉄筋の腐食原因となります。

解き方

1. セメント系材料の配合定義（モルタル＝セメント＋水＋砂、コンクリート＝セメント＋水＋砂＋砂利）を確認する。
2. 選択肢2はモルタルの成分として砂利（粗骨材）を挙げているため誤り（最も不適当）と判別する。

選択肢 1不正解

コンクリートにひび割れが生じると、空気中の二酸化炭素や水分が内部に侵入して中性化を促進し、保護されていた鉄筋の腐食（錆）を引き起こします。

選択肢 2正解

モルタルは水、セメント、砂（細骨材）を練り混ぜたものであり、砂利（粗骨材）は混ぜません。砂利を混練する材料はコンクリートです。

選択肢 3不正解

コンクリートやモルタルに用いる砂や砂利を総称して骨材といい、粒径の小さい砂を細骨材、粒径の大きい砂利を粗骨材と呼びます。

選択肢 4不正解

コンクリートは結合材であるセメントと水に、細骨材（砂）および粗骨材（砂利）を加えて均一に混練・硬化させた複合材料です。

覚えるポイント

• モルタル＝セメント＋水＋砂（細骨材のみ）
• コンクリート＝セメント＋水＋砂＋砂利（細骨材＋粗骨材）

間違えやすいところ

• モルタルとコンクリートの構成材料の相違（砂利の有無）を取り違えてしまうミス

出題の前提：平成26年4月1日現在施行の建築基準法令および日本工業規格（JIS）等の材料定義

出典：不動産適正取引推進機構『2014年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.26 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）