2026年2月 1級 実技（資産相談業務・2月8日 PartI PartII・PartII）の問題・解答解説

解答

①甲マンション取得や援助の真の目的・優先順位、Ａさん夫妻の今後の生活資金計画、長男Ｃさんの住宅取得に関する具体的意向や資金計画、Ｎ区ワンルームマンションの取得費（当時の契約書等）の有無。②甲マンションの管理規約・長期修繕計画・修繕積立金積立状況、甲マンションおよび周辺の賃貸需要や相場動向、タワーマンションの相続税評価見直しルールに基づく評価額、Ｎ区ワンルームの登記情報や賃貸借契約内容。

解説

ＦＰは、顧客の要望や数字だけでなく、潜在的なニーズや将来のお金の流れ、関係者の意向を直接聞いて確認する必要があります。そのうえで、登記や公的資料、市場データなどを使い、法律面・経済面のリスクを客観的に調べてから総合的な提案をします。

解き方

1. 家族の状況や意向、これからの生活設計、手元の書類の保管状況など、本人にしか分からないことを聞き出す項目を整理します。
2. 不動産の状態や権利関係、管理の状況、市場の動き、税制の特例の条件など、専門家として自分で調べて確認する項目を整理します。

小問ごとの答え

小問 ①：Ａさん夫妻の今後のライフプランと保有資産・収支状況、甲マンション購入や長男への援助についての真の意向・優先順位、長男Ｃさんの住宅取得に関する将来設計や自己資金計画、Ｎ区ワンルームマンションの取得当時の売買契約書等の有無（取得費の確認）。

顧客自身の希望（相続対策、長男支援、投資収益のどれを最優先とするか）や、Ａさん夫妻の老後資金の過不足がないかを確認します。また、長男のライフプランや、相続した物件を売却する場合の取得費立証資料の有無を直接聴取する必要があります。

小問 ②：甲マンションおよびＮ区ワンルームマンションの登記簿謄本、甲マンションの管理規約・長期修繕計画・修繕積立金残高、周辺エリアの売買相場・賃料動向、マンションの相続税評価見直し（区分所有補正率）に基づく税負担、住宅取得資金贈与の非課税等の税制要件。

甲マンションは築10年で大規模修繕が未実施であるため、管理状況や修繕積立金不足のリスクを管理組合の資料等で調査します。また、タワーマンションの相続税評価見直しの影響や、周辺の適正相場を客観的に把握・分析する必要があります。

関連する分野を学ぶ

• 「顧客から聞く情報と資料で確かめる情報」

覚えるポイント

• 追加ヒアリングでは「顧客の目的の優先順位」と「取得費立証書類の有無」が頻出ポイントです。
• 客観調査では「登記情報」「長期修繕計画等の管理状況」「市場相場」の3本柱を意識します。

間違えやすいところ

• 公的証明書や相場の調査を、顧客に聞く項目に入れてしまう間違いです。これらはＦＰ自身が調べる情報です。
• 建物の修繕の履歴や、修繕積立金の状況を確認し忘れることです。

出題の前提：2025年度第3回FP1級実技試験（2026年2月8日実施）PartII出題条件

出典：金融財政事情研究会『2026年2月 1級 実技（資産相談業務・2月8日 PartI PartII・PartII）』
公式問題 p.1（公式掲載ページ） ↗（www.kinzai.or.jp）

解答

取得は推奨しない（慎重に検討すべき）。理由は、相場高騰による高値掴みリスク、低利回り（ネット約2.1％）、築10年で大規模修繕未実施による追加負担懸念、マンション相続税評価見直しによる節税効果の縮小、長男の居住計画との不一致等である。ワンルーム売却時は、所有期間が被相続人等から通算され5年超の長期譲渡所得（所得税15.315％・住民税5％の申告分離課税）となる。また、相続税申告期限の翌日から3年以内の売却であれば「相続財産に係る譲渡所得の課税の特例（取得費加算の特例）」の適用が可能である。

解説

不動産投資を勧めるかどうかは、利回り・将来の修繕リスク・売却の出口戦略・税制改正の影響を多角的に見て決めます。相続した不動産を売るときは、亡くなった方の所有期間を引き継いで長期譲渡所得になるか、また相続税の申告期限の翌日から3年以内に使える「取得費加算の特例」が使えるかを確認することが大切です。

解き方

1. 甲マンションは、実質利回り約2.13％、築10年で未修繕という管理リスク、マンション評価適正化という税制の動き、長男の意向を整理して、取得してよいか判断します。
2. ワンルームマンションは、所有期間を通算して考え、長期譲渡所得（20.315％）になることを確認します。
3. 相続税をすでに支払っているので、売る時期に応じた「取得費加算の特例」の条件を整理します。

答えの内訳

取得の適否と理由：取得は積極的に勧められない（慎重を期すべき）。理由は、価格が5年で1.6倍に高騰しており下落リスクがあること、ネット利回りが約2.1％と低水準であること、築10年で大規模修繕が未実施であり将来の積立金増額や一時金徴収のリスクがあること、区分所有マンションの相続税評価見直しにより節税メリットが薄れていること、長男はいずれ戸建てを希望しており一時的な利用にとどまること等が挙げられる。

価格8,000万円に対し想定年間純収入170万円（ネット利回り約2.13％）と投資妙味が薄く、大規模修繕リスクや税制改正による節税効果の縮小、長男の住居ニーズとのミスマッチを総合考慮すると推奨できません。

ワンルーム売却の課税関係：譲渡所得は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」で計算される。父親が20年前に取得した物件を相続しているため、所有期間は引き継がれ「長期譲渡所得」となり、所得税15.315％・住民税5％（合計20.315％）の申告分離課税となる。また、母親の相続税の申告期限の翌日以後3年以内の譲渡であれば、「相続財産に係る譲渡所得の課税の特例（取得費加算の特例）」を適用し、納付した相続税額のうち一定額を取得費に加算できる。

相続により取得した財産の所有期間は被相続人（および被相続人が相続等で取得していればその前の所有者）の所有期間を引き継ぐため長期譲渡所得となります。また、昨年1月の相続であり、3年10か月以内の譲渡要件を満たせば取得費加算の特例が使えます。

関連する分野を学ぶ

• 「所得税の詳細」
• 「不動産投資の分析」
• 「不動産の税金の詳細」

覚えるポイント

• 区分所有マンションの相続税評価適正化（2024年1月施行）により、タワマン節税効果は大幅に圧縮されています。
• 取得費加算の特例の期限は「相続税の申告期限の翌日以後3年以内」（死亡日から3年10か月以内）です。

間違えやすいところ

• 相続で手に入れた資産の所有期間を、相続したときから数えてしまい、短期譲渡所得と間違えることです。
• 利回りを計算するとき、経費を引く前（グロス）と引いた後（ネット）を間違えることです。

出題の前提：2025年度第3回FP1級実技試験（2026年2月8日実施）PartII出題条件

出典：金融財政事情研究会『2026年2月 1級 実技（資産相談業務・2月8日 PartI PartII・PartII）』
公式問題 p.1（公式掲載ページ） ↗（www.kinzai.or.jp）

解答

当面はＡさんが取得した甲マンションを長男Ｃさんに使用貸借（無償貸与）で住まわせることでＣさんの生活費負担を抑えて頭金の貯蓄を促し、将来Ｃさんが中古戸建て住宅を取得するタイミングで「住宅取得等資金の贈与税の非課税特例」や「相続時精算課税制度」等を活用して金銭の援助を行うことをアドバイスする。また、甲マンションそのものの贈与は高額な贈与税や移転コストが生じ、Ｃさんの意向にも合わないため避けるべきである。

解説

住宅購入を生前贈与で助けるときは、まず子の生活設計や将来の住まいの希望を正確に聞きます。そのうえで、使用貸借（ただで貸すこと）の非課税、住宅取得等資金の贈与税非課税特例、相続時精算課税などの優遇制度を、いちばん得になる時期に組み合わせることが大切です。

解き方

1. 長男Ｃさんの希望（当面は職場の近くで家賃を抑え、お金に余裕ができたら中古の戸建てを買いたい）と、Ａさんの考えをすり合わせます。
2. 甲マンションそのものを贈与すると、税金や名義変更の費用が大きくなり、売りにくくなる点を伝え、ただで貸す使用貸借が合理的だと確認します。
3. 将来、戸建てを買うときに使える「住宅取得等資金の贈与税の非課税特例」などの優遇制度を活用した、お金の援助の計画を提案します。

答えの内訳

居住に関する援助（甲マンションの活用）：Ａさんが甲マンションを所有したまま、長男Ｃさんに「使用貸借（無償）」により住まわせる。

長男Ｃさんの最終的な希望は中古戸建て住宅の取得であり、現時点で甲マンションの取得を求めているわけではありません。親族間で使用貸借（無償で貸与）とする場合、原則として借地権や借家権の認定課税（贈与税）は生じません。これによりＣさんは家賃負担を抑えつつ、将来の戸建て購入に向けた自己資金の蓄積が可能となります。

甲マンション自体の贈与の適否：甲マンションを直接長男Ｃさんに贈与することは推奨しない。

価格8,000万円の甲マンションを直接贈与すると多額の贈与税負担（または相続時精算課税を選択した場合の納税・手続き）が発生するだけでなく、不動産取得税や登録免許税などの移転コストがかかります。また将来Ｃさんが戸建てを購入する際に売却の手間や譲渡所得税等のリスクを負うため、税務面・実務面から得策ではありません。

将来の住宅取得資金の援助方法：将来Ｃさんが実際に中古戸建て住宅を購入する際に「住宅取得等資金の贈与税の非課税特例」や「相続時精算課税制度」を活用した資金贈与を行う。

将来Ｃさんが自己資金を蓄えて中古戸建て住宅を取得する契約に合わせて金銭を贈与すれば、住宅取得等資金の非課税特例（要件を満たせば一定額まで非課税）や相続時精算課税制度の特例（2,500万円の特別控除および110万円の基礎控除）を有利に活用できます。また、現時点から暦年課税の基礎控除（年110万円）の範囲内で計画的に金銭を贈与していくことも有効です。

覚えるポイント

• 親族間での不動産の使用貸借（無償貸与）は原則として贈与税が課税されない。
• 住宅取得等資金の贈与税非課税特例は、住宅用家屋の新築・取得・増改築のための金銭の贈与が対象であり、現物不動産の贈与には適用できない。

間違えやすいところ

• 甲マンションを今すぐ贈与すると、住宅取得資金の特例が使えず、多額の贈与税や登録免許税・不動産取得税がかかる点を忘れることです。
• ただで貸す使用貸借ではなく、極端に安い家賃で貸すと、差額が贈与とみなされるおそれがあります。無償の使用貸借として整理する点に注意します。

出題の前提：2025年度第3回FP1級実技試験（2026年2月8日実施）PartII 設例

出典：金融財政事情研究会『2026年2月 1級 実技（資産相談業務・2月8日 PartI PartII・PartII）』
公式問題 p.1（公式掲載ページ） ↗（www.kinzai.or.jp）

解答

銘柄選定では保有物件の用途・立地、分配金利回り、LTV等の財務健全性、スポンサーの信用力を確認する。実物不動産に対する優位点は少額投資性・高い流動性（換金性）・分散効果・管理の手間がない点であり、リスクとしては市場価格の変動リスク、金利上昇リスク、テナント退去や災害リスク、上場廃止・倒産リスク等がある。

解説

Ｊ－ＲＥＩＴ（不動産投資信託）は、多くの投資家から集めたお金で複数の不動産を買って運用し、賃料収入などを元手に分配金を支払う金融商品です。実物の不動産を持たなくても不動産の収益を得られますが、金融市場の価格変動や金利のリスクがあります。

解き方

1. Ｊ－ＲＥＩＴを選ぶ基準（投資する物件の用途・分散の状況、利回り、財務の比率、スポンサー）を整理します。
2. 実物の不動産と比べた良い点（少ないお金で買える、売りやすい、分散できる、管理の手間がいらない）をはっきりさせます。
3. 投資に伴う悪い点や特有のリスク（価格の変動、金利の上昇、災害、倒産・上場廃止）を整理して説明します。

答えの内訳

Ｊ－ＲＥＩＴの銘柄選定時の確認事項：①ポートフォリオの用途（オフィス・住宅・商業施設・物流施設・ホテル・総合型等）と立地エリア、②分配金利回りおよびNAV倍率、③LTV（有利子負債比率）や格付け等の財務健全性、④スポンサー企業の信用力や物件パイプライン。

Ｊ－ＲＥＩＴは銘柄ごとに投資対象とする用途（オフィス、物流、住宅等）や地域特性が異なり、景気耐性や利回りに直結します。また、有利子負債の健全性（LTV水準）やスポンサーの開発・供給能力が将来の成長性と安定性に大きく影響します。

実物不動産投資よりも優れている点（メリット）：①少額から投資可能、②上場市場で取引されるため流動性・換金性が極めて高い、③1銘柄で多数の物件に分散投資が可能、④現物の維持管理や賃貸管理の手間・コスト負担がない。

実物不動産は数千万円単位の資金が必要で換金に時間がかかり、維持修繕やテナント募集等の管理負担が生じます。一方、Ｊ－ＲＥＩＴは証券取引所で数万円〜数十万円から手軽に売買でき、専門の運用会社が管理運営を行うため手間がかかりません。

Ｊ－ＲＥＩＴのリスク：①価格変動リスク（元本保証がない）、②金利上昇リスク（借入コスト増加や配当利回りの魅力低下）、③不動産市況悪化による賃料・稼働率低下リスク、④自然災害リスク、⑤上場廃止・投資法人の破綻リスク。

株式と同様に金融市場の影響を受けて投資口価格が日々変動します。特に金利が上昇すると調達金利の上昇により分配金が圧迫されるほか、債券等に対する相対的な利回り妙味が低下して価格が下落しやすい点に注意が必要です。

関連する分野を学ぶ

• 「オルタナティブ投資」
• 「不動産投資の分析」

覚えるポイント

• Ｊ－ＲＥＩＴは利益の90％超を分配する等の要件を満たすことで実質的に法人税が免除される仕組みを持つ。
• 金利上昇はＪ－ＲＥＩＴにとって支払利息増加（収益低下要因）と他資産への資金流出要因（価格下落要因）の二重のリスクとなる。

間違えやすいところ

• 実物の不動産のような相続税評価を下げる効果（小規模宅地等の特例など）はＪ－ＲＥＩＴにはなく、上場株式と同じように評価される点を間違えないことです。
• Ｊ－ＲＥＩＴは元本が保証された商品ではなく、元本が減るおそれがある点を忘れないことです。

出題の前提：2025年度第3回FP1級実技試験（2026年2月8日実施）PartII 設例

出典：金融財政事情研究会『2026年2月 1級 実技（資産相談業務・2月8日 PartI PartII・PartII）』
公式問題 p.1（公式掲載ページ） ↗（www.kinzai.or.jp）

解答

関与する専門職業家として、税理士（ワンルームマンション売却に伴う譲渡所得税の確定申告、長男への資金援助や不動産贈与に伴う贈与税の申告、将来の相続税試算等）、司法書士（甲マンション取得や贈与、ワンルーム売却等に伴う不動産所有権移転登記手続き）、宅地建物取引業者（甲マンションの購入仲介、ワンルームマンションの売却仲介等）、金融商品取引業者（証券会社：J-REITの銘柄選定・売買手続きの取次ぎ等）、不動産鑑定士（対象不動産の客観的な適正価格評価）、弁護士（不動産取引や贈与等に関する権利関係の確認・法的アドバイス等）が挙げられる。

解説

ファイナンシャル・プランナー（ＦＰ）は幅広く生活設計の提案をしますが、税理士法・司法書士法・宅地建物取引業法・弁護士法・金融商品取引法などの業法を守る必要があります。専門家だけができる判断が必要なことは、適切な専門職業家と連携して進めます。

解き方

1. 設例でのＡさんの検討事項（甲マンションの購入、ワンルームマンションの売却、長男Ｃさんへの住宅資金や不動産の贈与、Ｊ－ＲＥＩＴへの投資）を整理します。
2. それぞれの検討事項に必要な手続き（税務申告、不動産の登記、売買の仲介、有価証券の取引、鑑定など）と、担当する専門職業家を結び付けます。

関連する分野を学ぶ

• 「ライフプランニングの実務」

覚えるポイント

• FPが個別具体的な税務相談や申告書作成（税理士業務）、登記代理（司法書士業務）を行うことは有償無償を問わず法令で禁じられているため、提携する専門職業家を明示することが重要です。

間違えやすいところ

• 「ＦＰが自分で申告の代理や登記をする」と答えるのは業法違反で誤りです。必ず「○○士と連携する・依頼する」という役割分担の考え方で答えます。

出題の前提：2025年度第3回FP技能検定1級実技試験（資産相談業務・2026年2月8日実施PartⅡ）

出典：金融財政事情研究会『2026年2月 1級 実技（資産相談業務・2月8日 PartI PartII・PartII）』
公式問題 p.1（公式掲載ページ） ↗（www.kinzai.or.jp）