2025年9月 1級 実技（資産相談業務・10月4日 PartI PartII・PartII）の問題・解答解説

解答

①Ａさんから直接確認する情報として、Ａさん本人の売却・建替えに関する意向、賃借人との契約条件、修繕積立金の積立状況や管理規約の内容、他の区分所有者（居住者2名および賃貸・事務所利用の不在区分所有者）の意向等が挙げられる。②ＦＰ自身が調べる情報として、甲マンションおよび甲土地の登記事項証明書、接道状況・建築規制（前面道路幅員や容積率制限）、周辺の取引事例・相場、マンション建替え等の円滑化に関する法律等の要件などが挙げられる。

解説

不動産の相談では、直接聞く情報と自分で調べる情報の両方をそろえて比べることが大切です。まず、依頼者や所有者の意向や家計の事情は、本人から聞かないと分かりません。一方、登記や法令の制限、市場の相場などは、客観的な資料で自分が確かめる必要があります。両方を合わせて初めて、正しい判断ができます。

解き方

1. Ａさんの意向や賃貸の状況、管理組合のお金の状態や合意づくりの進み具合などを、本人に直接聞く情報として整理します。
2. 不動産の権利関係や法令上の建築制限、公的な規制、周辺の相場などを、ＦＰが自分で調べる客観的な情報として分けて整理します。

答えの内訳

①Ａさんから直接聞いて確認する情報：Ａさん本人の意向（保有継続、売却、建替え後の再取得希望など）や退職後の生活資金需要、賃貸中の住戸に関する賃貸借契約内容（契約形態・期間・賃料等）、甲マンションの管理組合規約や修繕積立金の残高・積立状況、過去の大規模修繕履歴、他の区分所有者（居住者2名や不在所有者）の売却や建替えに対する意見・意向、理事会でのこれまでの議論経過など。

相談者本人および管理組合の内部事情を把握するため、Ａさんの個人資産としての考え方、賃料収入への依存度、修繕積立金の十分性、区分所有者間での合意形成状況などをヒアリングする必要があります。

②ＦＰであるあなた自身が調べて確認する情報：甲土地および甲マンション（各専有部分・共用部分）の登記事項証明書、公図・地積測量図等の権利関係、都市計画法・建築基準法上の制限（用途地域、指定建蔽率・容積率、前面道路幅員による容積率制限、防火地域等）、周辺のマンション・土地の取引事例および相場価格、マンション建替え円滑化法に基づく敷地売却要件等の法規制。

客観的な不動産の権利関係、法令上の建築制限、市場相場等をＦＰ自らが役所調査や登記確認、現地調査を通じて精査し、売却提案の妥当性や建替え可能性を評価するために不可欠です。

関連する分野を学ぶ

• 「顧客から聞く情報と資料で確かめる情報」
• 「区分所有法の詳細」

覚えるポイント

• 直接確認情報は「所有者の意向・契約・管理規約」、独自調査情報は「登記・法令上の制限・市場相場」に大別します。

間違えやすいところ

• 自分で現地や法令を調べて分かる客観的な項目を、Ａさん本人に聞く項目と混ざって書かないよう気をつけます。

出題の前提：2025年度第2回（2025年10月4日実施）1級ファイナンシャル・プランニング技能検定実技試験（資産相談業務）PartII設例に基づく出題条件。

出典：金融財政事情研究会『2025年9月 1級 実技（資産相談業務・10月4日 PartI PartII・PartII）』
公式問題 p.1（公式掲載ページ） ↗（www.kinzai.or.jp）

解答

Ｘ社が所有する北側隣接地（乙土地：敷地420㎡、幅員20ｍの市道に接道）と甲土地（690㎡）を一体化（合筆・一体開発）することで、合計1,110㎡の大規模敷地を確保でき、幅員20ｍの前面道路を主道路として利用することで容積率制限が緩和され、商業地域（指定容積率600％）のポテンシャルを最大限に活かした大規模マンション等の開発が可能となるメリットがある。

解説

建築基準法第52条により、前面道路の幅員が12ｍ未満のときは、指定容積率と「道路幅員×法定乗数（商業地域では原則6/10）」の小さい方が容積率の上限になります。そこで、幅の広い道路に接する隣の土地と一体で使うと、土地全体で指定容積率を無駄なく活かせます。そのため、土地の利用価値や開発価値が大きく上がります。

解き方

1. 甲土地と乙土地の敷地面積、接している道路の状況（甲土地は5.5ｍ市道、乙土地は20ｍ市道）、指定容積率（600％）などの条件を確かめます。
2. 甲土地だけで開発する場合と、乙土地と一体で開発する場合とで、使える容積率や土地の広さ、活かしやすさを比べます。そして、デベロッパーにとっての採算上の利点をまとめます。

関連する分野を学ぶ

• 「建築基準法の詳細」

覚えるポイント

• 商業地域の容積率は前面道路幅員×0.6が基準となるため、20ｍ道路に接道する乙土地との一体化により容積率が大幅に向上します。

間違えやすいところ

• ただ「敷地が広くなる」と書くだけでは足りません。前面道路の幅が変わることで容積率の制限がゆるくなることや、規模が大きくなることで事業性が高まることまで具体的に書く必要があります。

出題の前提：2025年度第2回（2025年10月4日実施）1級ファイナンシャル・プランニング技能検定実技試験（資産相談業務）PartII設例に基づく出題条件。

出典：金融財政事情研究会『2025年9月 1級 実技（資産相談業務・10月4日 PartI PartII・PartII）』
公式問題 p.1（公式掲載ページ） ↗（www.kinzai.or.jp）

解答

マンションの建替え等の円滑化に関する法律に基づく「マンション敷地売却事業」（敷地売却決議等）や、区分所有法に基づく建替え決議等を経た売却手続きを利用する方法が挙げられます。特に敷地売却事業では耐震性不足等の認定を受けた場合、区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数決による敷地売却決議により一括売却が可能です（民法上の全員合意は不要）。

解説

共有物を処分するには、民法では原則として共有者全員の同意が要ります。しかし、老朽化したマンションの再生や危険の除去を円滑に進めるため、区分所有法と「マンションの建替え等の円滑化に関する法律（マンション建替え円滑化法）」には特例があります。5分の4以上など特別に多い数の賛成で、敷地売却などを行える制度が用意されています。

解き方

1. 敷地と建物をまとめて処分するときの民法の原則（全員の同意）と、区分所有に関する特例を確かめます。
2. マンション建替え円滑化法にある敷地売却決議（または区分所有法などの決議の要件）を使い、全員の同意がなくてもよい売却の方法を導きます。

関連する分野を学ぶ

• 「区分所有法の詳細」

覚えるポイント

• マンション建替え円滑化法に基づく敷地売却決議は区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数が必要。

間違えやすいところ

• 民法の共有物処分（全員一致の要件）と混同し、どんなときでも100％の同意が必要だと間違えないこと。

出題の前提：2025年10月実施のFP1級実技面接（資産相談業務）の出題条件および施行法令に基づく。

出典：金融財政事情研究会『2025年9月 1級 実技（資産相談業務・10月4日 PartI PartII・PartII）』
公式問題 p.1（公式掲載ページ） ↗（www.kinzai.or.jp）

解答

①区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成を要する合意形成の難しさ（居住者と賃貸オーナー・事務所利用者の利害不一致等）、②建築費高騰や余剰容積不足に伴う区分所有者の多額の自己資金負担（再取得・一時移転・仮住まい費用等）、③工事期間中の賃借人・入居者の立ち退き・明渡しや仮住まいの確保などが大きな障壁となります。

解説

マンションの建替えでは、区分所有法が定める高いハードルの多数決（区分所有者と議決権の各5分の4以上）の賛成が必要です。それだけでなく、多額の事業費の負担、住み方や資産活用の目的の違いから生じる利害の対立、工事期間中の転居や賃借人への対応など、さまざまな課題があります。

解き方

1. 管理組合や区分所有者の間での合意づくり（決議の要件、住む人と投資・事務所で使う人との考えのずれ）を整理します。
2. 建替えにかかるお金の負担（建築費、借入金、仮住まいの費用など）と、権利の調整（賃借人の立ち退きなど）の課題を挙げます。

関連する分野を学ぶ

• 「区分所有法の詳細」

覚えるポイント

• 建替え決議には区分所有者および議決権の各5分の4以上の特別多数が必要であること。

間違えやすいところ

• 建替えの費用を「全額デベロッパーが出してくれる」と勘違いし、区分所有者自身のお金の準備や仮住まいの問題を見落とさないこと。

出題の前提：2025年10月実施のFP1級実技面接（資産相談業務）の出題条件および施行法令に基づく。

出典：金融財政事情研究会『2025年9月 1級 実技（資産相談業務・10月4日 PartI PartII・PartII）』
公式問題 p.1（公式掲載ページ） ↗（www.kinzai.or.jp）

解答

1. ①Aさんから確認する情報（管理組合の財政・修繕状況、所有者・賃借人の意向、Aさん自身の退職後の資金計画等）、②自身で調べる情報（登記記録・境界、都市計画・接道・建築制限、耐震診断結果、周辺相場等）。2. X社のメリット（北側20m公道と甲土地の一体化による容積率制限緩和・接道改善、1,110平米の大規模敷地確保と開発自由度・収益性の最大化）。3. 全員同意を得ない一括売却手法（マンション建替え円滑化法に基づく敷地売却制度による区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成による決議）。4. 建替えの障壁（5分の4以上の多数決決議という高い合意形成ハードル、所有者の高額な自己資金負担、賃借人の立退き交渉等）。5. 関与する専門職業家（マンション管理士、一級建築士、不動産鑑定士、弁護士、税理士、司法書士、土地家屋調査士等）。

解説

老朽化したマンションを再生するには、区分所有法に基づく建替えと、マンション建替え円滑化法に基づく敷地売却の制度があります。とくに、隣の土地を買ったデベロッパーと一体で開発すると、道路の幅による容積率の制限がゆるくなるなど、不動産の経済的な利点が大きくなります。一方で、区分所有者の合意づくり（原則として5分の4以上）、賃借人の立ち退き、多額の費用負担が主な検討課題になります。

解き方

1. 甲マンションの管理の状況、権利関係、所有者と賃借人の使い方の実態、相談者の意向を整理します。
2. 公図や接道の状況から、乙土地（前面道路20ｍ）と甲土地（前面道路5.5ｍ）を一体で使うことによる建築法規や容積率の利点を分析します。
3. マンション建替え円滑化法などの制度をもとに、敷地売却や建替えに必要な決議の要件、妨げになる点、関わる専門職業家の役割を整理します。

答えの内訳

質問1(1)：Aさんから直接聞いて確認する情報：①管理規約、修繕積立金の積立残高、過去の修繕履歴および今後の修繕計画、滞納状況。②他の区分所有者の意向（売却賛成か建替え・保有希望か、居住者・非居住者・事務所利用者の各状況）。③甲マンションに入居している賃借人の契約内容（賃貸借契約の種別、賃料、契約期間、敷金等）。④Aさん自身の退職後のライフプランや資金計画、本物件売却に対する希望・意向。

管理組合としての現状（財務・修繕状況、合意形成状況）と、所有者・賃借人の権利関係、さらに相談者自身の生活設計を把握することが最適な助言の前提となります。

質問1(2)：FP自身が調べて確認する情報：①甲土地および乙土地の登記事項証明書（所有権や抵当権等の権利関係確認）、公図・地積測量図。②甲土地の都市計画・建築規制（用途地域、指定建蔽率・指定容積率、防火地域、前面道路幅員、道路斜線・日影規制等）。③甲マンションの耐震診断の実施状況や耐震性の有無（要除却認定の該当可能性）。④周辺地域のマンションおよび土地の取引相場、賃料相場、開発動向。

法規制上の開発ポテンシャルや耐震性能、適正な不動産価格水準を客観的資料に基づいて調査・確認する必要があります。

質問2：X社のメリット：甲土地（690㎡）単独では前面道路が5.5m市道に面しているのに対し、乙土地（420㎡）と一体化することで幅員20mの幹線市道に接道する合計1,110㎡の大規模整形地を確保できる。これにより前面道路幅員による容積率制限が緩和されて指定容積率（600％）を最大限に活用可能となり、三面接道の良好な配棟計画と分譲価値の高い大規模マンション等を開発できる点。

甲土地と乙土地を合筆・一体利用することで、幅員20m道路の恩恵を受けて土地利用効率が大幅に向上し、高い開発利益を見込むことができます。

質問3：全員同意を得ずに一括売却する方法：「マンション建替え等の円滑化に関する法律」に基づく「マンション敷地売却制度」。耐震性不足等により所管行政庁から除却の必要性がある旨の認定を受けた場合、区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数による集会決議により、敷地と建物を一括売却（買受計画の認定を受けたデベロッパー等へ売却）することができる。

民法上の共有物処分は全員の同意が必要ですが、マンション建替え円滑化法の認定を受ければ5分の4以上の決議で一括売却が可能となります。

質問4：マンション建替え事業の障壁：①合意形成の難しさ（区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数決が必要だが、居住者2人に対し多くが賃貸・事務所利用であり利害関係が不一致）。②多額の金銭的負担（解体費・建築費の高騰に伴う区分所有者の自己資金負担や仮住まい費用等が発生し、高齢者や資力の乏しい所有者が反対する可能性）。③賃借人等の権利調整・明渡し交渉（普通借家契約の解除における正当事由や立退き料交渉が難航するリスク）。

建替え決議には5分の4以上の賛成が必要であり、多額の資金負担や入居者・賃借人の立退き問題が大きな障壁となります。

質問5：本事案に関与する専門職業家：①マンション管理士（管理規約の見直しや合意形成の進め方支援）、②一級建築士（建物の劣化・耐震診断、建替えの設計ボリューム調査）、③不動産鑑定士（甲土地・建物の適正価格評価や各住戸の資産割合算定）、④弁護士（賃借人の立退き交渉や権利関係の法的トラブル解決）、⑤税理士（売却・建替えに伴う譲渡所得税等の税務相談・申告）、⑥司法書士（所有権移転や敷地権抹消等の登記手続）、⑦土地家屋調査士（敷地境界確定や合筆登記等）。

区分所有建物の処分・建替え・権利調整には、各分野の独占業務を有する高度な専門職業家とのチーム連携が不可欠です。

覚えるポイント

• マンション建替え円滑化法に基づく敷地売却制度は要除却認定等を前提に区分所有者・議決権の各5分の4以上の決議で可能
• 前面道路幅員による容積率制限（商業地域は幅員×0.6等）は大通りに面する隣地との一体化によって大幅に緩和される場合がある

間違えやすいところ

• 敷地や建物の売却は民法の共有物処分の原則で全員一致が必要だと思い込み、建替え円滑化法などの特別法では5分の4以上の決議でできる点を見落とすこと。
• 甲マンションだけの道路幅員（5.5ｍ）と幹線市道（20ｍ）の接道の効果を混同し、Ｘ社が買いたいと思う容積率上のねらいを見落とすこと。

出題の前提：2025年度第2回（2025年10月4日実施）1級ファイナンシャル・プランニング技能検定実技試験（資産相談業務）PartIIの出題条件に基づく。

出典：金融財政事情研究会『2025年9月 1級 実技（資産相談業務・10月4日 PartI PartII・PartII）』
公式問題 p.1（公式掲載ページ） ↗（www.kinzai.or.jp）