日本FP協会・金融財政事情研究会の公式問題・模範解答を、級・学科/実技・公開年度に分けて収録しています。CBT公開問題は1セットの公表問題で、全受験者への出題を網羅するものではありません。
2025年2月 1級 実技（資産相談業務・2月15日 PartI PartII・PartII）の概要
顧客への助言に必要な情報収集（直接ヒアリング事項と自ら調査・確認する事項）
不動産 · 情報収集 / 面談・ヒアリング / 権利関係調査 / 現況調査
Ａさんは、父親から相続した甲土地・甲建物、乙土地（借地権が設定されＤさんが青果店を営む）、丙土地（月極駐車場）を保有している。乙土地の借地人Ｄさんから借地権と底地の交換、または第三者への借地権譲渡承諾の申出を受けたが、Ａさんは借地関係を解消して乙土地全体を完全所有権化し、有効活用したいと考えている。手元資金がないため甲土地または丙土地を活用して借地関係を解消する意向である。Ａさんに対して最適なアドバイスを行うために、示された情報のほかに確認すべき情報を、「①Ａさんから直接聞いて確認する情報」および「②ＦＰであるあなた自身が調べて確認する情報」に整理して答えなさい。
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解答
①Ａさんから直接聞いて確認する情報：乙土地の有効活用に関する具体的な希望・事業構想、甲土地（実家・空き家）や丙土地（駐車場）に対する今後の保有・売却・活用の希望、長男Ｃさんの意向、父親の相続税申告の内容（取得費加算の特例等の適用可否・期限）など。②ＦＰであるあなた自身が調べて確認する情報：登記記録（登記事項証明書）による権利関係・抵当権設定等の有無、乙土地の借地契約書の内容（契約期間、借地条件、更新・解除等の約定）、現地確認（越境、道路付け、隣地境界標等）、都市計画法・建築基準法等の公法上の規制、近隣の不動産取引相場・賃料相場など。
解説
不動産コンサルティングでは、聞き取りで得る情報と、自分で調べる情報の両方を集めることが大切です。なぜなら、顧客の希望だけでは判断できず、法律や権利関係、市場の事実を確かめて初めて最適な提案ができるからです。顧客の主観的な意向や家族関係を聞く「直接確認情報」と、公法上の制限や権利関係・市場環境などの客観的事実を調べる「自ら調べる情報」の双方を漏れなく集めて分析し、最適な提案を立てます。
解き方
- 設例に書かれている条件（家族構成、資産の内容、地代、評価額、相手方の申出など）をまず整理します。
- 提案に足りない主観的な情報（顧客の希望、家族の意向、税務の状況など）を、「直接確認する情報」として選び出します。
- 権利関係（登記簿や契約書）、公法の規制（法令の制限やインフラ）、市場の調査（相場や需要の動き）など、自分で調べて確認すべき事項を「自ら調べて確認する情報」として選び出します。
答えの内訳
- ①Ａさんから直接聞いて確認する情報：・乙土地の新たな有効活用（賃貸マンション建設等）に関する具体的な希望や許容できるリスク、資金調達方針 ・甲土地（実家）および甲建物に対する愛着や将来の利用希望、解体に対する意向 ・丙土地（駐車場）の売却に対する抵抗感の有無 ・長男Ｃさんの不動産承継や活用に関する考え・意向 ・父親の相続税の申告状況（納期限、申告内容、取得費加算の特例の活用可否）
- 顧客自身の意思決定や家族関係、将来設計、資金需要を把握するため、活用方針や家族の意向、相続税の申告状況等を直接聴取します。
- ②ＦＰであるあなた自身が調べて確認する情報：・各土地・建物の登記事項証明書および公図・地積測量図（所有権、担保権設定、境界等の確認） ・乙土地の普通借地権設定契約書の内容（借地権の残存期間、地代改定条項、増改築禁止特約等） ・甲・乙・丙土地の現況確認（境界標の有無、隣地との越境、インフラ埋設状況） ・都市計画法・建築基準法等の公法規制（用途地域、建蔽率・容積率制限、道路幅員・接道状況、斜線制限等） ・周辺地域の不動産売買実例相場、賃貸需要動向、収益性水準
- 客観的な法的要件や市場環境を把握するため、法務局での権利関係調査、自治体窓口での建築基準法・都市計画法調査、現地での現況確認および市場相場調査を専門家として自ら実施します。
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覚えるポイント
- ヒアリング項目は「顧客の意向・将来設計」「親族の意向」「資金計画・税務状況」の3本柱で整理する。
- 自ら調べる項目は「登記・権利関係」「公法規制（役所調査）」「現地現況」「市場環境（相場）」の4要素を押さえる。
間違えやすいところ
- 設例にもう書かれている情報（面積、路線価、固定資産税評価額、地代など）を、もう一度確認する事項として挙げてしまうミスです。
- 借地契約書の残存期間や契約の特約の確認など、借地権の解消に欠かせない法的な調査項目を見落とすミスです。
出題の前提：2024年度第3回FP1級実技試験（資産相談業務・2025年2月15日実施 PartII）設問1の出題条件に基づく。
出典：金融財政事情研究会『2025年2月 1級 実技（資産相談業務・2月15日 PartI PartII・PartII）』
公式問題 p.1（公式掲載ページ） ↗（www.kinzai.or.jp）
甲土地を活用した乙土地の借地関係解消手法
不動産 · 借地権 / 借地関係解消 / 等価交換 / 土地売却 / 有効活用
Ａさんは手元資金がないため、空き家である甲建物が建つ甲土地を活用して、Ｄさんとの乙土地の借地関係を解消したいと考えている。甲土地を活用して乙土地の借地関係を解消するための具体的な方法について説明しなさい。
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解答
主な方法として次の2点が挙げられる。①甲建物を取り壊して甲土地を更地にし、これを第三者（不動産業者等）に売却して現金化し、その売却代金をもってＤさんから乙土地の借地権を買い取る方法。②甲建物を取り壊して甲土地を更地にし、甲土地（またはＤさんの希望する150㎡程度を分筆した部分）とＤさんの有する乙土地の借地権とを等価交換（または一部売買・差額精算を伴う交換）して乙土地の完全所有権を回復し、Ｄさんに甲土地で医院を開業してもらう方法。
解説
手元資金が足りない地主が借地関係を解消して完全所有権にしたいときは、他の不動産を売って買取り資金を作る方法か、相手方の移転先として土地を現物で交換・提供する方法が有効です。なぜなら、資金を用意するのが難しくても、持っている土地を活かせば解消を進められるからです。
解き方
- 甲土地の現状（木造2階建ての空き家である甲建物があり、敷地250㎡、更地評価1億円）と、Ｄさんの要望（長男の内科医院の用地として約150㎡を希望、借地権評価額9,000万円）を確認します。
- 方法1として、甲土地を売却して資金にし、そのお金で借地権を直接買い取るやり方を検討します。
- 方法2として、Ｄさんの「医院の用地を確保したい」という希望に着目し、甲土地（またはその一部）をＤさんに提供・交換して借地権を返してもらう現物の移転のやり方を検討します。
答えの内訳
- 方法1：甲土地の売却資金による借地権買取り：甲建物を解体して甲土地を更地として第三者（不動産業者等）に売却し、得られた売却資金をもってＤさんから乙土地の借地権を買い取る方法。
- 甲土地は更地評価額1億円であり、乙土地の借地権評価額（約9,000万円）を買い取るための資金を賄うことができます。父親の相続から3年10か月以内であれば「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」を活用して譲渡所得税の負担を抑えることも可能です。
- 方法2：甲土地と乙土地借地権の交換（または一部分筆譲渡）：甲建物を解体して甲土地を更地にし、Ｄさんの長男が希望する内科医院用地（150㎡程度）として甲土地を提供し、乙土地の借地権と交換（等価交換または差額精算付き交換）する方法。
- Ｄさんの長男は150㎡程度の医院用地を求めているため、甲土地（250㎡）の一部を分筆して譲渡または借地権と交換することで、Ｄさん側の要望を満たしつつ手元資金の持ち出しを抑えて乙土地の完全所有権を取り戻すことができます。ただし、土地と借地権の交換では所得税法第58条の「固定資産の交換の特例」（同一用途・同一種類の資産の交換）の適用要件を慎重に確認する必要があります。
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覚えるポイント
- 借地関係の解消手段には「借地権買取り」「底地売却」「等価交換」「共同売却」があるが、完全所有権化かつ資金不足の条件では「他資産の売却代金による買取り」か「他資産との現物交換」が基本となる。
- 売却時は「相続税の取得費加算の特例」の活用期間（相続税申告期限の翌日以後3年以内）を意識する。
間違えやすいところ
- Ｄさんは乙土地全体ではなく150㎡程度の医院用地を求めている点を見落とし、甲土地（250㎡）全体との単純な交換しか挙げないことです。
- 甲土地には築50年の空き家（甲建物）があるため、活用するには解体して更地にする必要がある手順を忘れてしまうことです。
出題の前提：2024年度第3回FP1級実技試験（資産相談業務・2025年2月15日実施 PartII）設問2の出題条件に基づく。
出典：金融財政事情研究会『2025年2月 1級 実技（資産相談業務・2月15日 PartI PartII・PartII）』
公式問題 p.1（公式掲載ページ） ↗（www.kinzai.or.jp）
丙土地を活用した乙土地の借地関係解消方法
不動産 · 借地権 / 土地の有効活用 / 資産の交換 / 不動産の譲渡
設例において、Aさんは父親から相続した不動産のうち、丙土地（アスファルト敷駐車場150㎡、更地評価額9,000万円）を活用して乙土地の借地関係を解消することを検討している。借地人Dさんの意向（長男が150㎡程度の医院用地を計画、借地権譲渡希望価額9,000万円）を踏まえ、丙土地を活用して乙土地の借地関係を解消するための具体的な方法を説明しなさい。
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解答
①丙土地をDさんに譲渡（または交換）し、その対価として乙土地の借地権を譲り受ける（買い取る）方法、②丙土地を第三者に売却し、得られた売却代金をもってDさんから乙土地の借地権を買い取る方法がある。
解説
借地関係を解消して完全所有権にしたいときは、借地権の買取りにまとまった資金が必要です。しかし、持っている遊休地や使っていない土地を売って資金を作る方法や、相手方の求める用地の条件に合う場合は土地そのものを対価として譲渡・等価交換する方法で、自己資金の負担を抑えて解消できます。
解き方
- Ｄさんの要望（150㎡程度の医院用地、借地権価額9,000万円）と、丙土地の条件（150㎡、更地評価額9,000万円）を並べて整理します。
- 丙土地を直接相手方に譲渡・交換するやり方と、丙土地を第三者に売って現金にし、借地権を買い取るやり方の2通りを導き出します。
答えの内訳
- 方法1（丙土地のDさんへの譲渡または交換）：丙土地をDさんに譲渡（または等価交換）し、乙土地の借地権を買い取る（または引き渡してもらう）。
- Dさんの長男は150㎡程度の土地を希望しており、丙土地の地積（150㎡）および更地評価額（9,000万円）はDさんの借地権の譲渡希望価額（9,000万円）と合致するため、丙土地を直接Dさんに譲渡・交換することで双方の希望を充足できます。
- 方法2（丙土地の第三者売却による資金化）：丙土地を第三者に売却し、得られた売却資金でDさんから乙土地の借地権を買い取る。
- 丙土地を市場で売却して現金化し、その代金9,000万円を原資としてDさんから乙土地の借地権を買い取れば、Aさんは自己資金を持ち出すことなく借地権を買い取って完全所有権化できます。
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覚えるポイント
- 借地人側の移転用地ニーズと保有不動産の面積・評価額が合致する場合、不動産自体の譲渡や交換が有力な解決策となる。
間違えやすいところ
- 固定資産の交換の特例は「土地と土地」「借地権と借地権」など、同じ区分の資産どうしの交換が原則の要件です。そのため、貸付用の駐車場である丙土地と乙土地の借地権を交換するときに、特例がそのまま使えると早合点しないようにします。
出題の前提：2024年度第3回FP1級実技試験（資産相談業務・2025年2月15日実施）設例に基づく。
出典：金融財政事情研究会『2025年2月 1級 実技（資産相談業務・2月15日 PartI PartII・PartII）』
公式問題 p.1（公式掲載ページ） ↗（www.kinzai.or.jp）
乙土地の借地関係解消に向けた推奨提案とその理由
不動産 · 借地権の解消 / 等価交換 / 土地の有効活用 / 最適提案
設例において、FPとしてAさんに対して乙土地の借地関係を解消するためにどの方法を勧めるか、その具体的な提案内容と理由を述べなさい。
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解答
丙土地をDさんに譲渡（または交換）して乙土地の借地権を買い取る（解消する）方法を推奨する。丙土地の面積（150㎡）と評価額（9,000万円）がDさんの医院開業希望条件（150㎡）および借地権譲渡希望価額（9,000万円）と一致し、Aさんも手元資金を使わずに南側8m道路に面した乙土地を完全所有権化して高収益な有効活用を実現できるため。
解説
不動産の権利調整では、当事者双方の意向と経済的な条件をうまく調和させることが、円滑な解決につながります。本件では、借地人側の移転先の希望（面積・価格）と、所有者側の完全所有権化・資金負担の回避という希望が、丙土地の条件と一致しているため、双方の利益を最大にする提案が最適な答えになります。
解き方
- Ａさんの課題（手元資金の不足、乙土地全体の完全所有権化と有効活用）と、Ｄさんの課題（医院用地150㎡の確保、借地権9,000万円の対価）を比べて検討します。
- 丙土地（150㎡・9,000万円）を活かせば双方の課題が同時に解決できるという整合性を確かめ、推奨する理由として述べます。
答えの内訳
- 推奨する方法：丙土地をDさんに譲渡（または等価交換）し、Dさんから乙土地の借地権を買い取る（取得する）方法を勧める。
- 手元資金が不足しているAさんが新たな借入や現金の持ち出しを行わずに借地関係を解消できる最も実効性の高い方法です。
- 推奨の理由：丙土地（150㎡・更地9,000万円）がDさん長男の医院開業用地（150㎡程度）および借地権譲渡希望額（9,000万円）と合致し、Aさんも幹線道路（南側8m市道）に面した乙土地を完全所有権化して一体的な有効活用を図れるため。
- Dさん側の医院開業用地の確保という要望を叶えつつ、Aさんは駅近で繁華性があり路線価が高い（400D）乙土地を完全所有権化して将来の高収益事業展開が可能となり、双方にとってメリットが大きいためです。
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覚えるポイント
- 面接実技では単に方法を答えるだけでなく、地積・道路条件・評価額などの個別数値を踏まえて双方のメリットを論理的に説明することが求められる。
間違えやすいところ
- 乙土地の底地と借地権を交換する方法は、Ａさんが乙土地全体を完全所有権化して活用したいという主な目的に反するため、推奨案としてふさわしくない点に注意します。
出題の前提：2024年度第3回FP1級実技試験（資産相談業務・2025年2月15日実施）設例に基づく。
出典：金融財政事情研究会『2025年2月 1級 実技（資産相談業務・2月15日 PartI PartII・PartII）』
公式問題 p.1（公式掲載ページ） ↗（www.kinzai.or.jp）
事案に関与する専門職業家とその役割
不動産 · 関連法規 / FP倫理 / 専門職業家との連携
Ａさんの相続した不動産（甲土地・甲建物、乙土地・借地権、丙土地）の整理や乙土地の借地関係の解消・有効活用を進めるにあたり、関与が想定される専門職業家およびその具体的な役割について説明しなさい。
解答・解説を表示
解答
税理士（固定資産の交換の特例の適用要件確認や譲渡所得税・相続税等の税務申告・相談）、司法書士（所有権移転登記等の登記手続き）、土地家屋調査士（土地の境界確定・測量、分筆登記や建物の滅失登記）、不動産鑑定士（借地権・底地・交換対象不動産の適正評価）、宅地建物取引業者（不動産の売買仲介や有効活用提案）、弁護士（契約書の作成・法的確認や権利調整・トラブル防止）。
解説
ファイナンシャル・プランナー（ＦＰ）は顧客のライフプランに合わせた総合的な提案をしますが、業法に触れる個別で具体的な専門業務（税務申告・代理、登記申請、個別の法的判断など）はできません。そのため、税理士、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、宅地建物取引業者、弁護士などの専門職業家と連携し、それぞれの独占業務や専門知識を活かして総合的に事案を進める必要があります。
解き方
- この設例で生じる具体的な法的手続き・実務（借地権・底地の整理、交換特例の税務、測量・登記、適正な評価、活用の提案）をもれなく洗い出します。
- それぞれの実務に対応する専門職業家（税理士、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、宅地建物取引業者、弁護士など）を特定し、その具体的な役割を書きます。
答えの内訳
- 税理士：税理士：交換の特例や譲渡所得税、将来の相続税等の試算および税務申告
- 土地の交換に伴う「固定資産の交換の特例」の適用要件の確認や、土地売却に伴う譲渡所得税の計算・確定申告、今後の相続税対策等の税務相談を担います。
- 司法書士：司法書士：所有権移転登記等の不動産権利に関する登記手続きの代理
- 不動産の交換や売買に伴う所有権移転登記、借地権設定・抹消登記、住宅ローンの設定・抵当権設定登記などの法務局への登記申請代理を行います。
- 土地家屋調査士：土地家屋調査士：土地の現況測量・境界確定、分筆登記および建物の滅失登記
- 土地の境界確認・確定測量、土地の一部を分割・交換するための分筆登記、甲建物や乙建物を解体した際の建物滅失登記を担います。
- 不動産鑑定士：不動産鑑定士：底地・借地権や各土地の適正な鑑定評価
- 交換・売買の基準となる更地価格、底地価格、借地権価格を適正に算定・評価し、当事者間の不公平感や贈与認定リスクを低減させます。
- 宅地建物取引業者：宅地建物取引業者：不動産の売買仲介および有効活用の企画・立案
- 丙土地等の売買や借地権譲渡の仲介業務、周辺相場の情報提供、完全所有権化した乙土地のテナント誘致・活用プランの立案などを行います。
- 弁護士：弁護士：借地権解消・合意解除契約の作成・確認、法律相談
- 借地権の合意解除や交換・売買に関する各種契約書の作成・リーガルチェック、借地人との交渉における法的手続きの助言を行います。
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覚えるポイント
- FP実技面接・筆記で頻出の専門職業家は「税理士」「司法書士」「土地家屋調査士」「不動産鑑定士」「宅建業者」「弁護士」の6職種。
- 業法規制（税理士法、司法書士法、弁護士法等）により、FPが独占業務を行えないため連携が不可欠であることを理解しておく。
間違えやすいところ
- 職業名を挙げるだけで、その専門家がこの事案で具体的に何を担当するのかを書き忘れる誤りです。
- 司法書士（権利の登記）と土地家屋調査士（表示登記・測量・分筆・滅失）の役割の分担を混同することです。
出題の前提：2024年度第3回（2025年2月15日実施）FP1級実技試験（資産相談業務・PartII）
出典：金融財政事情研究会『2025年2月 1級 実技（資産相談業務・2月15日 PartI PartII・PartII）』
公式問題 p.1（公式掲載ページ） ↗（www.kinzai.or.jp）
2025年2月 1級 実技（資産相談業務・2月15日 PartI PartII・PartII）
参照した公式資料
金融財政事情研究会が公開した2025年2月 1級 実技（資産相談業務・2月15日 PartI PartII・PartII）の問題・解答資料です。
- 公式問題（公式掲載ページ） ↗ — www.kinzai.or.jp（資料の掲載案内）
金財のPDFは公式掲載ページからご覧ください。古い資料は現在の一覧に掲載されていない場合があります。