2023年6月 1級 実技（資産相談業務・6月10日 PartI PartII・PartII）の問題・解答解説

解答

①Ａさんから直接確認する情報：今後の甲建物の利用・居住継続意向、代償金を支払うための手元資金や資金調達余力、弟Ｂさん・妹Ｃさんとの関係性や分割に対する本音、同居する長男・長女の今後の同居・相続に関する希望など。 ②ＦＰ自身が調べて確認する情報：甲土地・甲建物の登記事項証明書や公図・地積測量図、現地の境界標の有無や越境状況、接道要件や建築基準法等の都市計画・道路規制（セットバックや路地状敷地の条例規制）、近隣の公示地価・実勢相場、将来売却時の市場性や収益性など。

解説

不動産の共有関係を巡るトラブル解決や分割案を検討する際には、当事者本人の意思や資金力といった主観的情報と、登記・法令制限・権利関係・市場性などの客観的情報を過不足なく収集して多角的に分析することが不可欠です。

解き方

1. 設例からＡさん家族の生活状況、資金余力、弟や妹との関係性など、本人からヒアリングすべき主観的要素を抽出する。
2. 敷地形状、建築基準法の道路・路地状敷地規制、登記簿や境界、実勢価格など、客観的に公的資料や現地で調査すべき事項を整理する。

答えの内訳

①Ａさんから直接聞いて確認する情報：甲建物に住み続ける希望や将来の建て替え・住み替え意向、代償金精算や土地持分買い取りに対応できる手元資力・資金調達力、弟Ｂさん・妹Ｃさんの真意や協議の経緯、同居する家族（妻・長男・長女）の生活設計や意向などを確認する。

共有物分割や代償金支払いが必要となった場合の実行可能性を判断するため、Ａさんの保有金融資産や資金力、将来の居住プラン、家族の意向を直接ヒアリングする必要があります。

②ＦＰであるあなた自身が調べて確認する情報：甲土地および甲建物の登記事項証明書・公図・地積測量図等の法的権利関係、道路種別や幅員・建築協定・路地状敷地規制等の都市計画・建築基準法上の制限、現地の境界確定状況や利用現況、実勢価格水準や路線価、将来的な有効活用可能性などを調査する。

提示された分割案が建築基準法や地方自治体の安全条例上の接道要件を満たすか、また各分割画地の価値評価や流通性・境界確定の有無等について、公的資料や現地調査を通じて客観的に確認する必要があります。

関連する分野を学ぶ

• 「顧客から聞く情報と資料で確かめる情報」

覚えるポイント

• 顧客からの聴取事項（意向・資力・親族関係）と、専門家自身の調査事項（法規制・登記・権利・現況）を明確に区分して回答する。

間違えやすいところ

• Ａさんへのヒアリング事項に登記や法令調査を混同して記載してしまうこと。
• 単に「登記簿を確認する」だけでなく、何を確認するのか（権利関係、抵当権の有無等）を具体的に書かないこと。

出題の前提：2023年6月10日実施の1級実技試験（資産相談業務・PartII）の出題条件に基づく。

出典：金融財政事情研究会『2023年6月 1級 実技（資産相談業務・6月10日 PartI PartII・PartII）』
公式問題 p.1（公式掲載ページ） ↗（www.kinzai.or.jp）

解答

【権利関係】 Ａさんは自己の持分に基づいて甲土地全体を使用できるほか、弟Ｂさん・妹Ｃさんから無償で利用を認められていると解され、Ｂさん・Ｃさんの持分については使用貸借関係（民法上の共有持分の無償使用）が成立していると考えられる。借地借家法上の借地権は成立していない。 【将来発生が懸念されるトラブル】 ①ＢさんやＣさんから地代相当分の不当利得返還請求や土地の明渡し、共有物分割請求訴訟を提起されるリスク。 ②共有者（Ａ・Ｂ・Ｃ）のいずれかに相続が発生した場合、甥・姪など二次相続人・共有持分権者が多数に枝分かれし、権利関係が複雑化して処分や建て替え等の合意形成が極めて困難になるリスク。 ③ＢさんやＣさんが第三者（不動産業者等）に持分を売却し、Ａさんが買い取り要求や持分分割請求を受けるリスク。

解説

共有地を特定の共有者が単独で無償利用している場合、他の共有者の持分に対しては使用貸借が成立します。共有状態のまま放置すると、各共有者からの共有物分割請求や、将来の二次相続に伴う持分の細分化によって管理・処分が著しく困難になります。

解き方

1. 地代が無償である実態から、親族間の共有地利用が民法上の「使用貸借」に該当することを確認する。
2. 民法256条の共有物分割請求権の行使リスクや、不当利得（地代相当分）の請求可能性を検討する。
3. Ａ・Ｂ・Ｃに配偶者や子がいることから、二次相続発生時に持分が枝分かれして合意形成が不可能になるリスクを整理する。

答えの内訳

現在の権利関係：Ａさんは甲土地の自己持分に基づく使用権を有するとともに、地代を支払わずに固定資産税等のみを各自が負担しているため、弟Ｂさん・妹Ｃさんの共有持分については「使用貸借」関係にあると考えられる（借地借家法上の借地権は成立しない）。

共有者間で無償利用させている状態であり、通常の固定資産税負担のみでは対価的支払とは認められず、親族間での使用貸借関係と判断されます。

将来発生が考えられるトラブル：Ｂさん・Ｃさんからの共有物分割請求訴訟や不当利得返還請求等の法的紛争化、二次相続による共有持分細分化と合意形成困難化、持分の第三者売却によるトラブルなどが懸念される。

共有者はいつでも民法に基づき共有物分割を請求できます。また、代が進むと権利者が甥・姪等に広がり処分が不可能になるほか、持分買い取り業者等への売却トラブルも想定されます。

覚えるポイント

• 固定資産税等の負担のみで地代を支払っていない親族間の敷地利用は賃貸借ではなく「使用貸借」となる。
• 共有不動産の将来トラブルは「持分細分化（二次相続）」「共有物分割請求」「第三者への持分売却」の3大典型論点を押さえる。

間違えやすいところ

• 固定資産税を払っているからといって「賃貸借関係」が成立していると誤認すること。
• トラブルとして単に「仲が悪くなる」といった感情面のみを答え、民法上の権利行使（共有物分割請求や持分譲渡）や二次相続の細分化に言及しないこと。

出題の前提：2023年6月10日実施の1級実技試験（資産相談業務・PartII）の出題条件および民法の共有規定に基づく。

出典：金融財政事情研究会『2023年6月 1級 実技（資産相談業務・6月10日 PartI PartII・PartII）』
公式問題 p.1（公式掲載ページ） ↗（www.kinzai.or.jp）

解答

共有関係の解消方法には、①甲土地を物理的に分筆して単独所有とする「現物分割」、②Aさんが弟Bさん・妹Cさんの共有持分を買い取る（または第三者や他の共有者へ持分譲渡する）「共有持分の売買（代償分割的解決）」、③甲土地全体を第三者に一括売却して売却代金を持分に応じて分配する「換価分割」、④協議が調わない場合に裁判所を利用する「共有物分割調停・訴訟」などがあります。

解説

不動産の共有関係を解消する手段には、現物を分筆して個々の単独所有とする「現物分割」、特定の者が現物を取得して他の共有者に金銭を支払う「価格賠償（代償分割）」、目的物全体を売却して代金を分ける「換価分割」があり、当事者の意向や資金力に応じた選択が求められます。

解き方

1. 共有者であるAさん、Bさん、Cさんの利用希望や資金力、現状の生活基盤を確認します。
2. 現物分割、持分の売買（代償分割）、全体の一括売却（換価分割）、法的手続きの各手法のメリット・デメリットを整理して提示します。

答えの内訳

現物分割：甲土地を分筆して、各共有者がそれぞれ単独所有する土地に分割する方法。

敷地を3つに分筆し、それぞれが独立した土地の単独所有者となります。各敷地の接道要件や形状、評価額のバランスに配慮する必要があります。

共有持分の買取り（代償分割）：AさんがBさん・Cさんの共有持分を買い取ってAさんの単独所有とする方法。

居住を継続したいAさんが、自己の資金や借入金等によってBさん・Cさんに対価（代償金）を支払い、持分全部を取得して単独所有とします。

換価分割（全体売却）：甲土地および建物を第三者に一括して売却し、売却代金を持分に応じて分配する方法。

土地全体を市場価値の高い状態で売却できるメリットがありますが、Aさんは自宅を退去して住み替えを行う必要があります。

法的手続き（調停・訴訟）：当事者間の協議が調わない場合に、家庭裁判所の調停や地方裁判所の共有物分割請求訴訟を利用する方法。

話し合いがまとまらない場合には、民法に基づく裁判手続きにより現物分割・価格賠償・競売による換価等の適法な解決を図ります。

覚えるポイント

• 共有物分割の基本手法である「現物分割」「価格賠償（代償分割）」「換価分割」の3分類を正確に押さえること。

間違えやすいところ

• Aさんが居住を継続したい意向があるにもかかわらず、換価分割（全体売却）のみを唯一の選択肢として提示してしまうこと。

出題の前提：2023年度第1回FP1級実技試験（資産相談業務・2023年6月10日実施）PartII 設問3

出典：金融財政事情研究会『2023年6月 1級 実技（資産相談業務・6月10日 PartI PartII・PartII）』
公式問題 p.1（公式掲載ページ） ↗（www.kinzai.or.jp）

解答

Bさんの分割案は、Aさんの敷地が接道間口2mの旗竿地（敷地延長）となり資産価値や利用価値が著しく下落するにもかかわらず、単に面積差分だけで金銭精算を求めており、Aさんに極めて不利です。Aさんに対しては、この分割案をそのまま受け入れず、路線価や市場価格、画地補正を考慮した適正評価を専門家に依頼することや、AさんによるB・C持分の買取りなど他の選択肢も視野に協議するようアドバイスします。

解説

土地の価値は面積だけでなく、道路との接道状況、形状（整形地か旗竿地か）、日当たり等によって平米単価が大きく変動します。したがって土地を分割・精算する際は、面積比だけでなく画地補正を反映した資産価値ベースで公平に調整する必要があります。

解き方

1. Bさんの分割案における各区画の形状、接道状況、建築基準法上の接道要件（2m以上）を確認します。
2. 旗竿地となるAさんの土地の減価要因および面積比のみによる金銭精算の不公平性を指摘します。
3. Aさんの生活防衛の観点から、専門家を活用した適正価格評価や持分買取り等の対案・交渉方法をアドバイスします。

答えの内訳

Bさん提示案の問題点・評価：Aさんの取得地が間口2mの旗竿地となり資産価値が大幅に低下する一方、B・Cは南側道路に面した整形地を取得するため著しく不公平であり、面積のみによる現金精算は不合理である点。

Aさんの敷地は通路部分（幅2m）を通らなければ道路に出られない旗竿地となり、将来の建替えや売却時に大きな減価要因となります。道路付けの良い整形地と旗竿地では平米単価が異なるため、単純な面積差による金銭精算はAさんにとって大きな損失となります。

接道義務および建築基準法上の留意点：接道幅2mは建築基準法上の接道義務を満たす最低限であり、将来の再建築や工事用車両の進入に制約を受ける点。

間口が2mギリギリであるため、条例等による付加義務や将来の重機・車両の進入制限、工事費用の割高化、日当たり・通風等の住環境悪化が生じるリスクがあります。

Aさんへの具体的なアドバイス：提示された分割案を安易に受け入れず、不動産鑑定士や土地家屋調査士等の専門家に適正な評価・区画割りプランを依頼し、持分買取りも含めた再協議を行うよう助言する点。

単価補正（画地調整）を反映した適正な価格による精算を行うか、Aさんが資金調達をしてBさん・Cさんの持分を買い取る「代償分割」などを検討するよう助言します。

関連する分野を学ぶ

• 「建築基準法の詳細」

覚えるポイント

• 土地の分筆・分割精算では「面積均等」ではなく「評価額（価格）均等」または適正な画地補正による精算が必要であること。

間違えやすいところ

• Aさんの敷地が接道幅2mを満たしていることから「法的に問題ないためB案をそのまま受け入れるべき」と安易に判断してしまうこと。

出題の前提：2023年度第1回FP1級実技試験（資産相談業務・2023年6月10日実施）PartII 設問4

出典：金融財政事情研究会『2023年6月 1級 実技（資産相談業務・6月10日 PartI PartII・PartII）』
公式問題 p.1（公式掲載ページ） ↗（www.kinzai.or.jp）

解答

本件に関与する主な専門職業家は、弁護士（共有物分割協議等の紛争解決や法的助言）、土地家屋調査士（現況測量・境界確定・分筆登記）、司法書士（土地分割等に伴う所有権移転登記）、税理士（代償金・精算金の授受や土地譲渡・贈与等に関する税務相談・申告）、不動産鑑定士（分割後の各区画の適正な時価評価）、宅地建物取引業者（売却換価や有効活用の仲介・査定）である。

解説

ファイナンシャル・プランナーは顧客のライフプランや財産承継の総合的な調整を行いますが、個別の法律相談や代理（弁護士法）、登記申請（司法書士法・土地家屋調査士法）、具体的な税務相談・申告（税理士法）などの独占業務を行うことはできません。各専門職の職域を理解し、適切に連携して顧客支援にあたる必要があります。

解き方

1. 設例の事案（甲土地の共有状態、建物所有者、分筆・現物分割の希望、精算金の要求、境界確定や登記の必要性）から生じる実務上の手続きを洗い出す。
2. それぞれの実務課題（境界確定・測量、分筆・権利移転登記、価格査定・鑑定、税務申告・検証、法的トラブル対応）に対応する専門士業を整理する。

答えの内訳

1：弁護士：共有物分割や過去の寄与・相続分精算等に関して親族間で利害対立や法的トラブルが生じた場合の代理・交渉・法的手続き（調停・訴訟等）。

共有物分割協議がまとまらない場合や、介護の寄与分・金銭精算を巡る紛争が生じた際には、弁護士法に基づき法律相談や代理人交渉・調停手続きを委任します。

2：土地家屋調査士：甲土地の境界確定測量、現況測量、分筆案に基づく分筆登記手続き。

土地を分割して別々の区画として登記するためには、隣地との境界確定および分筆登記（表示に関する登記）が必要となり、土地家屋調査士の専任業務となります。

3：司法書士：分筆後の各土地について、持分移転登記や所有権移転登記等の権利に関する登記手続き。

分筆登記により生じた各土地について、他の共有者の持分を移転してそれぞれ単独所有とする権利の登記（所有権移転登記）を代行します。

4：税理士：土地の現物分割や金銭精算（代償金の授受）に伴う譲渡所得税・贈与税等の税務判断および確定申告書の作成。

共有物の分割において持分割合に応じた適正な価額で分割されない場合や代償金の授受がある場合、譲渡所得や贈与税の課税が生じる可能性があるため税務上の確認が必須です。

5：不動産鑑定士：接道状況や形状（路地状敷地等）が異なる各分割画地について適正な時価（適正な清算金算定の基礎）を評価・算定。

Ｂさん提案の分割案では、Ａさんの取得地が路地状敷地（通路幅2m）となり、道路側中間画地となるＢさん・Ｃさんの区画と単価が大きく異なるため、適正な時価鑑定が不可欠となります。

関連する分野を学ぶ

• 「ライフプランニングの実務」

覚えるポイント

• 共有物分割では「土地家屋調査士（分筆・表示登記）」と「司法書士（権利・移転登記）」の役割分担が明確に問われる。
• 形状や接道が不均等な土地分割では、税務上の贈与税課税や適正な代償金算定のために「不動産鑑定士」による時価評価が有用である。

間違えやすいところ

• 分筆登記（表示に関する登記）を司法書士の業務と誤認し、土地家屋調査士を挙げ忘れること。
• 不動産の形状差（路地状敷地など）による格差判定において不動産鑑定士や税理士の関与を想起できないこと。

出題の前提：2023年6月10日実施 1級ファイナンシャル・プランニング技能検定 実技試験（資産相談業務）PartII 設例資料・出題基準

出典：金融財政事情研究会『2023年6月 1級 実技（資産相談業務・6月10日 PartI PartII・PartII）』
公式問題 p.1（公式掲載ページ） ↗（www.kinzai.or.jp）