2013年10月 宅建士試験の問題・解答解説

解答

2

解説

法律の条文そのものに明文で定められている規定と、判例・学説による解釈や法改正前の規定との相違を正確に把握しておく必要があります。

解き方

1. 各選択肢の内容が出題当時の民法条文に規定されているか照合する。
2. 条文上の明文規定が存在する選択肢2を正解として特定する。

選択肢 1不正解

出題当時の民法第95条では、要素の錯誤は「無効」と規定されており、「取り消すことができる」とは規定されていませんでした。

選択肢 2正解

民法第551条第1項ただし書に、贈与者が瑕疵又は不存在を知りながら告げなかったときは担保責任を負う旨が明文で規定されています。

選択肢 3不正解

出題当時の民法第570条の瑕疵担保責任では契約解除と損害賠償のみが規定されており、代金減額請求権の条文規定はありませんでした。

選択肢 4不正解

出題当時の民法には約款（定型約款）に関する定義や規定そのものが条文として存在していませんでした。

覚えるポイント

• 出題当時の民法95条は錯誤を無効と定め、551条1項但書は贈与者の悪意の担保責任を明文で規定していた。

間違えやすいところ

• 現行民法では錯誤は取消事由だが、当時の規定との違いや明文規定の有無を混同しやすい。

出題の前提：平成25年4月1日現在施行法令（平成25年度本試験問題の出題基準）

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.2 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

人は出生により当然に権利能力を有します。また、親権者が数人の未成年者を同時に代理して遺産分割を行うなど、子相互の間で利益が相反する場合は特別代理人の選任が必要です。

解き方

1. 各選択肢における未成年者の権利能力、行為能力、親権の行使要件を検討する。
2. 選択肢4において、同一の親権者が複数の未成年者を代理して行う遺産分割協議が利益相反行為（無権代理）に当たることを判断する。

選択肢 1不正解

権利能力は出生により発生するため（民法第3条1項）、意思疎通のできない乳児であっても不動産の所有権を取得できます。

選択肢 2不正解

一種又は数種の営業を許された未成年者は、その営業に関しては成年者と同一の行為能力を有するため、個別の仕入れ契約に父母の同意は不要です。

選択肢 3不正解

出題当時の規定において、未成年者の婚姻には父母の同意が必要でしたが、父母の一方が同意しないときは他方の一方の同意だけで足りました。

選択肢 4正解

親権者が数人の子を代理して遺産分割協議を行うことは子相互間で利益相反となり、特別代理人を選任せずに行った行為は無権代理行為として無効（追認がない限り無効）となります。

覚えるポイント

• 同一親権に服する数人の未成年者の遺産分割協議は利益相反行為となり、特別代理人の選任が必要。

間違えやすいところ

• 親権者自身が相続人でない場合でも、代理する子相互間で取り分の奪い合いになるため利益相反に該当する点を見落としやすい。

出題の前提：平成25年4月1日現在施行法令（平成25年度本試験問題の出題基準）

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.2 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

民法第283条に基づき通行地役権を時効取得するには、「継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるもの」であることが要件とされ、判例では要役地所有者自らによる通路の開設が求められます。

解き方

1. 各選択肢の囲繞地通行権、賃貸借による通行、地役権の時効取得要件を精査する。
2. 選択肢4において、通路の開設者が隣接地所有者自身である場合の時効取得可否を判例に照らして誤りと判断する。

選択肢 1不正解

囲繞地通行権における通行の場所及び方法は、通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければなりません。

選択肢 2不正解

共有物の分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は他の分割者の所有地のみを通行でき、償金を支払う必要はありません。

選択肢 3不正解

公道に通じているかどうかにかかわらず、他人の土地について適法に賃貸借契約を締結すれば、その賃借権に基づいて通行することができます。

選択肢 4正解

判例によれば、通行地役権を時効取得するためには要役地所有者が自ら通路を開設することが必要であり、隣地所有者が自ら開設した通路を利用し続けたとしても時効取得は認められません。

覚えるポイント

• 通行地役権の時効取得には「要役地所有者自身による通路の開設」が不可欠。

間違えやすいところ

• 袋地所有者であれば他人が開設した通路を長年利用していても時効取得できると誤解しやすい。

出題の前提：平成25年4月1日現在施行法令（平成25年度本試験問題の出題基準）

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.3 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

留置権（民法第295条）は「その物に関して生じた債権」を有する場合に成立します（牽連性）。また、占有が不法行為によって始まった場合には留置権は成立しません。

解き方

1. 各選択肢について、被担保債権と留置しようとする目的物との間に牽連関係があるか、または不法占有に当たらないかを検討する。
2. 選択肢4では、建物に関して生じた債権をもって第三者所有の敷地を留置することはできないため正しいと判断する。

選択肢 1不正解

判例によれば、造作買取代金債権は造作に関して生じた債権であって建物に関して生じた債権ではないため、建物の留置権は成立しません。

選択肢 2不正解

二重売買における第1買主の売主に対する債務不履行損害賠償請求権は、不動産そのものに関して生じた債権ではないため、第2買主に対して不動産を留置することはできません。

選択肢 3不正解

債務不履行により賃貸借契約が解除された後の占有は不法占有となるため、その後に支出した費用について留置権を行使することはできません（民法第295条第2項）。

選択肢 4正解

建物に関して支出された必要費債権は建物に関して生じた債権であり、第三者所有の敷地に関して生じた債権ではないため、敷地を留置することはできません。

覚えるポイント

• 造作代金債権による建物留置は不可。債務不履行解除後の有益費による留置権も不可。

間違えやすいところ

• 建物の必要費を支出した賃借人が、建物だけでなく敷地全体まで留置できると誤解しやすい。

出題の前提：平成25年4月1日現在施行法令（平成25年度本試験問題の出題基準）

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.3 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

建物の抵当権の効力は従たる権利にも及びます（判例）。また、抵当権者が物上代位をするには被担保債権の弁済期到来が必要であり、不法占有者への妨害排除請求権が認められる場合もあります。

解き方

1. 抵当権の物上代位要件、効力の及ぶ範囲、不法占有者に対する妨害排除請求、順位変更の可否を照合する。
2. 借地上の建物に対する抵当権が従たる権利たる借地権にも及ぶとする選択肢2を正解と判断する。

選択肢 1不正解

抵当権者が賃料債権に物上代位するためには、被担保債権の弁済期が到来している必要があります。

選択肢 2正解

借地上の建物に設定された抵当権の効力は、特段の事情のない限り、その建物の従たる権利である借地権（賃借権や地上権）にも及びます。

選択肢 3不正解

抵当不動産の不法占有により競売の適正な実行が妨げられるなど抵当権の実行が害される場合、抵当権者は妨害排除請求をすることができます。

選択肢 4不正解

抵当権の順位は、各抵当権者の合意があり、かつ利害関係人の承諾を得て順位変更の登記をすることによって変更することができます（民法第374条）。

覚えるポイント

• 建物への抵当権の効力は、従たる権利である敷地利用権（借地権）にも及ぶ。

間違えやすいところ

• 抵当権は占有を伴わない非占有担保物権であるため、いかなる場合も妨害排除請求ができないと誤解しやすい。

出題の前提：平成25年4月1日現在施行法令（平成25年度本試験問題の出題基準）

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.4 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

保証人と物上保証人との間では頭数に応じて債権者に代位します（出題当時の民法第501条第5号）。また物上保証人から不動産を買い受けた第三取得者は物上保証人の地位を承継し、保証人に対して負担部分の求償を行うことができます。

解き方

1. 保証人C（1人）と物上保証人D・E（2人）の頭数による負担割合（1:1:1、各500万円）を整理する。
2. Eの担保不動産の第三取得者が全額弁済した場合、物上保証人の地位を承継して保証人Cの負担部分（500万円）を求償できるため、選択肢4が正しいと判断する。

選択肢 1不正解

保証人と物上保証人間では頭数に応じた負担割合（各自500万円）となるため、全額弁済したCが実行できる抵当権の範囲は物上保証人の負担額（計1,000万円）に限られます。

選択肢 2不正解

Dが全額回収された場合、DがCに対して求償できるのは保証人Cの負担部分である500万円を限度とします。

選択肢 3不正解

保証人は、物上保証人から不動産を買い受けた第三取得者に対して代位する場合、あらかじめ代位の付記登記をしなくても代位することができます。

選択肢 4正解

物上保証人から担保不動産を買い受けた第三取得者は物上保証人の地位を承継するため、全額弁済したときは保証人Cの負担部分について一部求償することができます。

覚えるポイント

• 保証人と物上保証人の間の代位割合は頭数按分（旧法）。第三取得者は物上保証人の地位を承継する。

間違えやすいところ

• 第三取得者からの求償権の有無や、付記登記が要求される場面（第三取得者相互間や物上保証人間の代位）と混同しやすい。

出題の前提：平成25年4月1日現在施行法令（平成25年度本試験問題の出題基準）

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.4 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

判決文読解問題では、提示された判決文の論理構成と文言に厳密に従って各選択肢の正誤を判断します。更新後の賃貸借から生ずる債務には賃料債務だけでなく債務不履行による損害賠償債務も含まれます。

解き方

1. 提示された判決文から「特段の事情のない限り更新後の債務も保証対象となること」「信義則違反がある場合を除き免責されないこと」を確認する。
2. 選択肢3において、損傷による損害賠償債務を除外している点が判決文の「賃借人の債務」という文言に反し誤りであることを特定する。

選択肢 1不正解

判決文は、特段の事情のない限り、更新後の賃貸借から生ずる債務についても保証の責めを負う趣旨で合意されたものと解するのが相当であるとしています。

選択肢 2不正解

未払賃料が1年分に及んだとしても、保証債務の履行請求が信義則に反すると認められる事情がない限り、保証人はその責めを免れません。

選択肢 3正解

判決文は「更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務」として包括的に捉えており、過失による建物損傷の損害賠償債務もこれに含まれるため保証人の責任は及びます。

選択肢 4不正解

判決文において「保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合を除き」とあるため、信義則に反するときは責任を負いません。

覚えるポイント

• 賃貸借の保証契約は、特段の事情がない限り更新後の債務全般（損害賠償含む）にも及ぶ。

間違えやすいところ

• 未払賃料のみが保証対象となり、目的物破損に伴う損害賠償債務は保証の範囲外であると誤解しやすい。

出題の前提：平成25年4月1日現在施行法令（平成25年度本試験問題の出題基準）

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.5 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

賃貸人は賃貸物の保存に必要な行為をする権利を有し、賃借人はこれを受忍する義務があります（民法第606条第2項）。また、緊急避難的な事務管理費用は本人に請求可能です。

解き方

1. 各選択肢について事務管理、借地権に基づく土地利用権限、修繕義務不履行時の賃料拒絶範囲、保存行為受忍義務を比較検討する。
2. 民法第606条第2項の保存行為の受忍義務を正しく記述している選択肢4を正解と判断する。

選択肢 1不正解

義務なく他人のために事務の管理を始めた者（緊急事務管理）は、本人のために有益な費用を支出したときは、本人の事前の承諾がなくてもその費用の償還を請求できます（民法第702条）。

選択肢 2不正解

建物所有を目的とする借地人が通常の建物建築に伴って行う盛土や擁壁の設置などの土地加工は、敷地利用権の範囲内であり、特段の事情がない限り賃貸人の承諾は不要です。

選択肢 3不正解

賃貸人が修繕義務を怠ったとしても、賃借人が拒絶できる賃料は使用収益が妨げられた割合・限度に限られ、使用収益の状況に関係なく全額を拒絶できるわけではありません。

選択肢 4正解

民法第606条第2項により、賃貸人が賃貸物の保存に必要な修繕をしようとするときは、賃借人はこれを拒むことができません。

覚えるポイント

• 賃貸人の保存行為（修繕）は賃借人に受忍義務があり、拒むことはできない。

間違えやすいところ

• 修繕義務違反があっても、建物を一部使用収益できているなら賃料全額の不払いは認められない。

出題の前提：平成25年4月1日現在施行法令（平成25年度本試験問題の出題基準）

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.6 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

被用者と第三者の共同過失による事故では、被用者および使用者（使用者責任）と第三者は被害者に対して共同不法行為に基づく連帯債務（不真正連帯債務）を負います。被害者に全額を賠償した者は、他の共同行為者の過失割合に応じて求償権を行使できます。

解き方

1. 事故の加害者であるBおよびその使用者Aと、対向車の運転者Dが被害者Cに対して負う共同不法行為責任の関係を整理する。
2. AがCに対して全額賠償した後に、共同不法行為者であるDに対して過失割合に応じた求償が可能であるかを判例法理に照らして判断する。

選択肢 1正解

使用者が被害者に対して損害賠償金を支払った場合、他の共同不法行為者に対し、双方の過失割合に応じた負担部分について求償権を行使することができます。

選択肢 2不正解

使用者が第三者の損害を賠償した場合であっても、信義則上相当と認められる限度において、被用者に対して求償権を行使することが認められています。

選択肢 3不正解

Cの損害はBとD双方の過失による共同不法行為に基づくため、被害者CはA・Bだけでなく、加害者の一方であるDに対しても損害賠償請求ができます。

選択肢 4不正解

被害者となったDは、使用者Aに対する使用者責任の追及だけでなく、直接の加害者である被用者Bに対しても不法行為に基づく損害賠償請求を行うことができます。

覚えるポイント

• 共同不法行為において全額弁済した者は、他の共同不法行為者の負担部分について求償可能であること。

間違えやすいところ

• 使用者から被用者への求償は一切禁止されていると誤解しやすいですが、信義則上相当な限度で認められます。

出題の前提：平成25年4月1日現在施行の民法第709条、第715条、第719条及び判例に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.6 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

「相続させる」旨の遺言は遺産分割方法の指定と解釈され、遺言の効力発生時に権利が直接帰属します。一方、相続させる旨の遺言の相手方が遺言者より先に死亡した場合、特段の事情のない限りその遺言は効力を生じず、代襲相続人には当然には承継されません。

解き方

1. 被相続人Aの相続関係（配偶者B、子C・F、先に死亡した子Dを代襲する孫E）および法定相続分を整理する。
2. 最高裁判決の判例理論に基づき、「相続させる」旨の遺言の法的性質と、受遺者死亡時の効力を各選択肢で検討する。

選択肢 1不正解

法定相続分は配偶者Bが2分の1、子ども全体で2分の1となります。前妻との子Fも嫡出子なので、C・代襲相続人E・Fの相続分は等しく各6分の1（2分の1×3分の1）です。

選択肢 2正解

特定の遺産を共同相続人に「相続させる」遺言は遺産分割方法の指定と解され、特段の事情がない限り、遺言の効力発生時に直ちに所有権を取得します。

選択肢 3不正解

「相続させる」遺言は遺言者より先に指定された相続人が死亡した場合、特段の事情のない限り効力を生じず、代襲相続人が当然に承継するわけではありません。

選択肢 4不正解

被相続人は法定相続人に対しても遺贈を行うことが認められており、相続人に対する遺贈であることのみをもって無効とはなりません。

覚えるポイント

• 相続させる遺言の指定された受遺者が遺言者より先に死亡したときは原則として効力を生じない（代襲しない）。

間違えやすいところ

• 前の配偶者との子であっても嫡出子であれば、現在の配偶者との子と法定相続分は同等になります。

出題の前提：平成25年4月1日現在施行の民法第900条、第908条及び最高裁判所判例に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.7 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

定期建物賃貸借契約（法38条）においては、賃料改定に関する特約がある場合には借賃増減額請求権（法32条）を排除できます。また、適法な転貸借でも賃貸借が債務不履行解除された場合は対抗できず、無断転貸でも信頼関係破壊がなければ解除は認められません。

解き方

1. 定期建物賃貸借における賃料改定特約の効力（借地借家法38条7項の適用除外規定）を確認する。
2. 転貸借に関する民法・借地借家法の一般法理（無断転貸・債務不履行解除・期間満了）を各選択肢に照らして吟味する。

選択肢 1不正解

無断転貸があっても、賃借人の背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、信頼関係破壊の法理により解除することはできません。

選択肢 2不正解

賃貸借契約が賃借人の債務不履行によって解除された場合は、承諾のある転貸借であっても転借人は賃貸人に対抗できず、明渡しを拒めません。

選択肢 3不正解

原賃貸借契約が定期建物賃貸借の期間満了により終了する場合、適法な転貸借であっても賃貸人が転借人に通知すれば終了し、BのCに対する解約の正当事由は不要です。

選択肢 4正解

定期建物賃貸借契約において賃料改定に関する特約を定めた場合、借地借家法第38条第7項により同法第32条（借賃増減額請求権）は適用されないため、減額請求はできません。

覚えるポイント

• 定期建物賃貸借では賃料改定特約を置くことで、借賃増減額請求権（第32条）の適用を完全に排除できる。

間違えやすいところ

• 普通借家契約では減額しない特約は無効ですが、定期建物賃貸借契約では減額しない特約も有効となります。

出題の前提：平成25年4月1日現在施行の借地借家法第32条、第38条及び民法第612条に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.7 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

借地借家法第10条第1項による借地権の対抗力は、登記ある建物が所在する土地にのみ及びます。建物のない別筆の土地を庭等として利用していても、その土地に対抗力は及びません。また、更新後の異議には正当事由が必要であり、残存期間中の再築では地主の承諾等がない限り当然に延長されるわけではありません。

解き方

1. 借地借家法上の借地権（建物の所有を目的とする地上権・賃借権）の適用要件と対抗力要件を整理する。
2. 数筆の土地にまたがる借地権の対抗力に関する判例の結論を確認し、肢3の正誤を導く。

選択肢 1不正解

借地借家法は建物の所有を目的とする土地賃貸借に適用されるため、ゴルフ場経営（工作物やコース）を目的とする土地賃貸借には同法第11条は適用されません。

選択肢 2不正解

借地権者の更新請求に対し借地権設定者が遅滞なく異議を述べるだけでなく、その異議に「正当の事由」がなければ契約終了の効力は生じません。

選択肢 3正解

判例によれば、二筆以上の土地を賃借して一筆の上にのみ登記ある建物を所有する場合、登記ある建物のない他方の土地には対抗力は及びません。

選択肢 4不正解

存続期間満了前の残存期間を超える再築において存続期間が延長（20年間）されるのは、借地権設定者の承諾がある場合等であり、単に異議を述べないだけで当然に延長されるわけではありません。

覚えるポイント

• 建物の登記による借地権の対抗力（借地借家法10条）は、その建物が現実に存在する土地の筆にのみ及ぶ。

間違えやすいところ

• 期間満了前の再築（7条）では地主の承諾が原則必要であり、期間満了後の異議のない法定更新（6条）と混同しないよう注意が必要です。

出題の前提：平成25年4月1日現在施行の借地借家法第2条、第6条、第7条、第10条及び最高裁判所判例に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.8 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

賃借人などの占有者は専有部分の利害関係を有することが多いため意見陳述権が認められていますが、区分所有者（オーナー）ではないため集会の議決権はありません。管理者は規約等に別段の定めがない限り集会の議長となり、年1回事務報告を行う義務があります。

解き方

1. 専有部分の占有者に認められている権利（意見陳述権）と認められていない権利（議決権）を区別する。
2. 肢1が「議決権を行使することができる」としているため誤りであると判断する。

選択肢 1正解

利害関係を有する占有者は集会に出席して「意見を述べる」ことができますが、議決権を行使することは認められていません（法第44条第1項）。

選択肢 2不正解

集会においては、規約に別段の定めがある場合及び集会で別段の決議をした場合を除き、管理者が議長となります（法第41条第1項）。

選択肢 3不正解

管理者は、集会において毎年1回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければなりません（法第43条）。

選択肢 4不正解

一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（一部共用部分）は、これを共用すべき区分所有者の共有に属します（法第11条第1項）。

覚えるポイント

• 占有者（賃借人など）にあるのは「意見陳述権」のみで、「議決権」はない。

間違えやすいところ

• 利害関係がある場合に集会に出席できる点から、議決権まで認められると勘違いしやすいです。

出題の前提：平成25年4月1日現在施行の建物の区分所有等に関する法律第11条、第41条、第43条、第44条に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.8 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

不動産登記法第74条第2項により、区分建物において表題部所有者から所有権を取得した者は直接所有権保存登記を申請できますが、敷地権付き区分建物の場合は敷地利用権の移転も伴うため、敷地権の登記名義人の承諾を証明する情報を提供しなければなりません。

解き方

1. 不動産登記法第74条第2項に規定された、敷地権付き区分建物の所有権保存登記の要件を確認する。
2. 「敷地権の登記名義人の承諾を得ることなく」申請できるとしている肢3が誤りであると判定する。

選択肢 1不正解

表示に関する登記の申請人となることができる者について一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人が自らその登記を申請することができます（法第30条）。

選択肢 2不正解

共有物分割禁止の定めに係る権利の変更登記は、権利関係に重大な影響を及ぼすため共有者全員が共同して申請する必要があります（法第65条）。

選択肢 3正解

敷地権付き区分建物の表題部所有者から所有権を取得した者が保存登記を申請する場合、敷地権の登記名義人の承諾を得なければ申請できません（法第74条第2項）。

選択肢 4不正解

仮登記に基づく本登記を行う際、登記上の利害関係を有する第三者がいるときは、その第三者の承諾（または対抗できる裁判の謄本）がなければ申請できません（法第109条第1項）。

覚えるポイント

• 敷地権付き区分建物の表題部所有者からの譲受人が保存登記を申請するには、敷地権者の承諾が必要。

間違えやすいところ

• 通常の表題部所有者からの譲受人は保存登記ができますが、敷地権付きの場合は敷地権名義人の承諾が追加で要求される点を見落としがちです。

出題の前提：平成25年4月1日現在施行の不動産登記法第30条、第65条、第74条第2項、第109条第1項に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.9 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

特定用途制限地域は、用途地域が定められていない区域内（市街化調整区域を除く）において無秩序な開発を制限するために指定される地域地区です。用途地域そのものの一種ではないため定義の前提が異なります。

解き方

1. 特定用途制限地域が指定される対象区域（用途地域が定められていない区域）を確認する。
2. 肢2の冒頭「用途地域の一つである特定用途制限地域は」が誤りであると判断する。

選択肢 1不正解

都市計画施設の区域内等での建築許可（法第53条第1項）は、都市計画事業の施行として行う行為については許可を受けることを要しません。

選択肢 2正解

特定用途制限地域は、用途地域が「定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く）」に定める地域地区であり、「用途地域の一つ」ではありません（法第9条第15項）。

選択肢 3不正解

都市計画事業の認可の告示後は、事業地内での土地の形質変更や建築物・工作物の建設には知事等の許可が必要です（法第65条第1項）。

選択肢 4不正解

一定の地区計画においては、大規模な商業施設等の整備による利便増進を図るための「開発整備促進区」を都市計画に定めることができます（法第12条の5第2項）。

覚えるポイント

• 特定用途制限地域は「用途地域が定められていない区域（市街化調整区域を除く）」に定める。

間違えやすいところ

• 特定用途制限地域の定義（制限すべき特定の用途の概要を定める）自体は合っていますが、冒頭の「用途地域の一つである」という部分が誤りであることを見落としやすいです。

出題の前提：平成25年4月1日現在施行の都市計画法第9条第15項、第53条、第65条、第12条の5に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.9 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

都市計画法第29条において、開発許可が不要となる公益上必要な建築物には駅舎や公民館等がありますが、病院や診療所・学校などは除外されています（医療施設・教育施設は許可不要特例とならない）。市街化区域では原則1,000㎡以上で開発許可が必要です。

解き方

1. 診療所の建築目的の開発行為が、開発許可の適用除外となる公益上必要な建築物に該当するかを確認する（該当しない）。
2. 市街化区域の面積要件（1,000㎡以上）に照らし、1,500㎡の開発行為は開発許可が必要であると判定する。

選択肢 1不正解

開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいい、特定工作物の建設目的も含まれます（法第4条第12項）。

選択肢 2不正解

市街化調整区域では原則として面積に関係なくすべての規模の開発行為について開発許可が必要とされており、300㎡であっても許可が必要です。

選択肢 3正解

診療所は許可不要となる公益上必要な建築物には該当せず、市街化区域内において1,000㎡以上（問題文では1,500㎡）であるため開発許可が必要です（法第29条第1項）。

選択肢 4不正解

非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為は、区域や規模を問わず一律に開発許可が不要とされています（法第29条第1項第4号）。

覚えるポイント

• 学校、病院、診療所などの建築目的の開発行為は「公益上必要な建築物」の許可不要特例の対象外。

間違えやすいところ

• 公立の診療所や学校だから公益上必要として無条件で許可不要と誤解しやすいですが、開発許可制度では除外対象（許可が必要）となっています。

出題の前提：平成25年4月1日現在施行の都市計画法第4条第12項、第29条第1項に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.10 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

建築基準法および同施行令では、居住者の健康・安全を確保するため、居室の天井高の計算方法（平均天井高）、屋上・バルコニー等の転落防止柵（2階以上の階）、居室内の化学物質規制（クロルピリホス及びホルムアルデヒド）、非常用昇降機の設置義務（高さ31ｍ超）などに関する具体的な技術的基準を定めています。

解き方

1. 記述アからエまでの各内容を関係条文（施行令21条、126条、20条の5、法34条2項）と照らし合わせ、正誤を判定する。
2. 判定結果（ア：誤、イ：誤、ウ：誤、エ：誤）に基づき、誤っている記述の個数を数えて該当する選択肢を選ぶ。

選択肢 1不正解

誤っている記述は1つだけではなく、ア〜エの4つすべてが誤りであるため不適切です。

選択肢 2不正解

誤っている記述は2つだけではなく、ア〜エの4つすべてが誤りであるため不適切です。

選択肢 3不正解

誤っている記述は3つだけではなく、ア〜エの4つすべてが誤りであるため不適切です。

選択肢 4正解

ア（令21条2項：天井高は平均による）、イ（令126条：2階以上の階のみ対象）、ウ（令20条の5：クロルピリホスも規定）、エ（法34条2項：31ｍ超で設置義務）のすべてが誤りであるため、四つが正解となります。

覚えるポイント

• 居室天井高は平均2.1ｍ以上
• バルコニー手すりは2階以上で1.1ｍ以上
• 非常用昇降機は高さ31ｍ超で義務付け

間違えやすいところ

• 居室天井高を最低部分の高さと誤解するミス
• 1階のバルコニーにも一律に1.1ｍ以上の手すりが必要と思い込む誤り

出題の前提：平成25年4月1日現在施行法令（建築基準法、建築基準法施行令）

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.10 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

敷地が異なる制限を受ける地域にまたがる場合、用途制限は敷地の過半が属する地域の制限が全体に適用されます（法91条）。これに対し、斜線制限（北側斜線制限や道路斜線制限など）や日影規制などの形態制限は、過半主義がとられず、それぞれの地域に存在する建築物の部分ごとに各地域の規定が適用されます。

解き方

1. 各選択肢の規定（条例による付加、建ぺい率制限の適用除外、斜線制限の地域境界適用、用途制限の過半主義）を確認する。
2. 肢3について、北側斜線制限は過半主義ではなく部分ごとに適用されるため、近隣商業地域に過半があっても第二種中高層住居専用地域部分には適用されることを確認し、誤りであると判定する。

選択肢 1不正解

法43条に基づき、地方公共団体は延べ面積が1,000㎡を超える大規模建築物について、条例で敷地が接すべき道路幅員等の制限を付加することができるため正しい記述です。

選択肢 2不正解

指定建ぺい率が8/10の地域内で、かつ防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率の制限が適用されず10/10（実質100％）となるため正しい記述です。

選択肢 3正解

北側斜線制限は用途地域の制限とは異なり敷地の過半が属する地域で一律に決定されるものではなく、建築物の各部分が属する地域ごとに適用されるため、過半が近隣商業地域であっても住居専用地域に存する部分には適用されます。したがって本肢は誤りであり、正解となります。

選択肢 4不正解

用途地域の建築制限は敷地の過半が属する地域の規定が適用されます。過半が準住居地域にある場合、作業場床面積150㎡以下の自動車修理工場は建築可能であるため正しい記述です。

覚えるポイント

• 北側斜線制限や日影規制は各地域ごとにそれぞれ適用される（過半主義ではない）
• 用途地域の建築制限は敷地の過半が属する地域の規定が敷地全体に適用される

間違えやすいところ

• 形態規制（斜線制限等）を用途制限と混同して敷地の過半で判断してしまう誤り

出題の前提：平成25年4月1日現在施行法令（建築基準法）

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.11 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

宅地造成工事規制区域内で行われる宅地造成工事において、一定規模（切土で2ｍ超、盛土で1ｍ超、切盛両方で2ｍ超の崖を生じるもの、または崖を生じなくても面積500㎡超）のものは知事の許可を要します。また、安全確保のため高さが5ｍを超える擁壁等の設置工事については一定の資格を有する者の設計によらなければなりません。

解き方

1. 各選択肢の工事要件を宅地造成等規制法及び施行令の数値基準と照合する。
2. 肢1の「有資格者の設計を要する擁壁の高さ」が政令上「5ｍ超」であるのに対し、問題文は「高さ4ｍ」としているため誤りと判定する。

選択肢 1正解

宅地造成等規制法施行令第16条により、有資格者の設計によらなければならない擁壁は「高さが5ｍを超えるもの」等です。高さ4ｍの擁壁の設置工事には資格者の設計は義務付けられていないため、本肢は誤りであり正解となります。

選択肢 2不正解

切土により生じる崖の高さが2ｍ以下であっても、切土をする土地の面積が500㎡を超える（本肢は600㎡）ため、宅地造成に該当し知事の許可が必要です。記述は正しいです。

選択肢 3不正解

盛土によって高さが1ｍを超える崖を生ずることとなる工事は、面積にかかわらず宅地造成に該当するため、知事の許可が必要です。本肢は高さ1.5ｍの崖を生じるため正しい記述です。

選択肢 4不正解

法第16条により、知事は災害防止のため必要があると認めるときは、宅地の所有者、管理者、占有者、造成主又は工事施行者に対し、擁壁設置等の措置をとることを勧告できるため正しい記述です。

覚えるポイント

• 有資格者の設計を要する擁壁は高さ5ｍ超（切土盛土面積1,500㎡超の排水施設等も該当）
• 宅地造成の許可要件：切土2ｍ超、盛土1ｍ超、切盛同時2ｍ超、または面積500㎡超

間違えやすいところ

• 有資格者の設計が必要な擁壁の高さ（5ｍ超）を4ｍや3ｍなどと混同する誤り

出題の前提：平成25年4月1日現在施行法令（宅地造成等規制法）

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.11 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

換地処分は原則として工事完了後に行われますが、規約等に別段の定めがある場合は工事完了前でも可能です（法103条2項）。換地処分は関係権利者への書面通知によって行われます。また、個人施行・組合施行には土地区画整理審議会は設置されず、仮換地指定にあたっては従前及び仮換地双方の所有者等の同意が必要となります。

解き方

1. 各選択肢の手続内容（工事完了前の換地処分、処分の方法、審議会の関与、仮換地指定の同意者）を土地区画整理法の規定に照らして検討する。
2. 肢1が法103条2項の規定と合致し正しいことを確認する。

選択肢 1正解

法第103条第2項により、規準又は規約等に別段の定めがある場合には、施行区域の全部について工事が完了する前であっても換地処分をすることができます。したがって本肢は正しく、正解となります。

選択肢 2不正解

法第103条第1項により、換地処分は換地計画で定められた関係事項を関係権利者に「書面で通知」して行います。「公告して行う」とする本肢は誤りです。

選択肢 3不正解

土地区画整理審議会が置かれるのは公的管理・施行である「都道府県・市町村等の公的施行や機構等施行」の場合です。個人施行者には審議会は設置されません。したがって本肢は誤りです。

選択肢 4不正解

法第98条第2項により、個人施行者が仮換地を指定する場合、あらかじめ従前の宅地の所有者だけでなく、「仮換地となるべき宅地の所有者」双方の同意を得なければなりません。したがって本肢は誤りです。

覚えるポイント

• 換地処分は規準・規約等に別段の定めがあれば工事完了前でも可能
• 換地処分は権利者への「通知」で行い、都道府県知事等の「公告の翌日」に効力発生

間違えやすいところ

• 換地処分そのものを「公告」で行うと誤解するミス（処分は通知、効力発生が公告の翌日）
• 個人施行者にも土地区画整理審議会が存在すると誤解する誤り

出題の前提：平成25年4月1日現在施行法令（土地区画整理法）

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.12 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

農地法における「農地」は登記簿の地目にかかわらず「現況」で判断されます（現況主義）。農地賃貸借は法3条許可を受けて引渡しがあれば登記なくして第三者に対抗できます（法16条）。国・都道府県等の転用取得は知事等との協議成立をもって許可があったものとみなされます。相続による権利取得自体は届出で足りますが、転用する場合は法4条等の許可が必要です。

解き方

1. 選択肢1：農地の賃貸借の対抗要件（法16条）を確認する。
2. 選択肢2：農地の定義（現況主義）を確認する。
3. 選択肢3：国・都道府県の公的取得における知事協議みなし規定（法5条4項）を確認する。
4. 選択肢4：市街化調整区域内の農地転用における法4条1項の適用関係を確認し、正しい肢を特定する。

選択肢 1不正解

法第16条により、農地の賃貸借は登記がなくても農地の引渡しがあったときは、その後にその農地について物権を取得した第三者に対抗することができます。対抗できないとする本肢は誤りです。

選択肢 2不正解

農地法における農地であるか否かの判定は、登記簿の地目にかかわらず「現況」によって客観的に判断されます（現況主義）。現に畑として耕作されている以上、農地に該当するため本肢は誤りです。

選択肢 3不正解

国又は都道府県等が農地を学校建設等（5条転用）のために取得する場合、都道府県知事等との「協議が成立」することによって許可を受けたものとみなされます（法5条4項）。別途許可を受ける必要はないため本肢は誤りです。

選択肢 4正解

相続による農地取得自体は法3条許可は不要ですが、その取得した市街化調整区域内の農地を自己の住宅用地に転用する行為は法4条1項の規制対象であり、都道府県知事等の許可を受ける必要があります。したがって本肢は正しいです。

覚えるポイント

• 農地法は登記簿の地目ではなく客観的な現況で判断する（現況主義）
• 農地の賃貸借は引渡しにより対抗力を取得する（農地法16条）
• 相続取得した農地でも転用時には4条・5条許可が必要

間違えやすいところ

• 相続で取得した農地なら転用時も一切の許可が不要と誤解するミス

出題の前提：平成25年4月1日現在施行法令（農地法）

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.12 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

国土利用計画法では、当事者の一方又は双方が国・地方公共団体等である場合、事後届出は免除されます。地すべり防止区域内の制限行為は都道府県知事の許可が必要です。土壌汚染対策法の形質変更時要届出区域での工事は、非常災害の応急措置の場合は事前届出が適用除外とされます。河川区域内の工作物新築等は河川管理者の「許可」を要します。

解き方

1. 選択肢1の許可権者（市町村長か知事か）を確認する。
2. 選択肢2の国土法事後届出の適用除外規定（当事者一方の公的主体性）を確認する。
3. 選択肢3の土壌汚染対策法における非常災害応急措置の届出要否を確認する。
4. 選択肢4の河川法第26条における手続（協議か許可か）を確認し、正しい肢を選択する。

選択肢 1不正解

地すべり等防止法第18条第1項により、地すべり防止区域内において地表水の放流・停滞等の行為をしようとする者は、「都道府県知事」の許可を受けなければなりません。市町村長ではないため誤りです。

選択肢 2正解

国土利用計画法第23条第2項第1号により、当事者の一方又は双方が国や地方公共団体等である場合には事後届出を行う必要がありません。本問では売主が甲県であるため届出は不要であり、正しい記述です。

選択肢 3不正解

土壌汚染対策法第12条第1項ただし書により、「非常災害のために必要な応急措置」として土地の形質変更を行う場合は、都道府県知事への事前の届出は不要とされています。したがって本肢は誤りです。

選択肢 4不正解

河川法第26条第1項により、河川区域内の土地において工作物の新築・改築・除却をしようとする者は、河川管理者と協議をするのではなく、河川管理者の「許可」を受けなければなりません。協議とする本肢は誤りです。

覚えるポイント

• 国土法では当事者の一方または双方が国・地方公共団体等の場合、届出は一切不要
• 地すべり防止区域内の行為許可権者は都道府県知事

間違えやすいところ

• 国土法の届出で「面積要件（市街化区域2,000㎡等）」のみに着目して公的主体の適用除外を見落とすミス

出題の前提：平成25年4月1日現在施行法令（国土利用計画法、地すべり等防止法、土壌汚染対策法、河川法）

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.13 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

印紙税は契約の成立等を証明する目的で作成された文書に課税されます。消印は当事者だけでなく代理人や従業者の署名・押印でも有効です。また、第1号文書と第2号文書が併記されている場合、通則3イの規定により請負金額が譲渡金額を超えているときは第2号文書として扱われ、記載金額は請負金額となります。消費税額が明確に区分記載されている場合は税抜金額が記載金額となります。

解き方

1. 選択肢1の消印の権限者（代理人・従業者の署名・押印の有効性）を確認する。
2. 選択肢2の媒介業者が保存する契約書原本の課税該当性を確認する。
3. 選択肢3の第1号文書と第2号文書の併記時における通則の適用ルール（請負金額が上回る場合の取扱い）を計算・適用する。
4. 選択肢4の消費税区分記載時の記載金額算出方法を確認し、正しい肢を特定する。

選択肢 1不正解

印紙税法第8条第2項等により、消印は文書の作成者や代理人、使用人その他の従業者の印章又は署名で行っても有効とされています。消印したことにならないとする本肢は誤りです。

選択肢 2不正解

媒介した宅建業者が保存する契約書であっても、契約当事者の署名押印があるなど契約の成立を証明するために作成された文書である限り、独立した課税文書となり印紙税が課税されます。課税されないとする本肢は誤りです。

選択肢 3正解

印紙税法別表第一等における通則3イの規定により、第1号文書（不動産の譲渡）と第2号文書（請負）が1つの契約書に区分記載されている場合で、請負金額（5,000万円）が譲渡金額（4,000万円）を超えるときは第2号文書となり、その請負金額（5,000万円）が記載金額となります。したがって本肢は正しいです。

選択肢 4不正解

消費税額および地方消費税額が明示・区分記載されている場合、記載金額から消費税額等を控除した税抜金額が課税標準の記載金額となります。本問では2,100万円から100万円を控除した2,000万円が記載金額となるため誤りです。

覚えるポイント

• 第1号と第2号が併記され請負金額が大きい場合は第2号文書となり請負金額が記載金額となる
• 消費税額が区分記載されている文書は税抜金額が記載金額となる

間違えやすいところ

• 媒介業者保存用の原本には印紙が不要と勘違いする誤り
• 消印は契約本人しか行えないと誤解するミス

出題の前提：平成25年4月1日現在施行法令（印紙税法）

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.13 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

固定資産税において、固定資産評価員の中立性を保つため議員等の兼職は禁止されています（地方税法404条2項）。登記所の市町村長への通知期限は10日以内です（法382条）。小規模住宅用地（200㎡以下の部分）の固定資産税の課税標準特例は価格の6分の1です（法349条の3の2第2項）。また、滞納処分として督促状発付日から10日を経過した日までに完納しないときは財産差押えが義務付けられています（法373条1項1号）。

解き方

1. 選択肢1の兼任禁止規定（地方税法404条2項）を確認する。
2. 選択肢2の登記所通知期限（地方税法382条：10日以内）を確認する。
3. 選択肢3の小規模住宅用地の課税標準の特例割合（1/6か1/3か）を確認する。
4. 選択肢4の滞納処分・差押えの要件と期限（地方税法373条1項1号）を確認し、正しい肢を特定する。

選択肢 1不正解

地方税法第404条第2項により、国会議員および地方公共団体の議会の議員は、固定資産評価員又は固定資産評価補助員を兼ねることができません。兼ねることができるとする本肢は誤りです。

選択肢 2不正解

地方税法第382条により、登記所が土地・建物の表示に関する登記をしたときは、「10日以内」に市町村長へ通知しなければなりません。30日以内とする本肢は誤りです。

選択肢 3不正解

地方税法第349条の3の2第2項により、小規模住宅用地（住宅用地で住宅1戸あたり200㎡以下の部分）に対する固定資産税の課税標準は、価格の「6分の1」の額とされます。3分の1とする本肢は誤りです（都市計画税の場合は1/3）。

選択肢 4正解

地方税法第373条第1項第1号により、滞納者が督促を受け、その督促状を発した日から起算して10日を経過した日までに完納しないときは、市町村の徴税吏員は滞納者の財産を差し押さえなければならないと規定されています。したがって本肢は正しいです。

覚えるポイント

• 督促状を発した日から10日を経過した日までに完納しないときは差押えが義務
• 小規模住宅用地の固定資産税課税標準は価格の1/6（都市計画税は1/3）
• 登記所から市町村長への通知は10日以内

間違えやすいところ

• 小規模住宅用地の固定資産税（1/6）と都市計画税（1/3）の特例割合を取り違える誤り
• 登記所の通知期限を30日と勘違いする誤り

出題の前提：平成25年4月1日現在施行法令（地方税法）

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.14 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

地価公示法は標準地の正常な価格を公示し、一般の土地取引の指標や適正な地価の形成に資することを目的としています。公示価格の規準とは標準地との諸要因の比較により均衡を図ることを指します。

解き方

1. 各肢における地価公示法の規定（目的、標準地の要件、規準の意味、鑑定評価の方法）を確認する。
2. 肢3の記述が第11条の定義どおりであり正しいと判断する。

選択肢 1不正解

地価公示法第1条において、公示されるのは標準地の「単位面積当たりの正常な価格」であり、「周辺の土地の取引価格に関する情報」ではありません。

選択肢 2不正解

標準地を選定する要件として、使用・収益を制限する権利が存しないことまでは求められていません（評価時に更地として評価する規定はあります）。

選択肢 3正解

法第11条の規定どおり、対象土地と類似の利用価値を有する標準地との諸要因を比較して均衡を保たせることを規準とするといいます。

選択肢 4不正解

不動産鑑定士は3つの方式（取引事例比較法、収益還元法、原価法）による推定価格の「いずれか」ではなく、「すべてを勘案」して鑑定評価を行わなければなりません。

覚えるポイント

• 地価公示法第11条の公示価格を「規準とする」の定義
• 鑑定評価においては3方式（取引価格・地代等・造成費用）のすべてを勘案する

間違えやすいところ

• 鑑定評価で3方式のいずれか1つを選択すればよいと誤認すること
• 公示される事項が取引事例価格そのものであると勘違いすること

出題の前提：平成25年4月1日現在施行されている地価公示法

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.14 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

罰金刑により欠格事由となるのは、宅建業法違反、暴力団排除関連法違反、または刑法の特定罪（傷害、現場助勢、暴行、凶器準備集合・結集、脅迫、背任）に限定されます。一方、禁錮以上の刑は罪名を問わず欠格となります。

解き方

1. 各肢で処せられた刑罰の種類（懲役、禁錮、罰金）および罪名を確認する。
2. 役員または政令で定める使用人に欠格事由が生じた場合、業者の免許が取り消されるかを照合する。
3. 道路交通法違反による罰金刑は欠格事由に該当しないため、肢1が正しいと判断する。

選択肢 1正解

罰金刑で欠格となるのは宅建業法違反や一定の暴力的犯罪等に限られ、道路交通法違反の罰金刑は欠格事由に該当しないため、免許は取り消されません。

選択肢 2不正解

支店代表者（政令使用人）が刑法222条（脅迫罪）により罰金刑に処せられた場合、欠格事由に該当するためB社の免許は取り消されます。

選択肢 3不正解

非常勤であっても役員に該当し、刑法208条の3（凶器準備集合等）の罰金刑は欠格事由となるため、C社の免許は取り消されます。

選択肢 4不正解

懲役刑（禁錮以上の刑）に処せられた場合は執行猶予が付されても欠格事由に該当するため、D社の免許は取り消されます。

覚えるポイント

• 罰金刑で欠格になるのは、宅建業法違反・暴力罪（暴行、傷害、脅迫、背任等）などに限定される
• 禁錮以上の刑（懲役・禁錮）は罪名を問わず、執行猶予期間中も含めて欠格となる

間違えやすいところ

• 非常勤役員には欠格事由が及ばないと誤認すること
• 執行猶予が付いていれば直ちに欠格事由を免れると誤解すること

出題の前提：平成25年4月1日現在施行されている宅地建物取引業法

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.15 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

営業保証金制度では、宅建業者でなくなった場合は理由を問わず取戻しが認められます。有価証券による供託時の本店移転では保管替えができず二重供託となる点や、不足額供託の起算日が通知受領日である点も頻出論点です。

解き方

1. 営業保証金の取戻し事由および取消事由との関係を照合する。
2. 信託会社のみなし規定、保管替えの要件、不足額供託の起算日を検討する。
3. 免許取消理由が不正取得であっても取戻しは認められるため、肢1が正しいと判断する。

選択肢 1正解

不正手段による免許取消しであっても、宅建業者でなくなった以上、債権者保護のための公告手続等を経て営業保証金を取り戻すことができます。

選択肢 2不正解

信託会社は免許を受けるのではなく届出により宅建業を営むため、免許取消処分を受けることはありません（業務廃止命令等となります）。

選択肢 3不正解

国債証券などの有価証券で供託している場合は保管替えを請求できず、新本店の最寄り供託所に新規供託した後に従前の供託金を取り戻す手続きをとる必要があります。

選択肢 4不正解

営業保証金の不足額の供託は、不足を生じた日からではなく「通知書の送達を受けた日から2週間以内」に行わなければなりません。

覚えるポイント

• 保管替え請求ができるのは「金銭のみ」で供託している場合に限られる
• 還付により営業保証金が不足した場合の供託期限は「通知書の送達を受けた日から2週間以内」

間違えやすいところ

• 有価証券で供託していても保管替えができると誤認すること
• 不足額の供託起算日を「不足を生じた日」と混同すること

出題の前提：平成25年4月1日現在施行されている宅地建物取引業法

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.15 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

媒介契約において、専任媒介での指定流通機構への成約通知事項には売主・買主の氏名は含まれません。価額の意見を述べる際の根拠明示義務や、専任媒介の有効期間3か月ルールは重要な法規制です。

解き方

1. 記述ア：指定流通機構への成約通知事項に当事者氏名が含まれるか確認する（含まれないため誤り）。
2. 記述イ：意見を述べる際の根拠明示義務を確認する（義務づけられているため正しい）。
3. 記述ウ：専任媒介契約の有効期間と更新期間を確認する（依頼者の申出により3か月以内で更新可能であり正しい）。
4. 正誤を合計し、正しいものはイとウの「二つ」と判断する。

選択肢 1不正解

正しい記述はイとウの2つあるため、一つとする本肢は誤りです。

選択肢 2正解

記述イとウの2つが正しく、記述アが誤りであるため、正しい記述の個数は2つです。

選択肢 3不正解

記述アが誤りであるため、三つとする本肢は誤りです。

選択肢 4不正解

記述イおよびウが正しいため、なしとする本肢は誤りです。

覚えるポイント

• 指定流通機構への成約通知事項：登録番号、取引価格、成約年月日（氏名は通知不要・個人情報保護）
• 専任媒介契約の有効期間は3か月以内、更新も依頼者の申出により3か月以内

間違えやすいところ

• 成約通知事項に売主・買主の氏名が含まれると思い込むこと
• 価額の根拠明示は書面で行う必要があり口頭ではいけないと誤解すること（明示方法は口頭でも可）

出題の前提：平成25年4月1日現在施行されている宅地建物取引業法第34条の2

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.16 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

重要事項説明義務は自ら売主となる宅建業者または媒介・代理を行う宅建業者が相手方に対して負うものであり、買主となる宅建業者が自分に対して説明する義務はありません。また、供託所等の説明（35条の2）は業者間取引でも免除されません。

解き方

1. 各肢における説明義務者、対象物件の種別、業者間取引での適用除外を確認する。
2. 肢2の管理委託先の商号・所在地は建物の賃貸借において区分所有建物に限らず重要事項であるため正しいと判断する。

選択肢 1不正解

宅建業者が自ら買主となる場合、売主（非業者）に対して重要事項説明義務を負うことはありません（自ら売主または媒介等の業者が負う義務です）。

選択肢 2正解

建物の賃貸借の媒介において、建物の管理が委託されているときは、区分所有建物に限らずその管理者の商号・名称および所在地が重要事項説明の対象となります。

選択肢 3不正解

修繕積立金の滞納があるときはその額も含めて説明しなければならず、滞納額の説明を省略することはできません。

選択肢 4不正解

法第35条の2に規定する供託所等の説明は、宅建業者間の取引であっても適用除外とされていないため、説明を省略することはできません。

覚えるポイント

• 賃貸借における管理委託先の説明は、区分所有建物だけでなく一般の建物でも必要
• 供託所等の説明（第35条の2）は、宅建業者間の取引であっても省略できない

間違えやすいところ

• 管理委託先の説明を区分所有建物限定の規定と混同すること
• 業者間取引では35条の2（供託所等）も免除されると誤解すること

出題の前提：平成25年4月1日現在施行されている宅地建物取引業法

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.16 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

重要事項説明において、津波災害警戒区域内にあるか否かは法令上の制限等として説明対象です。主任者証の提示義務違反に対する罰則は「10万円以下の過料」であり罰金ではありません。

解き方

1. 各肢の重要事項説明における個別論点（業者間取引、主任者証提示の罰則、耐震診断、津波災害警戒区域）を確認する。
2. 肢4の津波災害警戒区域の説明義務が法定事項として正しいことを確認する。

選択肢 1不正解

買主が宅地建物取引業者である場合、35条書面の交付は省略できず交付義務があります（平成25年法改正前では業者間でも重説自体も含め35条適用対象外ではありませんでした。いずれにせよ書面交付省略は誤りです）。

選択肢 2不正解

重要事項説明時の主任者証提示義務に違反した場合の罰則は、「10万円以下の過料」であり、「20万円以下の罰金」ではありません。

選択肢 3不正解

昭和56年5月31日以前に新築された建物について耐震診断を受けている場合は、建物の貸借であってもその内容を説明しなければなりません。

選択肢 4正解

津波防災地域づくりに関する法律に基づき指定された津波災害警戒区域内にあるときは、重要事項として説明しなければなりません。

覚えるポイント

• 主任者証（宅建士証）不提示の罰則は「10万円以下の過料」（刑罰である罰金ではない）
• 旧耐震基準の建物（昭和56年5月31日以前新築）で耐震診断を受けている場合、その内容は貸借でも説明が必要

間違えやすいところ

• 過料と罰金の区別を誤認すること
• 貸借の場合に耐震診断の説明が不要であると勘違いすること

出題の前提：平成25年4月1日現在施行されている宅地建物取引業法第35条

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.17 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

37条書面（契約成立後書面）は、自ら貸主となる行為には適用されません。媒介の場合は契約の双方の当事者に交付義務があり、天災等による損害負担（危険負担）の定めがあるときは記載しなければなりません。また、相手方が業者であっても交付は省略できません。

解き方

1. 記述ア：自ら貸主は宅建業法の適用対象外であるため交付義務はなく誤り。
2. 記述イ：媒介業者は売買契約の双方当事者に対して37条書面を交付する義務があり正しい。
3. 記述ウ：天災その他不可抗力による損害の負担（危険負担）の定めがあるときは任意的記載事項として記載義務があり正しい。
4. 記述エ：業者間取引であっても37条書面の交付義務は免除されないため誤り。
5. 正しい記述はイとウの組合せ（肢2）と決定する。

選択肢 1不正解

記述アが誤りであるため、組合せとして誤りです。

選択肢 2正解

記述イおよびウの記述はいずれも正しいため、この組合せが正解です。

選択肢 3不正解

記述エが誤りであるため、組合せとして誤りです。

選択肢 4不正解

記述アおよびエがいずれも誤りであるため、組合せとして誤りです。

覚えるポイント

• 自ら賃貸（大家業務）は宅建業の取引に該当しないため、宅建業法の全規定が適用外
• 媒介業者は契約の「両当事者（売主と買主の双方）」に37条書面を交付する義務がある
• 37条書面の交付義務は相手方が宅建業者であっても免除されない

間違えやすいところ

• 自ら貸主の場合にも37条書面交付義務があると混同すること
• 業者間売買なら37条書面の交付を省略できると誤解すること

出題の前提：平成25年4月1日現在施行されている宅地建物取引業法第37条

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.17 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

未完成物件について、建築確認等の処分前には「広告」と「売買・交換等の契約締結」が禁止されています（貸借の契約締結は禁止されていません）。また、「媒介契約の締結」自体は確認前でも禁止されていません。

解き方

1. 記述ア：確認前の広告は貸借であっても禁止されているため法第33条に違反する。
2. 記述イ：確認前の契約締結禁止（第36条）は売買・交換に限られ貸借契約は除外されているため違反しない。
3. 記述ウ：建築確認取得済みの未完成物件について媒介契約を締結・媒介業務を行うことは全く問題なく違反しない。
4. 記述エ：確認前の売買広告は法第33条により禁止されており違反する。
5. 違反しないものはイとウの組合せ（肢2）と導く。

選択肢 1不正解

記述アは確認前の広告規制（第33条）に違反するため誤りです。

選択肢 2正解

記述イ（確認前の貸借契約は第36条の制限対象外）とウ（確認後の媒介契約締結・媒介業務は適法）はともに違反しないため、正しい組合せです。

選択肢 3不正解

記述エは確認前の売買広告規制に違反するため誤りです。

選択肢 4不正解

記述エが含まれているため誤りです。

覚えるポイント

• 広告開始時期の制限（第33条）：売買・交換・「貸借」すべて禁止
• 契約締結時期の制限（第36条）：売買・交換は禁止、「貸借」は対象外（確認前でも賃貸借契約締結は可能）
• 媒介契約の締結自体は確認前であっても禁止されていない

間違えやすいところ

• 確認前の広告規制から貸借が除外されていると誤解すること（貸借も広告は禁止）
• 確認前の契約締結制限に貸借も含まれると誤解すること（貸借の契約締結は可能）

出題の前提：平成25年4月1日現在施行されている宅地建物取引業法第33条・第36条

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.18 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

区分所有建物の売買では、一棟の建物やその敷地に関する権利関係・規約内容が重要事項とされ、共用部分に関する規約の定めは案の段階であっても説明対象となります。一方、貸借では容積率・建ぺい率などの土地利用規制の説明は不要であり、借賃以外の金銭についても保管方法までは説明事項に含まれません。

解き方

1. 各選択肢の取引態様（売買か貸借か）と取引対象（建物か区分所有建物か）を確認する。
2. 法第35条及び同法施行規則に定められた重要事項の説明対象事項に合致するかを判定する。

選択肢 1不正解

管理組合の総会の議決権に関する事項は法第35条の重要事項説明事項として規定されておらず、管理規約の添付義務もありません。

選択肢 2正解

共用部分に関する規約の定めがあるときはその内容、まだ定められていない場合であってもその案があるときはその案の内容を説明しなければなりません。

選択肢 3不正解

建物の貸借においては、建築基準法に基づく建ぺい率や容積率に関する制限は重要事項の説明事項から除外されています。

選択肢 4不正解

借賃以外に授受される金銭の額および授受の目的は説明事項ですが、その金銭の保管方法までは重要事項の説明事項とされていません。

覚えるポイント

• 区分所有建物の売買では共用部分等の規約の「案」も説明対象となる。建物の貸借では建ぺい率・容積率は説明不要。

間違えやすいところ

• 借賃以外の金銭において、敷金の返還時期等は定めがあれば契約成立時の37条書面の記載事項となるが、重説における保管方法の説明義務はない。

出題の前提：宅地建物取引業法第35条、同法施行規則第16条の2、平成25年4月1日現在施行法令

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.18 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

自ら売主となる宅建業者のクーリング・オフ制度では、買主自らの申出による場所の例外規定（自宅や勤務先）に該当しない場所での申込みは解除の対象となります。売主から媒介・代理の依頼を受けていない他の業者の事務所は事務所等に含まれません。また、書面告知日を初日として8日を経過する前であれば書面発送により無条件解除でき、業者は受領済みの金銭全額を返還しなければなりません。

解き方

1. 買受けの申込み場所が「事務所等」に該当するか判定する。
2. クーリング・オフ期間の起算日（告知日算入）と権利消滅要件（8日経過、引渡し＋全額支払）を確認して解除の有効性を判断する。

選択肢 1不正解

買主が指定した喫茶店は事務所等に該当しないため解除可能であり、解除された場合は受領した手付金等の全額を遅滞なく返還しなければならず返還を拒むことはできません。

選択肢 2不正解

クーリング・オフを告げられた日を初日として起算するため、月曜日に告げられた場合の8日目の終了日は翌週の月曜日であり、翌週の火曜日には解除権が消滅しています。

選択肢 3正解

売却の依頼を受けていない業者の事務所は事務所等に当たらずクーリング・オフが可能であり、書面告知から8日以内に解除書面を発信しているため契約を解除できます。

選択肢 4不正解

クーリング・オフができなくなるのは「引渡しを受け、かつ、代金の全額を支払ったとき」であり、代金全額が支払われていても引渡し前であれば解除を拒むことはできません。

覚えるポイント

• クーリング・オフの不可要件は「引渡しを受け、かつ、全額支払った」とき。どちらか一方のみでは解除権は消滅しない。

間違えやすいところ

• 買主自ら申し出た場所として事務所等になるのは買主の自宅または勤務先であり、自ら指定した喫茶店や無関係な業者の事務所は事務所等にならない点に注意する。

出題の前提：宅地建物取引業法第37条の2、平成25年4月1日現在施行法令

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.19 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

宅地建物取引業法第37条に基づき契約成立後に交付する書面（37条書面）には、取引態様を問わず必ず記載すべき必要的記載事項と、定めがある場合に限り記載すべき相対的記載事項があります。建物の貸借において、当事者の氏名・住所、物件を特定する表示、引渡しの時期、借賃の額・支払時期・方法は必要的記載事項です。

解き方

1. アからオの各事項について、法第37条に定める記載事項か、さらに貸借において必ず記載すべき事項（必要的記載事項）かを判定する。
2. イとウが必要的記載事項に該当することを確認し、正しい組合せを選択する。

選択肢 1不正解

アの保証人の氏名及び住所は37条書面の必要的記載事項ではないため、誤りです。

選択肢 2正解

イの引渡しの時期とウの借賃の額・支払時期・方法は、ともに建物の貸借における37条書面の必要的記載事項です。

選択肢 3不正解

エの媒介報酬額は37条書面の記載事項ではなく、オの授受の方法も必要的記載事項ではないため、誤りです。

選択肢 4不正解

ア、エ、オはいずれも建物の貸借における37条書面の必要的記載事項ではないため、誤りです。

覚えるポイント

• 引渡しの時期、代金・借賃の額・支払時期・方法は37条書面の必要的記載事項。報酬額は37条書面の記載事項ではない。

間違えやすいところ

• 借賃以外の金銭の授受に関する事項は、定めがあるときに記載する相対的記載事項であり、必要的記載事項ではない。

出題の前提：宅地建物取引業法第37条、平成25年4月1日現在施行法令

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.19 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

37条書面は契約成立後に当事者へ交付する書面であり、宅地建物取引士（当時の取引主任者）による記名押印が必要ですが、書面の「交付」そのものは資格のない従業者等が行っても適法です。重要事項説明（35条）や供託所等の説明（35条の2）は契約成立前に行う義務があり、37条書面の記載事項は業者間取引でも免除されません。

解き方

1. 各選択肢の行為が宅建業法の義務規定（35条、35条の2、37条）に適合しているか精査する。
2. 37条書面の交付主体についての規制内容を判断する。

選択肢 1不正解

私道に関する負担は重要事項説明（35条）の対象であり契約締結前に追加説明しなければならず、37条書面に記載して交付するだけでは35条違反となります。

選択肢 2不正解

供託所等に関する説明は契約が成立する前に行わなければならず、契約成立後に37条書面に記載して説明したとしても法第35条の2に違反します。

選択肢 3正解

37条書面への記名押印は取引主任者が行う必要がありますが、書面の交付自体は取引主任者以外の従業員が行っても適法です。

選択肢 4不正解

37条書面の交付および記載事項の規定は宅建業者間の取引であっても適用されるため、定められた瑕疵担保特約を記載省略することは法第37条違反となります。

覚えるポイント

• 37条書面への記名押印は取引士でなければならないが、書面の交付は取引士以外の者でも行える。

間違えやすいところ

• 重要事項説明は取引士自身が説明しなければならないが、37条書面には「説明」義務はなく「交付」義務のみである点を取り違えないようにする。

出題の前提：宅地建物取引業法第35条、第35条の2、第37条、平成25年4月1日現在施行法令

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.20 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

売買報酬計算の基礎となる物件価格は消費税抜きの価額です（土地は非課税）。媒介の報酬限度額（税抜）は「速算式：物件価格×3%＋6万円」で求め、代理の場合はその2倍が上限です。複数の業者が関与する場合、双方から受領できる報酬の合計額は媒介限度額の2倍（消費税を含む）を超えてはなりません。また依頼者の特別の依頼による調査費用等は事前承諾があれば報酬とは別に実費を受領できます。

解き方

1. 物件価格（税抜）を算出する。建物税込3,150万円（税抜3,000万円）＋土地2,100万円＝5,100万円。
2. 媒介の報酬上限（消費税5%込）を計算する。(5,100万×3%＋6万)×1.05＝166万9,500円。代理の上限および複数業者の合計上限は333万9,000円となる。
3. ア、イ、ウの各記述について個別上限、合計上限、特別費用の受領要件を満たしているかを検証する。

選択肢 1正解

違反しないものはウの1つのみであるため、1が正解です。

選択肢 2不正解

違反しない記述はウの1つだけであるため、二つとする本肢は誤りです。

選択肢 3不正解

アとイはともに上限額を超過して違反しているため、三つとする本肢は誤りです。

選択肢 4不正解

ウが適法であるため、なしとする本肢は誤りです。

覚えるポイント

• 複数の業者が関与する場合、全員が受け取る報酬の合算上限は媒介限度額の2倍を超えられない。依頼者の特別依頼による費用は事前承諾で別途受領可能。

間違えやすいところ

• 土地代金には消費税が含まれていないため、建物部分のみ税抜き計算を行う必要がある点に注意する。

出題の前提：宅地建物取引業法第46条、建設省告示第100号、平成25年4月1日現在施行法令（消費税率5%）

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.20 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

宅建業者が自ら売主となる場合、民法の規定より買主に不利な特約は無効となります（8種制限）。瑕疵担保責任の期間を引渡しから2年以上とする特約は有効ですが、対象となる瑕疵の種類を制限することは買主に不利であり無効です。また手付解除において手付金だけでなく中間金まで放棄・倍額償還させる特約は買主の解除権行使を重く制限するため無効です。損害賠償予定と違約金の合計は代金の2割以内であれば有効です。

解き方

1. アについて、瑕疵の範囲を一部に限定する特約が有効かを判断する（買主に不利で無効、誤り）。
2. イについて、損害賠償の予定額と違約金の合計が代金の20%以下かを計算する（3,500万×20%＝700万で適法、正しい）。
3. ウについて、手付解除の要件に中間金の放棄・倍額償還を課す特約が買主に不利でないかを判断する（買主に不利で無効、誤り）。
4. 誤っているものの個数を数えて選択肢を特定する（アとウの2つ）。

選択肢 1不正解

誤っている記述はアとウの2つあるため、一つとする本肢は誤りです。

選択肢 2正解

誤っている記述はア（瑕疵担保責任の対象制限）とウ（手付解除に中間金を巻き込む不利な特約）の2つです。

選択肢 3不正解

イは代金の2割以内で有効であるため、三つとする本肢は誤りです。

選択肢 4不正解

誤っている記述が存在するため、なしとする本肢は誤りです。

覚えるポイント

• 自ら売主制限で有効な瑕疵担保特約は「引渡しの日から2年以上」とする期間の特約のみ。瑕疵の対象を限定する特約は無効。

間違えやすいところ

• 手付解除において買主が解除するために中間金まで放棄しなければならないとする特約は買主に不利となり無効である点に注意する。

出題の前提：宅地建物取引業法第38条、第39条、第40条、平成25年4月1日現在施行法令

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.21 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

宅地建物取引業保証協会は、取引に関する苦情の解決、取引により生じた債権の弁済業務などを行います。苦情の申出および結果は社員へ周知する義務があります。社員が加入した際の免許権者への報告は保証協会自身が行い、還付充当金は供託所ではなく保証協会へ納付します。また分担金は加入前に納付する必要があります。

解き方

1. 保証協会の苦情解決業務における周知義務を確認する。
2. 加入時の届出義務者、還付充当金の納付先、分担金の納付時期を各法令条文に照らし合わせて正誤を判定する。

選択肢 1正解

法第64条の5第2項に基づき、保証協会は苦情解決の申出及びその解決の結果について社員に周知させなければなりません。

選択肢 2不正解

新たに社員が加入したときに免許権者である国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならないのは、保証協会自身です。

選択肢 3不正解

還付充当金は供託所に供託するのではなく、保証協会に納付するものであるため、供託すべきことを通知するわけではありません。

選択肢 4不正解

保証協会に加入しようとする者は、加入の日から2週間以内ではなく、「加入しようとする日まで」（加入前）に分担金を納付しなければなりません。

覚えるポイント

• 分担金は加入「前」に保証協会に納付する。還付充当金は通知を受けてから2週間以内に保証協会に納付する。

間違えやすいところ

• 還付充当金の納付先は供託所ではなく保証協会である点、供託所への供託は保証協会側が行う点を取り違えないようにする。

出題の前提：宅地建物取引業法第64条の3、第64条の5、第64条の9、第64条の10、平成25年4月1日現在施行法令

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.21 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

宅建業者が自ら売主となる手付金等の保全措置（法第41条・第41条の2）は、買主が宅建業者である場合には適用されません（法第78条第2項）。また、未完成物件において認められる保全措置は銀行等の連帯保証または保険事業者の保証保険のみであり、指定保管機関による保管は完成物件に限定されます。保全義務者は自ら売主となる宅建業者自身です。

解き方

1. 買主が宅地建物取引業者であるか否かを確認する（買主が業者の場合は保全措置が全面不要）。
2. 買主が一般人の場合における未完成物件の保全方法の限定（保管機関は不可）や保全義務の発生基準（5%または1,000万円超）をチェックする。

選択肢 1不正解

建築工事完了前の建物（未完成物件）の手付金等保全措置として、指定保管機関による保管を利用することはできません。

選択肢 2不正解

手付金等の保全措置を講じる義務があるのは自ら売主となる宅建業者Ａであり、販売代理業者Ｃが保全措置を講じることは認められません。

選択肢 3正解

買主Ｅが宅地建物取引業者である場合、自ら売主の8種制限（法第41条の手付金等の保全措置を含む）は適用されないため、保全措置なしで手付金を受領できます。

選択肢 4不正解

未完成物件では受領する手付金等の額が代金の5%（4,000万円の5%＝200万円）を超える場合に保全措置が必要となり、中間金を受領して合計300万円となる前に保全措置を講じる必要があります。

覚えるポイント

• 業者間取引では自ら売主の8種制限（手付金等保全措置を含む）がすべて適用除外となる。未完成物件では指定保管機関による保管は利用不可。

間違えやすいところ

• 「手付金等」には中間金も含まれるため、中間金を合算した額が代金の5%（未完成）または10%（完成）を超える時点で事前に保全措置が必要となる。

出題の前提：宅地建物取引業法第41条、第78条第2項、平成25年4月1日現在施行法令

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.22 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

宅地建物取引業法では適正な取引の確保と購入者等の保護のため、標識の掲示義務や帳簿の備付け・記載義務、従業者証明書の携帯義務などの業務上の義務を規定しています。

解き方

1. 各選択肢について帳簿の電子記録の可否、標識と免許証の掲示義務、帳簿の記載時期、従業者証明書の携帯義務の各規定を照合する。
2. 免許証掲示義務はなく標識掲示義務があるとする肢2が正しいと判断する。

選択肢 1不正解

業務に関する帳簿の記載事項を電子計算機のハードディスク等に記録し、必要に応じ直ちに明確に紙面に表示できるときは、帳簿への記載に代えることができます。

選択肢 2正解

宅地建物取引業者は事務所等に国土交通省令で定める標識を掲示しなければなりませんが、免許証を掲示する義務は規定されていません。

選択肢 3不正解

業務に関する帳簿は、取引のあった月の翌月1日ではなく、契約を締結した都度、遅滞なく所定の事項を記載しなければなりません。

選択肢 4不正解

業務に従事する者は取引主任者（宅地建物取引士）であっても従業者証明書を携帯しなければならず、取引主任者証の携帯で代用することはできません。

覚えるポイント

• 標識の掲示は義務であるが、免許証の掲示義務はないこと。
• 従業者証明書は取引主任者証で代用できないこと。

間違えやすいところ

• 従業者証明書と取引主任者証（宅地建物取引士証）を取り違えて代用可能と誤認しやすい点に注意する。

出題の前提：平成25年4月1日現在施行の宅地建物取引業法第49条・第50条・第48条に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.22 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

2

解説

取引主任者に対する指示処分および事務禁止処分は、登録知事だけでなく業務地（違反行為地）を管轄する知事も行えますが、登録消除処分を行うことができるのは登録をしている知事のみです。

解き方

1. 各処分の権限について、登録知事（甲県知事）と業務地知事（乙県知事）の権限範囲を確認する。
2. 乙県知事は指示処分および事務禁止処分は行えるが、登録消除処分は甲県知事専権であるため、肢2が正しいと判断する。

選択肢 1不正解

業務地の知事（乙県知事）であっても、管轄内での違反行為に対して指示処分だけでなく1年以内の事務禁止処分を命ずることができます。

選択肢 2正解

登録消除処分を行う権限があるのは登録をしている甲県知事のみであり、業務地を管轄する乙県知事は登録を消除することができません。

選択肢 3不正解

事務禁止処分に違反したときは登録の消除事由となり、登録をしている甲県知事はAの登録を消除しなければなりません。

選択肢 4不正解

業務地の知事である乙県知事は、その管轄内での業務に関し取引主任者Aに対して必要な指示処分を行うことができます。

覚えるポイント

• 登録消除処分ができるのは登録知事のみである。
• 指示処分と事務禁止処分は登録知事および業務地知事の双方が行うことができる。

間違えやすいところ

• 業務地知事は何の処分もできない、またはすべての処分ができると混同しやすい点に注意する。

出題の前提：平成25年4月1日現在施行の宅地建物取引業法第68条・第68条の2・第69条に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.23 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

宅建業の免許制度では、事務所の設置地によって知事免許と国土交通大臣免許が区分され、また役員や政令使用人の欠格事由が法人本体の適格性に直接影響を及ぼします。

解き方

1. 事務所の設置場所と取引物件の所在地による免許換え要件、処分時の届出義務、使用人の欠格事由の影響を検討する。
2. 不正または著しく不誠実な行為をするおそれが明らかな者は刑罰の有無を問わず欠格事由となる肢4を正答とする。

選択肢 1不正解

免許の区分は事務所の所在地によって決まり、甲県内にのみ事務所がある場合は、乙県所在の物件を取引しても免許換えは不要です。

選択肢 2不正解

他の都道府県知事から指示処分を受けた場合でも、業者自身が免許権者にその旨を届け出る義務はありません（処分をした知事が免許権者に通知します）。

選択肢 3不正解

政令で定める使用人が禁錮以上の刑に処せられ執行終了後5年を経過しない欠格事由に該当する場合、取締役に就任していなくてもその法人は免許を受けられません。

選択肢 4正解

宅地建物取引業に関し不正又は著しく不誠実な行為をするおそれが明らかな者は、罰金刑などに処せられていなくても免許を受けることができません。

覚えるポイント

• 事務所が1つの都道府県内にのみあれば、他県の物件取引を行っても知事免許のままでよい。
• 政令使用人が欠格事由に該当すると、法人も免許を受けることができない。

間違えやすいところ

• 物件の所在地の拡大により大臣免許への免許換えが必要になると勘違いしやすい点に注意する。

出題の前提：平成25年4月1日現在施行の宅地建物取引業法第3条・第5条に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.23 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

取引主任者に関する諸手続の期間（変更登録は遅滞なく、死亡等の届出は30日以内、交付講習は申請前6月以内）や書面記名押印の権限（専任不要）、事務禁止処分時の返還・提出義務を正確に把握する必要があります。

解き方

1. 記述ア〜エの正誤を順次確認する。
2. アは破産者の届出期間の誤り、イは法定講習受講時期の誤り、ウは記名押印者の範囲の誤り、エは主任者証提出義務と過料規定で正しいと判断する。
3. 正しい記述はエの1つのみであるため、正解は肢1となる。

選択肢 1正解

正しい記述はエの1つのみであるため、肢1が正解です。

選択肢 2不正解

正しい記述が2つあるとする本肢は誤りです。

選択肢 3不正解

正しい記述が3つあるとする本肢は誤りです。

選択肢 4不正解

正しい記述がなし（0個）とする本肢は誤りです。

答えの内訳

ア：誤り

登録事項に変更があったときは遅滞なく変更の登録申請をしなければなりませんが、破産者となった場合の届出はその日から30日以内に行わなければならず、「遅滞なく」ではありません。

イ：誤り

都道府県知事が指定する講習は、交付の申請前6月以内に行われるものを受講しなければならず、「90日前から30日前まで」ではありません。

ウ：誤り

重要事項説明書（35条書面）や37条書面への記名押印は、専任の取引主任者に限られず、専任でない取引主任者が行っても有効です。

エ：正しい

事務禁止処分を受けたときは速やかに主任者証を交付を受けた知事に提出しなければならず、これに違反して提出しなかったときは10万円以下の過料に処せられることがあります。

覚えるポイント

• 破産等による死亡・欠格の届出は「30日以内」、氏名や住所などの登録事項変更は「遅滞なく」行う。
• 重要事項説明書・契約内容記載書面への記名押印は、専任以外の取引主任者（宅建士）でも可能。

間違えやすいところ

• 重要事項説明や記名押印を「専任」の者しか行えないと誤認しやすい点に注意する。

出題の前提：平成25年4月1日現在施行の宅地建物取引業法第20条・第21条・第22条の2・第35条・第37条・第86条の2に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.24 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

住宅瑕疵担保履行法に基づき、宅建業者が自ら売主として宅建業者以外の買主に新築住宅を引き渡す場合、資力確保措置（保証金供託または保険加入）が義務付けられています。

解き方

1. 買主が建設業者である場合の適用関係、基準日の届出を怠った場合の契約締結制限期間、供託所説明書の交付時期、小規模住宅の戸数特例をそれぞれ検討する。
2. 55㎡以下の住宅を2戸で1戸と算定する肢4が正しいと判断する。

選択肢 1不正解

義務が免除されるのは買主が「宅地建物取引業者」である場合のみであり、買主が建設業者であっても宅建業者でなければ資力確保措置が必要です。

選択肢 2不正解

届出を怠った場合の新規売買契約締結の制限は、基準日から「3週間を経過した日以後」ではなく「基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後」です。

選択肢 3不正解

供託所の所在地等についての書面交付及び説明は、引き渡すまでではなく、買主と「売買契約を締結するまで」に行わなければなりません。

選択肢 4正解

住戸の床面積が55㎡以下の小規模住宅については、保証金算定における新築住宅の合計戸数の計算上、2戸をもって1戸として算定されます。

覚えるポイント

• 資力確保措置の供託所等の説明は「契約締結前」に行う。
• 床面積55㎡以下の小規模住宅は2戸で1戸とカウントする。

間違えやすいところ

• 買主が「建設業者」であれば宅建業者間取引と同様に適用除外になると誤認しやすい点に注意する。

出題の前提：平成25年4月1日現在施行の特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.24 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

1

解説

住宅金融支援機構は民間金融機関の住宅ローンを支える証券化支援業務（買取型・保証型）を主軸とし、災害復興など民間では対応が困難な分野に限定して直接融資業務を行っています。

解き方

1. 各選択肢の業務内容（買取対象債権の範囲、災害直接融資、団体信用生命保険、買取対象の居住要件）を機構法第13条に照合する。
2. 付随する土地・借地権の取得資金も譲受けの対象となるため、対象としていないとする肢1が誤り（正解）と判断する。

選択肢 1正解

住宅の建設又は購入に付随する土地又は借地権の取得に必要な資金に係る貸付債権も譲受けの対象に含まれるため、本記述は誤り（正解肢）です。

選択肢 2不正解

機構は、災害により滅失した住宅に代わる建築物の建設・購入に必要な資金の直接貸付け（災害復興住宅融資）を業務として行っています。

選択肢 3不正解

機構は、債務者が死亡した際に保険金を融資の弁済に充てる団体信用生命保険（団信）に関する業務を行っています。

選択肢 4不正解

証券化支援事業（買取型）の対象債権は、申込者自らの居住用住宅だけでなく親族の居住用住宅の建設・購入資金に係る貸付債権も対象となります。

覚えるポイント

• 買取型証券化支援事業では、住宅本体だけでなく付随する土地・借地権の取得資金も対象となる。
• 災害復興建築物の建設・購入資金は直接融資の対象である。

間違えやすいところ

• 土地取得資金が住宅ローン買取対象から完全に除外されていると誤解しやすい点に注意する。

出題の前提：平成25年4月1日現在施行の独立行政法人住宅金融支援機構法第13条に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.25 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

不動産の表示に関する公正競争規約では、一般消費者に誤認を与えないよう、物件の現況・完成予想図・地目・新築等の用語について明確な表示基準を定めています。

解き方

1. 各選択肢の表示方法（完成予想図、登記簿地目と現況地目、管理費の表示方法、新築の定義）を不動産表示規約・施行規則に照合する。
2. 管理費の表示において最低額および最高額を表示する方法が認められている肢3を正しいと判断する。

選択肢 1不正解

完成予想図を用いる場合であっても、実際には存在しない施設を表示するなど、周囲の現況と著しく異なる虚偽・誇大な表示をしてはなりません。

選択肢 2不正解

地目を表示するとき、登記簿上の地目と現況の地目が異なっている場合は、登記簿上の地目と現況の地目の両方を併記して表示しなければなりません。

選択肢 3正解

管理費等の額が住戸により異なり全住戸の表示が困難な場合は、1住戸当たりの月額の最低額及び最高額を表示することができます。

選択肢 4不正解

「新築」とは建築後1年未満であって、かつ居住の用に供されたことがないものをいうため、一度でも人が入居した住宅は新築と表示できません。

覚えるポイント

• 新築の定義は「建築後1年未満」かつ「未入居（居住の用に供されたことがない）」。
• 地目が登記と現況で異なる場合は両方を併記しなければならない。

間違えやすいところ

• 完成後1年未満であれば、すでに入居者がいた中古住宅であっても新築と呼べると勘違いしやすい点に注意する。

出題の前提：不動産の表示に関する公正競争規約及び同施行規則に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.25 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

3

解説

宅建試験の統計問題では、試験年度の前年・公表時点における主要指標（法人企業統計、地価公示、住宅着工統計、土地白書・所有権移転登記件数等）の最新傾向（増加・減少・横ばい）が問われます。

解き方

1. 平成25年試験時点の各種統計データを照合する。
2. 建築着工統計（平成24年分）において貸家戸数は減少ではなく増加に転じていたため、肢3が誤り（正解）と判断する。

選択肢 1不正解

平成23年度法人企業統計年報において、不動産業の経常利益は約3兆3,000億円（前年度比0.5％減）であり、正しい記述です。

選択肢 2不正解

平成25年地価公示によれば、全国平均地価は依然として下落基調にあるものの下落率は縮小し、上昇または横ばい地点が増加しており、正しい記述です。

選択肢 3正解

平成24年の貸家着工戸数は前年比で4年ぶりに「増加」しており、3年ぶりに減少とした記述は誤り（正解肢）です。

選択肢 4不正解

平成25年版土地白書によれば、平成24年の土地取引件数は約120.4万件であり、9年ぶりに増加に転じたため、正しい記述です。

覚えるポイント

• 統計問題は最新公表値における増減の方向性（増加か減少か）を中心に確認する。

間違えやすいところ

• 持家と貸家の動向を取り違え、着工戸数の増減方向を逆に覚えてしまうミスに注意する。

出題の前提：平成25年本試験出題時点における各種公式公表統計資料に基づく。

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.26 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

日本の国土は約75％が山地・丘陵地で占められ、平地は約25％（台地・段丘約12％、低地約13％）にすぎません。台地は地盤が良好で災害に強い一方、河川流域や海岸沿いの低地は軟弱地盤が多く洪水や液状化のリスクが高い特性があります。

解き方

1. 国土を構成する各地形区分（山地、火山地、台地・段丘、低地）の面積割合を確認する。
2. 低地の地盤特性および洪水・地震時の液状化リスクの高低を判定して不適当な肢を特定する。

選択肢 1不正解

日本の国土を山地と平地に大別した場合、山地の占める割合は約75％（約4分の3）であり、正しい記述です。

選択肢 2不正解

火山地は国土面積の約7％を占めており、保水力に乏しく水利が悪いため、山林や原野として残されている場所が多く適切です。

選択肢 3不正解

台地・段丘は国土面積の約12％を占め、一般に地盤が堅固で浸水被害も受けにくいため、居住地等の土地利用に適しています。

選択肢 4正解

低地は国土面積の約13％（平地全体で約25％）であり、地盤が軟弱な場所が多く、洪水や液状化の災害危険度が高いため誤りです。

覚えるポイント

• 日本の地形割合はおおむね山地75％、平地25％（台地12％、低地13％）であること
• 台地は地盤堅固で水害・地震に強く、低地は軟弱地盤で洪水や液状化リスクが高いこと

間違えやすいところ

• 平地全体（約25％）と低地単体（約13％）の比率を混同しないように注意する
• 低地は交通や農業に利用されるが、自然災害に対する危険度は決して低くない

出題の前提：土地白書等の公表データに基づく日本の地形特性および防災基準

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.26 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）

解答

4

解説

建築物の地震対策には、部材の強度や剛性で耐える「耐震」、装置で揺れのエネルギーを吸収する「制震」、地盤からの揺れを建物に伝わりにくく絶縁する「免震」の3種類があり、既存建物の耐震改修にも制震・免震技術が有効に用いられます。

解き方

1. 耐震構造、免震構造、制震構造それぞれの基本的な定義と仕組みを確認する。
2. 既存不適格建築物の耐震改修における制震・免震構造の適用可能性を評価して不適当な記述を判別する。

選択肢 1不正解

耐震構造は、柱・梁・耐震壁などの主要構造部の強度や剛性を高めることで、地震力に対して倒壊・崩壊を防ぐ構造であり適切です。

選択肢 2不正解

免震構造は、基礎などの下部構造と上部構造の間に積層ゴム等の免震装置を設け、地震の揺れを上部に伝えにくくする構造で正しいです。

選択肢 3不正解

制震構造は、建物内にオイルダンパーや鋼材ダンパーなどの制震装置を組み込み、揺れのエネルギーを吸収・抑制する構造で正しいです。

選択肢 4正解

既存不適格建築物の耐震補強において、耐震ブレースの追加だけでなく制震ダンパーや免震レトロフィットを採用することは有効な耐震補強手法であるため、適していないとする本肢は誤りです。

覚えるポイント

• 耐震は「頑丈さで耐える」、制震は「ダンパーで揺れを吸収・制御する」、免震は「積層ゴム等で揺れを建物から絶縁する」こと
• 既存建築物の耐震補強改修にも制震構造や免震構造は積極的に利用されていること

間違えやすいところ

• 免震や制震は新築時にしか使えないと誤認しないように注意する
• 制震構造と免震構造の装置（ダンパーと積層ゴム）の役割を取り違えないようにする

出題の前提：建築基準法および建築物の耐震改修の促進に関する法律に基づく耐震基準

出典：不動産適正取引推進機構『2013年10月 宅建士試験』
公式問題・正解番号表 p.26 ↗（www.retio.or.jp） / 公式問題・正解番号表 p.27 ↗（www.retio.or.jp）